2017年12月21日下午，“2018年房地產(chǎn)市場展望暨RealData數(shù)據(jù)產(chǎn)品發(fā)布會”在北京舉辦。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)博士對2017年房地產(chǎn)市場進(jìn)行了總結(jié)，并對2018年房地產(chǎn)市場以及中國中長期房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行了預(yù)測和展望。

以下是干貨部分，由創(chuàng)業(yè)邦整理，未經(jīng)對方確認(rèn)。

Part 1 ：2017年是房地產(chǎn)的盛宴，更是互聯(lián)網(wǎng)的盛宴

2017年的股票交易市場是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和大型企業(yè)的盛宴。大企業(yè)投資者獲得了非常明顯的估值溢價，越大的公司股票漲得越快，特別是港股，有的漲幅已經(jīng)非常多倍了。同時，我們也看到2017年中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)歷了一輪快速集中，前50家開發(fā)企業(yè)的集中度已經(jīng)超過40%了，相信未來會更加集中。所以這也是銷售額的盛宴。

所以，從金融層面、資本市場層面還是從實體的交易層面，開發(fā)企業(yè)獲得了兩年大豐收。

但是這都是表面的，大家要相信3股力量。

第一個力量——10億互聯(lián)網(wǎng)人口。這么多年來，真正的盛宴從來都不是房地產(chǎn)，真正的盛宴一直是發(fā)生在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域。

一個騰訊的估值等于十個萬科，等于TOP 20房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市值總和，這才是真正的盛宴。大家可能會看到周期性的表面繁榮，但實際上從更長的周期來講，互聯(lián)網(wǎng)才是永久的牛市，而房地產(chǎn)領(lǐng)域的互聯(lián)網(wǎng)化是仍然緩慢。

今天為止，新房互聯(lián)網(wǎng)的起點不夠理想，只有二手房得到了一定的改進(jìn)?，F(xiàn)在在新房領(lǐng)域、租賃領(lǐng)域的互聯(lián)網(wǎng)化進(jìn)展都非常有限。

現(xiàn)在，最?；ヂ?lián)網(wǎng)公司的App（微信）月均DAU基本是10個億，這是10億互聯(lián)網(wǎng)人口，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域，前三家房地產(chǎn)垂直網(wǎng)站DAU非?？蓱z，加起來2000多萬。

今天，互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)領(lǐng)域的整體改造才剛剛開始。只有互聯(lián)網(wǎng)才可能是永恒的、永久的、更加持久的牛市，這是我們逃不脫的力量。

第二個力量——10億城市人口，長期來看，一定是人的力量決定了房地產(chǎn)行業(yè)的中長期。線下的10億就是中國的城鎮(zhèn)化浪潮，今天有8億城鎮(zhèn)人口，未來這個數(shù)字將會達(dá)到10億，這10億人口怎么分布，10億人口的需求特征是什么，將決定房地產(chǎn)行業(yè)的需求結(jié)構(gòu)和相應(yīng)的供給結(jié)構(gòu)。

過去20年中國房地產(chǎn)市場的繁榮是由1966年到1974年這十幾年出生的兩億人帶動的。約5年后，這批人將變成中國老齡社會的典型代表，而85后、90后將會接力成為房地產(chǎn)行業(yè)的主力。

他們的需求將會帶有時代格局。他們不會再去看電視，那我們?yōu)槭裁磿Ａ艨蛷d、為什么要放電視、為什么要放餐桌，對空間本質(zhì)的思考取決于這波人的需求結(jié)構(gòu)是什么特征。我們將迎來這波不熟悉的用戶群體。

今天為止，我們這幫開發(fā)商很少站在用戶角度思考產(chǎn)品、思考未來，我們拼的是規(guī)模。

第三個力量——運(yùn)營的力量。我一直在說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是階段性產(chǎn)物，它的消亡是必然的，只是時間問題。雖然今天供應(yīng)鏈足夠，但產(chǎn)品結(jié)構(gòu)要重塑，需求節(jié)奏在變化。長期來講，我非常認(rèn)同房地產(chǎn)的未來要從開發(fā)向運(yùn)營和服務(wù)轉(zhuǎn)變。從總體上可以看到，日本、美國這些國家的房地產(chǎn)業(yè)，跟開發(fā)銷售相關(guān)的占比只有5%，而今天中國整體上還是以開發(fā)銷售為主。

