編者按：本文來自微信公眾號(hào) 吳曉波頻道（ID：wuxiaobopd），作者：蔣紫涵 ，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載。

又是一年畢業(yè)季，租房市場(chǎng)比簡歷還卷。

黃思琪一早就把目標(biāo)定在了杭州——來南方上大學(xué)后，她就下定決心要留在江浙滬，但之前暑期去上海實(shí)習(xí)，房租比實(shí)習(xí)工資還高，完全是倒貼上班，于是杭州就變成了她的“首選項(xiàng)”。

目前，她在杭州濱江的互聯(lián)網(wǎng)公司實(shí)習(xí)，每天都要在地鐵上來回穿梭兩小時(shí)。實(shí)習(xí)期滿，面對(duì)留用offer，黃思琪卻有些猶豫：

“公司還不錯(cuò)，工作也不算太累，就是……房租還是有點(diǎn)超預(yù)算?！?月初，她在青荷驛站住了6天，之后搬到離公司較近的合租房，但即使是最小的隔斷間也要2000元，“說實(shí)話，隔音差，睡不好，我還是想要自己住?！?/p>

因此，黃思琪也在考慮搬去租金更低的蘇州或者南京?！斑@兩個(gè)城市也屬于江浙滬，基礎(chǔ)設(shè)施和福利都很好，工作機(jī)會(huì)也不少，而且租金也會(huì)更低，我就不用合租了。”

另一邊，在上海的應(yīng)屆生姜源則干脆得多——拿到月薪10000元的offer后，她立下一條“20%警戒線”：租房不能超過2000。

“本來我想住婁山關(guān)路附近，但浦西稍微裝修好一些的房子就要5000以上，世紀(jì)大道這邊一居室的老破小也要3500，我實(shí)在接受不了?！?/p>

最后，姜源選擇了7號(hào)線盡頭的顧村公園附近，雖然遠(yuǎn)一點(diǎn)，但住得舒服、有陽光、有陽臺(tái)?！拔矣X得這才是我的生活?！?/p>

她笑稱自己在和大城市博弈：“你讓我租貴得要死的中心城區(qū)，我就住便宜的‘邊緣地帶’，你讓我擠三房合租，我就寧可通勤兩小時(shí)，也要一個(gè)人活得舒服。”

5月底，伴隨著6月的來臨，畢業(yè)季也如期而至了，除了招聘市場(chǎng)，租房市場(chǎng)無疑成為了應(yīng)屆生們的“第二戰(zhàn)場(chǎng)”，和往年不同的是，今年的畢業(yè)生在選房上更務(wù)實(shí)、更冷靜，普遍開啟了“精打細(xì)算”模式：

一方面，和姜源一樣死守“20%警戒線”的年輕人非常多，另外兩位剛畢業(yè)半年的房客也告訴小巴：“1/5不能再多了”“最多20%”。問及原因，她們表示，如果經(jīng)濟(jì)景氣，可能會(huì)愿意多支付一點(diǎn)，但現(xiàn)在更傾向于儲(chǔ)蓄。“反正也不可能在上海買房，不如現(xiàn)在多存點(diǎn)，為以后換城市或者回老家做準(zhǔn)備?！?/p>

也因此，當(dāng)一些畢業(yè)生發(fā)現(xiàn)一線城市無法將月租控制在月薪的20%以內(nèi)，就會(huì)考慮向新一線、二線城市遷徙。

另一方面，一線城市的合租熱潮再次升溫，哪怕是“老破小”或隔斷間，也因?yàn)閮r(jià)格“剛好能接受”而成為畢業(yè)生們的備選。

當(dāng)然，還有一部分年輕人，則選擇主動(dòng)“逃離核心區(qū)”，寧愿花更多時(shí)間通勤，也要換一個(gè)采光好、有陽臺(tái)、不必和陌生人共用廁所的“私人空間”。

這股追求“性價(jià)比”之風(fēng)，也在近期的租房數(shù)據(jù)中得到了印證。

根據(jù)58安居客研究院發(fā)布的最新報(bào)告，近兩年的畢業(yè)季，一線城市租賃市場(chǎng)的熱度不再強(qiáng)勢(shì)，反而是重慶、西安等熱門二線城市的租賃需求熱度及其持續(xù)性更為搶眼。

這一現(xiàn)象在北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、西安、武漢、重慶、成都這重點(diǎn)10城的掛牌租金數(shù)據(jù)上已有明顯體現(xiàn)：

