編者按：本文為專欄作者授權(quán)創(chuàng)業(yè)邦發(fā)表，版權(quán)歸原作者所有，作者王舷歌。

“保利是個(gè)P！”2015年4月15日上午11點(diǎn)，保利董事長宋廣菊發(fā)了這條微博，隨即刪除。

但這并非個(gè)人情緒發(fā)泄，而是一場互聯(lián)網(wǎng)營銷的開始?！癙”源自于保利地產(chǎn)LOGO“Poly”，而五個(gè)“P”開頭的單詞，則代表著未來發(fā)展的五個(gè)方向。

所謂“5P”，是指：

• 象征Peiban（陪伴）的養(yǎng)老地產(chǎn)

• 代表Promise（承諾）的全生命周期綠色建筑

• 成為業(yè)主好Partner（拍檔）的社區(qū)O2O

• 讓便捷生活瞬達(dá)的Poly APP

• 以及在國際舞臺(tái)上充滿Power（力量）的海外地產(chǎn)

如今到了2020年，五年時(shí)間，從2015年的5P戰(zhàn)略，到2016年的“全生命周期居住”、2017年的“美好生活家”，2019年的“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺(tái)”，保利已不再滿足于傳統(tǒng)的商業(yè)、酒店、物業(yè)管理領(lǐng)域，而是更加多元化，以不動(dòng)產(chǎn)投資、開發(fā)、運(yùn)營、資本運(yùn)作為基礎(chǔ)，提供基于行業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的綜合服務(wù)。

地產(chǎn)行業(yè)從不缺少野心家，一直以“穩(wěn)”為特點(diǎn)的保利，戰(zhàn)略落地情況如何？近幾年保利地產(chǎn)銷售額大增，但始終未能擠進(jìn)前三，豪言壯語能否實(shí)現(xiàn)？董事長宋廣菊1960年出生，已然到了退休年齡，保利由誰接棒？未來又將向何處走？

這一系列問題也在特殊的今年，顯得更為特殊。

一季度低迷，但整體仍然穩(wěn)健

毫無疑問，保利的底氣是足的。

2020年的一季度誰都不好過。根據(jù)保利四月底發(fā)布的一季度經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，保利1-3月份累計(jì)簽約銷售金額710.2億元，較去年同期減少35.2%；累計(jì)簽約面積490.2萬平方米，同比減少30%。疫情影響之下，公司一季度銷售下降明顯，表現(xiàn)低迷。

但即使是在銷售承壓的情況下，公司在拓展項(xiàng)目上表現(xiàn)了積極姿態(tài)，這也體現(xiàn)了對(duì)市場較強(qiáng)的信心。

拿地方面，保利一季度拿地金額347億元，同比增長118.2%；公司新增建筑面積459萬平方米，同比增長64.5%。而公司持續(xù)聚焦一二線城市和核心城市群，投資力度有所提升。其中 38個(gè)核心城市拿地金額和拿地面積占比分別為84.6%和68.7%。

另外，一季度新開工面積786萬平米，同比下降21.2%；竣工面積 317 萬平米，同比增15.7%?？⒐っ娣e保持增長將對(duì)全年業(yè)績保障起到正向積極影響。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，保利一季度呈現(xiàn)了穩(wěn)中有升的態(tài)勢。公司一季度營業(yè)收入238.2億元，同比小幅增長5.5%；歸屬于母公司股東凈利潤為23.8億元，同比增長2.6%。

盡管一季度銷售額受疫情影響有所下降，但保利仍然體現(xiàn)了較為穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，而這似乎也是公司2019年以來優(yōu)異業(yè)績的延續(xù)。

就在4月中旬，保利剛剛公布了其2019年年報(bào)。報(bào)告顯示，公司2019年取得營業(yè)收入2359.8億元，同比增長21.3%；歸屬于上市公司股東凈利潤279.6億，同比大幅增長47.9%，收入及利潤增速均超過市場預(yù)期。

作為國內(nèi)排名前五、央企第一的房地產(chǎn)開發(fā)公司，保利在銷售收入保持快速增長的同時(shí)，利潤同樣保持了高速增長，而這在很多房企中是很難做到的。

在已披露2019年年報(bào)的國內(nèi)前五大地產(chǎn)公司中，只有融創(chuàng)和保利凈利潤增速高于收入增速，這也意味著保利并沒有以犧牲利潤為條件去爭奪銷售規(guī)模。

收入組成方面，保利2019年來自房地產(chǎn)銷售收入2237.3億元，收入占比達(dá)到95.2%；保利物業(yè)2019年實(shí)現(xiàn)營收60億元，占比為2.5%，高于2018年的2.2%。

同時(shí)，自19年底保利物業(yè)分拆香港上市以來，公司股價(jià)較掛牌之初已上漲超過100%，公司地產(chǎn)銷售及物管業(yè)務(wù)呈現(xiàn)兩翼齊飛的態(tài)勢。

在簽約銷售方面，保利2019年簽約銷售額為4618.5億元，同比增長14.1%；簽約面積為3123.1萬平米，同比增長12.9%，增速穩(wěn)定。銷售規(guī)模上，根據(jù)中國指數(shù)研究院之前公布的2019年中國房地產(chǎn)銷售額榜，保利全口徑合同銷售額在國內(nèi)房企中排名第五，在央企地產(chǎn)公司中排名第一。

項(xiàng)目資源儲(chǔ)備方面，保利截止2019年末在建面積為1.32億平方米，同比增長26.6%；待開發(fā)面積為8112萬平米，同比下降11.4%。在建面積的持續(xù)提升以及待開發(fā)面積的穩(wěn)步下降，說明保利整體土地周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)提升趨勢。