現(xiàn)在非常優(yōu)秀的非開發(fā)類運(yùn)營公司，都在一級市場。比如長租領(lǐng)域，也有一兩個市值超過100億人民幣的公司，但還沒有進(jìn)入到二級市場。我相信未來這個浪潮會加速。

日本三個最優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不單純是以開發(fā)為主，都是非常多元化的業(yè)務(wù)。中國的房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該會走向這樣，最后一定是基于自己在資源上、資金上的能力，在租賃市場、在物業(yè)市場、在存量領(lǐng)域都占有一定的份額，我相信中國未來最優(yōu)秀的企業(yè)跟日本會非常像。中國的房地產(chǎn)未來在運(yùn)營端會走向日本，經(jīng)營端會走向美國。美國的REITs會對我們有很大的啟發(fā)。同時日本的運(yùn)營管理和精細(xì)化管理，對我們企業(yè)會有非常大的指導(dǎo)。所以中國的未來大概會等于美國化的金融+日本化的運(yùn)營。

站在2018年看長周期，我們要相信互聯(lián)網(wǎng)的力量，相信人的力量，我們相信運(yùn)營的力量，我們相信人的力量，這是我們永恒不變的做房地產(chǎn)需要思考的事情。

Part 2 ：2018年房地產(chǎn)趨勢

2018年是非常不一樣的年份，是1998年中國啟動房改至今的20年紀(jì)念之年，經(jīng)過房改之后，是中國正在啟動第二次房改，以租賃、租購并舉為導(dǎo)向的新的住房的改革運(yùn)動。

2018年也是“十三五”承上啟下的一年，我們會在2018年開始啟動新的五年，這個新的五年里面房地產(chǎn)藍(lán)圖會是怎么樣的，我覺得十九大和昨天的中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)說得非常清楚。

2018年也是十九大之后的發(fā)軔之年，今年開了十九大，明年就是按照這個精神的指導(dǎo)全面落實，我相信這一系列的大周期的變化都會反映在房地產(chǎn)市場上。

一、關(guān)于房地產(chǎn)本身

從短周期來看，2018是小年，成交量不會有大起色，成交價相對比較穩(wěn)定，會繼續(xù)保持低溫下行。同時又是大年，大周期。20年房改、40年改革開放、“十三五”開局、十九大，2018年會掀起新的故事。

先說房價。十年來，房價已經(jīng)漲得很多，北京漲了近5倍，全國漲了約2.5倍。從均價來看，北京跟全國均價來比是6.5倍，收入大概是2.5倍。北京房價的溢價是很高的，說明北京的資源集中度、人才集中度、購買力背后的貨幣集中度都是超高的。這個故事有可能會繼續(xù)延續(xù)，但是力度一定不會像過去那么大，這是一個必然的現(xiàn)象。

中國房價分布規(guī)律非常零散，前面幾個高房價的地區(qū)獲得了非常高的、非常顯著的房價超配、估值超配，地段價值、城市價值的超配。2017年全國房價均價超過8000的城市81個，2016年全國房價超過8000的城市是51個。資源、資金、人口都是高度集中的城市房價有上漲傾向。

2016、2017年大約只有17%的城市跑贏了全國的市場，說明房價越來越集中，背后的動力也越來越匱乏。我們無法支撐更多的城市一起漲，只能支撐少數(shù)的城市漲。均價漲幅超過全國的城市占比大概只有10%，所以上漲永遠(yuǎn)都是少數(shù)城市的故事。在今天房價的水平上，我相信未來再想高歌猛進(jìn)還是比較有壓力的。

