編者按：本文來自微信公眾號節(jié)點(diǎn)財經(jīng)，作者菲茲，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載。

12月12日，優(yōu)客工場向美國證券交易委員會（SEC）提交了招股說明書，擬在紐約證券交易所掛牌上市，證券代碼為“UK”，計劃在IPO中融資至多1億美元。

資料顯示，優(yōu)客工場由毛大慶于2015年創(chuàng)立，注冊資本2055萬元。截至2019年9月30日，該公司業(yè)務(wù)已覆蓋包括中國一線和新一線城市以及新加坡和紐約在內(nèi)的42個城市。據(jù)咨詢公司Frost & Sullivan提供的數(shù)據(jù)，截至2019年前三季度，按聯(lián)合辦公空間的數(shù)量、總管理面積和覆蓋的城市數(shù)量衡量，優(yōu)客工場運(yùn)營著中國最大的協(xié)同工作空間社區(qū)。

值得關(guān)注的是，此前不久，聯(lián)合辦公鼻祖Wework因投資者反應(yīng)冷淡、股東反對等多重因素，不得不推遲上市計劃，而持續(xù)虧損被外界認(rèn)為是根本原因。

Wework上市遇冷的結(jié)果，導(dǎo)致外界對于共享辦公企業(yè)的發(fā)展模式產(chǎn)生質(zhì)疑。據(jù)外媒報道顯示，甲骨文（Oracle）創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官拉里·埃里森（Larry Ellison）今年9月就曾在一次活動中表示，Uber和Wework“幾乎沒什么價值”。

而優(yōu)客工場選擇在這一關(guān)鍵時刻遞交招股書，似乎另有深意。節(jié)點(diǎn)財經(jīng)仔細(xì)研讀優(yōu)客工場招股書后，還發(fā)現(xiàn)了其他幾個有意思的細(xì)節(jié)。

1. 三年燒錢14億 賬面現(xiàn)金只夠虧半年

招股書顯示，2017年、2018年以及2019年前三季度，優(yōu)客工場總凈收入分別為人民幣1.67億元、人民幣4.49億元和人民幣8.75億元。

截圖來自：優(yōu)客工場招股書

雖然營收呈現(xiàn)出高速增長的態(tài)勢，優(yōu)客工場虧損的規(guī)模也在擴(kuò)大。2017年、2018年和2019年前三季度，優(yōu)客工場虧損額分別為3.73億、4.45億和5.73億，2017年至今，優(yōu)客工場累計收入14.91億，虧損額達(dá)到13.91億。

截圖來自：優(yōu)客工場招股書

而且這種虧損的趨勢仍然在加大，2018年前三季度，優(yōu)客工場虧損額為2.71億元，而2019前三季度的虧損額大幅上升至5.73億元，同比增長111.44%。至于虧損原因，優(yōu)客工場在招股書中將其解釋為門店擴(kuò)張、門店重整、門店收購等需要大量的資金。

招股書中提到，截至2019年9月30日，優(yōu)客工場171個運(yùn)營空間和65個成熟空間總?cè)胱÷史謩e為79%和83%。而早前公布的《2018年中國聯(lián)合辦公活力指數(shù)報告》顯示，聯(lián)合辦公出租率要達(dá)到85%才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。所以從目前的情況來看，這家國內(nèi)頭部的聯(lián)合辦公運(yùn)營商，依然有很多問題需要解決。

截圖來自：優(yōu)客工場招股書

此外，優(yōu)客工場在2017年、2018年、2019年前三季度，通過籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流分別為4.98億、1.90億、9553萬。同期經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流則為-1.52億、-5207萬和-2.32億。按此計算，優(yōu)客工場賬面上的現(xiàn)金流大約半年就會燒完。

2. “二房東”模式不成立 近半收入靠“營銷”

共享辦公空間的“二房東”商業(yè)模式已經(jīng)深入人心，主要原因是其主要營收都來自于辦公室租賃模式，即從寫字樓承租，經(jīng)過包裝后分租給個人或者公司，從中賺取房租差價。

優(yōu)客工場招股書顯示，其商業(yè)模式為“空間運(yùn)營+非空間業(yè)務(wù)”服務(wù)。空間運(yùn)營即大家所說的“二房東”服務(wù)，截至2019年9月30日，優(yōu)客工場共擁有197個聯(lián)合辦公空間，但只有約38%的空間處于成熟期（即運(yùn)營滿已兩年），剩下的62%則運(yùn)營不足兩年，疑為近兩年內(nèi)突擊建設(shè)而成。

收入方面，招股書顯示，在優(yōu)客工場今年前9個月取得的8.75億元營收中，辦公社區(qū)會員收入約為4.20億元，市場及品牌服務(wù)收入約為4.03億元，二者占比分別為48.0%和46.1%。

截圖來自：優(yōu)客工場招股書

也就是說，市場及品牌收入幾乎和辦公空間社區(qū)服務(wù)的收入不相上下，貢獻(xiàn)了近半數(shù)的營收。

招股書中稱這一現(xiàn)象主要是因為優(yōu)客工場在去年實(shí)現(xiàn)控股了數(shù)字整合營銷公司省廣眾爍。資料顯示，去年11月7日，優(yōu)客工場宣布向珠海市省廣眾爍數(shù)字營銷有限公司（簡稱“省廣眾爍”）投資近1.5億元，占股51%，而省廣眾爍的創(chuàng)始人吾震飛也成為了優(yōu)客工場的CMO。

