2009年是望京的起點，也是潘石屹和SOHO中國十年一覺終成夢的起點。在這之前，大望京村民還靠著“瓦片經(jīng)濟”維持生計，一夜間幾百萬到上千萬不等的拆遷補償款讓村民暴富，很多村民在房價上漲前掃光了周圍的房子。這一年，潘石屹以40億元的價格拿到了望京的一塊地，望京SOHO掘地而起。
但當時望京顯然還不是SOHO中國的重頭戲，2010年一個銀河SOHO的銷售額就高達146億元，只是潘石屹沒想到2012年后一批又一批懷揣夢想的創(chuàng)業(yè)者來到望京，他們踏著移動互聯(lián)網(wǎng)的浪潮風生水起，也抬高了周邊寫字樓的租售價格，望京SOHO賺得盆滿缽滿。
這段時間里，張欣常提到的一句話就是SOHO中國要在5年內(nèi)超越萬科。然而，十年已逝，SOHO中國出售資產(chǎn)的名單上赫然寫著望京SOHO。
今年望京的秋意正濃，一絲寒意已經(jīng)上頭。而伴隨著望京SOHO的出售，逝去的不止是潘石屹的地產(chǎn)舊夢。
“甩賣”CBD寫字樓
2016年香港樓市一片叫好，截止7月底，香港中環(huán)的甲級寫字樓空置率僅為1.5%，且香港整體甲級寫字樓的空置率普遍偏低，為4.2%。
那個時候誰也沒想到橫亙在香港皇后大道中99號快要二十年的地標性建筑將要易主，以至于李嘉誠賣樓的消息一經(jīng)公布，就在地產(chǎn)行業(yè)引起了巨大震蕩。11月份，李嘉誠旗下長實集團同意以402億港元（52億美元）的價格，向中國港澳臺僑和平發(fā)展亞洲地產(chǎn)有限公司出售其在中環(huán)中心的股權(quán)，由此創(chuàng)出了香港寫字樓交易的最高紀錄。
在此之前，長實地產(chǎn)還剛剛以200億元出售了上海浦東世紀匯廣場。
眾人紛紛猜測李嘉誠此舉的目的，其實這早有預兆。2016年中期報告時，李嘉誠說，集團收益主要來自香港及內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務，而未來將以兩地及海外地產(chǎn)業(yè)務為重點。
如今已經(jīng)退休的李嘉誠或許遠離了熱鬧喧囂的香港樓市，但正是這段時間香港樓市反而大起大落。據(jù)香港《大公報》報道，香港整體寫字樓租金在2019年首季度只升了0.2%，為2016年第3季度以來升幅最少；中環(huán)超甲級寫字樓租金更按季度下跌0.4%，為2014年第3季度以來、即逾4年來首次出現(xiàn)下跌。
不過與北上廣深的甲級寫字樓比起來，香港只能算是小風小浪。高力國際、戴德梁行發(fā)布的 2019 年上半年北京寫字樓市場研究報告顯示，2019 年上半年，北京市甲級寫字樓空置率已經(jīng)達到 11.5 %，為近八年來的最高值；全市平均租金環(huán)比下調(diào)了 0.6 %至人民幣399元每月每平方米，同比下調(diào) 0.7 %。
再比如深圳，第三季度深圳甲級寫字樓平均租金環(huán)比下跌5.2%，同比下跌10.2%至每平方米每月208.3元。
潘石屹也是從2016年下半年開始了賣賣賣的節(jié)奏。7月29日，SOHO中國整售SOHO世紀廣場；8月17日中期業(yè)績發(fā)布會上，他又表示，要在上海出售凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山廣場三個地產(chǎn)項目。如今，京滬兩地的八個“SOHO”系列商辦物業(yè)即將被出售，如果交易完成，SOHO中國將失去手頭近九成的物業(yè)，幾近出清。
如果說李嘉誠是在香港樓市高位套現(xiàn)，那現(xiàn)在受國內(nèi)甲級寫字樓空置危機的影響，潘石屹或許只能低價甩賣了。當然，賣寫字樓的不止是李嘉誠、潘石屹等地產(chǎn)大佬，還有時運不濟的企業(yè)巨頭。
去年9月26日，海南航空控股發(fā)布公告稱，將位于北京東三環(huán)的北京海南航空大廈以8折價格賣給萬科，還有北京宏源大廈，以及位于上海、深圳等城市的多個項目，也均被萬科拿下。想當年，海航擊敗李嘉誠的長實集團等其他19家對手，以88.37億港元中標香港九龍原啟德機場區(qū)第1K區(qū)3號住宅地塊，一時間“新地王”無限風光，但如今只得賣樓求生。
寫字樓無處安放創(chuàng)業(yè)者的青春
去年11月，中金公司北京建國門外大街證券營業(yè)部悄然從SK大廈的底層搬到了三樓，而在此之前，該證券營業(yè)部在底層工作的時間已經(jīng)長達15年。
一位員工說，“我們搬到樓上，沒幾天對面的國民銀行也關(guān)門了，我還想經(jīng)濟真的不景氣了么，金融機構(gòu)紛紛倒閉了？不久后在電梯里碰到穿國民銀行穿制服的員工，才知道他們的營業(yè)廳也搬到了樓上，更高的11樓”。SK大廈底層租金是樓上寫字樓租金價格一倍多。
這僅僅是金融機構(gòu)、互金平臺從甲級寫字樓大規(guī)模撤退的一個縮影。2018年以來，上海CBD某高端寫字樓發(fā)生過多起由P2P暴雷引發(fā)的消費者維權(quán)事件，消費者把整個辦公區(qū)團團圍住，不僅對寫字樓的經(jīng)營及管理造成了困擾，而且?guī)砹酥苯拥慕?jīng)濟損失。