再說成交量。我相信2018年會很難保持2016和2017年高歌猛進(jìn)的局面。我認(rèn)為最重要的因素就是利率收緊。

在12月20日的中央經(jīng)濟(jì)工作會上，提到“防風(fēng)險”，而且是在未來3到5年內(nèi)防風(fēng)險，原本短周期防風(fēng)險的框架變成了3到5年。而且防風(fēng)險里面其中很重要的是防范跟房地產(chǎn)相關(guān)的風(fēng)險。包括房地產(chǎn)本身的金融風(fēng)險，和與房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險。

經(jīng)過過去兩年快速加杠桿，我相信2018年資金鏈不會那么寬松，交易量就會面臨比較大的壓力。其實不僅僅是資金價格上漲、額度緊張，還有放貸周期延長、資質(zhì)審查更加嚴(yán)格。這些因素疊加在一起，影響到交易量。

不同城市的房地產(chǎn)成交量也有分化。

先看一線城市。北京、上海、深圳三個城市，深圳相對年輕，北京和上海已經(jīng)不是年輕人的城市了?，F(xiàn)在對人口疏解帶來的結(jié)果一定會反映在市場上，比如上海的租金已經(jīng)連續(xù)兩年不怎么漲了，甚至下降了。北京也會出現(xiàn)類似的壓力。所以一個城市是不是能夠?qū)崿F(xiàn)長周期繁榮，歸根結(jié)底就在于對人口的包容度，尤其是對年輕人口的包容度。所以很高的房價、很高的杠桿+長周期的人口增速的放緩，我相信會導(dǎo)致一線城市的房地產(chǎn)價格和估值得到一定的重塑。

2018年，房地產(chǎn)主戰(zhàn)場可能慢慢地會從三四線回歸重點二線。2017年，三四線城市房地產(chǎn)市場非常強(qiáng)勁，棚戶區(qū)改造、一系列的貨幣化推動讓三四線城市出現(xiàn)了異常繁榮。這不僅僅救了很多開發(fā)商，也救了很多中介公司。

在二手房交易量下滑的時候，我們從新房市場獲得了很多潛在的可能收益，一二手聯(lián)動的常態(tài)化。一線城市的下滑，也讓我們看到一線周邊在崛起，所以深圳市場就能夠從深圳周邊賺錢。

雖然調(diào)控嚴(yán)厲，但這種跨城流動，一二手市場聯(lián)動，租賃、交易市場聯(lián)動，讓開發(fā)商、讓中介、讓房地產(chǎn)行業(yè)的所有參與者，基本毫發(fā)無損，都還在發(fā)展。明年所有人都可能會有一些壓力，從趨勢、結(jié)構(gòu)上講，在總量不太靠譜的情況下，我相信三四線會往重點二線回歸。

再看二線城市。因為人口流動等因素，各個方面的潛力會更大。

從人口流動上看，除了廣州、深圳之外，其他二線城市的政策都更加有吸引力，對人口流動的吸引力會更好，條件會相對寬容。未來人口爭奪戰(zhàn)會更加激烈，10億城市人口的重塑會改變房地產(chǎn)格局，所以這是二線城市的情況。

還有一些交通便利的人口大省的省會城市，比如鄭州和武漢，都在經(jīng)歷大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這輪建設(shè)完之后，它們的估值溢價會體現(xiàn)出來。這些城市人口在快速流入，但是供應(yīng)量沒有跟上去，特別是租賃供應(yīng)，根本就不夠，房價會漲，需求和供給相對平衡甚至偏緊。

還有三四線城市，會比較慘。今年70%高價土地都賣到三四線城市去了，所以庫存是永遠(yuǎn)去不掉的。去掉了可售庫存，但又會出現(xiàn)一大批潛在庫存。所以會面臨新庫存的壓力。

二、2018影響房地產(chǎn)的因素的變化趨勢

1、城市群。

從大的層面來看，未來中國房地產(chǎn)市場發(fā)生最大的變化就是城市群成為載體，今年中國房價上漲的地區(qū)大部分都在城市群里面。城市群內(nèi)部的房價也開始出現(xiàn)同化和分化。

