編者按：本文來(lái)源創(chuàng)業(yè)邦專欄節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)，作者七公，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載。

“別讓潘石屹跑了”，這句喊了多年的口號(hào)，終于在近日一語(yǔ)成讖。

6月16日，SOHO中國(guó)（00410.HK）發(fā)布公告稱，黑石集團(tuán)發(fā)出全面收購(gòu)要約，以取得SOHO中國(guó)的控制權(quán)。交易完成后，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹和執(zhí)行董事張欣僅只保留9%股份，并將退出董事會(huì)。

同日，潘石屹在個(gè)人微博轉(zhuǎn)發(fā)該消息。

圖源：潘石屹微博

這意味著，未來(lái)潘石屹夫婦對(duì)SOHO中國(guó)的作用主要在于“場(chǎng)外幫襯”，持續(xù)7年的資產(chǎn)出售之路正式畫(huà)上句號(hào)。

節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)注意到，黑石此次計(jì)劃以每股5港元進(jìn)行要約收購(gòu)，要約最高現(xiàn)金代價(jià)為236.58億港元，相較之前傳言的40億美元的交易對(duì)價(jià)，折扣力度不小，也遠(yuǎn)低于潘石屹最初的預(yù)期。

不過(guò)，以潘石屹夫婦在SOHO中國(guó)63.93%的持股比例，還是能有142.8億港元落袋為安。這對(duì)于急于離場(chǎng)的潘石屹和業(yè)績(jī)不振的SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)是個(gè)不錯(cuò)的選擇了。

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山溝溝里走出的房地產(chǎn)大亨

1963年，潘石屹出生在甘肅省天水市潘集寨村。按照《潘石屹：我的價(jià)值觀》一書(shū)中的介紹，“我們家當(dāng)時(shí)是這個(gè)村子里最窮的一家，周圍的鄰居一直都在幫助我們，送給我們吃的和穿的，還經(jīng)常幫助我們家干活?！?/p>

雖然家庭條件很困難，但爺爺和父親都是很有文化的人，特別是爺爺，曾是黃埔軍校的軍官，這讓潘石屹?gòu)男【拖碛胸S富的精神財(cái)富，學(xué)習(xí)名列前茅。

回憶往事，1978和1987年是潘石屹人生履歷的兩個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。

1978年，中斷十年的中國(guó)高考制度恢復(fù)，潘石屹成為全班13個(gè)學(xué)生里唯一走出大山的孩子，來(lái)到了蘭州培黎學(xué)校；埋頭苦讀兩年后，1981年，潘石屹又以全校第二名的成績(jī)考進(jìn)河北石油管道學(xué)院。

三年大專畢業(yè)，他被分配到廊坊石油部管道局經(jīng)濟(jì)改革研究，月薪101元。相比當(dāng)時(shí)在清水縣縣政府工作，只能拿57元錢(qián)的父親，潘石屹的俸祿不低。

然而，鐵飯碗加高工資并沒(méi)有讓他獲得滿足。

1987年，是一個(gè)騷動(dòng)而熱烈的年份。接著鄧小平南巡講話，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的啟動(dòng)催生出各種掘金機(jī)會(huì)，“我們下海吧”，所有年輕或不太年輕的人心里都有一股按捺不住的沖動(dòng)，潘石屹也從北方的廊坊來(lái)到了相對(duì)更加潮流和開(kāi)放的深圳。

但在深圳，他沒(méi)有找到什么機(jī)會(huì)。之后，潘石屹輾轉(zhuǎn)到了海南。

彼時(shí)的海南，由于受特區(qū)開(kāi)發(fā)政策的影響，已經(jīng)熱的“一塌糊涂”了，大量投資商在這里爆炒房地產(chǎn)，導(dǎo)致大批土地被出讓，被閑置，被用來(lái)囤積炒作。

潘石屹很幸運(yùn)，在海南他不僅搭上了“點(diǎn)土成金”的暴富列車，還遇到了5個(gè)志同道合的小伙伴——馮侖、王功權(quán)、易小迪、王啟富和劉軍，即后來(lái)為人熟知的“萬(wàn)通六君子”。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

六人齊聚一堂，在1991年合伙成立了海南農(nóng)業(yè)高科技開(kāi)發(fā)公司，萬(wàn)通公司的前身。

和大部分淘金客一樣，他們倒賣(mài)批文，炒作土地，很快便掘到了第一桶金。

但比大部分淘金客雞賊的是，他們較早覺(jué)察到了海南的地產(chǎn)泡沫。

1992年底，潘石屹去?？谝?guī)劃局查一個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)情況，他發(fā)現(xiàn)，?？诘娜司》棵娣e已經(jīng)達(dá)到49平方米，而同期的北京人均住房面積只有7平米。

“海南剛剛建省，又是在?？谶@樣一個(gè)不富裕、一個(gè)紅綠燈和電都沒(méi)有的地方，人均住房面積居然接近五十平方米，這就是房地產(chǎn)泡沫啊，跑得越早越好?！迸耸懔怂阗~，覺(jué)得情況很不妙。

