撰寫 | 夢三條

日前，長租公寓服務(wù)商青客公寓，正式向美國證券交易委員會遞交F-1招股文件，擬在美國納斯達克上市，股票代碼為“QK”。青客公寓赴美上市擬融資約1億美元，用于擴張房源數(shù)量、投資技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施及一般營運，摩根士丹利和中金公司為此次發(fā)行的聯(lián)席保薦人。

據(jù)招股說明書顯示，青客公寓2018年營業(yè)收入8.9億元，較2017年的5.23億元增長70.3%，凈虧損金額也較2017年的2.45億元擴大至4.99億元；截至2019年6月30日止9個月，青客公寓的營業(yè)收入為8.98億元，同比增長51.4%；凈虧損為3.73億元，同比擴大16.72%，略高于2018年同期的3.24億元。

青客公寓招股書的背后，是在不到3年時間持續(xù)虧損11億元人民幣的現(xiàn)狀，以及在近9個月內(nèi)幾近停滯的規(guī)模擴張。雖然青客搶在自如與蛋殼之前遞交招股書，但是擺在青客公寓眼前的持續(xù)虧、“租金貸”隱患和用戶投訴等問題，仍舊懸而未解。

失掉成本優(yōu)勢，持續(xù)盈利能力存疑

青客公寓成立于2012年，是長租公寓行業(yè)早期的試水者，為20-35歲城市青年租客提供1000-2000元間統(tǒng)一裝修的分散式公寓。截至2019年6月30日，青客公寓運營覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京、嘉興6座城市，供給97621間房間。青客公寓在2017年和2018年的平均月末入住率分別為91.6%和92.4%，居行業(yè)首位。

圖片來源：青客公寓招股書

同多數(shù)分散式長租公寓企業(yè)一樣，青客公寓的營業(yè)收入來自租賃及增值服務(wù)。其中，租賃是青客的主要收入來源，分別占2017年、2018年、截至2019年6月30日止9個月營業(yè)收入的97.35%、89.55%、88.29%；增值服務(wù)包括寬帶服務(wù)、公共事務(wù)、青客優(yōu)選及房東或租戶的賠償金等。

青客公寓選擇上市融資，一定程度上顯示出其巨大的資金壓力，但上市融資的背后，暴露出“成本壓力”和“造血能力”兩大風(fēng)險。

逐漸失掉的成本優(yōu)勢

據(jù)和訊網(wǎng)報道，截至2019年6月30日，青客的現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物和限制性現(xiàn)金合計4.5億元，按照2018年虧損近5億的數(shù)據(jù)來看，青客公寓賬上的資金恐怕不夠再支撐一年。招股書顯示，青客公寓總資產(chǎn)20.3億，負債高達27億，負債率高達133%，已出現(xiàn)“資不抵債”的情況。

與自如、蛋殼相比，青客公寓的房源主要集中在距離城中心相對較遠的地鐵等軌交沿線上，這樣的差異化定位在保持較高出租率的同時避免了同業(yè)競爭，但也加大了裝修、營銷等前期成本投入，延長了投資回報周期。

資料顯示，長租公寓的成本構(gòu)成中，裝修成本幾乎占到總成本的17%，作為運營前的一次性投入，極大地考驗企業(yè)的現(xiàn)金流。招股書顯示，截止2019年6月30日，青客公寓平均每個房間月租金為1149元人民幣，折扣后1075元，平均租金利差為25.1%，折扣后利差為20%；每個單間平均裝修成本約為1.47萬元。

據(jù)藍鯨房產(chǎn)測算，青客最新一期平均租金差比例約為25.1%，單間月租金差額約為288.4元，這就意味著單間青客公寓，僅收回裝修成本就需要近5年的時間。此外，結(jié)合空置率、日常銷售與維護等費用，青客公寓利用租金賺錢還十分困難，甚至連裝修費用都難以回收。

備受質(zhì)疑的盈利能力

IPO前，青客集團董事長兼CEO金光杰持有30%股權(quán)及97.1%的投票權(quán)；Youyang Li持有9.3%股權(quán)及0.4%投票權(quán)；Crescent Capital Investment Ltd. and its affiliatedentities 持有28.1%股權(quán)及1.2%的投票權(quán)。

據(jù)媒體報道，青客剛剛完成C輪融資時，將2018年的目標定為房源數(shù)量突破12萬間，營收達到12億元?！胺吭?2萬”目標是在求穩(wěn)的前提下設(shè)立的，參考系是過去幾年累計簽約房間數(shù)量翻番的增長速度。

在行業(yè)內(nèi)，5萬間是從業(yè)者普遍認可的一條盈利線，在金光杰看來，12萬間房是企業(yè)的盈利平衡點。長租公寓作為一個微利行業(yè)，規(guī)模是企業(yè)實現(xiàn)盈利的重要途徑，帶領(lǐng)青客突破盈虧平衡點，是金光杰迫切想要實現(xiàn)的目標。

