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2020年最后一個(gè)月，銀保監(jiān)會主席郭樹清寫下一句話：

房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?！?。

2020年最后一天，一份“限貸令”在A股收盤后，踩線到來。年還沒跨，樓市第一槍就已打響。

2021年第一個(gè)月，站在這座名為“房子”的圍城里的人終于相信，該來的，總會來的。

01 多家銀行暫停按揭貸款

24日，有大V通過微博爆料稱，“廣州新政，個(gè)人住房貸款占所有貸款的比例不能超過2020年的全市平均水平。”同時(shí)，該大V爆料稱，在此情況下，所有銀行應(yīng)對的措施是“暫停受理新的貸款申請”。

而據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道稱，招商銀行深圳分行、廣州分行及其下轄省內(nèi)各家分支行已于一周前暫停按揭貸款放款，前端業(yè)務(wù)層面口徑為：“節(jié)制接單”。

光大在深圳地區(qū)已經(jīng)暫停按揭貸款，廣發(fā)銀行則表示不接單，其合作的其他銀行目前審批、放款基本正常，從房貸大頭四大行的表現(xiàn)看，放款周期約在一個(gè)月左右，目前比較難保證。

另據(jù)紅星新聞報(bào)道，一位廣發(fā)銀行的工作人員證實(shí)稱，“不是‘停貸’，是所有銀行沒有貸款額度了，你們要買房貸款的話只有等?！?/p>

廣發(fā)銀行在當(dāng)?shù)刎?fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的陳經(jīng)理稱，“現(xiàn)在可以申請到房貸，只是需要等待?！睂τ谏鲜鰝髀?，該經(jīng)理稱，“不是停貸，而是銀行的貸款額度受限?！痹摻?jīng)理解釋稱，“所有銀行都一樣，由于國家劃了紅線，房貸貸款額度不能超過一定的比例，一旦超過了就不能放款?！?/strong>

陳經(jīng)理提醒，不會像以前那樣，銀行可以隨便發(fā)放貸款額度，“銀行的存量貸款有一個(gè)紅線，不能超過多少比例，一旦超額了就不能放款。”

最后，陳經(jīng)理表示，“目前沒有任何解決的辦法，只能等待。我們銀行暫時(shí)沒有額度，你可以問一下其他銀行?！?/p>

02 央行發(fā)出“限貸令”超萬億房企債務(wù)將到期

上述的一切轉(zhuǎn)變，都來自2020年最后一天的一份文件。

2020年12月31日，A股收市后，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度》，將銀行分為五檔，并設(shè)立區(qū)別性的“兩條紅線”指標(biāo)：

第一條紅線是房地產(chǎn)貸款占比，指一家銀行全部房地產(chǎn)類貸款（包括個(gè)人住房貸款、企業(yè)房貸）占其全部貸款的比重。

第二條紅線是個(gè)人住房貸款占比，指個(gè)人住房貸款余額占一家銀行全部貸款比重。

這意味著，無論個(gè)人按揭貸款還是房企貸款全面受限。

央行、銀保監(jiān)會在上述管理制度中將銀行分為5個(gè)檔次，其中，第一檔為中資大型銀行；第二檔為中資中型銀行；第三檔為中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)；第四檔為縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)；第五檔為村鎮(zhèn)銀行。

據(jù)國盛證券統(tǒng)計(jì)：

第一檔銀行中，工行、建行、中行、郵儲銀行個(gè)人住房貸款占比分別為33.71%、36.73%、39.19%、33.64%，超出上限32.5%；建行、中行房地產(chǎn)貸款合計(jì)占比分別為41.72%和50.01%，超出上限40%。

第二檔銀行中，招行、中信銀行、興業(yè)銀行個(gè)人住房貸款合計(jì)占比分別為25.49%、20.83%、26.93%，超出上限20%；招行、中信銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占比分別為34.25%、28.06%、28.73%、35.30%，超出上限27.5%；

第三檔銀行中，杭州銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、青農(nóng)銀行均出現(xiàn)不同程度“踩線”。

按照該統(tǒng)計(jì)，大行中，中行壓降房地產(chǎn)貸款規(guī)模壓力較大，股份行中，招行和興業(yè)壓力不小。

根據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》，某大行西南地區(qū)對公信貸業(yè)務(wù)人士表示，大行總體來說對房企貸款早有壓縮，審批一直很嚴(yán)格，新規(guī)對大行或是利好。

與此同時(shí)，2021年，超萬億房企債務(wù)將到期。房企融資進(jìn)一步受阻、現(xiàn)金流趨緊已注定。

根據(jù)貝殼研究院近日發(fā)布的報(bào)告稱，2021年房企到期債務(wù)規(guī)模（不含2021年將發(fā)行的超短期債券）預(yù)計(jì)將超過1.2萬億元，同比增長36%，并歷史性地突破萬億大關(guān)。“三條紅線”+房地產(chǎn)貸款新規(guī)疊加償債壓力，將使房企迎來現(xiàn)金流最緊張的時(shí)段。

已露端倪的是，房企通過債務(wù)置換緩解債務(wù)壓力自救。

根據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》報(bào)道，部分地方政府和銀行在嘗試救助房企，甚至采取更為升級的“置換”手段。

