編者按：本文來(lái)源創(chuàng)業(yè)邦專欄節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)，作者菲斯。

近日，多名認(rèn)證為“蛋殼公寓員工”的賬號(hào)，在脈脈APP上發(fā)布消息稱，“蛋殼公寓員工1月份工資推遲到3月份發(fā)，2月份只發(fā)北京市基本工資，并向多數(shù)員工通知，因疫情影響嚴(yán)重，節(jié)后不用上班。”

圖片來(lái)源：脈脈

除了員工爆料外，在房東端，蛋殼也在進(jìn)行一系列的“減負(fù)”計(jì)劃。據(jù)界面新聞報(bào)道，不少蛋殼公寓房東反映，蛋殼客服通過(guò)電話溝通要求房東免租一個(gè)月，而與此同時(shí)，部分房東們的租金也并未如約到賬。在黑貓投訴、聚投訴等平臺(tái)上，我們也看到一些房東投訴蛋殼公寓房租的投訴內(nèi)容。但是租客的房租卻要按時(shí)交付。

那么問(wèn)題來(lái)了，一邊讓房東免租，一邊收著租客的錢，這一來(lái)一去之間，差價(jià)去哪了？

媒體曝光蛋殼“套差價(jià)”

2月3日，《北京青年報(bào)》報(bào)道稱一名消費(fèi)者在某互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)反映：“本人于2019年9月13日與蛋殼簽訂房屋委托合同，2020年1月28日應(yīng)該打房租的時(shí)間，蛋殼沒(méi)有打款，我打客服電話不通，1月31日晚上，一位自稱蛋殼管家的給我打電話，說(shuō)因疫情問(wèn)題房租得晚一個(gè)月給打款，并且要延長(zhǎng)一個(gè)月免租期，沒(méi)有商量余地，他只是通知一下。這明顯是違約行為，蛋殼公寓行為可笑至極，請(qǐng)平臺(tái)核查，還我公道?！睋?jù)查詢，該互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)僅2月1日和2月2日兩天，對(duì)蛋殼公寓的投訴就高達(dá)數(shù)十起，投訴原因全部是因?yàn)榈皻す⑽窗春贤雌谥Ц稇?yīng)付給房東的賬款。

網(wǎng)傳蛋殼內(nèi)部文件截圖

另?yè)?jù)自媒體《差評(píng)》報(bào)道，其從相關(guān)人士處拿到了一份針對(duì)房東的話術(shù)顯示，武漢房東的免租期甚至長(zhǎng)達(dá)90天，其他城市免租期30天。

同時(shí)，一名家住大興棗園北里的業(yè)主稱自己2019年8月6日把房子租給蛋殼公寓，2020年1月25日應(yīng)付租金14793元。該房主原以為過(guò)年放假?zèng)]打錢沒(méi)太著急，過(guò)年期間打過(guò)客服電話，客服說(shuō)讓等到1月31號(hào)他們上班了再聯(lián)系，應(yīng)該1月31號(hào)就能打錢。結(jié)果到2月2日，該房主接到蛋殼公寓的人說(shuō)因?yàn)橐咔樽屍涠嘟o免一個(gè)月租金，并且還得一個(gè)月以后給錢。根據(jù)該用戶上傳的租賃合同顯示，該網(wǎng)友與蛋殼公寓簽署的合同有效期為2019-8-26至2025-2-16，蛋殼公寓須在2020年1月25日，向該房主支付14793元的房租，但是該房主至今未收到相應(yīng)租金。

圖片來(lái)源：聚投訴

而在租戶端，由于蛋殼公寓和金融機(jī)構(gòu)有合作，租戶分期月付的房租能比正常月付便宜不少，因此相當(dāng)一部分房客都會(huì)選擇分期月付的付款方式。據(jù)招股書披露，蛋殼公寓的主要資金來(lái)源包括金融機(jī)構(gòu)的預(yù)付租金融資和租客的預(yù)付款，即“租金貸”。2017年-2019年前九個(gè)月，金融機(jī)構(gòu)分別預(yù)付了9.38億元、2.13億元和31.06億元，并由租客墊付1.06億元、2.80億元和7.94億元。

換句話說(shuō)，蛋殼公寓早就從金融機(jī)構(gòu)拿到了合同內(nèi)的房租（租賃合同一般為12個(gè)月或更久），房客每月支付的只是金融機(jī)構(gòu)的貸款本息而已。