2、中心人口回流。

從長周期來看，東京都的三區(qū)人口最近這十年都在漲，回到市中心。因為東京經(jīng)過城市更新改造，中心城區(qū)可宜居性變得更強(qiáng)，文化感更好，大家都喜歡留在市中心。紐約也一樣，人口往中心城區(qū)流動，不同的人去向不同的地方。

還有城市里，白天跟黑夜人口的占比?，F(xiàn)在中國最大的問題是工作地和居住地的不平衡，早晨從五環(huán)外進(jìn)城，晚上從市區(qū)回到五環(huán)外，帶來明顯的交通壓力。未來，職住的平衡會通過租賃市場、二手房交易市場來環(huán)節(jié)這從存量角度來講，是必然趨勢。

三、租賃市場

租賃市場是市場化程度極高的市場，它不是刺激出來的。你可以刺激需求，刺激供給，但是在二手房里很難通過加杠桿等各種措施刺激需求，供給放量，需求上不來，帶來的結(jié)果就是租賃的供給相對過剩和租賃去泡沫。如果出現(xiàn)這種問題，風(fēng)險是非常大的。

今年一系列的政策其實是推動供給，開發(fā)企業(yè)進(jìn)來，銀行進(jìn)來，所有人都進(jìn)來做公寓、做租賃，但實際上需求一直沒有上來。所以從租金數(shù)據(jù)上沒有看到租金在上漲。租金在很多程度上是平的，甚至是下降的。所以這是非常大的潛在壓力。

租賃市場的基本情況是什么樣呢？

不同人群租賃的需求不一樣，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不一樣，所以我們要找不同人群的需求。大概總結(jié)，我認(rèn)為是五類人群的租賃需求，可以選幾個來給大家介紹下。

最底層是一兩億的外來務(wù)工人員，他們是跨城、跨省流動的。以前他們住在工廠、工礦廠房，而今天這些人越來越多的在服務(wù)業(yè)就業(yè)，這部分人沒辦法在工礦里生活，只能群租、合租，所以帶來非常大的租賃市場的壓力。這一塊的核心需求是床位，就是藍(lán)領(lǐng)公寓。如果正規(guī)的市場，房地產(chǎn)政策不考慮這波人的住房需求，這波人就會用自己的方式來解決，就是群租，非常不安全，我們怎么給這波人提供安全的床位的產(chǎn)品。

今天這個產(chǎn)品有兩個大的障礙，消防標(biāo)準(zhǔn)政策不明確和人均居住面積。這兩個強(qiáng)制性條件讓床位產(chǎn)品沒法做。按照規(guī)定一個房間只能做兩個床位，但只有做到四個床位的時候，這筆賬才能算得盈。

還有很典型的需求是年輕人的合租需求，以單間為主的合租需求，這個規(guī)模也很大。

另外，以家庭為中心的品質(zhì)整租需求，這是很大的市場，這樣的人通常已經(jīng)有房子了，他手里可能有一套甚至兩套房子，他房子在五環(huán)之外，工作在三環(huán)，所以他們也需要租房。美國、日本這種以家庭為中心的整租需求，占比還是比較高的。

我們剛剛對北京線下1000用戶進(jìn)行了調(diào)查。91%為21到35歲的人口，83%為流動人口，65%本科及以上學(xué)歷，互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)人員33%，一年換一次的17%，換兩次的29%。租期比較短。

開發(fā)商做公寓最大的問題就是，開發(fā)商把房子賣掉之后，幾乎跟自己沒關(guān)系了，但是做租賃你會發(fā)現(xiàn)房子開發(fā)出來是服務(wù)的開始，因為每年都要管理兩到三次的租賃周期，這是很大的換房找客成本。

有一個很牛的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在上海的項目，1000多間房，出租兩個月，才住了800間，還有200間。所以我們要做好房源的管理、出租的管理，這是很重要的，因為你面臨的是這一波人。

