編者按：本文轉(zhuǎn)自財經(jīng)無忌，作者俞曦，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載。

據(jù)中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的5月房屋租金指數(shù)顯示，全國租金核心指數(shù)從今年1月份開始到5月連續(xù)下降。指數(shù)覆蓋全國22個主要城市中，除廈門外，一二線城市5月租金均出現(xiàn)下降。

當(dāng)前房屋租賃市場低迷，表面繁榮的潮水一旦退去，就發(fā)現(xiàn)有人在裸泳。

最近不少公寓管理公司出事，大多都與“房租貸”有關(guān)。據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，僅在2019年，因資金鏈斷裂問題出現(xiàn)倒閉、跑路等情況的公寓管理公司就多達(dá)53家。

2020年以來，2月份，長租公寓第一股青客不斷爆出負(fù)面消息，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”資金鏈緊張、拖欠房東租金，面臨交了租金卻住不到房子的窘境；3月份，蛋殼公寓也爆出誘導(dǎo)甚至欺騙租客貸款的負(fù)面報道，傳言一直走在暴雷的邊緣；8月份，南京地區(qū)的樂伽公寓，也因資金鏈斷裂而跑路、倒閉。

同時，喔客、沃客、青客、巢客等公司也頻頻暴雷，公司負(fù)責(zé)人拿了租客的租金跑路失聯(lián)，各地公安介入調(diào)查。

以蛋殼公寓為例，最近有網(wǎng)友在集中投訴，說是交了租金房東卻沒收到，還有的說是房子退租了卻無端欠下了銀行貸款，這些問題就與“房租貸”有關(guān)。

所謂“房租貸”，即指公寓管理公司與金融機(jī)構(gòu)合作，引導(dǎo)甚至誘騙租客辦理貸款，由金融機(jī)構(gòu)向公寓管理公司支付一年的租金，再由租客每月償還機(jī)構(gòu)貸款，這也是長租公寓獲取現(xiàn)金流攻城略地的利器。

“房租貸”作為一種金融創(chuàng)新產(chǎn)品，到底是個什么東西？一旦暴雷租客如何維權(quán)？其間涉及到哪些法律風(fēng)險？

“房租貸”本質(zhì)是一種融資工具，是貸款產(chǎn)品

有需求就有產(chǎn)品。房租貸的核心需求在于，租客想享受租金的優(yōu)惠，和修繕、精裝修等服務(wù)，則需要一次性向公寓管理公司繳納一年的租金；公寓管理公司希望租客一次性支付整年的房租以獲得長期租金，積蓄資金池，形成財務(wù)杠桿，用以規(guī)模擴(kuò)張、吸納新房源。

很多租房的白領(lǐng)或者工薪階層難以一次性支付幾萬元的房租，于是公寓管理公司與小額貸款公司和銀行等金融機(jī)構(gòu)合作，為租客提供貸款服務(wù)，租客貸款后按月還款，類似于房貸、車貸。

所以，房租貸的產(chǎn)生，是因?yàn)樗軌驖M足客戶、公寓管理公司、金融機(jī)構(gòu)的三方需求，本身是一個好的產(chǎn)品，關(guān)鍵是看它被怎么用。

“高進(jìn)低出”的亂向透支了行業(yè)聲譽(yù)

長租公寓是近幾年興起的一種業(yè)務(wù)模式，是公司從房東手上租賃房產(chǎn)，經(jīng)過公司的統(tǒng)一改造裝修，再以公司的名義租賃給租客，類似于傳統(tǒng)意義上的“二房東”。

長租公寓行業(yè)之所以發(fā)展起來，并不靠單一房屋的租金盈利，而是通過一定的規(guī)模效應(yīng)和提供管理服務(wù)，以較低的價格大量獲取市區(qū)的老舊房屋，經(jīng)過改造后以略高的價格出租，賺取租金差，雖然短期內(nèi)需要大量的資金投入，但在市場穩(wěn)定之后，就有源源不斷的租金差額收益，類似于早期的滴滴、美團(tuán)、共享單車。

長租公寓行業(yè)本來是很好的一個長期業(yè)務(wù)，但目前仍處于跑馬圈地的野蠻生長階段，缺乏有效的政府監(jiān)管和行業(yè)自律。

總有投機(jī)者想通過搶占市場來“掙快錢”，因?yàn)榉吭淳瓦@么多，市場就那么大，不管采取何種手段，搶到房源才是硬道理，所以“高進(jìn)低出”的操作模式成為行業(yè)的普遍做法，即以高于平均租金的價格從房東手上吃進(jìn)房源，再以低于平均租金的價格把房源租給租客。

有媒體報道，兩家公司的業(yè)務(wù)員為了搶房源，直接跟房東講：“不管對方公司出什么價，我們總歸比它高10%！”這種亂向完全背離了市場經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律。

高額的搶房成本和人工成本，需要公寓管理公司想盡一切辦法去融資，房租貸這一產(chǎn)品就被用到了極致。拿蛋殼公寓舉例，有媒體統(tǒng)計，2017、2018和2019年，選擇房租貸的租戶比例分別為91.3%、75.8%和65.9%，一旦蛋殼公寓資金鏈斷裂，涉及的人數(shù)和金額將會極其巨大。

“房租貸”的法律風(fēng)險

1.租客的風(fēng)險

網(wǎng)上有很多針對蛋殼公寓的投訴，租客說，無論是貸款機(jī)構(gòu)還是蛋殼公寓，都沒有明確告知租客貸款這一事實(shí)，很多時候都是通過APP一路點(diǎn)擊、確認(rèn)，最終形成了租客和金融機(jī)構(gòu)的貸款關(guān)系。