盈利方面，保利在2019年表現(xiàn)搶眼，增速遠(yuǎn)超市場預(yù)期。公司2019年實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東凈利潤279.6億元，同比大增47.9%；公司利潤率為11.8%，較2018年提升2.1個(gè)百分點(diǎn)。

盡管在銷售規(guī)模上保利處于第五的位置，但是在歸屬于上市公司股東利潤層面，保利2019年已經(jīng)超過恒大和融創(chuàng)，位居第三的位置（恒大和融創(chuàng)歸母利潤分別為172.8億和260.3億元）。

保利2019年利潤的高速增長，主要因?yàn)楣驹?6、17年銷售的高毛利項(xiàng)目在2019年集中進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期。公司預(yù)收賬款自2016年的1500億增至2018年底的接近3000億元，這部分高毛利的項(xiàng)目在2019年集中結(jié)轉(zhuǎn)收入，推動(dòng)整體毛利率提升。保利2019年毛利率為25.7%，較2018年提升1.5個(gè)百分點(diǎn)。

費(fèi)用方面，保利則秉承了“廣開源，多節(jié)流”的策略。公司2019年總的經(jīng)營費(fèi)用為109.7億元，同比增長16.1%，盡管經(jīng)營費(fèi)用隨公司規(guī)模有所提升，但費(fèi)用率僅為4.6%，較2018年下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。而經(jīng)營效率的提升也進(jìn)一步助力保利在利潤端的增長。

負(fù)債方面，保利2019年杠桿率持續(xù)下降，公司2019年凈負(fù)債率達(dá)到歷史低點(diǎn)的56.9%，較2018年末下降顯著；公司凈財(cái)務(wù)費(fèi)用為25.8億元，與上年同期基本持平。在公布年報(bào)的同時(shí)，保利也公布了歷史最高的分紅計(jì)劃，對(duì)應(yīng)每10股分紅8.2元，分紅率高達(dá)35%。

兩翼戰(zhàn)略落地

從1992年創(chuàng)業(yè)起步，保利快到了而立之年，公司發(fā)展戰(zhàn)略也已經(jīng)升級(jí)為“以不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)為主、以綜合服務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)金融為翼”，打造不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺(tái)。以產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值挖掘與資產(chǎn)經(jīng)營為主線。

地產(chǎn)主業(yè)之外，保利物業(yè)于香港聯(lián)交所主板上市，募集資金超54億港元。

康養(yǎng)板塊方面，截至2019年保利已在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、適老用品、健康產(chǎn)業(yè)展覽、養(yǎng)老金融等領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了多元布局：落地養(yǎng)老機(jī)構(gòu)7家，總床位數(shù)2205張，并布局多個(gè)微型社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，覆蓋華北、華東、華南、西南等區(qū)域的重點(diǎn)城市。

經(jīng)紀(jì)代理板塊則持續(xù)推進(jìn)整合工作，加強(qiáng)市場化拓展，銷售代理業(yè)務(wù)覆蓋全國200多個(gè)城市，代理項(xiàng)目近2000個(gè)。

商業(yè)管理板塊管理面積達(dá)268萬平方米,其中購物管理中心管理面積達(dá)153萬平米，酒店管理面積達(dá)94萬平米,以輕資產(chǎn)模式實(shí)現(xiàn)品牌及管理輸出。

不動(dòng)產(chǎn)金融方面，公司在管基金管理規(guī)模近1200億元，其中信?；鸲啻伪辉u(píng)為“中國房地產(chǎn)基金十強(qiáng)”。

多元化發(fā)展是包括保利在內(nèi)的多家頭部地產(chǎn)的必然之路。

過去，保利地產(chǎn)是地產(chǎn)江湖“四大天王”——2010年，保利地產(chǎn)土儲(chǔ)位居A股上市榜首，銷售額全國第二，僅次于萬科。但現(xiàn)在，曾經(jīng)的房企龍頭“招保萬金”，變成了“恒碧萬融”。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，保利地產(chǎn)自2012年之后就再也沒有進(jìn)過銷售排行前三。2017年，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊喊話，“未來兩三年，保利再站到前三的位置，我是有信心的?！?/p>

但事實(shí)是，即便近三年保利地產(chǎn)銷售額大增，但始終未能擠進(jìn)前三。2017-2019年，保利地產(chǎn)與行業(yè)第四的融創(chuàng)相比，銷售額差距分別是470億元、550億元、854億元。

TOP20房企19年銷售規(guī)模及同比增速

如果說1992年-2002年是保利地產(chǎn)的創(chuàng)業(yè)起步階段，2002-2006年是立足廣州、布局全國的階段，2006-2011年是其A股上市、品牌升位的階段，2011-2017是規(guī)模經(jīng)營的階段，2017至今就是結(jié)構(gòu)升級(jí)、城鄉(xiāng)共建的階段。

現(xiàn)在，供求周期、政策周期、金融周期三個(gè)周期正深度疊合。金融周期下，房企的現(xiàn)金流空間收窄，經(jīng)營杠桿率下調(diào)，進(jìn)而影響規(guī)模擴(kuò)速。

在中央重申“房住不炒”的總基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)迎來“提質(zhì)降速”時(shí)代——這個(gè)主基調(diào)其實(shí)并沒有因?yàn)橐咔槎l(fā)生變化。過去30余年房企傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)的打法將逐漸失效，房地產(chǎn)競爭將回歸本源。

而這對(duì)于保利來說，或許是一個(gè)彎道超車的好機(jī)會(huì)。

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