編者按：本文來自微信公眾號(hào) 時(shí)代財(cái)經(jīng)APP（ID：tf-app），作者：梁爭譽(yù)，編輯：黎倩 ，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

7月24日-25日，上海迎來今年第六批次集中土拍，首日5宗地塊攬金185.3億元。其中，中海斬獲靜安C050202單元053-b-1地塊（以下簡稱“靜安東斯文里地塊”）、普陀W060401單元A03D-01和A03D-03地塊（以下簡稱“普陀真如多用途組團(tuán)用地”），成交價(jià)合計(jì)118.88億元，成為本場(chǎng)土拍最大買家。

“此次中海一次性在上海投入逾百億元，足見其對(duì)這座城市的高度重視?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，在土地市場(chǎng)競爭日益激烈的背景下，中海此舉更像是一場(chǎng)主動(dòng)補(bǔ)倉，意在穩(wěn)固其在一線城市的市場(chǎng)份額與品牌地位。

根據(jù)中海披露的經(jīng)營數(shù)據(jù)，今年上半年，其在全國11個(gè)城市累計(jì)獲取17個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益土地出讓金逾400億元，但在上海公開市場(chǎng)并無投資動(dòng)作。因此本場(chǎng)土拍集中出手，被視為一種“追趕進(jìn)度”。

盧文曦分析稱，上海是一線城市中競爭最激烈的市場(chǎng)之一，第一梯隊(duì)房企之間的博弈極為激烈，一旦錯(cuò)失拿地時(shí)機(jī)，極易在份額與影響力上被邊緣化，未來再想重返主流陣營將難上加難。

這種迫切補(bǔ)倉的背后，也反映了業(yè)績壓力的現(xiàn)實(shí)。

今年上半年，中海在包含上海在內(nèi)的整個(gè)東部大區(qū)實(shí)現(xiàn)銷售額212.24億元，明顯低于去年上海單城704億元的全年銷售表現(xiàn)。盧文曦表示，如果節(jié)奏掌握得當(dāng)，7月摘地，最快在年底前就能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品上市，不僅能趕上年內(nèi)銷售窗口期，還將對(duì)全年業(yè)績達(dá)成起到關(guān)鍵支撐。

值得一提的是，在今天（7月25日）的土拍中，中海繼續(xù)參與了虹口區(qū)北外灘HK315-11地塊的競拍，但地塊最終被綠城以總價(jià)64.72億元拿下，溢價(jià)率46.33%，折算成樓面價(jià)12.66萬元/平方米。預(yù)計(jì)未來入市價(jià)格或?qū)⒊?5萬元/平方米。

今年5月，上海徐匯濱江板塊豪宅項(xiàng)目綠城潮鳴東方正式開盤，120套房源，精裝均價(jià)19.5萬元/平方米，地塊去年拿地時(shí)的成交樓面價(jià)13.1萬元/平方米，項(xiàng)目開盤當(dāng)天即售罄。

百億補(bǔ)倉

中海此次競得的兩宗地塊，均位于上海核心板塊，區(qū)位價(jià)值顯著。

東斯文里是上?，F(xiàn)存規(guī)模最完整的成片廣式石庫門建筑群，毗鄰蘇州河、靜安雕塑公園、太古匯網(wǎng)紅LV大船等城市地標(biāo)，地段稀缺性不言而喻。

中海此次拿下的靜安東斯文里地塊，是片區(qū)首宗住宅用地，出讓面積約1.68萬平方米，計(jì)容建筑面積約5.93萬平方米，容積率3.53。經(jīng)過34輪競價(jià)，中海以53.63億元成功競得靜安東斯文里地塊，溢價(jià)率10.10%，成交樓面價(jià)90390元/平方米。此外，這宗地還設(shè)置了7000元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)。

另一宗地塊所在的普陀真如板塊，是中海深耕多年的重要戰(zhàn)場(chǎng)。

早在2018年10月，中海聯(lián)合體以93.99億元拿下真如紅旗村地塊，總開發(fā)體量接近100萬平方米。在中海內(nèi)部，這片土地一度被稱作“偉大的一平方公里”。

此次出讓的普陀真如多用途組團(tuán)用地屬于真如翠谷的一部分。中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜介紹，真如翠谷以TOD和生態(tài)共享為導(dǎo)向，東側(cè)鄰近7號(hào)線嵐皋路地鐵站，北側(cè)鄰近在建的20號(hào)線，將打造成集高品質(zhì)居住、商業(yè)、公共服務(wù)等于一體的綜合社區(qū)。

為延續(xù)此前布局，此次中海擊敗上海城建再度落子真如，以65.25億元競得普陀真如多用途組團(tuán)用地，溢價(jià)率14.17%，成交樓面價(jià)58823元/平方米。

盡管兩宗地塊的溢價(jià)率均未超過15%，但業(yè)內(nèi)人士指出，其背后仍藏著不小的開發(fā)挑戰(zhàn)。

盧文曦表示，靜安東斯文里地塊、普陀真如多用途組團(tuán)用地均非純住宅用地，包含部分商業(yè)配套，需要開發(fā)商投入更多精力進(jìn)行運(yùn)營與策劃。“商業(yè)不像住宅可以快速回籠資金，因此開發(fā)難度和運(yùn)營成本都會(huì)更高?！?/p>