租客以為自己每個月支付的是租金，其實(shí)是償還貸款，租金可以因退租而不付，但貸款可沒有中途退貸一說，且由于這些操作都是在APP上進(jìn)行，都包含了用戶點(diǎn)擊確認(rèn)的條款和流程，租客一旦后期回過神來，也沒辦法以不知情為由進(jìn)行抗辯。

所以，哪怕是公寓管理公司跑路了，房子不租了，客戶每個月應(yīng)付的貸款也一分不少，直到貸款還清為止。

2.房東的風(fēng)險

從目前已經(jīng)出現(xiàn)的情況來看，有公寓管理公司在一次性收取了租客的全年租金后，只給房東交了一部分租金就人去樓空了。這種情況下，就會出現(xiàn)房東沒有收到房租，而承租人已經(jīng)付清了租金的現(xiàn)象。

房東的風(fēng)險要根據(jù)公寓管理公司之間的租賃合同來判斷，主要看公寓管理公司作為“二房東”是否有權(quán)代表房東。

有的公寓管理公司會與房東在租賃合同中約定：租賃管理公司有權(quán)代表房東出租房屋，收取租金，管理房屋。

該等授權(quán)就法律角度而言系一種委托，公寓管理公司對外既是“二房東”，又可以代表房東。此種情況，租客把錢交給公寓管理公司，就相當(dāng)于交給了房東，至于公寓管理公司有無交錢給房東，則是房東與公寓管理公司內(nèi)部的事情，一旦暴雷跑路，房東就只能向公寓管理公司維權(quán)，不能向租客維權(quán)，租客有權(quán)繼續(xù)居住。

有的公寓管理公司只是“二房東”身份，無權(quán)代表房東。此種情況，房東只需對公寓管理公司負(fù)責(zé)，無需對租客負(fù)責(zé)，一旦暴雷，房東有權(quán)收回房屋。

3.公寓管理公司的風(fēng)險

公寓管理公司“高進(jìn)低出”的業(yè)務(wù)模式，居高不下的經(jīng)營成本，一度讓人看不到盈利點(diǎn)。

以蛋殼為代表的長租公寓公司日子其實(shí)一直都不好過，蛋殼今年作為2020年第一支中國概念股在紐交所登錄，也是繼青客公寓后，國內(nèi)第二家走公開資本市場的長租公寓企業(yè)，但是蛋殼已經(jīng)連續(xù)三年處于凈虧損狀態(tài)。

其財報顯示，2019年前10個月，蛋殼累計虧損28億元人民幣，即單月虧損2.8億，全年預(yù)計虧損30多億。而今年上市公開募集的資金為1.49億美元，約合人民幣10.5億元，按照現(xiàn)在蛋殼的燒錢模式，也就夠燒3、4個月，如果沒有外來資金的注入，不一定能過好年。缺錢，極度缺錢。

如果是正常的商業(yè)模式，在經(jīng)營過程中產(chǎn)生的經(jīng)營風(fēng)險，實(shí)屬正常，畢竟任何行業(yè)和企業(yè)都有商業(yè)風(fēng)險，有虧有贏。

但是，無序發(fā)展的長租公寓行業(yè)，和P2P行業(yè)，何其之像，例如，不清晰的盈利模式，頻發(fā)的卷款跑路暴雷現(xiàn)象，拆東墻補(bǔ)西墻的“龐氏騙局”，很容易復(fù)制粘貼到別的行業(yè)。

很多企業(yè)不滿足于穩(wěn)步發(fā)展，開始追求賺快錢。技術(shù)無罪，行業(yè)無錯，只不過做事的人走了歪路。

當(dāng)割韭菜割成了習(xí)慣，P2P領(lǐng)域的一些常見刑事犯罪也會成為習(xí)慣，例如合同詐騙罪，非法經(jīng)營罪，非法集資罪，隨著長租公寓行業(yè)發(fā)展和不斷暴雷，波及越來越多的受害群眾，各地公安頻繁的介入，說明這個行業(yè)即將成為國家整頓的對象。

如何避免踩雷

1.就租客而言，簽約時要分清楚合同相對方是公寓管理公司還是房東，盡量直接跟房東簽訂合同，仔細(xì)查閱房屋產(chǎn)權(quán)證明；

仔細(xì)閱讀合同條款，看其中是否對租客加以約束，例如退租時裝修補(bǔ)償條款，是否允許中途換房，是否申請“租金貸”等等；

盡量避免一次性付款而被“套牢”，租金一般不超過3個月的支付周期，不要貪圖一些小恩小惠，謹(jǐn)記：你盯著那點(diǎn)小優(yōu)惠，人家想坑你的本金；

防范“房租貸”風(fēng)險，如確實(shí)需要辦理，貸款人應(yīng)合理評估自身還款能力，并對相應(yīng)的條款做充分的閱讀和理解；

另外，《民法典》規(guī)定了居住權(quán)，自2021年1月1日起施行，可將租賃合同和承租權(quán)予以登記備案。

2.就房東而言，無論是與公寓管理公司還是租客簽約，盡量在合同里面事先約定禁止轉(zhuǎn)租條款，或者轉(zhuǎn)租需要征得房東本人的同意，防止承租人“借雞生蛋”。尤其是對一些收房租金明顯高于市場水平的公司，這類公司的經(jīng)營模式并不正常，要提高警惕。

3.合理維權(quán)。租客和房東一旦發(fā)現(xiàn)公寓管理公司有暴雷之風(fēng)險的，或遭遇不公正對待的，比如多方刁難，強(qiáng)逼漲價降價，暴力驅(qū)趕，用于非法活動的，應(yīng)及時向?qū)俚毓矙C(jī)關(guān)報警，并向當(dāng)?shù)厥袌霰O(jiān)管部門、房管部門投訴舉報，固定證據(jù)，以便后期維護(hù)自身合法權(quán)益。

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