謹(jǐn)慎期間，六人在第二年便撤離海南，馮侖和潘石屹換道北上。

后面的故事，即被大眾所熟知的，潘石屹離開(kāi)萬(wàn)通后，于1995年和妻子張欣在北京創(chuàng)辦SOHO中國(guó)，主攻商業(yè)地產(chǎn)。

伴隨著樓市的波譎云詭，從SOHO現(xiàn)代城到建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO，潘石屹逐漸成為中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的標(biāo)志人物。

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天生的“二道販子“

說(shuō)到賣(mài)資產(chǎn)，潘石屹的老友曾經(jīng)這樣評(píng)價(jià)他：小潘賣(mài)東西很厲害，他是天生的二道販子！

事實(shí)上，從2014年以82.8億元出售上海SOHO海倫廣場(chǎng)開(kāi)始，粗略統(tǒng)計(jì)，5年時(shí)間，SOHO中國(guó)累計(jì)出售資產(chǎn)套現(xiàn)高達(dá)293.41億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

一邊在國(guó)內(nèi)“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”，另一邊，潘石屹不停地在國(guó)外“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”。

據(jù)節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)了解，截止目前，潘石屹在海外買(mǎi)入了如下項(xiàng)目：2011年，7億美元買(mǎi)下紐約曼哈頓廣場(chǎng)旁的港務(wù)局長(zhǎng)途巴士站辦公大樓；2012年，6億美元獲得曼哈頓公園大道廣場(chǎng)49%股權(quán)；2013年，14億美元收購(gòu)美國(guó)通用汽車大廈40%股權(quán)。

此外，潘石屹長(zhǎng)子還在英國(guó)成立了一家房地產(chǎn)公司，擁有當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目，包括由首個(gè)華人主導(dǎo)的英國(guó)學(xué)生公寓品牌。

一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)家對(duì)自己一手創(chuàng)立的公司都深情無(wú)比，為什么潘石屹夫妻會(huì)舍得將養(yǎng)大的孩子，拱手相讓給別人？

在節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)看來(lái)，潘石屹過(guò)于謹(jǐn)慎甚至偏于保守的性格，使SOHO中國(guó)多次錯(cuò)失發(fā)展良機(jī)，最終導(dǎo)致公司業(yè)績(jī)規(guī)模越做越小，這或是他產(chǎn)生“賣(mài)意”的主因之一。

2008年，席卷全球的金融危機(jī)爆發(fā)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一輪暴漲后遭遇政策重拳遏制。

2008年3月，手握上市剛?cè)趤?lái)的19億美元的潘石屹，發(fā)表了一個(gè)“百日劇變論”，認(rèn)為房地產(chǎn)將進(jìn)入下行通道，SOHO中國(guó)所有戰(zhàn)略的調(diào)整都采用最保守的方式，以保留最充足的現(xiàn)金流。

結(jié)果，巨變并沒(méi)有發(fā)生。“四萬(wàn)億計(jì)劃”、“十大產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃”和創(chuàng)業(yè)板的推出，互為勾連，宏觀政策在2008年底發(fā)生180°大拐彎。

貨幣寬松之下，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)久旱逢甘霖之喜，刺激房?jī)r(jià)蹭蹭蹭地往上漲，之前杠桿最高的地產(chǎn)商成為了收益最大的人，而SOHO中國(guó)的命運(yùn)也從此埋下伏筆。

2010年，中國(guó)房地產(chǎn)率先走出低谷，但SOHO中國(guó)卻從高峰走向低谷。受困于北京“禁止物業(yè)散售”的政策，2011年SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)額同比大跌67.64%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比下降71.67%。

為了應(yīng)對(duì)上述“禁令”，2012年，潘石屹基于中國(guó)物業(yè)銷售市場(chǎng)將面臨收縮局面的預(yù)判，決定SOHO中國(guó)決定由“銷售”向“自持”轉(zhuǎn)型，隨著租金的升高，“五年后，SOHO租金年收入將超過(guò)40億元”。

然而，現(xiàn)實(shí)并不如潘石屹想的那樣。因?yàn)橐讶抠Y金儲(chǔ)備用來(lái)支撐轉(zhuǎn)型過(guò)程中的開(kāi)支，SOHO中國(guó)沒(méi)錢(qián)拿地，自然也沒(méi)發(fā)擴(kuò)張，只能守著物業(yè)資產(chǎn)過(guò)“包租公”的日子。

另一邊，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是住宅市場(chǎng)，卻在2014年之后迎來(lái)又一波主升浪。被動(dòng)的SOHO中國(guó)一邊看著隊(duì)友大宴賓客，一邊暗自神傷。

據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，2013年至2020年，SOHO中國(guó)營(yíng)收從149.24億元下滑至25.16億元，凈利潤(rùn)從73.88億元下滑至5.36億元。如果不是賣(mài)掉了很多資產(chǎn)，SOHO中國(guó)的業(yè)績(jī)恐怕更難看。

數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND

截止2020年末，SOHO中國(guó)的現(xiàn)金以及現(xiàn)金等價(jià)物為3.97億元，這個(gè)數(shù)字在上年同期為12.07億元，其短期借款以及長(zhǎng)期借款當(dāng)期到期部分10.12億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)賬面現(xiàn)金。

