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編者按：本文來自微信公眾號子彈財經(jīng)（ID:wwwhygc），作者：荷默，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載。

如果說，在當(dāng)下要給國內(nèi)的某一個房企發(fā)個獎?wù)?，予以稱贊，你覺得該給誰？

似乎給誰都有點不妥，都有可能會被打臉……

最近，「子彈財經(jīng)」觀察到在一些專業(yè)評測機構(gòu)的最新榜單上，去年還位居各大榜單首位的某頭部房企，今年因為一些眾所周知的情況，已經(jīng)從榜單上消失得無影無蹤了。關(guān)鍵是，這家頭部房企還沒倒下，也沒有什么違規(guī)違法，只是當(dāng)前遇到了一些困難而已。

作為垂直領(lǐng)域的專業(yè)機構(gòu)，僅僅時隔一年，對一家房企的評定竟有如此之大的差別，這事先就沒有做任何的風(fēng)險評估么？

不過，話說回來，若真的要給某個房企發(fā)一個獎?wù)?，龍湖集團（以下簡稱：龍湖）或許能摘得殊榮。畢竟，在當(dāng)前的房地產(chǎn)進入“白銀時代”后，龍湖是為數(shù)不多的表現(xiàn)穩(wěn)當(dāng)且有余力做新產(chǎn)業(yè)布局的企業(yè)。

9月29日，龍湖發(fā)布公告，擬以21.6億元的價格，收購公司大股東孵化的智能科技及醫(yī)療服務(wù)資產(chǎn)：一是醫(yī)療服務(wù)資產(chǎn)“重慶佑佑婦兒醫(yī)院”，作價10.8億元；二是智能科技資產(chǎn)“百佑科技”，作價10.8億元。據(jù)悉，上述資產(chǎn)均為龍湖集團大股東、吳亞軍之女蔡馨儀投資并控股。

不難看出，在龍湖這兩筆交易的背后，是其試圖擁抱新興產(chǎn)業(yè)而進行跨界轉(zhuǎn)型的野心。尤記得在龍湖上市的10周年時，在中期業(yè)績會上，吳亞軍曾表示，“對于上市公司而言，沒有故事就是好故事?！?/p>

如今的龍湖，在一片肅殺的房地產(chǎn)市場中，正講著一個什么樣的故事？

逆境的高光時刻

從客觀層面來看，龍湖無論是業(yè)績銷售情況，還是財務(wù)經(jīng)營指標(biāo)，亦或是債務(wù)結(jié)構(gòu)、融資渠道以及券商或評級機構(gòu)給出的認(rèn)可，都足以扛起“優(yōu)秀”二字，這也是為何其在業(yè)內(nèi)素有“優(yōu)等生”之稱。同時，龍湖也是國內(nèi)少有的幾家能在逆境中逆勢而上的大房企。

龍湖發(fā)布2021年8月業(yè)績公告顯示：截至8月末，累計實現(xiàn)合同銷售金額1817.30億元人民幣，同比增加254.30億元，同比增長16.27%；實現(xiàn)合同銷售面積1056.90萬平方米，同比增加134.80萬平方米，同比增長13.59%。

此外，據(jù)龍湖2020年報數(shù)據(jù)顯示，2020年，龍湖的營業(yè)收入和歸屬于股東的核心凈利潤兩項核心指標(biāo)，已連續(xù)五年保持兩位數(shù)增速。

而從剛發(fā)布的2021半年報數(shù)據(jù)來看：截至六月末，龍湖實現(xiàn)營業(yè)收入606.15億元，同比增長18.52%；毛利潤為167.76億元，同比增長6.53%；股東應(yīng)占溢利為74.2億元，同比增長17.05%；毛利率為27.68%，比上年同期減少3.11個百分點。此外，龍湖每股基本盈利1.26元。

截至六月末，龍湖的綜合借貸總額為1918.2億元。平均借貸成本為年利率4.21%，遠(yuǎn)低于同行業(yè)債券融資成本；平均貸款年限為6.18年，明顯長于同行業(yè)的債券融資期限。

同時，截至六月末龍湖手握現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物989.81億元，同上年末增長29.71%。充裕的現(xiàn)金流儲備，為本就債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)良的龍湖做好了“保駕護航”。

得益于業(yè)績表現(xiàn)的整體向好，龍湖今年在業(yè)界的各大榜單中頻頻“刷臉”。

8月2日，2021《財富》世界500強榜單發(fā)布，龍湖以1845.5億元的營業(yè)收入，186.9億元歸母核心凈利潤，首次躋身世界500強，位列第456位。

