編者按：本文來自微信公眾號(hào)讀懂財(cái)經(jīng)，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載。

過去二十年，中國房地產(chǎn)在平滑如地平線的時(shí)間刻度上，擁有像火箭一般犀利和突兀的這么一道增長曲線。

但凡能摸到這條曲線的，別管做得怎樣，至少過得都還不錯(cuò)。但現(xiàn)在不同了。

2019年，全國商品房銷售面積17.16億平米。過去兩年。這個(gè)數(shù)據(jù)基本沒有增長。這也不難理解，如果房地產(chǎn)一直保持這么大的銷售規(guī)模，估計(jì)用不了多少年，你我都能住上大house了。但這顯然不現(xiàn)實(shí)。

在這種情況下，To be or not to be，突然就成為擺在每個(gè)地產(chǎn)老板面前的終極之問。每個(gè)人都需要給出自己的答案。

與二十年前一樣，房企們分別做出了不同的選擇。萬科、碧桂園等行業(yè)龍頭紛紛開啟多元化。中小房企們也開始了“最后一搏”。

去年，華僑城花了506億拿地，其當(dāng)年總收入也不過600億元；今年5月，合生創(chuàng)展在10天內(nèi)花了179.6億元拿了三塊土地，而其2019年的銷售金額也不過212.58億元

為什么他們的選擇不一樣？說起來，也很簡單。在大多數(shù)情況下，生存是為了發(fā)展，發(fā)展也是為了生存。

有人說，每個(gè)人都被時(shí)代的洪流所裹挾。加起來上萬億的房企們又何嘗不是呢？

真應(yīng)了那句老話，時(shí)來天地皆同力，運(yùn)去英雄不自由。這個(gè)世界真是公平的。

01 二十年前的十字路口

過去二十年，是地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代。現(xiàn)在你所看到的行業(yè)格局，都源自房企們在過去行業(yè)面臨十字路口的選擇。

這二十年里，萬科(SZ:000002)、恒大(HK:03333)、碧桂園(HK:02007)等房企的銷售額從幾十億，一躍超過5000億，成為行業(yè)巨無霸公司。但不是所有人都這么好運(yùn)的。

也有一批地產(chǎn)商，因?yàn)閷厔莸恼`判導(dǎo)致掉隊(duì)，比如合生(HK:00754)。

這家2004年銷售額就突破百億的房企，目睹了香港1997年的房價(jià)暴跌，心有余悸。

它們不強(qiáng)調(diào)規(guī)模，學(xué)習(xí)香港囤地增值再開發(fā)的模式。以致于，合生開發(fā)的豪宅霄云路八號(hào)十多年過去了還依然在賣，而一些高周轉(zhuǎn)的房企從拿地到賣房的交替已經(jīng)經(jīng)歷6、7輪了。

過去十幾年，合生的規(guī)模一直維持在一兩百億，和頭部房企的差距也越來越大。

被洗下車的，除了“膽小”的人，還有不堅(jiān)定的人。

出于對房地產(chǎn)行業(yè)繁榮能否持續(xù)的擔(dān)憂，上海大名城在2016年開始重金布局金融板塊，搞了個(gè)地產(chǎn)+金融的雙輪驅(qū)動(dòng)。

但2018年受金融監(jiān)管政策趨嚴(yán)，公司拼湊起來的金控收入由12.1億元降至2.7億元，虧損嚴(yán)重。到2019年，大名城的金控板塊收入不足百萬，已經(jīng)名存實(shí)亡。

同期，中國地產(chǎn)行業(yè)銷售額從9.9萬億，增長至15.97萬億，增長61.3%，反觀大名城地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入從137.8億元，增長至189億元，增長了37.7%，銷售額大幅跑輸了行業(yè)平均水平。

事實(shí)上，此類例子數(shù)不勝數(shù)，總結(jié)歸類主要有兩種：

一種是，由于不強(qiáng)調(diào)周轉(zhuǎn)，更注重利潤率和產(chǎn)品，導(dǎo)致規(guī)模掉隊(duì)。合生和綠城就是典型。

另一種是，錯(cuò)判了趨勢、盲目多元化，錯(cuò)過房地產(chǎn)行業(yè)的上行周期，導(dǎo)致掉隊(duì)。比如，布局金融的大名城和布局旅游的華僑城。

而那些牟足了勁，一心強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)、做大規(guī)模的房企，都發(fā)了大財(cái)。最典型的如恒大、融創(chuàng)、碧桂園。

如今，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模增長放緩，房企們再次走到十字路口。與過去一樣，房企們分別做出了不同的選擇。

02 大房企向左，小房企向右

2019年房地產(chǎn)的銷售面積已經(jīng)高達(dá)17.16億平米，加上政策層面限購、限價(jià)、住房不炒的抑制下，行業(yè)再次出現(xiàn)量價(jià)齊漲的可能已經(jīng)不大了。

面對行業(yè)的變化，房企們的選擇也開始出現(xiàn)了分化。

2020年上半年因疫情導(dǎo)致國內(nèi)貨幣環(huán)境比較寬松，房企融資利率普遍下降，一些想要做大規(guī)模的房企，在拿地上也表現(xiàn)的非常激進(jìn)。