華北某大行信貸業(yè)務(wù)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，房企續(xù)貸現(xiàn)在已收緊，審批放款均放緩。但上周開始，其所在省已有幾個(gè)城市的地方政府和房企合作，試圖通過地方政府融資平臺向銀行貸款，置換房企到期債務(wù)，以緩解房企現(xiàn)金流緊張狀況。

具體來看，明面上看，地方政府沒有出面主導(dǎo)，銀行與項(xiàng)目方洽談時(shí)，對方也不會提政府背書，但銀行是看著政府背景才對接。比如目前正在推進(jìn)的一個(gè)項(xiàng)目，是由當(dāng)?shù)爻峭豆竞彤?dāng)?shù)仡^部房企交叉控股共同成立的項(xiàng)目公司，投資某醫(yī)院搬遷項(xiàng)目。該項(xiàng)目總投資數(shù)十億級，該分行審批額度占比超2/3，銀行會嚴(yán)格按照項(xiàng)目進(jìn)度分批撥款，但項(xiàng)目公司拿到貸款后，有空間操作進(jìn)行再投資，主要用途就是置換房企的非銀債務(wù)。

“因?yàn)楸O(jiān)管部門對于銀行債務(wù)審查會非常嚴(yán)格，但對非銀短期債，還有一定的操作空間。通常城投公司在項(xiàng)目公司成立之前，已經(jīng)籌措到項(xiàng)目資金，通過成立項(xiàng)目公司并拿到項(xiàng)目貸款，就有了‘置換’舊債的資金，并將債務(wù)從房企轉(zhuǎn)移到了城投公司。房企通過這種方式置換短期債務(wù)，目的就是不碰三條紅線，維持現(xiàn)有份額。”該人士進(jìn)一步表示。

而銀行和政府平臺之所以默許這種操作，很大程度上來自于幫助房企活下去。

“房企拿到置換的資金并非盲目擴(kuò)張或繼續(xù)亂投資，只為活下去。在多個(gè)地市，這樣的試點(diǎn)解決方案正在鋪開。對銀行和地方政府平臺來說，這樣的方式或許存在風(fēng)險(xiǎn)，但還款來源是新項(xiàng)目，地產(chǎn)公司在新的醫(yī)療城和輕軌周邊都囤積了地塊，新項(xiàng)目一方面可以‘置換’舊債，另一方面也將有望帶動周邊地產(chǎn)升值，獲得穩(wěn)定的收入來源，進(jìn)而改善房企現(xiàn)金流?！痹撊耸恐毖?，該方法對于現(xiàn)階段緩解房企燃眉之急確有“療效”。

03“三道紅線”+“兩道紅線”為何接連落地？

中國樓市，已經(jīng)有了“五道紅線”。

根據(jù)《國民經(jīng)略》分析，房貸“兩道紅線”，針對的是銀行和購房者，旨在收緊消費(fèi)者購房的銀根，遏制居民加杠桿的浪潮，防止銀行出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

2020年末，中國的居民杠桿率已經(jīng)超過60%，相比2008年的18%，翻了3倍多。這一數(shù)字，已經(jīng)超過國際平均水平，正在趕超發(fā)達(dá)國家；而增速之快，則位居世界前列。

顯然，穩(wěn)杠桿，或者說防范金融風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。

房企融資“三道紅線”，針對的是房企。

只要負(fù)債過高，一律限制新增融資。這一政策，旨在剎住開發(fā)商瘋狂加杠桿的慣性，防止出現(xiàn) “大而不能倒”的局面。

隨著房企“三道紅線”落地，一眾以高負(fù)債、高杠桿著稱的房企，被套上了緊箍咒，不得不走向降負(fù)債之路。

地產(chǎn)“三道紅線”+“兩道紅線”的出臺，標(biāo)志著中國樓市調(diào)控的轉(zhuǎn)向。

過去的樓市調(diào)控，限購、限貸、限價(jià)、限售作為四大基本盤。隨著地方各種試探性松綁不斷，這些舉措在市場面前越來越捉襟見肘。

如今樓市調(diào)控，開始直接針對房企、銀行和購房者。限制房企融資，限制房貸額度，限制銀行信貸，不一而足。

眾所周知，信貸是樓市的“七寸”。一旦失去信貸支持，高房價(jià)將成無源之水。

這些舉措，無疑正在逐步觸及高房價(jià)的根源。

值得一提的是，根據(jù)《米宅》，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度有個(gè)很大的例外就是住房租賃行業(yè)。

為支持大力發(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算。目前，人民銀行正會同相關(guān)部門研究制定住房租賃金融業(yè)務(wù)有關(guān)意見，并建立相應(yīng)統(tǒng)計(jì)制度，屆時(shí)對于符合定義的住房租賃有關(guān)貸款，將不納入集中度管理統(tǒng)計(jì)范圍。

雖然長租公寓爆雷快趕上P2P，雖然住房租賃行業(yè)舉步維艱，但國家對住房租賃的政策支持貫穿2020年整年，也將貫穿到2021年。

這次又把梯子借住房租賃行業(yè)站一站，但能不能站穩(wěn)還不知道。

說回樓市，“三道紅線”+“兩道紅線”為何接連落地？

銀保監(jiān)會主席郭樹清的文章是最好的詮釋：

上世紀(jì)以來，世界上130多次金融危機(jī)中，100多次與房地產(chǎn)有關(guān)。目前，我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

可以說，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”。

有些話不只是講講而已。

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