9月16日，億翰智庫發(fā)布《2021中國房企品牌價值TOP100》研究成果，龍湖位列中國房企綜合實力第7名，位列房企品牌價值百強榜單第6名；位列物業(yè)服務(wù)綜合實力百強榜單第9名；位列商業(yè)物業(yè)價值品牌第3名。

9月23日，中房網(wǎng)發(fā)布《2021中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值》報告，龍湖以436億元的品牌價值位列中國房企品牌價值TOP50的第6名，僅次于中海、萬科、碧桂園、保利和華潤。

9月24日，全球最大指數(shù)編制公司MSCI（明晟）將龍湖集團的ESG（環(huán)境、社會和管制）評級從“BB”上調(diào)至“BBB”級，至此，龍湖的MSCI-ESG評級實現(xiàn)了連續(xù)兩年的穩(wěn)步攀升。

截至10月5日收盤，龍湖市值為2117億港元，成為繼萬科、華潤之后，市值排名第三的境內(nèi)大房企，也成為僅有的三家兩千億級別的大房企之一。

當(dāng)恒大、萬科、融創(chuàng)等房企巨頭都在猛踩急剎車的時候，龍湖則以一匹大黑馬的姿態(tài)突出重圍，逆流而上，成了頭部大房企。

一個本就足夠優(yōu)秀的企業(yè)，若再認(rèn)真努力起來，幾乎讓人無法挑剔。

“優(yōu)等生”的苦惱

眾所周知，龍湖一向以穩(wěn)健的財務(wù)指標(biāo)和高速增長的業(yè)績著稱，其在資本市場也是廣受認(rèn)可，不管是企業(yè)市值的高漲，還是融資渠道的不斷優(yōu)化，都讓眾多上市房企望塵莫及。

即便是在疫情沖擊和政策收緊的雙重壓力下，面對市場的各種不確定性，和整個行業(yè)都感到寒氣逼人，萬科、恒大、融創(chuàng)等頭部大房企也是明顯放緩腳步，龍湖依然能堅守基本面，逆流而上成功晉級TOP10。

但這些成績終究只是過去，而并非當(dāng)前，更不能代表未來。對于龍湖而言，過去幾年表現(xiàn)不錯，當(dāng)前半年做減法，未來尚不可知。而這一切轉(zhuǎn)變，皆從3月31日起。

3月31日，2021年一季度的最后一天，龍湖股價的觸頂回落，這是在2020年業(yè)績報告發(fā)布后的第四天，也是愚人節(jié)的前一天。

截至10月5日，龍湖收盤價34.90港元，較2021年3月30日的52.20港元的最高價累計下跌了33.14%。

要說股價受2020年業(yè)績的影響，這不大有說服力，畢竟這業(yè)績報的發(fā)布已經(jīng)過去了幾天。更關(guān)鍵的是業(yè)績報公布后，在短短的三天時間里，龍湖股價還大漲了20.55%。要說是短期的沖高回落，后邊連續(xù)下跌有近半年了。

再說了，龍湖2021年半年報數(shù)據(jù)不也是挺好看的嗎？既然不是業(yè)績問題，那大概率就是業(yè)務(wù)問題了。

龍湖2021年半年業(yè)績報告數(shù)據(jù)顯示：截至6月末，龍湖實現(xiàn)營業(yè)收入606.15億元，同比增長18.52%，而對應(yīng)的銷售成本為438.39億元，同比增長23.86%。收入增速有限，成本支出大增，帶來的結(jié)果必然是“增利不增收”。

值得注意的是，龍湖的銷售開支和行政開支，出現(xiàn)了非正常的高增長。

數(shù)據(jù)顯示：截至六月末，龍湖上半年的銷售及市場推廣開支達23.32億元，同比增長36.06%；行政開支達46.89億元，同比增長61.75%。簡單來說，這就是用于所有與經(jīng)營業(yè)務(wù)所需的支出總額，可見是花了多大力氣才完成這606.15億元的營收。

（圖 / 龍湖集團《截至二零二一年六月三十日止六個月之未經(jīng)審核中期業(yè)績公告》）

同時，「子彈財經(jīng)」還注意到，其他收入有13.50億元，同比增速高達127.27%，雖然這相比于600億的營收算不上什么，但如果整體業(yè)務(wù)進展受阻，其他業(yè)務(wù)的高速增長必將被整體的經(jīng)營給拖垮。