這就有意思了，蛋殼左手不給房主交房租，右手房客的房租卻照收不誤！

網(wǎng)傳蛋殼內(nèi)部文件截圖

據(jù)說(shuō)蛋殼公寓這次溝通了7.2萬(wàn)套房源的房主，若按每套房子月租4000元算的話，蛋殼相當(dāng)于一下子截留出了2.88億元的可用資金！

從某種程度上講，租金爭(zhēng)議在疫情下成為當(dāng)下輿論最為關(guān)注的社會(huì)話題之一。不少商戶受疫情影響，經(jīng)營(yíng)壓力較大；不少上班族春節(jié)回家難以返回，房屋租金白白浪費(fèi)。

在商業(yè)租金方面，萬(wàn)達(dá)、保利、美的等多家商業(yè)地產(chǎn)公司宣布對(duì)企業(yè)商業(yè)項(xiàng)目減免租金，將企業(yè)擔(dān)當(dāng)體現(xiàn)得淋漓盡致。

但對(duì)于像蛋殼公寓這些“二房東”，房屋所有權(quán)歸房主所有，關(guān)于是否減免，很多機(jī)構(gòu)只能發(fā)起倡議而不是強(qiáng)制。

原本蛋殼公寓為租客著想?yún)f(xié)調(diào)房東減免租金是一種積極的行為，但從如今的操作來(lái)看，主張不可抗力的蛋殼公寓應(yīng)該有履行通知并提供證據(jù)的義務(wù)，而不是任由輿論發(fā)酵。這對(duì)于上市公司而言，這種負(fù)面信息激增絕對(duì)不是什么好消息。

都是減免租金，蛋殼公寓的這波操作堪稱“極品”。

空手套差價(jià)事出有因

蛋殼公寓成立于5年前，今年1月赴美上市，是青客公寓之后的又一家長(zhǎng)租公寓上市公司。

5年時(shí)間內(nèi)，借助互聯(lián)網(wǎng)和長(zhǎng)租公寓風(fēng)口，蛋殼公寓規(guī)模發(fā)展迅速。

招股書顯示，截至2019年9月30日，蛋殼公寓已進(jìn)入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無(wú)錫、西安、重慶共13個(gè)地區(qū)，公寓單元數(shù)量從2015年的2400間猛增到2019年9月底的40.7萬(wàn)間，不到四年時(shí)間增長(zhǎng)了166倍。公司營(yíng)收也從2017年的6.6億人民幣增長(zhǎng)至2018年的26.8億，2019年前9個(gè)月更是實(shí)現(xiàn)50億元人民幣的營(yíng)收，較2018年同期增長(zhǎng)了199%。

圖片來(lái)源：蛋殼公寓招股書

但蛋殼公寓直線上升的營(yíng)收并沒(méi)有覆蓋成本，而且深陷虧損。招股書顯示，2017年至2019年前9個(gè)月，公司凈虧損分別為2.7億、14億和25億。同時(shí)，公司報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流為人民幣-1.15億元、-11.6億元和-16.3億元。

圖片來(lái)源：蛋殼公寓招股書

同時(shí)，蛋殼公寓在招股書中表示，募集的資金將用以擴(kuò)大公寓網(wǎng)絡(luò)和服務(wù)范圍，改善公寓質(zhì)量，以及開(kāi)發(fā)技術(shù)系統(tǒng)以支持規(guī)模增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)成本和費(fèi)用在未來(lái)會(huì)繼續(xù)增加，并預(yù)計(jì)會(huì)產(chǎn)生額外的銷售和營(yíng)銷費(fèi)用以及一般和管理費(fèi)用，暗示這些因素都讓公司未來(lái)幾年仍無(wú)法盈利或?qū)崿F(xiàn)正現(xiàn)金流。

常年現(xiàn)金流為負(fù)，讓蛋殼的日子并不好過(guò)。

所謂“君子愛(ài)財(cái)取之有道”，長(zhǎng)租公寓企業(yè)既然和房東已經(jīng)簽訂了協(xié)議，即便在疫情這種“不可抗力”下，仍需要與房東和租戶協(xié)商解決相關(guān)事項(xiàng)，避免“一刀切”的武斷。而逼迫房東免租的話，無(wú)疑侵害了當(dāng)事人利益。

長(zhǎng)租公寓如何過(guò)冬？

不得不說(shuō)，近段時(shí)間關(guān)于長(zhǎng)租公寓的負(fù)面消息不算少。除了蛋殼這一連串的瓜，各大頭部長(zhǎng)租公寓在經(jīng)營(yíng)方面似乎也有一些不好的報(bào)道。

