編者按：本文來(lái)自微信公眾號(hào) 豹變（ID：baobiannews），作者：陳法善，編輯：劉楊，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)發(fā)布，頭圖來(lái)源攝圖網(wǎng)

樓市“房住不炒”，少了炒房客的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)始炒作自己。

近日，多地開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)，可以用西瓜、水蜜桃、大蒜、小麥“換”房子，最高可用這些農(nóng)產(chǎn)品抵近19萬(wàn)元購(gòu)房款。

5月下旬，建業(yè)集團(tuán)在河南商丘、開(kāi)封分別推出“小麥換房”“大蒜換房”活動(dòng)，給小麥和大蒜開(kāi)出了2元/斤、5元/斤的不菲身價(jià)，最高可用小麥抵16萬(wàn)房款。

這波用農(nóng)作物換房的風(fēng)潮迅速被江蘇的開(kāi)發(fā)商模仿。6月24日，無(wú)錫陽(yáng)山一樓盤(pán)號(hào)稱(chēng)可用陽(yáng)山水蜜桃抵188888元房款。

6月28日，新城控股在南京推出“西瓜換房”，以高于市場(chǎng)價(jià)近5倍的價(jià)格向每位購(gòu)房者“收購(gòu)”10000斤西瓜，最高抵10萬(wàn)房款。

眼下，樓市信心尚未完全修復(fù)，西瓜、水蜜桃、大蒜換房折射出處于困境的開(kāi)發(fā)商強(qiáng)烈的求生欲。這是救市的靈丹妙藥，還是房企慣用的營(yíng)銷(xiāo)噱頭？

1、西瓜抵萬(wàn)金

南京的西瓜身價(jià)一夜之間“漲”了近5倍。

繼河南上演小麥、大蒜換房后，江蘇的開(kāi)發(fā)商迅速開(kāi)始了“抄作業(yè)”。6月28日，一則新城控股旗下樓盤(pán)的促銷(xiāo)海報(bào)讓不少購(gòu)房者驚呼：原來(lái)西瓜也可以用來(lái)買(mǎi)房了。

海報(bào)顯示，新城云漾濱江樓盤(pán)將以10元/斤的價(jià)格收購(gòu)西瓜沖抵房款，每套房收購(gòu)上限為10000斤，即最高可沖抵10萬(wàn)元。而南京市面上西瓜多為2-3元/斤，溢價(jià)近500%。

《豹變》從該樓盤(pán)銷(xiāo)售處獲悉，活動(dòng)屬實(shí)，公司有專(zhuān)人接待，具體細(xì)則需要到售樓處現(xiàn)場(chǎng)溝通。

營(yíng)銷(xiāo)很出圈，卻難掩該樓盤(pán)的失意。“南京網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)顯示，該樓盤(pán)8、9棟于今年4月11日開(kāi)盤(pán)，總計(jì)312套房源，截至目前成交29套，成交比例為9.3%。顯然，銷(xiāo)售情況并不樂(lè)觀。

貝殼網(wǎng)房產(chǎn)中介劉威表示，該樓盤(pán)遠(yuǎn)離南京主城，離隔壁馬鞍山市倒是只有10來(lái)公里，買(mǎi)房的人主要是“地源客”。“就是在附近上班、生活的人。這邊要做一個(gè)產(chǎn)業(yè)園，不少企業(yè)從南京市區(qū)搬過(guò)來(lái)，有的會(huì)向來(lái)這上班的員工提供補(bǔ)貼，但確實(shí)太遠(yuǎn)了，愿意來(lái)的人不多，房子賣(mài)的不是很好。”劉威稱(chēng)。

近年來(lái)，馬鞍山一直在積極融入南京都市圈，除了“企業(yè)移民”，該樓盤(pán)客戶(hù)主要還有安徽居民，以及當(dāng)?shù)卮迕窈筒疬w戶(hù)。不過(guò)相比起臨近南京主城的其他板塊，該地段發(fā)展比較滯后，多位房產(chǎn)中介表示，除非在附近上班，否則不建議購(gòu)買(mǎi)，更不建議投資。

