圖片來(lái)源圖蟲(chóng)創(chuàng)意

編者按：本文來(lái)自接招，作者方浩，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載。

1972年，尼克松訪華，從此改變了東西方格局。但在這一年，還發(fā)生了三件“小事”：香港的三家地產(chǎn)公司長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新鴻基、恒隆地產(chǎn)同時(shí)在港交所上市。

隨著恒基地產(chǎn)和新世界地產(chǎn)先后在八十年代初、九十年代初上市，香港幾大地產(chǎn)家族全部進(jìn)入了資本市場(chǎng)。

前后整整20年，香港股市的火車(chē)頭初步形成，但這不是結(jié)束，而是開(kāi)始。

從1980年新鴻基、新世界兩大財(cái)團(tuán)參與中國(guó)第一代五星級(jí)酒店——廣州大酒店興建開(kāi)始，一直到2010年前后，是香港房地產(chǎn)家族在大陸翻云覆雨的30年，更是資本與資產(chǎn)相互成就的30年。

以長(zhǎng)江實(shí)業(yè)為例，2013年內(nèi)地業(yè)務(wù)總營(yíng)收占集團(tuán)總營(yíng)收首次超過(guò)50%。到2015年，李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔的市值總額達(dá)到1.2萬(wàn)億港幣，而1972年李氏家族第一家上市公司長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的市值只有1.5億港幣。這背后，是整個(gè)內(nèi)地市場(chǎng)特別是土地資產(chǎn)帶來(lái)的指數(shù)級(jí)增值效應(yīng)。

內(nèi)地土地資產(chǎn)的價(jià)值有多大？看看李嘉誠(chéng)在北京的代表作就知道了。1993年為了拿下東方廣場(chǎng)地塊，李嘉誠(chéng)投入20億美金，如今每年光租金收益就近30億人民幣，而東方廣場(chǎng)的總價(jià)值據(jù)說(shuō)已經(jīng)超過(guò)2000億人民幣。升值的不是房子，而是土地。

從上世紀(jì)70年代到90年代，香港股市甚至經(jīng)濟(jì)的火車(chē)頭就是地產(chǎn)股，而從90年代開(kāi)始，大陸土地市場(chǎng)的開(kāi)放讓香港的經(jīng)濟(jì)奇跡得以延續(xù)。

在2001年中國(guó)加入WTO之后，大陸地產(chǎn)公司接過(guò)了香港地產(chǎn)家族的槍?zhuān)闪讼愀酃墒械男聦櫋?/p>

2005年，富力地產(chǎn)在港上市；2006年，世茂地產(chǎn)在港上市；2007年，碧桂園、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、SOHO中國(guó)在港上市；2009年，恒大地產(chǎn)和龍湖地產(chǎn)在港上市；2010年，融創(chuàng)中國(guó)在港上市……目前在港上市的大陸房地產(chǎn)公司80家左右。

這個(gè)數(shù)字，甚至多于中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)上市公司的數(shù)量。

2002年到2012年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)真正崛起的十年，也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狂飆突進(jìn)的十年。而此間香港股市的最大風(fēng)口，依然是土地——大陸的土地。

2002年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)招拍掛總面積是1.8萬(wàn)公頃，2008年是11.5萬(wàn)公頃，2011年，達(dá)到了33.3萬(wàn)公頃。這十年間也是大陸地產(chǎn)公司組團(tuán)赴港上市的密集期。

2017年，李嘉誠(chéng)旗下在內(nèi)地土地儲(chǔ)備面積1000萬(wàn)平米，同時(shí)期許家印的恒大王國(guó)土地儲(chǔ)備超過(guò)3000萬(wàn)平米。斗轉(zhuǎn)星移。

從70年代香港本土地產(chǎn)公司的崛起，到新世紀(jì)大陸地產(chǎn)公司的逆襲，前后40年，香港股市的關(guān)鍵詞就兩個(gè)字：土地。與其說(shuō)是“港交所”，不如說(shuō)是“地交所”。

大陸改革開(kāi)放40年，釋放的兩大紅利分別是土地和人口：前者成就了房地產(chǎn)奇跡，后者造就了互聯(lián)網(wǎng)奇跡。如果港交所也分上、下半場(chǎng)，上半場(chǎng)是土地，下半場(chǎng)是互聯(lián)網(wǎng)。也就是說(shuō)，香港從內(nèi)地獲得的巨大紅利，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于紐交所、納斯達(dá)克。

土地紅利已經(jīng)把中國(guó)最賺錢(qián)的地產(chǎn)公司帶到了香港，人口紅利正在把中國(guó)最賺錢(qián)的互聯(lián)網(wǎng)科技公司。以往，中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)公司去美國(guó)上市的時(shí)候，大多還在虧損階段，很多公司還稱(chēng)不上巨頭；現(xiàn)在，無(wú)論是同步在港上市還是單獨(dú)在港上市，早已經(jīng)實(shí)現(xiàn)規(guī)模性盈利，都是巨頭。

盈利和壟斷效應(yīng)的一個(gè)好處是，有更多精力和資本迎接新一輪的技術(shù)革命。現(xiàn)在手握用戶和數(shù)據(jù)的互聯(lián)網(wǎng)巨頭，就是手握海量土地儲(chǔ)備的地產(chǎn)公司。

20年前李嘉誠(chéng)家族在一級(jí)市場(chǎng)投資TOM在線和騰訊沒(méi)能獲得巨額回報(bào)，說(shuō)白了是“賭中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)的城鎮(zhèn)化賭早了”；10年前恒隆地產(chǎn)的陳啟宗家族與其說(shuō)是押中了小米，不如說(shuō)是押中了中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)跑馬圈地的新時(shí)機(jī)。

土地和人口哪個(gè)紅利更具決定性？看看地廣人稀的俄羅斯就知道了：人口才是真正的紅利。傳統(tǒng)地產(chǎn)的邏輯是，一個(gè)地塊做商業(yè)就是商業(yè)，做住宅就是住宅。

互聯(lián)網(wǎng)的邏輯不是這樣。同一批用戶，既可以成為電商流量，也可以成為游戲流量，還能被算法精準(zhǔn)推薦?；ヂ?lián)網(wǎng)的邏輯是，流量和數(shù)據(jù)可以被同時(shí)、多維開(kāi)發(fā)，幾乎沒(méi)有邊界。

地產(chǎn)公司的時(shí)代可能結(jié)束了，互聯(lián)網(wǎng)公司的時(shí)代才剛剛開(kāi)始，而港交所想要的，內(nèi)地都有。

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