據(jù)招股書顯示，從2012年到2018年，青客公寓可出租房間從940間爆發(fā)式增長至91234間。但是，這種爆發(fā)式增長到了2019年戛然而止。截至2019年6月30日，青客公寓披露供給97621間房，與2018年相比，增長率僅為7%，規(guī)模擴張幾近停滯。

2019年，大多數(shù)城市租金下滑，對長租公寓行業(yè)的營業(yè)收入產(chǎn)生了不同程度的影響。在中國房地產(chǎn)協(xié)會的統(tǒng)計中，2019年8月全國近90%城市房屋租金都出現(xiàn)了下跌。在監(jiān)測的33個城市中，租金環(huán)比下降的城市數(shù)量已經(jīng)達28城，占總數(shù)量的90%。其中，天津、深圳和廣州環(huán)比回落最高，分別為-8.55%，-5.25%，-5.00%。

業(yè)內(nèi)人士分析，青客公寓的財務(wù)結(jié)構(gòu)看似很理想，但利潤微乎其微，甚至嚴重虧損。深究其資金困難的原因，是因為青客公寓近年來的快速擴張使得資金回籠嚴重依賴“租金貸”。截止目前，青客公寓所提供的63.1%的租金付款是由這些分期付款的貸款支付。此外，青客公寓是否存在表外負債也未可知。

在資本過剩時期，有實力的企業(yè)拿到錢并不難，把錢放出去也不困難，但保證錢能按照設(shè)計的利差收回來就比較困難。如果青客長期處于這種狀態(tài)，一旦經(jīng)濟形勢和資本市場稍微發(fā)生變化，資金鏈就會陷入不可逆轉(zhuǎn)的困境。

用戶投訴持續(xù)不斷，租金貸模式隱患重重

山水文園集團執(zhí)行董事兼集團CEO張曉梅表示：“過去十年，中國所有的房地產(chǎn)商趕上了一個好的時代。在這個時代過程當中，我們只要有一塊地建了房子，就能產(chǎn)生巨額的利潤?！?/p>

長期以來，長租公寓行業(yè)積累了大量的客戶交易數(shù)據(jù)、社區(qū)與園區(qū)數(shù)據(jù)和先期積累的深層數(shù)據(jù)。明源地產(chǎn)研究院主任潘永堂指出，現(xiàn)在許多企業(yè)以金融為工具，將深層數(shù)據(jù)作為切入口，建立新的商業(yè)模式。如鴻坤集團的園區(qū)金融、五洲國際的動產(chǎn)金融。

然而，依托“互聯(lián)網(wǎng)+”模式的青客公寓在積累了大量的深層數(shù)據(jù)后，卻使用杠桿借力“租金貸”高速擴張，導(dǎo)致平臺被曝亂象多發(fā)，大量用戶投訴其通過各種形式要求租客貸款，甚至有租客爆出其退房不退押金等行為。

僅5%租戶續(xù)租，租金貸模式隱患重重

2018年7月12日，新民周刊報道青客公寓等“頭部平臺”被曝出存在“租金貸”亂象，很多租客租一年被貸兩年款。緊接著，2018年9月，上海市住建委、市房管局會同相關(guān)部門，就租金貸款問題成立多個檢查組，檢查并約談了包括青客公寓在內(nèi)的16家上海代理經(jīng)租企業(yè)，重點詢問有關(guān)租金貸情況。

據(jù)長江商報報道，青客公寓的租金貸模式是用提供折扣的方式，使租客向金融機構(gòu)借款，一次性預(yù)付租金。一次性付清半年房租折扣5%，預(yù)付全年房租則折扣為10%，同時借款的利息也由青客公寓承擔。青客公寓則把租客預(yù)付的租金用于快速擴張，主要的開支是房源的裝修、向房東預(yù)付數(shù)月的租金。招股書顯示，截至2019年6月30日，65.2%的青客公寓租客采用了租金貸，未償還本金8.726億元。

目前，有11家金融機構(gòu)與青客公寓合作提供租金貸，租客可在青客公寓辦理最長26期的分期貸款。但是，截至2016年30日止9個月，青客公寓與租戶簽訂的平均合同期限僅為11.7月，其中68.3%合同期限長于12個月，每一租戶平均的入住時間為7.7個月。其中47.3%的租戶在合同到期前就已退出，只有5.1%的租戶選擇了續(xù)租。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，當前關(guān)鍵要做到公開透明以及資金合規(guī)使用，若是不具備這兩個條件，租金貸往往就會引起很多問題，尤其是如果租金貸和租賃房源收購等掛鉤，那么風(fēng)險會進一步加大，進而形成爆雷等風(fēng)險。

