編者按：本文為專欄作者城市群與大區(qū)域研究社授權(quán)創(chuàng)業(yè)邦發(fā)表，版權(quán)歸原作者所有。

今年以來，二手房市場屢遭重拳！

前有二手房指導(dǎo)價出臺，最近又放出大招，傳出二手房停貸的消息。

合肥、南京、連云港、武漢、杭州、廣州等城市紛紛中槍。從市場的諸多動向來看，二手房停貸的確出現(xiàn)了。

這還沒完。有風(fēng)聲傳出，高層正討論商議，要在二手房交易中推行國際通行的“單邊代理制”，或上線官方主導(dǎo)的二手房交易平臺，實現(xiàn)買賣方自助交易。

每一步調(diào)整，背后都不簡單。

不動產(chǎn)越來越難動，已成一大新趨勢。

寒風(fēng)凜冽，房價會下跌嗎？

01.加息停貸，瞄準(zhǔn)二手房

一路狂奔的樓市，在信貸端從未如此“嚴(yán)防死守”。

今年5月20日，杭州的一些買二手房的購房者去銀行辦貸款的時候發(fā)現(xiàn)，房貸利率漲了。

從之前的首套房貸利率5.2%，直接變成了首套貸款利率不低于5.4%，二套房貸款利率不低于5.5%。

人們更沒有想到的是，大概20天之后，房貸利率又上調(diào)了。這下，變成首套5.6%，二套5.7%。

一個月不到，房貸利率連續(xù)跳漲兩次，仿佛預(yù)示著房地產(chǎn)市場的變化無常。

無獨有偶，杭州不是唯一一個房貸利率上漲的城市。

早在今年年初開始，全國就有多個城市提高房貸利率，到了4月份之后，上調(diào)房貸利率的城市高達(dá)60多個。

根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全國72城二季度首套、二套房貸利率分別累計上漲17、15個基點，加息幅度超過一季度；當(dāng)前首套、二套利率距2019年11月的高點僅7個、14個基點。

72城房貸利率指數(shù)及簽約放款周期，圖源貝殼研究院

伴隨而來的，還有批貸周期一再延長。今年開始，多地銀行談及放款時間，回復(fù)都是“不確定”、“未知”、“得節(jié)制接單”，最快也要排好幾個月了。

誰能想到，排隊等批貸還算好的。近幾天，合肥、深圳、南京、武漢、廣州等多個城市，又出現(xiàn)了二手房停貸的現(xiàn)象，大批買房客人心惶惶。

一些武漢自媒體，還特意整理出下面這份表格：

杭州方面，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，杭州浙商銀行、興業(yè)銀行等銀行的房貸工作人員明確表示，目前二手房貸款原則上暫停審批。

再看廣州，最早傳出二手房停貸的消息是在今年年初，當(dāng)時只是針對一些年代久遠(yuǎn)的老破小。

但是現(xiàn)在，大部分廣州銀行要么因為額度緊張、暫緩房貸，要么干脆暫停了二手房貸款業(yè)務(wù)。

圖源廣州房產(chǎn)

也就是說，二手房停貸確有此事。它未必會具體為一則公文通知，卻成了房貸資源有限情況下不可避免的現(xiàn)象。

看到這里，先別急著慌。

停貸是局部性的，大多是針對樓市過熱、放貸過多過快的城市，且多為二手房，它不可能也不會出現(xiàn)全面停貸的情況。

主要目的，是想讓樓市再度降溫。

你想啊，當(dāng)二手房停貸，必然會勸退很多想買二手房的剛需，轉(zhuǎn)向新房市場，專心“打新”。

二手房需求減弱，房產(chǎn)炒作空間變少，自然短期內(nèi)房價也不會漲到哪去了，只有橫盤的命。

那些多套房的業(yè)主們，準(zhǔn)備騰挪的名額被“凍結(jié)”住了，換房成本也只會更高。

因此，“二手房停貸”倒是利好新房市場，算是地方政府托市的舉措。畢竟一個是存量市場交易，一個是有增量的交易，哪個更加利好當(dāng)?shù)谿DP，不言而喻了。

尤其是對一眾開發(fā)商來說，如果新房賣不動，普遍高負(fù)債的開發(fā)商們，資金得不到回流，很可能陷入債務(wù)危機，甚至出現(xiàn)連環(huán)爆雷。

近期就有房企罕見推出“骨折式”打折賣房的活動，全款交易相當(dāng)于三四折，背后資金壓力可見一斑。

可見，擠泡沫和去庫存，都是當(dāng)務(wù)之急！

02.是逃不掉的周期波動，還是常態(tài)化趨勢？

信貸收緊乃至局部地區(qū)停貸，并非毫無征兆。

去年年底，央行發(fā)布的“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”，就預(yù)示著樓市穩(wěn)杠桿運動步入常態(tài)化。

這兩條新劃的紅線，重點針對金融機構(gòu)，將其劃分了五檔，不同的銀行有不同的房貸上限。

大中型銀行房貸占比超標(biāo)情況，圖源：光大證券

其中，銀行規(guī)模越小，允許流入房地產(chǎn)的資金比例限制越嚴(yán)格；個人住房貸款占比不超過32.5%。

這意味著，銀行為了保證自己不碰紅線，只能對全年的房貸額度進(jìn)行逐級分解、月度分解、一二套房分解。

因此，房貸收緊，銀行放款速度趨緩、甚至停貸都是根據(jù)新政做出整改的常規(guī)步驟。

一再給資金源頭“上鎖”，就是為了穩(wěn)杠桿，以鎖住樓市風(fēng)險。

事實上，房地產(chǎn)存在周期波動的情況，房貸收緊并非今年才有。

早在2011年，就出現(xiàn)過部分地方銀行取消二手房貸款、“房貸告急”的消息。

彼時，銀行房貸糾紛頻發(fā)，在央行上調(diào)基準(zhǔn)利率的背景下，國內(nèi)部分銀行采取了擅自變更合同提高利率或拖延貸款迫利率提升的手段，導(dǎo)致購房者遭受資金損失而引發(fā)諸多糾紛。