其中，靜安東斯文里地塊還涉及風(fēng)貌保護(hù)，對(duì)建筑設(shè)計(jì)和施工有更高要求，整體開發(fā)成本也相應(yīng)抬升。資料顯示，地塊包含約20%的商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，因此最終的樓面價(jià)略低于純宅地的價(jià)格。而去年9月，距離該地塊約2.5公里的靜安區(qū)曹家渡社區(qū)地塊出讓，項(xiàng)目于今年5月開盤，均價(jià)約16.8萬元/平方米。

盧文曦認(rèn)為，雖然溢價(jià)率看起來不高，但從樓面價(jià)角度看，靜安東斯文里地塊樓面價(jià)超過9萬元/平方米，未來售價(jià)將在15萬元/平方米以上，“從絕對(duì)成本看，這并不便宜。”

必要一戰(zhàn)

此次中海在上海重金拿地，既是對(duì)上半年拿地空窗期的集中彌補(bǔ)，也折射出其對(duì)上海市場(chǎng)的長期看好，以及在高位競爭格局下的主動(dòng)加壓。

2024年，中海在上海銷售表現(xiàn)亮眼，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額704億元，刷新其在單一城市的年銷售紀(jì)錄。

其中，中海·順昌玖里在開盤當(dāng)天斬獲197億元銷售額，創(chuàng)下國內(nèi)單盤開盤銷售紀(jì)錄，年內(nèi)累計(jì)銷售高達(dá)387.3億元，成為全國單盤年度銷售冠軍；“玖系”另一代表項(xiàng)目——上海領(lǐng)邸·玖序/玖章，實(shí)現(xiàn)五次開盤、五次售罄，年內(nèi)合約銷售額達(dá)282.1億元。

強(qiáng)勢(shì)去化之下，中海在上海的可售住宅貨量趨緊。

根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，今年上半年，中海在上海實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額約137.78億元，排名第七。超過中海的，既有保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口等行業(yè)頭部，也有上海地產(chǎn)、浦開集團(tuán)等本地龍頭。

將于今年10月交付的楊浦區(qū)中海·海上和集，處于尾盤銷售階段；松江區(qū)中海閱麓山與奉賢區(qū)中海戈雅園僅有少量現(xiàn)房在售，前者售價(jià)區(qū)間為253萬-800萬元/套，后者為268萬-398萬元/套；待售項(xiàng)目有楊浦區(qū)中?！ぴ欺【琳拢a(chǎn)品總價(jià)在千萬元以上。

在銷售快速去化、庫存相對(duì)有限的背景下，中海此番重金補(bǔ)倉，顯示出對(duì)上海市場(chǎng)的持續(xù)押注與對(duì)優(yōu)質(zhì)地段的戰(zhàn)略看重。

沖刺行業(yè)老大

成功補(bǔ)倉并不意味著高枕無憂。面對(duì)激烈的市場(chǎng)博弈，中海的產(chǎn)品力與去化節(jié)奏仍將接受新一輪考驗(yàn)。

根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，2025年以來，上海單價(jià)超15萬元/平方米的部分項(xiàng)目，去化率基本都在8成以上，大面積、高總價(jià)戶型持續(xù)熱銷，這些豪宅產(chǎn)品大多位于黃浦-豫園、浦東新區(qū)-碧云等核心板塊。

克而瑞同時(shí)指出，受監(jiān)測(cè)項(xiàng)目單批次推售量基本在100套左右，“小步快跑”的推盤策略使得頂豪市場(chǎng)熱度得以延續(xù)。

“上海市場(chǎng)雖然整體銷售表現(xiàn)堅(jiān)挺，但競爭也極其激烈?！北R文曦表示，保利發(fā)展、招商蛇口、中國金茂等實(shí)力房企均在本地深耕多年，不少企業(yè)都具備開發(fā)高品質(zhì)項(xiàng)目的能力。另一方面，上海買家普遍閱歷豐富、眼光挑剔。很多購房者已經(jīng)擁有多套房產(chǎn)，對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)、社區(qū)配套、區(qū)位價(jià)值都非常熟悉。項(xiàng)目的溢價(jià)空間，往往取決于能否真正提供有差異化、具品質(zhì)的產(chǎn)品。

“中海必須持續(xù)提升產(chǎn)品力，才能在新一輪競爭中脫穎而出”，盧文曦強(qiáng)調(diào)。

今年上半年，中海實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額1201.3億元，排名行業(yè)第二，與行業(yè)老大的差距僅250.7億元。

中海對(duì)其在行業(yè)中的位置是在意的。

在今年3月的業(yè)績會(huì)上，中海行政總裁張智超表示，從行業(yè)競爭格局來看，中海一直有一個(gè)判斷，“十四五”這五年決定了中國房地產(chǎn)行業(yè)未來20年競爭的基本格局，中海成功穿越了當(dāng)前這一輪行業(yè)下行轉(zhuǎn)折期的沖擊與挑戰(zhàn)，并保持在行業(yè)的前列，保持攻守兼?zhèn)滟Y源與發(fā)展態(tài)勢(shì)，有信心、有能力在下一個(gè)五年繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先地位。

成功摘地之后，這場(chǎng)百億級(jí)的落子，注定是一場(chǎng)硬仗。

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