編者按：本文來自微信公眾號美股研究社（ID：meigushe），作者：美股研究社，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權轉載，圖源：攝圖網(wǎng)。

2019年，互聯(lián)網(wǎng)長租公寓行業(yè)馬太效應加劇，行業(yè)聚集度將進一步提升。資金流進了企業(yè)頭部玩家，頭部企業(yè)掀起了上市熱潮，蛋殼、自如先后被爆出謀求上市消息。

然而“長租第一股”最終花落青客公寓。2019年11月5日，青客公寓成功奔赴納斯達克，首日收盤報17.64美元，市值超過8億美元。

青客副總裁上市當日發(fā)文：“青客新起點，租賃大未來！”振奮人心的語句，給長租行業(yè)注入了一針強心劑。

好景不長，兩年時間光景已然不在。

2021年8月2日，據(jù)天眼查APP顯示，上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營管理股份有限公司被執(zhí)行支付86273.08元，并承擔執(zhí)行費1194元。經(jīng)調(diào)查上海青客已無財產(chǎn)可供執(zhí)行，其名下房產(chǎn)均被法院查封。

據(jù)天眼查APP顯示，4月份以來，上海青客新增200余條被執(zhí)行人信息，當前該公司被執(zhí)行總金額為1770.4855萬元。

頻頻被法院查封財產(chǎn)，青客公寓再陷輿論壓力。截止發(fā)稿時間，青客公寓股價報1.09美元，市值僅為6265.64萬美元。

除開被執(zhí)行支付外，這幾年來青客公寓不少負面新聞經(jīng)常出現(xiàn)在大眾視野里。青客公寓怎么了？

多米諾骨牌式連鎖反應，深陷訴訟旋渦

青客是長期公寓租賃平臺，專注于白領公寓租賃和提供物業(yè)管理。一般而言，平臺運營商將業(yè)主房屋租賃過來，按照基本標準裝修改造、配備家具家電，然后根據(jù)業(yè)務流程出租給在城市尋求經(jīng)濟適用房的人。

值得一提的是長租公寓里常見的“租金貸”。租金貸是長租公寓“回血”的關鍵，對青客來說，租金貸是其規(guī)模擴張的助推器。

租客可以在金融機構或銀行申請貸款，機構通常一次性把整年租金支付給青客公寓，然后租客每月償還房租和利息給機構，而青客則是按照季度支付房租給房東。在這樣操作空間下，青客公寓可以一下子得到租客年度租金，沉淀下來的資金便是青客“回血”的方式。

從招股書來看，青客公寓的入住率并不低。2019財年、2020財年和截止2021 年 3 月 31 日止六個月的期間，青客公寓的平均入住率分別為 91.6%、83.8% 和 86.6%。

對長租公寓來說，租客、房東和供應商是其業(yè)務環(huán)上重要的三方。在入住率不低的情況，這三方給予青客的差評也不低。

·租客：據(jù)IT時報消息，消費者聲稱搬離青客公寓后，銀行的還貸信息依舊如期而至，沒有住房卻仍要還租房貸款，消費者聯(lián)系請客房管員卻無回饋消息。

·房東：據(jù)知乎網(wǎng)友反映，2020年，青客的資金出現(xiàn)問題，更換平臺來接管杭州部門房源。青客要求房東變更合同，不符合接管條件的房東則要求解除合同，但青客已拖欠房東數(shù)月租金。

·供應商：青客租下公寓后往往需要裝修公寓，據(jù)IT時報消息，某家裝建材供應商訴說2018年時青客拖欠其35萬元賬款，2019年青客陸續(xù)回款，但下半年后又不按約定時間付款。

從三方的角度看青客公寓，能夠發(fā)現(xiàn)其最大的問題——現(xiàn)金流短缺。青客沒有足夠的現(xiàn)金流維護好三方關系，拖欠房租、拖欠賬款，危機來臨后沒有及時處理反饋，而是一而再再而三地拖沓回復，長久下來造成負面印象，青客公寓與這三方的關系也陷入了僵局。

在黑貓投訴平臺上，關于青客的投訴量已經(jīng)過萬，大多投訴類型關于“退款”、“解約”和“賠償”。其實不止是青客公寓，長租公寓行業(yè)都面臨共性問題——投訴量多，涉及款項方面。其中，蛋殼公寓在黑貓投訴平臺上的投訴量為3.6萬+，自如租房投訴量達5千左右。