出行方式上，47%的出行是以地鐵作為出行的，所以他們特別考量的是交通條件，地鐵房的租金平均會有30%左右的溢價，這是今天的實際情況。

Part 3 ：結(jié)構(gòu)化住房需求的變化

第一類需求——高收入人群、有房一族的改善性需求。

比如在北京買房子的，年齡越來越往后推遲，以30到46歲這一波中年人為主，核心需求是換房。我們最近在全國代表性城市做了個調(diào)研，其中一項很重要的結(jié)果是，經(jīng)紀(jì)人所接觸的客戶里，37.7%為首次置業(yè)需求，改善性需求是46.7%，全國層面改善性需求已經(jīng)快接近50%了。

總體上，中國的住房市場在告別了短缺之后，就進(jìn)入了以換房改善為主導(dǎo)的階段，對品質(zhì)需求會非常強(qiáng)。

所以什么是品質(zhì)？怎么滿足這些人的品質(zhì)的改善的需求？我認(rèn)為是我們需要考慮的問題。我們也做了些簡單的研究。

在房子都不夠住的時候，大家考慮的是空間。但是空間比較大時，大家會考慮功能。所以好的房子會越來越稀缺。而不是說價格貴的房子，而是好的房子。

在國外的成熟市場，最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”帕爾迪”，對生命周期、不同收入能力的家庭做的產(chǎn)品分類，叫全生命周期的住宅需求。這是五大產(chǎn)品線，針對不同收入群體的定位，這都是需要我們考慮的，未來品質(zhì)的改善需求結(jié)構(gòu)。

總體上與需求上升的趨勢相比，我們的供給是不夠的。所以品質(zhì)的好房子，未來只能越來越貴，這是差異化。在總體房價漲幅趨緩，大環(huán)境比較平淡的情況下，結(jié)構(gòu)化的好房子我相信還會繼續(xù)享受市場上的溢價。因為供給是不夠的。

第二類需求——中等收入家庭的部分首次置業(yè)需求。

這個需求客觀存在，但是壓力越來越大，因為首次置業(yè)門檻越來越高。剛需房已經(jīng)突破460萬元，我相信大部分人已經(jīng)買不起房了。這是比較大的問題。首次置業(yè)未來越來越多的只能靠二手房提供更多的房源，依靠更強(qiáng)的可選性和多樣性。總體上，二手房在這方面的供給能力會更強(qiáng)。

第三類需求——單身獨(dú)居人群的品質(zhì)居住。

中國馬上就會出現(xiàn)一波不太愛結(jié)婚的人，離婚之后也不結(jié)婚的人，或者老伴死了不再找新老伴的。這種狀態(tài)在日本、歐洲已經(jīng)非常普遍了。中國的單身比率和離婚比率都在上漲。

所以，日本單身公寓的設(shè)計跟家庭為主的需求結(jié)合完全不一樣。

有兩本書一定要讀，《單身社會》和《人類住宅六千年》,都是回歸到人性最本質(zhì)的東西找答案。

第四類需求——分散式的居家養(yǎng)老需求。

我們研究出來的結(jié)論是，老年人不喜歡跟老年人一起住，不喜歡養(yǎng)老院，不喜歡看到自己的伙伴今天死一個明天死一個，而喜歡的是居家分散式養(yǎng)老。日本的分散式養(yǎng)老非常成熟，核心在于產(chǎn)品的設(shè)計，電梯一定是縱深非常長的，可以放下兩個輪椅的，馬桶的設(shè)計一定可以讓老年人一個人也可以生活的很好、很自如。老年人戴一個智能手環(huán)，每天晚上睡覺的時候按一下，說明我還活著，我要睡覺了。第二天起來再按一下，我醒了，我還活著。圍繞老年人的產(chǎn)品設(shè)備、配套服務(wù)，我相信都是新的需求。

所以養(yǎng)老院這事非常不靠譜，我們怎么樣滿足這些老年人的居家養(yǎng)老服務(wù)，核心不是住宅本身，而是服務(wù)，與老年人生活相關(guān)的各種各樣的服務(wù)。