另一方面，從半年報的現(xiàn)金流量表來看，截至六月末，龍湖的應(yīng)收賬款有108.80億元，相比于上年同期的9.94億，凈增加98.86億元，同比凈增994.57%；應(yīng)付賬款有93.02億元，比上年同期的32.86億元，凈增加60.16億元，同比凈增183.08%。

此外，合約負(fù)債增加58.39億元，同比增長45.18%。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流95.54億元，比上年同期的184.51億近乎“腰斬”，同比跌幅達48.23%。

（圖 / 龍湖集團《2021半年報》）

至于應(yīng)收款和應(yīng)付款的變動是好是壞，當(dāng)然是仁者見仁智者見智。

可能有人會覺得，應(yīng)收賬款是資產(chǎn)，還有利于企業(yè)的經(jīng)營擴張。但會計學(xué)的基礎(chǔ)理論告訴我們，應(yīng)收款的急劇上升，會加大壞賬的可能性，會對現(xiàn)金流產(chǎn)生沖擊，會拖累企業(yè)的經(jīng)營腳步，會增加企業(yè)的經(jīng)營成本……尤其是像龍湖這樣百億級的應(yīng)收款以及近10倍的同比增速。

與此同時，應(yīng)付賬款也在跟著以3倍的增速急劇上升，這不但沒辦法回款充裕現(xiàn)金流，還得從現(xiàn)金流中抽出一筆錢來。

如果應(yīng)收賬款是一劑藥，且不知是良藥還是毒藥，但我們只知道這份藥不但量大，而且藥勁猛，整不好會出“大岔子”。

小身板怎么扛大旗？

近日，龍湖塘鵝被爆出“關(guān)店”“裁員”的消息。據(jù)悉，龍湖集團今年年初正式成立的經(jīng)紀(jì)品牌“塘鵝”，經(jīng)歷了上半年的大肆擴張，最近在部分城市發(fā)展受挫，出現(xiàn)大量虧損而不得不關(guān)店轉(zhuǎn)讓，并且不排除撤出部分已經(jīng)進入城市的可能。

有重慶當(dāng)?shù)氐慕?jīng)紀(jì)從業(yè)者表示，在龍湖塘鵝集中的中央公園和禮嘉片區(qū)，9月份已經(jīng)陸續(xù)關(guān)了20多家門店，從高峰期的50多家直降至35家。

另有消息稱，龍湖塘鵝在武漢也開始裁員撤店，從高峰期10多家門店，關(guān)門至3-4家，并且武漢公司開始裁員準(zhǔn)備撤出。

有報道稱，龍湖塘鵝將控制非自有園區(qū)的擴張。簡言之，就是將開在龍湖之外的小區(qū)的塘鵝門店進行控制擴張，將重點做自有園區(qū)業(yè)務(wù)，也就是重新走回了“自己賣自己房子”的老路了。

如果消息屬實，龍湖塘鵝的擴張計劃已經(jīng)失敗了。同時，上述提到的龍湖增速高達127.27%的“其他業(yè)務(wù)收入”這一項在下半年或?qū)⒋蟠蛘劭邸?/p>

龍湖塘鵝，從年初的高調(diào)官宣到新航道的戰(zhàn)略收縮，僅僅只有幾個月的時間。

業(yè)務(wù)推進受阻，隱性風(fēng)險加大，行業(yè)下行，政策收緊，這或許是資本市場給龍湖的反饋。因此，龍湖在國慶節(jié)前便再次宣布跨界多元化布局，砸下21.6億元收購兩大資產(chǎn)，試圖從醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)及智能硬件科技領(lǐng)域入手，提前占領(lǐng)新賽道，也表露出其迫切希望找到新的利潤增長點。

不過，在前有碧桂園花重金投資機器人，后有華潤攜手華為并進軍智慧園區(qū)等領(lǐng)域，目前這些新業(yè)務(wù)也暫無起色，龍湖能在這些新轉(zhuǎn)型的賽道上能做出什么成績，還不好說。

事實上，龍湖的過去即使再怎么優(yōu)秀，在資本市場上已經(jīng)兌現(xiàn)了——目前龍湖以超過2000億元的市值躋身行業(yè)TOP3，綜合實力躋身行業(yè)TOP10，但自身2020年的銷售業(yè)績卻不足2500億元，營收亦不足2000億元。

這瘦小的身板，如何扛起龐大的體量？資本市場還在等待龍湖的答案。

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