此外，促銷(xiāo)活動(dòng)的主角西瓜更成為爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。該樓盤(pán)所在的江寧區(qū)是南京重要的西瓜產(chǎn)區(qū)，劉威認(rèn)為，在夏季選擇西瓜抵扣房款，除了制造營(yíng)銷(xiāo)噱頭，也可能是為了刺激周?chē)限r(nóng)購(gòu)房。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《豹變》表示，相比起小麥換房，西瓜換房明顯引起更多質(zhì)疑。小麥屬于農(nóng)業(yè)大省的重要生產(chǎn)物資，相關(guān)農(nóng)戶(hù)的種植規(guī)模大，所以借此做一波“小麥換房”的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，比較符合當(dāng)時(shí)農(nóng)戶(hù)的收入情況和購(gòu)房需求。而西瓜屬于季節(jié)性水果，農(nóng)戶(hù)種植的規(guī)模即便大，也可能是局限于個(gè)別農(nóng)戶(hù)，其符合條件的農(nóng)戶(hù)數(shù)量肯定沒(méi)有小麥的農(nóng)戶(hù)多，換言之，此類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)未必能吸引多少瓜農(nóng)來(lái)購(gòu)房。

實(shí)際上，該樓盤(pán)最近也傳出負(fù)面消息。有多位南京地產(chǎn)圈人士對(duì)《豹變》表示，該樓盤(pán)此前有停工傳聞，他們5-6月期間去探房時(shí)看到，工地上只有少量工人在施工，一期樓盤(pán)基本上封頂。“一期2023年10月交付，二期2024年12月交付。按目前的節(jié)奏，不知道會(huì)不會(huì)延期交付?！鄙鲜龅禺a(chǎn)圈人士稱(chēng)。

2、真實(shí)惠還是假噱頭？

農(nóng)作物換房，到底是真實(shí)惠還是開(kāi)發(fā)商策劃的營(yíng)銷(xiāo)噱頭？

特別是水蜜桃、西瓜這種易變質(zhì)不易保存的水果，難道要拉10000斤到售樓處現(xiàn)場(chǎng)交割嗎？一些網(wǎng)友笑稱(chēng)，光油費(fèi)都不便宜。

實(shí)際上，上述四地房企促銷(xiāo)海報(bào)對(duì)活動(dòng)細(xì)則皆語(yǔ)焉不詳。《豹變》聯(lián)系開(kāi)封建業(yè)城售樓處，對(duì)方表示效果不錯(cuò)，賣(mài)了30來(lái)套，并不要求蒜農(nóng)拉著1萬(wàn)斤大蒜到售樓處交割，實(shí)際上只要看中房子，不論是不是蒜農(nóng)都能享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠。現(xiàn)在活動(dòng)提前結(jié)束了，具體細(xì)節(jié)不方便透露太多。

相比起保質(zhì)期較長(zhǎng)的大蒜、小麥，南京、無(wú)錫推出的西瓜、水蜜桃換房顯然操作難度更大?！侗儭分码姛o(wú)錫弘陽(yáng)悅陽(yáng)九璽售樓處，對(duì)方給出了與建業(yè)城近似的回復(fù)?！斑@是公司推出的一項(xiàng)促銷(xiāo)活動(dòng)，相當(dāng)于變相讓利，并不要求果農(nóng)用桃子來(lái)交割，只要來(lái)看房都能享受折扣價(jià)。”該銷(xiāo)售表示?！耙葋?lái)現(xiàn)場(chǎng)，把房子看下來(lái)，后面具體怎么操作都好說(shuō)。”

或許是出于輿論壓力，該銷(xiāo)售此后刪除了前幾天在朋友圈發(fā)布的多條水蜜桃換房海報(bào)和鏈接。

房企眼花繚亂的花式賣(mài)房表明，在困境之下，開(kāi)發(fā)商正想方設(shè)法刺激需求自救。不過(guò)專(zhuān)家表示，相關(guān)做法不可照搬照抄。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，河南大蒜、小麥換房屬于縣城去庫(kù)存壓力下的一種救市做法，是當(dāng)前縣城銷(xiāo)售破局的一種創(chuàng)新，總體應(yīng)該給予肯定。而西瓜換房的做法，發(fā)生在南京。其實(shí)南京近期房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)是不錯(cuò)的，似乎還不至于打出西瓜換房的廣告。

