編者按：本文來自微信公眾號 “道總有理”（ID：daotmt），作者：道總，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載。

收購，把規(guī)模做上來，一度是物業(yè)行業(yè)在銷售市場和資本市場雙重“豐收”的一條主線。

2020年，數(shù)據(jù)顯示，上市物企披露的有效收購事件共76起，共花費金額107億元，是2019年有效收并購事件27起的2.81倍。比如，藍光嘉寶服務先后完成17次股權(quán)收并購，共花費10.1億元；這一年，共有17家物企成功登陸資本市場，比2014―2018年上市物業(yè)數(shù)量總和還多7家。

然而，當初買買買的財大氣粗，現(xiàn)在變成了退退退的流淚割舍。6月25日，中海物業(yè)向鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)發(fā)出撤場公告信，更早一些，金科服務宣布將于2025年8月 31日正式退出重慶龍興未來城市小區(qū)。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全梳理和統(tǒng)計，最近這段時間，已有包括龍湖物業(yè)、金科服務、中海物業(yè)等在內(nèi)的10余家物業(yè)企業(yè)發(fā)布主動撤場公告。

或被迫或主動，物業(yè)公司原來打下的“江山”正在加速縮小。

撤退潮

物業(yè)公司的進入和退出，是市場競爭下再尋常不過的事，但是短短時間內(nèi)，頭部物業(yè)接連宣布退出，就有些耐人尋味了。

比如金科服務，在重慶恒春鳳凰城小區(qū)張貼退出公示，將在8月31日正式撤離，而其在該小區(qū)的服務時間高達10年；同一個月，它還退出了重慶龍興未來城市小區(qū)。龍湖物業(yè)近期退出的項目更多，包括重慶兩江·溪岸云、上海蘇堤春曉、遼寧錦州時代西湖雅居小區(qū)，另外，還將從阜陽雙清院子項目撤離。

重慶是物業(yè)公司撤退的一個“重災區(qū)”。僅在5月份，據(jù)網(wǎng)上公開信息，重慶至少有十個小區(qū)的物業(yè)公司宣布主動退出小區(qū)的物業(yè)服務。

在物業(yè)費價格上談不攏，是不少物業(yè)公司退出的一個原因，但更重要的是，從跑馬圈地到戰(zhàn)略收縮，頭部物業(yè)正在不斷地放棄一些低盈利的或潛在虧損的項目，這導致撤退的潮流一直未能停歇。

根據(jù)雅生活服務總裁李大龍在業(yè)績會上表示，2024年該公司對在管項目中交付質(zhì)量不達標、回款率不及預期的項目和孤島城市進行出清，全年共計出清項目300個。保利物業(yè)也透露，2024年退出了15個城市和13個高風險的外拓項目。

其他上市物企也是如此。2024年，世茂服務終止服務的合約面積超過6000萬平方米，中海物業(yè)治理的虧損項目近5000萬平方米，彩生活終止服務的社區(qū)數(shù)目達318個，萬物云也有53個。

一面是從原來服務的項目中退出，另一面則是新增項目越來越少，物業(yè)公司們過去高增長、高利潤的時代似乎一去不復返了。

根據(jù)中指院公布的2025年4月物業(yè)服務企業(yè)新增合約面積，TOP50企業(yè)合計新增5225萬平方米。2024年同期，這一數(shù)據(jù)為9013萬平方米；2023年同期數(shù)據(jù)為8683萬平方米；2022年同期數(shù)據(jù)為9161萬平方米。從2022年到2024年底，新增合約面積排名TOP50的物業(yè)公司年增量從23.92億平方米，下降到了11.5億平方米，降幅52%。

以碧桂園服務為例，其2021年-2024年期間全年新增合約面積分別為：4.3億平方米、2.4億平方米、1.2億平方米、0.6億平方米。

物業(yè)公司與房地產(chǎn)，以前可以說是休戚相關(guān)，后者吃肉、前者喝湯。而今，房地產(chǎn)市場長期低迷，上市物企紛紛打起了獨立的旗幟，試圖從房地產(chǎn)行業(yè)的陰霾中走出，可是，增長見頂、降價壓力以及與業(yè)主的“拉鋸戰(zhàn)”，似乎都讓這條獨立之路越發(fā)難走，靠割肉換減虧，恐怕不能如愿。

“割肉剜瘡”，難讓業(yè)績輝煌

中海物業(yè)退出鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)的導火索，是自2023年3月1日迄今，小區(qū)入住率較低，累計拖欠物業(yè)費 59.59 萬元，是以，中海物業(yè)直接不干了。

收繳率下跌，是整個物業(yè)行業(yè)面臨的一個現(xiàn)狀，而這一定程度上也可以追溯到當初的盲目擴張，導致不少低盈利或潛在虧損的項目被收入囊中。如今，物企紛紛收縮戰(zhàn)線，不管是不是高檔小區(qū)，他們都急于把這些項目甩出去，這背后透露出普遍的業(yè)績壓力。

據(jù)克而瑞物管最新研究顯示，2024年，500強、百強及上市物企三大核心指標首次同步下滑，毛利率、凈利率持續(xù)探底，凈利潤更出現(xiàn)行業(yè)性負增長。

具體來看，凈利潤上，500強物企凈利潤353.7億元，同比下降2.8%；百強物企凈利潤198.2億元，同比下降2.4%；上市物企凈利潤125.0億元，同比驟降23.3%，跌幅遠超其他梯隊。毛利率上，2024年，500強、百強、上市物企毛利率分別跌至16.8%、18.6%和19.0%，較2023年下降1.1、1.2及0.7個百分點，連續(xù)三年呈現(xiàn)回落態(tài)勢。