于此同時(shí)，節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)查閱財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，近幾年，一線城市寫(xiě)字樓空置率抬升明顯，SOHO中國(guó)空置率持續(xù)增加，比如人氣很旺的望京SOHO ，2018年出租率基本滿額，達(dá)到98%，2019年和2020年分別降至86%和83%。

辦公室難租、資金短缺，業(yè)績(jī)萎靡，是繼續(xù)蹲守著還是賣(mài)掉走人？顯然，潘石屹選擇了后者。

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接盤(pán)者黑石集團(tuán)

就接盤(pán)者黑石集團(tuán)，國(guó)人并不陌生。

特別是近些年，其掌門(mén)人蘇世明跑到清華又是講課又是捐錢(qián)，以及頻頻亮相“重倉(cāng)中國(guó)”理念，專門(mén)開(kāi)通公眾號(hào)推銷自己的書(shū)《蘇世明：我的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)》，這讓黑石集團(tuán)在一定程度上獲得了廣泛的輿論認(rèn)知。

而在中國(guó)“掃貨”的這些年，倉(cāng)儲(chǔ)類資產(chǎn)和購(gòu)物中心類、辦公樓類資產(chǎn)深得蘇世民的心。

公開(kāi)資料顯示，2010年，黑石集團(tuán)專門(mén)成立了一只用于亞洲地產(chǎn)投資的基金（BREP Asia I），中國(guó)是重點(diǎn)配置對(duì)象。

2018年，黑石集團(tuán)豪擲12.5億美元收購(gòu)上海購(gòu)物中心怡豐城，隨后又接手了塔波曼旗下三個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目50%的股權(quán)。2019年，黑石集團(tuán)在中國(guó)買(mǎi)下了價(jià)值200多億元的商業(yè)地產(chǎn)。

疫情發(fā)生后的2020年，蘇世民不懼政策調(diào)控的壓力，不懼不可抗力的危害，反而加速抄底中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)。

2020年6月舉行的“第14屆中國(guó)投資年會(huì)年度峰會(huì)”上，蘇世民直言，　“房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)中一塊重要的組成部分。說(shuō)你對(duì)房地產(chǎn)不感興趣，也就相當(dāng)于說(shuō)你對(duì)呼吸不感興趣?！?/p>

緊接著在10月份，黑石集團(tuán)就以12億元的代價(jià)，正式拿下融創(chuàng)旗下上海香溢花園三期第四棟項(xiàng)目；而后又在11月發(fā)起了對(duì)富力地產(chǎn)旗下廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園項(xiàng)目70%股權(quán)的收購(gòu)計(jì)劃，并在今年1月達(dá)成交易，交易總作價(jià)為11億美元（約合人民幣71億元）。

縱觀黑石集團(tuán)在中國(guó)的投資路徑，拿下SOHO中國(guó)大約不是什么意外的事。

圖源：SOHO中國(guó)官網(wǎng)

尤其在潘石屹堅(jiān)定看空樓市，SOHO中國(guó)自身經(jīng)營(yíng)不善的背景下，其曾在2014年接受采訪時(shí)表示，SOHO一直不看好中國(guó)的住宅市場(chǎng)，不管是以前還是以后；2015年，潘石屹又在電視節(jié)目中勸“年輕人別買(mǎi)房”，房?jī)r(jià)還會(huì)往下走，不如先租房。

在節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)看來(lái)，一個(gè)著急套現(xiàn)離場(chǎng)，一個(gè)對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)野心勃勃，這筆買(mǎi)賣(mài)原本就具備較好的合作基礎(chǔ)。此前終止交易難保不是黑石集團(tuán)在新形勢(shì)下醞釀的一出以退為進(jìn)的“討價(jià)還價(jià)”橋段。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)亦向節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)表示，類似收購(gòu)總體上符合黑石和SOHO中國(guó)的利益。從黑石角度看，一直在中國(guó)尋找優(yōu)質(zhì)的商業(yè)辦公等物業(yè)，經(jīng)歷了這么長(zhǎng)周期的收購(gòu)談判，收購(gòu)成本顯著減少；而對(duì)于SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)，在疫情沖擊下，和黑石合作，有助于為公司回籠資金，維持現(xiàn)金流的穩(wěn)定，以及后續(xù)開(kāi)拓新的投資業(yè)務(wù)。

歸根結(jié)底，利益是最重要的。而隨著SOHO中國(guó)易主，潘石屹身上的光環(huán)正在暗淡。

猶記2017年，面對(duì)外界對(duì)其“跑路”的猜測(cè)，潘石屹言之鑿鑿，“優(yōu)質(zhì)的物業(yè)SOHO中國(guó)永遠(yuǎn)不會(huì)賣(mài)”，“外灘SOHO位置太重要，而望京SOHO太漂亮了，三生三世都不賣(mài)?！?/p>

如今，在一系列清空國(guó)內(nèi)資產(chǎn)的事實(shí)前，抽身而去的潘石屹還有什么想說(shuō)的嗎？

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