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編者按：本文來自接招，作者方浩，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載。

1972年，尼克松訪華，從此改變了東西方格局。但在這一年，還發(fā)生了三件“小事”：香港的三家地產(chǎn)公司長江實業(yè)、新鴻基、恒隆地產(chǎn)同時在港交所上市。

隨著恒基地產(chǎn)和新世界地產(chǎn)先后在八十年代初、九十年代初上市，香港幾大地產(chǎn)家族全部進(jìn)入了資本市場。

前后整整20年，香港股市的火車頭初步形成，但這不是結(jié)束，而是開始。

從1980年新鴻基、新世界兩大財團(tuán)參與中國第一代五星級酒店——廣州大酒店興建開始，一直到2010年前后，是香港房地產(chǎn)家族在大陸翻云覆雨的30年，更是資本與資產(chǎn)相互成就的30年。

以長江實業(yè)為例，2013年內(nèi)地業(yè)務(wù)總營收占集團(tuán)總營收首次超過50%。到2015年，李嘉誠旗下的長江實業(yè)與和記黃埔的市值總額達(dá)到1.2萬億港幣，而1972年李氏家族第一家上市公司長江實業(yè)的市值只有1.5億港幣。這背后，是整個內(nèi)地市場特別是土地資產(chǎn)帶來的指數(shù)級增值效應(yīng)。

內(nèi)地土地資產(chǎn)的價值有多大？看看李嘉誠在北京的代表作就知道了。1993年為了拿下東方廣場地塊，李嘉誠投入20億美金，如今每年光租金收益就近30億人民幣，而東方廣場的總價值據(jù)說已經(jīng)超過2000億人民幣。升值的不是房子，而是土地。

從上世紀(jì)70年代到90年代，香港股市甚至經(jīng)濟(jì)的火車頭就是地產(chǎn)股，而從90年代開始，大陸土地市場的開放讓香港的經(jīng)濟(jì)奇跡得以延續(xù)。

在2001年中國加入WTO之后，大陸地產(chǎn)公司接過了香港地產(chǎn)家族的槍，成了香港股市的新寵。

2005年，富力地產(chǎn)在港上市；2006年，世茂地產(chǎn)在港上市；2007年，碧桂園、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、SOHO中國在港上市；2009年，恒大地產(chǎn)和龍湖地產(chǎn)在港上市；2010年，融創(chuàng)中國在港上市……目前在港上市的大陸房地產(chǎn)公司80家左右。

這個數(shù)字，甚至多于中國互聯(lián)網(wǎng)上市公司的數(shù)量。

2002年到2012年是中國經(jīng)濟(jì)真正崛起的十年，也是中國房地產(chǎn)市場狂飆突進(jìn)的十年。而此間香港股市的最大風(fēng)口，依然是土地——大陸的土地。

2002年，全國房地產(chǎn)市場招拍掛總面積是1.8萬公頃，2008年是11.5萬公頃，2011年，達(dá)到了33.3萬公頃。這十年間也是大陸地產(chǎn)公司組團(tuán)赴港上市的密集期。

2017年，李嘉誠旗下在內(nèi)地土地儲備面積1000萬平米，同時期許家印的恒大王國土地儲備超過3000萬平米。斗轉(zhuǎn)星移。

從70年代香港本土地產(chǎn)公司的崛起，到新世紀(jì)大陸地產(chǎn)公司的逆襲，前后40年，香港股市的關(guān)鍵詞就兩個字：土地。與其說是“港交所”，不如說是“地交所”。

大陸改革開放40年，釋放的兩大紅利分別是土地和人口：前者成就了房地產(chǎn)奇跡，后者造就了互聯(lián)網(wǎng)奇跡。如果港交所也分上、下半場，上半場是土地，下半場是互聯(lián)網(wǎng)。也就是說，香港從內(nèi)地獲得的巨大紅利，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于紐交所、納斯達(dá)克。

土地紅利已經(jīng)把中國最賺錢的地產(chǎn)公司帶到了香港，人口紅利正在把中國最賺錢的互聯(lián)網(wǎng)科技公司。以往，中國互聯(lián)網(wǎng)公司去美國上市的時候，大多還在虧損階段，很多公司還稱不上巨頭；現(xiàn)在，無論是同步在港上市還是單獨在港上市，早已經(jīng)實現(xiàn)規(guī)模性盈利，都是巨頭。

盈利和壟斷效應(yīng)的一個好處是，有更多精力和資本迎接新一輪的技術(shù)革命。現(xiàn)在手握用戶和數(shù)據(jù)的互聯(lián)網(wǎng)巨頭，就是手握海量土地儲備的地產(chǎn)公司。

20年前李嘉誠家族在一級市場投資TOM在線和騰訊沒能獲得巨額回報，說白了是“賭中國互聯(lián)網(wǎng)的城鎮(zhèn)化賭早了”；10年前恒隆地產(chǎn)的陳啟宗家族與其說是押中了小米，不如說是押中了中國互聯(lián)網(wǎng)跑馬圈地的新時機。

土地和人口哪個紅利更具決定性？看看地廣人稀的俄羅斯就知道了：人口才是真正的紅利。傳統(tǒng)地產(chǎn)的邏輯是，一個地塊做商業(yè)就是商業(yè)，做住宅就是住宅。

互聯(lián)網(wǎng)的邏輯不是這樣。同一批用戶，既可以成為電商流量，也可以成為游戲流量，還能被算法精準(zhǔn)推薦?；ヂ?lián)網(wǎng)的邏輯是，流量和數(shù)據(jù)可以被同時、多維開發(fā)，幾乎沒有邊界。

地產(chǎn)公司的時代可能結(jié)束了，互聯(lián)網(wǎng)公司的時代才剛剛開始，而港交所想要的，內(nèi)地都有。

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