“對(duì)一些城市模仿河南做法應(yīng)給予警示。目前有些房企借一些營(yíng)銷(xiāo)，出現(xiàn)了變相回避限價(jià)的做法。當(dāng)前各地限跌令的規(guī)定比較多，目的就是為了防范出現(xiàn)房企違規(guī)降價(jià)、虛假營(yíng)銷(xiāo)的操作?！眹?yán)躍進(jìn)表示?！皳Q而言之，若是確實(shí)收購(gòu)西瓜進(jìn)而可以抵扣購(gòu)房款，那本身也是合規(guī)的。但要防范收購(gòu)的操作是虛的，而變相降價(jià)了10萬(wàn)元，最終產(chǎn)生了營(yíng)銷(xiāo)的噱頭和隨意降價(jià)的操作，需要注意其中的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

目前，南京市面上的西瓜價(jià)格每斤不到3元，1萬(wàn)斤西瓜成本不到3萬(wàn)，而開(kāi)發(fā)商愿意以10萬(wàn)元收購(gòu)，相當(dāng)于給客戶(hù)優(yōu)惠了7萬(wàn)多元。

對(duì)云漾濱江“西瓜換房”對(duì)做法，鏈家房產(chǎn)一客戶(hù)經(jīng)理對(duì)《豹變》稱(chēng)，現(xiàn)在是淡季，看房的人不多，用這種方式吸引人到現(xiàn)場(chǎng)看房，就達(dá)到目的了。

3、房企如何去庫(kù)存

花式促銷(xiāo)體現(xiàn)了房企去庫(kù)存的巨大壓力。

6月28日，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在股東大會(huì)上表示，現(xiàn)在大家的日子都很難過(guò)，也是他從業(yè)以來(lái)壓力最大的一段時(shí)間。從短期來(lái)看，市場(chǎng)已經(jīng)觸底，但恢復(fù)是個(gè)緩慢而溫和的過(guò)程。

實(shí)際上，進(jìn)入2022年，各地陸續(xù)出臺(tái)松綁措施，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，僅今年上半年，就有超200座城市累計(jì)出臺(tái)了460多項(xiàng)房地產(chǎn)松綁政策，刷新歷史記錄。

在這些措施中，不少政策還是“老面孔”，如降低房貸利率、提高貸款額度、放寬限購(gòu)，甚至直接為購(gòu)房者發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等，在歷次放寬房地產(chǎn)政策的周期中多次出現(xiàn)。

雖然政策頻出利好，但市場(chǎng)恢復(fù)仍未恢復(fù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-5月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額48337億元，同比下降31.5%；全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積50738萬(wàn)平方米，同比下降23.6%。

南京在本輪樓市松綁中表現(xiàn)積極，除鼓樓、玄武、秦淮、建鄴4區(qū)，其他區(qū)縣都已放松限購(gòu)。多位南京房產(chǎn)中介表示，單靠促銷(xiāo)而配套跟不上的話(huà)，偏遠(yuǎn)地區(qū)樓盤(pán)去庫(kù)存的難度較大。以云漾濱江為例，該樓盤(pán)位置較偏，加上配套滯后，很難吸引到其他客源，銷(xiāo)售情況一直不太理想。

“附近規(guī)劃了一塊醫(yī)院用地，但遲遲不見(jiàn)動(dòng)工。規(guī)劃對(duì)奧特萊斯等購(gòu)物中心，還有待建設(shè)。離在建的寧馬線(xiàn)輕軌步行至少要走700多米。不少購(gòu)房者主要是看中價(jià)格便宜才入手?！眲⑼硎?。

低線(xiàn)城市和郊區(qū)縣若想去庫(kù)存，除了營(yíng)銷(xiāo)噱頭，更應(yīng)給購(gòu)房者實(shí)實(shí)在在的好處。嚴(yán)躍進(jìn)表示，西瓜換房的做法營(yíng)銷(xiāo)大于實(shí)質(zhì)，不具有行業(yè)推廣價(jià)值，想要去庫(kù)存，還需要給購(gòu)房者更實(shí)質(zhì)性的利好。

“此前個(gè)別地區(qū)允許首付分期，降低首付門(mén)檻，購(gòu)房者的壓力就會(huì)小很多，這在理論上值得探討?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)?！耙?yàn)橛械姆科箅m然宣稱(chēng)降價(jià)，是真降還是假降很難說(shuō)?！?/p>

目前，一二線(xiàn)核心城市樓市正逐步企穩(wěn)，但低線(xiàn)城市的需求恢復(fù)還需時(shí)日，房企在營(yíng)銷(xiāo)噱頭之外更需要多一點(diǎn)真誠(chéng)。

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