回望過(guò)去的2019年，整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)都在面臨艱難的生存困境。根據(jù)公開(kāi)媒體報(bào)道顯示，杭州鼎家、上海寓見(jiàn)、長(zhǎng)沙加菲貓、北京昊園恒業(yè)、南京樂(lè)伽公寓等多家公司被曝出現(xiàn)問(wèn)題，行業(yè)存在明顯的陰霾。

在這陰霾中，幸存者蛋殼公寓還是上市了。但蛋殼也沒(méi)有創(chuàng)造驚喜，開(kāi)盤就破發(fā)，上市當(dāng)日市值27.4億美元，截止2月6日收盤，蛋殼公寓市值為25.16億美元，縮水超2億美元。

從商業(yè)模式的角度來(lái)看，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)們賺錢也不易。

房租是長(zhǎng)租公寓成本結(jié)構(gòu)中最大的一塊，根據(jù)蛋殼公寓在招股書中披露的信息，2019年前9個(gè)月，租賃營(yíng)業(yè)成本占比高達(dá)89%，2017年、2018年的數(shù)據(jù)是77.9%和81.2%。同樣，青客2019年前9個(gè)月，承租費(fèi)用占到總運(yùn)營(yíng)成本的77%。考慮到平臺(tái)在裝修、獲客、服務(wù)搭建、技術(shù)、團(tuán)隊(duì)上的其他支出，單純通過(guò)房租價(jià)差短期內(nèi)無(wú)法打平成本，虧損仍是行業(yè)主題。

招股書數(shù)據(jù)顯示，近三年，蛋殼公寓累計(jì)凈虧損超40億元，規(guī)模更小的青客最近三年累計(jì)虧損9.62億。另外，自如、魔方公寓、樂(lè)乎公寓等也處于虧損狀態(tài)。

疫情之下，著名投資人朱嘯虎對(duì)創(chuàng)業(yè)公司們的建議是，一定要嚴(yán)控成本，死卡現(xiàn)金，最少要保持假設(shè)沒(méi)有任何收入的情況下6個(gè)月的現(xiàn)金，最好有12個(gè)月，根據(jù)這個(gè)來(lái)倒算成本?！肮蛑惨钕氯?，熬過(guò)去就是春天！”

根據(jù)艾媒咨詢的統(tǒng)計(jì)，截止到2018年，中國(guó)流動(dòng)人口超過(guò)2.2億人，房屋租賃市場(chǎng)可租賃面積有67.3億平米。預(yù)計(jì)到2022年，流動(dòng)人口將達(dá)到2.4億，租賃面積將達(dá)到80.6億平米。從行業(yè)角度來(lái)看，不管是房東還是租客，集約化經(jīng)營(yíng)都有利于租賃市場(chǎng)走向正規(guī)。所以如果長(zhǎng)租公寓能夠做好精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，整個(gè)行業(yè)并不缺乏盈利空間。

除了廣闊的市場(chǎng)前景，長(zhǎng)租公寓也可以探索更多的增值服務(wù)。

蛋殼公寓的招股書也明確寫到，嵌入其他第三方服務(wù)提供商，提供更大范圍的服務(wù)來(lái)更好地服務(wù)租戶，并探索新的增值服務(wù)，如智能家居、搬家服務(wù)、金融與保險(xiǎn)服務(wù)，及新零售和其他本地服務(wù)。

而能否在租房市場(chǎng)上開(kāi)掘家居、物流、金融等各種衍生業(yè)態(tài)，考驗(yàn)的是公司的數(shù)據(jù)管理、分析、整合能力，需要極強(qiáng)的技術(shù)基因，遠(yuǎn)不是一個(gè)普通“二房東”能勝任的。

作為國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓行業(yè)代表，蛋殼公寓上市表明其經(jīng)過(guò)了市場(chǎng)初期的多重考驗(yàn)，并階段性獲得用戶和市場(chǎng)的認(rèn)可。但若將眼光放長(zhǎng)，在特殊時(shí)期選擇以防疫為名，對(duì)業(yè)主、租客“兩頭吃”顯然十分不妥。

疫情之下，無(wú)論租客、房東還是平臺(tái)，沒(méi)有人是贏家，在負(fù)面影響不可避免的既定事實(shí)下，如何盡快度過(guò)危機(jī)，將損失降到最低是行業(yè)及上下游更應(yīng)該關(guān)注的問(wèn)題。

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