差評如潮，現(xiàn)金流“轉”不過來……青客公寓面臨的這些問題，或許我們能從它的財報中端倪一二。

在2019年成功赴美上市，沒想到2020年的疫情給青客公寓帶來不小的沖擊。

疫情加劇了行業(yè)的動蕩，為長租公寓蒙上了一層“陰霾”。根據(jù)克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2020年超過72%長租公寓受疫情影響，有37.19%受訪企業(yè)疫情期間幾乎無資金進賬。

因為疫情的原因，青客公寓的入住率和平均租賃率都有所下降。2020財年，青客的租戶在租賃單元的平均停留時間為8.8個月；周期平均入住率從2019 財年的91.6%下降至2020年的83.8%。

入住率的下降不僅影響到青客公寓的營收還擴大虧損額度。據(jù)招股書顯示，2018財年、2019財年和2020財年，青客公寓的凈虧損分別為4.999億元、4.983億元和15.336億元。截至2020年9月30日，青客公寓共累計虧損38.095億元。

撇開疫情來講，青客公寓的模式也是造成其資金吃緊的問題之一。

青客公寓主要圍繞“租金貸”展開一系列業(yè)務，租金收入占據(jù)青客公寓總收入大部分比重。招股書顯示，2018財年、2019財年和2020財年，青客公寓的租賃服務分別為7.969億元、10.892億元和11.052億元，分別占據(jù)總收入89.6%、88.3%和91.5%。

收入渠道單一，具有較大不穩(wěn)定性。此外還會受到別的因素影響，2019年末《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》規(guī)定，住房租賃企業(yè)租金收入中“租金貸”占比不得超過30%。而青客公寓2019年同期，使用租金貸支付比例為65.4%。

因之前租金貸被媒體報道存在“爆雷”風險，高收低租的擴張模式，也將導致青客公寓不斷“燒錢”。

另外，青客公寓因其租賃的經(jīng)營模式，在企業(yè)獲得收入之前，前期的準備需要大量的資金支出。從業(yè)務源頭開始，需要采購租賃公寓，花費資金對其進行翻新和維護，購置家具、固定裝置和設備也是一筆不小費用。

擴張青客公寓整個公寓網(wǎng)絡的布局，前期需要進行市場調(diào)研和實地考察，在此期間也會產(chǎn)生大量運營成本和費用。

招股書顯示，截至2018年9月30日、2019年9月30日和2020年9月30日，青客公寓的負債總額分別為25.605億元、26.106億元和28.452億元。

在這樣的情況下，青客公寓需要融資來支持其運營維護。若無法提供充足的資金，青客公寓或許要踏上尋求融資借款的道路?；仡櫱嗫凸⒅暗娜谫Y來看，規(guī)模規(guī)模并不是很高。

據(jù)天眼查顯示，自2012年成立以來，青客公寓一共獲得5輪融資，融資金額累超1億美元。但距離上一次融資已是兩年前的IPO上市輪次。

在疫情過后，如何尋求融資是青客公寓亟待攻破的難題。

至于能否獲得融資，實質(zhì)上還是與青客公寓的規(guī)模擴張和步伐有關。公寓運營效率如何，服務方面是否周到，定價是否合理，營銷活動策略有效與否等等。這反過來，其實也是看青客公寓能否在長租公寓平臺中持續(xù)維穩(wěn)地發(fā)展下去。

結語

2021年開年，青客公寓發(fā)布管理層人事變動公告，公司董事會主席、首席執(zhí)行官金光杰等5名“元老級”管理層同時宣布辭職。

對于此次系列人事變動的細節(jié)原因，青客公寓并未對外回應。青客公寓稱，金光杰等管理團隊成員的辭任系個人原因，與公司無異議。

目前來看，青客公寓資金鏈還是處于緊繃狀態(tài)，其“租金貸”方式難以給平臺帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐。高價收房，低價出租，短期來看獲客成本也不會有所降低；疊加新冠疫情影響，在資金方面的壓力確實不小。

眼下對于青客公寓來說，如何妥善地處理好與租客、房東、貸款機構這三方的問題，或許是挽留名聲，解決內(nèi)憂外患的重中之重。

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