比如，2019年華僑城(SZ:000069)花了506億拿地，而其去年總收入也不過600億元；截至6月中旬，大名城也花了70億元拿地，而一季度銷售額不到28.8億元，預(yù)計(jì)上半年銷售額也不到70億元。

最夸張的是合生。今年5月，合生創(chuàng)展在10天內(nèi)花了179.6億元，在分鐘寺拿下3宗地塊。而2019年合生創(chuàng)展的銷售金額只有212.58億元。換句話說，10天時(shí)間，合生把自己大半年辛辛苦苦賣房賺的錢全都押上了。

與他們相比，萬科、碧桂園等頭部企業(yè)的選擇截然不同。

同期，房企萬科拿地245億元，銷售額2471億元；碧桂園拿地230億元，銷售2913億元；不僅如此，他們還分別開發(fā)了副業(yè)。萬科成立了食品事業(yè)部，而碧桂園也開始發(fā)力機(jī)器人、農(nóng)業(yè)領(lǐng)域。

那么，為什么同為房地產(chǎn)行業(yè)，房企們會(huì)出現(xiàn)截然不同的選擇？

于頭部房企而言，行業(yè)規(guī)模到頂，意味著長期的增長邏輯面臨考驗(yàn)?？紤]到頭部房企普遍6、7千億的銷售額，想要通過擠壓其他房企市場份額，獲得可觀增長，難度很大。

從這個(gè)角度來說，頭部房企通過多元化發(fā)展尋找第二增長曲線，也就不難理解了。

而從短期看，頭部房企過去幾年累積的“底子”，也足以支撐其未來幾年的增長。

以萬科為例，2019年其5770.5億元的合同負(fù)債，已經(jīng)相當(dāng)于萬科2019年?duì)I業(yè)收入的1.57倍，基本可以保障公司未來兩年的收入增速。這還不算其儲(chǔ)備未開發(fā)的土地呢。所以，它們也不需要像合生那樣激進(jìn)拿地。

而中小房企激進(jìn)拿地就更容易理解了。一方面，合生、大名城等房企的銷售額只有幾百億，相比16萬億的行業(yè)規(guī)模，仍然能保持不錯(cuò)增長。

另一方面，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量市場，意味著大量的中小房企會(huì)被淘汰，規(guī)模將成為房企進(jìn)入下半場的“入場券”。如果實(shí)在運(yùn)氣好，再搏到一個(gè)行業(yè)上行周期，也猶未可知。

但無論是，大房企的多元化，還是小房企的激進(jìn)策略，背后都是房企們在行業(yè)規(guī)模觸頂后的焦慮。

03 條條大路真的能到羅馬嗎？

大房企多元化，小房企補(bǔ)規(guī)模，哪條路會(huì)容易走一點(diǎn)呢？答案是，都不好走。

掉隊(duì)的房企普遍有一個(gè)特點(diǎn)，品牌有一定知名度。比如，大名城和合生在長三角和京津冀知名度還不錯(cuò)，這也能為它們的后續(xù)增長帶來些許確定性。

但這一切擴(kuò)張的前提是，行業(yè)需要保持繁榮。

2020年來，市場資金寬松，房企融資利率較低，造成了土地溢價(jià)率較高。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年第20周重點(diǎn)城市檢測土地成交溢價(jià)率超過26%。

而掉隊(duì)的房企想要補(bǔ)規(guī)模，首要任務(wù)就是拿地。這點(diǎn)從2020年上半年綠城、大名城、合生等瘋狂拿地已經(jīng)側(cè)面反應(yīng)。

溢價(jià)大批量拿地之后，只要行業(yè)保持量價(jià)齊升，土地的成本就可以順利轉(zhuǎn)嫁至消費(fèi)者身上，規(guī)模也容易做大。

但房地產(chǎn)行業(yè)一旦進(jìn)入下行周期，企業(yè)高價(jià)拿的地，等建成房子出售的時(shí)候，很可能項(xiàng)目不賺錢、甚至是虧損。從目前看，行業(yè)再次出現(xiàn)量價(jià)齊升的概率并不高。

頭部房企多元化這條路就更不好走了。

以頭部房企的收入體量，能接棒房地產(chǎn)，拉動(dòng)房企業(yè)務(wù)增長的行業(yè)本來就不多。即使有，行業(yè)也大都處于早期。以碧桂園、恒大介入的機(jī)器人和新能源汽車為例，看似空間很大，但要想實(shí)現(xiàn)足夠的收入，難度不小。

更何況，想要跨行業(yè)轉(zhuǎn)型，難度不亞于從頭再來。這也不符合習(xí)慣賺快錢的房企風(fēng)格。這不碧桂園機(jī)器人業(yè)務(wù)的一把手，兩年換了三次，機(jī)器人項(xiàng)目也被媒體多次爆出問題。

這真應(yīng)了那句老話，時(shí)來天地皆同力，運(yùn)去英雄不自由。

本文為專欄作者授權(quán)創(chuàng)業(yè)邦發(fā)表，版權(quán)歸原作者所有。文章系作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表創(chuàng)業(yè)邦立場，轉(zhuǎn)載請聯(lián)系原作者。如有任何疑問，請聯(lián)系editor@cyzone.cn。