更嚴重的是深圳。據(jù)戴德梁行研究部2016年的統(tǒng)計，除去總部自用，金融類企業(yè)是深圳甲級寫字樓市場最活潑的群體，以租賃面積爭論，占新增需求的37.2%，以企業(yè)數(shù)目來算，占比為31.9%。僅福田區(qū)就有持牌金融總部機構(gòu)150家，占全市的67%。這種嚴重依賴金融公司的租賃現(xiàn)狀，造成P2P暴雷潮掀起時深圳寫字樓真的是一地雞毛。
據(jù)悉，位于福田區(qū)的平安金融中心一次性退租10層樓，成了當時深圳金融業(yè)最慘烈的寫照。
2019年第三季度深圳甲級寫字樓子市場情況
如今，深圳原本在福田和羅湖的企業(yè)租戶，為了追求相對較低的租金，只能不斷將其辦公地點向城市西部的南山區(qū)和前海片區(qū)遷移。與之相似的還有望京。倒在望京的互聯(lián)網(wǎng)公司一個接一個，有幸活下來的著急忙慌地往外逃，這或許正是潘石屹出售望京SOHO的原因之一。
望京也曾是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)者的天堂。2014年初，美團搬到望京SOHO附近的望京國際研發(fā)園，旁邊挨著摩托羅拉大廈和愛立信大廈，后來摩托羅拉大廈迎來了錘子科技，幾年后羅永浩又把公司搬到了望京數(shù)碼港大廈。圍繞著這片創(chuàng)業(yè)“福地”，陌陌、觸控、百合網(wǎng)、熊貓直播、A站以及一眾O2O服務公司聚集在此，成就了望京甲級寫字樓的寸土寸金。
那時，潘石屹不止一次旁敲側(cè)擊地暗示望京風水極佳，可如今當“望京滑鐵盧”的事實歸咎到風水問題，他不信風水的反駁又顯得如此蒼白無力。
當然，望京的創(chuàng)業(yè)悲劇豈是風水影響，縱觀這些倒在望京的公司，他們的壯大離不開兩個字：燒錢。大規(guī)模擴張影響了企業(yè)健康的成長狀態(tài)，一遇到資本寒冬，缺乏造血能力的公司便岌岌可危，這幾乎是近些年來所有互聯(lián)網(wǎng)公司的通病，恰好望京天然聚集的就是造血能力匱乏的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。
資本撤退？
在潘石屹清空SOHO中國項目的過程中，我們看到一個頗為熟悉的身影：黑石集團。據(jù)財新網(wǎng)報道，黑石集團聯(lián)合新加坡國有控股的GIC公司成立買方團，有意收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復興廣場。目前第一筆交易正在進行，且接近最后階段。
自2018下半年開始，這一頂級投行在國內(nèi)的動作明顯頻繁了許多，僅今年2、3月份，黑石集團就連續(xù)把塔博曼、香港國際建投和上海長泰廣場收入囊中，而這背后是整個外資在一線城市核心物業(yè)交易市場的急劇活躍。
據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2018年中國大宗商業(yè)地產(chǎn)投資金額達2517億元，同比小幅上漲4%。其中，外資在國內(nèi)的大宗商業(yè)地產(chǎn)投資達780億元，同比激增62%，創(chuàng)下自2005年以來的最大規(guī)模。以上海為例，第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2018年外資在上海的投資占比高達59%，超過了國內(nèi)機構(gòu)，較2017年的35%有明顯漲幅。
而且今年第一季度，以黑石為首的外資機構(gòu)在內(nèi)地的大宗交易已達8起，累計交易金額超過300億元。
然而此消彼長，外資的活躍則意味著內(nèi)資的沉寂，潘石屹出售資產(chǎn)并不是個例。
數(shù)據(jù)顯示，在物業(yè)投資市場方面，上半年香港商用和工廈物業(yè)市場逾2,000萬港元以上成交投資總額為533億港元，按年下跌51%，其中中資買家普遍持觀望態(tài)度，只參與了八宗交易，占投資總額比例15%，低于去年的21%。與之相應地，寫字樓租賃也呈現(xiàn)相同的狀況。仲量聯(lián)行公布的《2019年下半年香港物業(yè)市場展望》指出，上半年中資企業(yè)在中環(huán)的新租賃樓面面積按年下跌53%。
據(jù)一家外資地產(chǎn)基金的高級管理人員透露，以前外資不活躍并非他們不想買，一來是政策限制，二來是爭不過內(nèi)資，如今內(nèi)資意愿減弱，恰好給了外資進入的機遇。
不過，外資的活躍也并不能令一線城市寫字樓投資完全樂觀，第三季度外資買家的投資金額也開始下降，畢竟今年寫字樓整體空置率上升，租金水平下降，影響到部分外資機構(gòu)進入市場的信心。而且更關(guān)鍵的是，國內(nèi)金融及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)一日不回暖，寫字樓也無法獲得真正的新生。
但現(xiàn)在誰也不知道這個時間點什么時候來臨，而屆時望京又是否能回到原來的望京。
歪道道，獨立撰稿人，互聯(lián)網(wǎng)與科技圈深度觀察者。同名微信公眾號：歪道道（wddtalk）。謝絕未保留作者相關(guān)信息的任何形式的轉(zhuǎn)載。