除了省廣眾爍，優(yōu)客工場還在今年投資了多家與營銷推廣相關(guān)的公司，今年6月就先后投資了新疆新優(yōu)眾營銷有限公司（占股100%）和厚璞睿豐（北京）國際文化傳播有限公司（占股51%）。

對此，有業(yè)內(nèi)人士稱，優(yōu)客工場花大量成本收購廣告公司，廣告公司為優(yōu)客帶來了極大的收入，這些收入是由并表直接帶來的，而不是其真正的增值服務(wù)所帶來的，這部分所謂的非空間業(yè)務(wù)收入水份很大，業(yè)內(nèi)稱之為“買流水”。

3. 45位股東出質(zhì)全部股權(quán) 還有多位股東退出

經(jīng)過四年的發(fā)展，優(yōu)客工場目前已經(jīng)擁有45位股東。天眼查數(shù)據(jù)顯示，12月5日，優(yōu)客工場的運(yùn)營主體優(yōu)客工場（北京）創(chuàng)業(yè)投資有限公司的45位股東出質(zhì)全部股權(quán)，質(zhì)權(quán)人為優(yōu)客工場（北京）信息技術(shù)有限公司，后者為一家香港公司的全資子公司。

截圖來自：天眼查

投中網(wǎng)的報道則指出，股權(quán)質(zhì)押給海外公司全資子公司是典型的為搭建海外VIE架構(gòu)做準(zhǔn)備的行為。

VIE架構(gòu)，是指境外注冊的上市實(shí)體與境內(nèi)的業(yè)務(wù)運(yùn)營實(shí)體相分離，境外的上市實(shí)體通過協(xié)議的方式控制境內(nèi)的業(yè)務(wù)實(shí)體，業(yè)務(wù)實(shí)體就是上市實(shí)體的可變利益實(shí)體。VIE模式的誕生主要是為了繞開中國公司境外上市的障礙。因此，優(yōu)客工場此次將股權(quán)質(zhì)押給一家香港公司的全資子公司，或許是為搭建海外VIE架構(gòu)，尋求上市。

股東出質(zhì)股權(quán)是為了VIE做準(zhǔn)備尚可理解，那股東在上市前突擊退出就非常值得玩味了。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，11月22日，優(yōu)客工場（北京）創(chuàng)業(yè)投資有限公司多名股東和董事出現(xiàn)變動，諾亞財富創(chuàng)始人汪靜波退出了董事行列，星牌集團(tuán)董事長甘連舫、歌斐房地產(chǎn)基金合伙人譚文虹以及潘偉恒成為新董事。與此同時，公司多位股東退出，包括百福嘉董事長付松林、朱子龍、羅輯思維聯(lián)合創(chuàng)始人吳聲和中景恒基投資集團(tuán)股份有限公司。

4. 總 結(jié)

據(jù)iiMedia Research艾媒咨詢預(yù)計，2019年中國聯(lián)合辦公行業(yè)市場規(guī)模將達(dá)到1245.4億元。聯(lián)合辦公的市場潛力非常巨大，但同時壓力也不小。

今年8月14日，Wework向SEC提交了IPO招股書，目標(biāo)籌集10億美金，但此后鬧出創(chuàng)始人出局、公司估值驟降和軟銀“接盤”等事件，導(dǎo)致市場對Wework甚至整個行業(yè)都不再看好。

優(yōu)客工場與Wework有著不少相似之處：多次獲得投融資，獲得明星資本的青睞、對于空間相關(guān)業(yè)態(tài)的以及其他聯(lián)合辦公品牌的大手筆買買買等等。但是也有一些不同之處，即Wework的業(yè)務(wù)模式主要還是“二房東”模式，而優(yōu)客工場則增加了輕資產(chǎn)模式占比。

這一點(diǎn)是成功的有可借鑒先例的。2019年初，在規(guī)模上達(dá)到新高的氪空間被曝關(guān)店、裁員，官方解釋稱關(guān)閉經(jīng)營不佳的門店、發(fā)展包括空間設(shè)計及日常管理等在內(nèi)的企業(yè)定制服務(wù)，是由于氪空間在2019年將“經(jīng)營現(xiàn)金流為正”作為了關(guān)鍵目標(biāo)。

知情人士稱，氪空間已經(jīng)完成從“聯(lián)合辦公”到“綜合辦公服務(wù)+新型資產(chǎn)管理”的業(yè)務(wù)模式升級，并將自己定位為企業(yè)服務(wù)公司。企業(yè)定制服務(wù)業(yè)務(wù)的收入在總收入中占比也在不斷上升，劉成城曾表示，這一占比未來將“至少60%”。

所以，相對于Wework，毛大慶和優(yōu)客工場的“廣告營銷公司 ”策略，似乎更有可能被資本市場認(rèn)可。

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