最終，部分地區(qū)不得不出面“督促指導(dǎo)”銀行解決問題、兌現(xiàn)承諾。

類似收緊房貸、房貸利率集體上浮，還出現(xiàn)在2013年下半年，2017年年中-2018年。當(dāng)旺盛的市場需求遭遇趨緊的房貸管控，一些購房違約糾紛在當(dāng)時也是不可避免。

在密集調(diào)控、樓市拐點已至的當(dāng)下，最近的這波二手房停貸潮，究竟是會衍變?yōu)槌B(tài)化趨勢，還是充其量只是昨日再現(xiàn)？

要知道，《中國住房市值報告》給出的數(shù)據(jù)顯示，2020年中國房地產(chǎn)市值，已經(jīng)從2018年的321億元，增長到了約400萬億元左右。

另據(jù)官方披露的數(shù)據(jù)，2020年末中國的居民杠桿率已經(jīng)超過60%，相比2008年的18%，翻了3倍多。這一數(shù)字，已經(jīng)超過國際平均水平，正在趕超發(fā)達(dá)國家；增速之快，位居世界前列。

種種跡象表明，收緊房地產(chǎn)銀根，以防范金融風(fēng)險，到了刻不容緩的關(guān)鍵節(jié)點。

貸款買房，尤其是買二手房，真的沒那么容易了。

03.二手房調(diào)控，還有大招？

可以說，2021年開始，我國二手房領(lǐng)域已然出現(xiàn)了巨變。

今年2月深圳出臺的二手房指導(dǎo)價，就釋放出了重磅信號。

相比停貸降息，很多人低估了它的威力。

大部分人只是覺得，上有政策，下有對策，那些抱團(tuán)漲價的二手房業(yè)主們，大不了搞個雙合同，接受了才賣，價格是不可能跌的。

比如，一些心氣很高、鬼點子多的業(yè)主賣房多了項要求——會連帶著家電、家具、裝修一起賣。

更魔幻的是，還有房東附帶所謂的“真跡”字畫一起賣，價值450萬。

來源：知乎網(wǎng)友Mr.Z

一系列“騷操作”，無不透露出二手房業(yè)主的無力與不甘。

事實上，這一項實施了4個多月的新政，確實一定程度抑制了房價的上漲勢頭。

拿深圳來說，近日國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，深圳5月二手房價格指數(shù)環(huán)比下滑0.1%。

區(qū)區(qū)0.1%，對其它城市來說可能不值一提，但對樓市燥熱已久的深圳來說，這是它自2019年7月以來，二手房價格指數(shù)首次下滑，分量并不輕。

細(xì)究起來，二手房指導(dǎo)價的核心點在于——它能實實在在影響信貸。

因為所有銀行房貸是按指導(dǎo)價放款的，原本按照市場價1200萬的70%給你放貸，現(xiàn)在換成以指導(dǎo)價1000萬的70%給你放貸，是不是無形中，貸出的錢少了，加上額外支付的差價，首付變相提高了。

畢竟，對大部分人普通人來說，買房更像是一場“杠桿游戲”，指導(dǎo)價出臺后，能撬動的杠桿少了，大家的買房積極性自然也會隨之銳減。

因此可以說，政策本身的作用，就是想化作一只有形的手，以試圖改變市場預(yù)期。

效果達(dá)到了，房價穩(wěn)住了，二手房指導(dǎo)價這樣非市場化手段可能會逐步放松，乃至退出。

只不過理想很豐滿，現(xiàn)實依舊“骨感”。我們都知道，這幾年，國內(nèi)樓市愈發(fā)魔幻，越調(diào)控價格越漲，尤其一些一二線城市，市場越來越熱。

對此，銀保監(jiān)會主席郭樹清就曾多次發(fā)出警告。比如去年，他說房地產(chǎn)是當(dāng)前金融體系最大的灰犀牛。以及最近，他說押注房價永遠(yuǎn)不跌的人終會付出沉重代價。

背后深意，值得細(xì)品。

二手房大招，顯然沒有放完。

最近，房地產(chǎn)圈內(nèi)還流傳著一個說法，近日高層召集房產(chǎn)中介、部分專家開會，討論進(jìn)一步穩(wěn)定樓市的方案。其中關(guān)于二手房交易機制、交易平臺和資金使用，有以下政策選項：

1、在二手房交易中推行國際通行的“單邊代理制”；

2、上線官方主導(dǎo)的二手房交易平臺，買賣雙方可以自助交易；

3、不允許業(yè)主向擔(dān)保公司借錢贖樓，只能用自有資金贖樓。

如果實施下來，買房邏輯將徹底大變，整個行業(yè)的交易規(guī)則也將出現(xiàn)重大調(diào)整。

只是，歷經(jīng)一整套組合拳，樓市真的能等到房價平穩(wěn)的那天嗎？

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作者：問之

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