從圖中可看，2020年，上市物企的毛利率高達27%，到了2024年，跌到了19%。

頭部物業(yè)公司不斷從虧損的項目撤出，縮減服務范圍，正是為了改善業(yè)績，尤其是提升毛利率?？墒?，這對于改善公司盈利能力可能有些杯水車薪。

長期以來，物業(yè)公司的核心業(yè)務是基礎(chǔ)物業(yè)服務，基礎(chǔ)物業(yè)服務也撐起了物業(yè)公司的營收。不過基礎(chǔ)物業(yè)服務附加值較低、專業(yè)壁壘也低，支撐大部分上市物企實現(xiàn)高毛利的，是非業(yè)主增值服務和各種社區(qū)增值服務。尤其是前者，在房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時代，開發(fā)商在全國各地瘋狂蓋樓，直接輸送給物業(yè)公司，物業(yè)公司靠著非業(yè)主增值服務(包括協(xié)銷服務、咨詢服務等），可謂是躺賺。

但如今，房地產(chǎn)市場下行，物業(yè)公司的非業(yè)主增值服務自然一路頹勢。與此同時，被寄予厚望的社區(qū)增值服務似乎還沒有支棱起來，盡管其在增值服務收入中已經(jīng)占據(jù)核心地位，可整體仍呈現(xiàn)下降趨勢。

2024年，百強企業(yè)增值服務收入均值為2.22億元，同比下降5.93%。其中非業(yè)主增值服務收入均值為0.62億元，同比大幅下降11.43%，社區(qū)增值服務收入均值為1.60億元，同比小幅下降3.61%。這個數(shù)據(jù)也解釋了為何物業(yè)公司毛利率普遍下跌，沒有了房地產(chǎn)企業(yè)的“輸血”，再加上消費需求不振，物業(yè)公司的增值服務失去了高速增長的動力。

追根溯源，現(xiàn)在物業(yè)行業(yè)的業(yè)績難題仍是逃不開房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響，而如果業(yè)績不恢復，更談不上獨立發(fā)展。

降價，物業(yè)正在喪失話語權(quán)？

不少物業(yè)退出小區(qū)，是因為物業(yè)費價格，而這背后是一場規(guī)模越來越大、范圍越來越廣的降價潮。

從去年起，以城市為單位的物業(yè)費“降費”先后席卷重慶、武漢、青島、蘭州、長沙等多個城市。根據(jù)第三方研究機構(gòu)克而瑞物管推出的《2024年中國物業(yè)行業(yè)年度盤點報告》，去年，重慶、銀川、青島和武漢4座城市的百余個項目實現(xiàn)了物業(yè)費下調(diào)，降幅在20%-35%之間。

今年這股降價潮似乎仍在持續(xù)，這不單單是因為有了政策支持，而是在降價潮的推動下，越來越多的小區(qū)有底氣去和物業(yè)公司談判，獲取一定的權(quán)益。

這要是放在以前有些難以想象。過去，物業(yè)服務多由開發(fā)商指定，小區(qū)物業(yè)服務的內(nèi)容、標準、價格在交房的時候確定了，業(yè)主為了盡快入住只能接受。這種話語權(quán)幾乎掌握在開發(fā)商和物業(yè)公司手里的模式，自然會導致矛盾的深化，而且也為物業(yè)公司現(xiàn)在的業(yè)務困境埋下了伏筆。

收繳率下跌就是最直觀的表現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2024年全國典型城市物業(yè)費平均收繳率僅為82%，上市物業(yè)公司的收繳率更是跌破80%，老舊小區(qū)和空置房業(yè)主的欠費問題尤為突出。

但現(xiàn)在，無論是房地產(chǎn)行業(yè)還是物業(yè)行業(yè)，都正在從賣方市場向買方市場過渡，也就是說，業(yè)主的話語權(quán)增強可能是未來幾年的一個明顯變化。尤其是物業(yè)公司這幾年一直拼命地與房企切割，大講獨立的故事，這意味著在與業(yè)主的關(guān)系處理上，物業(yè)不能再借房企的強勢去輕易拿捏業(yè)主。

對廣大消費者而言，這當然是他們樂意看到的，可對物業(yè)公司而言，這真的會倒逼物業(yè)改善服務、靠服務質(zhì)量獲得業(yè)績增長嗎？

這種轉(zhuǎn)變首要面對的就是成本投入的增加。因為隨著新增項目減少、在管項目服務時間拉長，新小區(qū)變?yōu)槔闲^(qū)，物業(yè)公司面臨的運營、管理、設(shè)備維護等成本自然上升，這給本就業(yè)績下滑的物業(yè)帶來了難題。

2024年，百強企業(yè)營業(yè)成本均值為12.86億，同比增長4.80%；營業(yè)成本率為80.13%，較2023年提升0.98個百分點?？梢姡瑺I業(yè)收入的增速低于成本的增速，導致營業(yè)成本率攀升，成本管控的考驗加劇。此時，物業(yè)費降低了，利潤減少，又有多少物業(yè)公司愿意投入更多的成本去改善服務呢？

在業(yè)主與物業(yè)的拉鋸戰(zhàn)中，恐怕雙方都需要更長的時間去試探和妥協(xié)，尋求一定程度上的共贏。

當然，另一個事實也應該知道，即降價潮主要集中在部分二線城市以及三線城市，一線城市的物業(yè)費仍相當穩(wěn)定。

理想狀態(tài)下，我們可以認為，物業(yè)費的降價不是終點，而是會成為物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型的一個起點?？墒牵瑢τ谏形磸姆康禺a(chǎn)市場低迷中走出的物業(yè)公司，物業(yè)費的降低以及消極的態(tài)度，也可能會讓不少公司直接擺爛。

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