用戶投訴叫天不應(yīng)，叫地不靈

實際上，在青客公寓的租金貸模式下，本沒有借款需求的租客，在租房的同時用自身的信用幫助長租公寓融資經(jīng)營，而一旦資金鏈斷裂，租客和房東就會陷入叫天不應(yīng)、叫地不靈的局面。

在“租金貸”亂象頻發(fā)的當下，用戶對于長租公寓的負面情緒居高不下。某租戶在聚投訴平臺表示：“今年打算結(jié)婚買房，已經(jīng)在平臺辦結(jié)了退租手續(xù)，但是我退租后還需要償還貸款。平臺（青客公寓）給辦的是商業(yè)貸款，沒還完的貸款直接影響到我后續(xù)買房辦貸款，真是無處說理，吃啞巴虧?！?/p>

據(jù)和訊網(wǎng)報道，青客公寓在黑貓投訴、聚投訴、315消費保等投訴平臺，如今已收到近千條投訴，多由“貸款糾紛”、“不退房租押金”、“提現(xiàn)難”、“網(wǎng)費高昂”、“服務(wù)差”等問題引發(fā)。2019年的3·15期間，媒體還報道了青客公寓的各種問題，其中也包括房租難退、日常生活費用收取不透明等問題。

艾媒咨詢認為，平臺不規(guī)范的背后涉及的更多是房東、租客的利益。受租金上漲、家居裝修甲醛超標、長租公寓無法實現(xiàn)盈利等實際影響，長租公寓平臺在處理負面輿論、獲得消費者信任方面任重道遠。

市場沒有回暖，企業(yè)靠什么度過寒冬？

當下，長租公寓行業(yè)面臨著不飛速自我進化就被淘汰的局面，從業(yè)企業(yè)不僅要面對急劇變化的生存環(huán)境，還要適應(yīng)持續(xù)改變的供需關(guān)系。

據(jù)不完全統(tǒng)計，從杭州鼎家、上海寓見，再到近期的樂珈公寓，目前已經(jīng)有多達25家長租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營不善而破產(chǎn)。房企們也開始慎重看待長期公寓業(yè)務(wù)，朗詩、遠洋等房企剝離長租公寓業(yè)務(wù)，萬科、碧桂園、世聯(lián)行等也已暫緩旗下該業(yè)務(wù)的擴張。

面對當下的市場現(xiàn)狀，政務(wù)服務(wù)、行業(yè)服務(wù)和客戶服務(wù)都在不斷地學(xué)習(xí)和進步，青客公寓如何形成穩(wěn)定有效的現(xiàn)金流才是最為迫切需要考慮的問題。然而，這對在行業(yè)中摸索了七年的青客公寓來說，仍然不是一件容易的事情。

在中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜看來，分散式長租公寓實現(xiàn)盈利的關(guān)鍵，還是如何提升營收、降低成本來提升經(jīng)營和通過規(guī)模拓展來取得規(guī)模效應(yīng)，兩條腿走路的方式實現(xiàn)運營層面的真正盈利，而不是只能通過燒錢來推動增長來實現(xiàn)盈利。

長租公寓行業(yè)的資產(chǎn)變現(xiàn)手段也不僅“金融”這一條路，長租公寓最大的優(yōu)勢是手中的深層數(shù)據(jù)資源，活用這些深層數(shù)據(jù)，打通傳統(tǒng)端和互聯(lián)網(wǎng)端的聯(lián)動，才能創(chuàng)造更大的商業(yè)價值。據(jù)IPO早知道報道，提供SaaS服務(wù)的在線房地產(chǎn)交易平臺房多多于近期向美國SEC遞交上市招股書，綜合發(fā)展型公司三巽集團正籌備赴港上市事宜，近期已與相關(guān)投行等機構(gòu)深入接觸。

明源地產(chǎn)研究院主編潘永堂指出，優(yōu)家、科技寺等企業(yè)利用新的思維，利用互聯(lián)網(wǎng)，在短期內(nèi)建立起自己的知名度。他們的模式從本質(zhì)上來說是可以被模仿的，而且其產(chǎn)品在同一區(qū)域內(nèi)是競爭關(guān)系。如優(yōu)家的“互聯(lián)網(wǎng)+社交”模式，科技寺的“擇客式孵化器”模式。因此，如何建立起自己的壁壘是其做大做強的關(guān)鍵。

不論未來從業(yè)者是從新需求出發(fā)，還是從舊資源出發(fā)，最終實現(xiàn)的有三類：新產(chǎn)品、新模式、新平臺。在穩(wěn)定的前提下，如果可以共同發(fā)展，協(xié)同發(fā)展，就會產(chǎn)生一個新未來。

參考資料：

《房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略突圍的N種模式》 明源地產(chǎn)研究院編著

艾瑞咨詢、艾媒咨詢相關(guān)行業(yè)研究報告

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