對(duì)比2025年與2022年城市平均掛牌租金，北上廣深均出現(xiàn)下跌，深圳更是跌超10%，而西安和成都則分別上漲了2.6%和6.6%。

這一轉(zhuǎn)變背后，正是年輕人對(duì)房租負(fù)擔(dān)的考量。重點(diǎn)10城中，二線城市一室套均租金占月收入的比例低于20%，相較于占比28%的北京和26%的上海，顯然更為友好。

與此同時(shí)，畢業(yè)生們對(duì)租金價(jià)格的態(tài)度也有異曲同工之妙，一線城市中，低于1000元/月/套的絕對(duì)低價(jià)房源和2500—6000元/月/套的高價(jià)房源需求熱度雙雙下降，1001—2500元/月/套房源需求增長明顯，占市場(chǎng)需求35%—40%。

二線城市分化明顯，杭州對(duì)501—2500元/月/套房源的需求熱度小幅下降，對(duì)2500元/月/套以上房源的需求熱度小幅上升；南京則相反，對(duì)1001—1500元/月/套房源的需求上漲4.6%，對(duì)2500元/月/套以上房源的需求熱度小幅下降。

不過需要注意的是，相較于2022年，一線城市雖然整體掛牌租金水平小幅下跌，但核心城區(qū)的租金仍保持韌性，租金較低、產(chǎn)業(yè)通勤條件較好的區(qū)域則租金漲幅明顯。例如，上海核心區(qū)黃浦、虹口均漲超8%，深圳龍華、廣州白云等產(chǎn)業(yè)區(qū)則均漲超6%。

二線城市中，西安、成都整體掛牌租金水平上漲，核心城區(qū)和產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)領(lǐng)漲。具體來看，成都核心區(qū)錦江、武侯、青羊均漲超15%，西安核心區(qū)未央、雁塔均漲超11%；成都產(chǎn)業(yè)區(qū)高新、西安產(chǎn)業(yè)區(qū)浐灞均漲近15%。

總體來看，今年的畢業(yè)生格外在意租房的“性價(jià)比”，比起城市大小，他們更關(guān)心“住”得好不好。租金合理、獨(dú)立空間、生活質(zhì)量，正在成為他們衡量一座城市宜居與否的重要指標(biāo)。

去年以來，城市之間的“搶人大戰(zhàn)”也愈演愈烈，近日杭州市政府公布的2025年度十大民生實(shí)事中，排在第一位的就是新增了“青荷驛站”房源500套（間），為外地來杭的求職創(chuàng)業(yè)青年提供七天免費(fèi)住宿。

對(duì)城市而言，送住宿、送床位固然是誠意滿滿，但驛站終歸只是畢業(yè)生的臨時(shí)“緩沖帶”，千千萬萬的年輕人終將從“七天旅人”變成“長期房客”，這時(shí)候，租賃市場(chǎng)的供給質(zhì)量、租金水平，就成了他們留下來的關(guān)鍵。

某種程度上，租金，已經(jīng)成為判斷一座城市活力與潛力的“晴雨表”——它不僅映照著房價(jià)的溫度，也反映著工資水平、求職難度，甚至生活質(zhì)量。

那么，各線城市租金的漲跌背后，還反映了哪些變化？為什么近兩年，畢業(yè)季的租房熱度從北上廣深，轉(zhuǎn)向了西安、成都這樣的二線城市？我們采訪了多位專家，他們將從租金變化趨勢(shì)、城市“搶人大戰(zhàn)”等幾個(gè)方面來解讀租金數(shù)據(jù)。

大頭有話說

白袍翁

新銳房地產(chǎn)自媒體主理人

租金的上漲和下跌，一般會(huì)出現(xiàn)在房價(jià)上漲和下跌之前，是一個(gè)很重要的風(fēng)向標(biāo)，并且，租金也會(huì)影響本地的人才引進(jìn)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)在于債務(wù)轉(zhuǎn)移，只要我們?cè)敢獬袚?dān)債務(wù)、增加杠桿，房價(jià)就會(huì)上漲，也正因?yàn)檫@種上漲，租金帶來的較低的“資產(chǎn)收益率”是可以忍受的。

但是，如果收入預(yù)期出現(xiàn)問題，杠桿能力受限，那么房價(jià)和地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)好。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)下行的情況下，租金回報(bào)率的問題開始被更多人關(guān)注——財(cái)富效應(yīng)縮水，房價(jià)和租金下調(diào)，房子的盈利能力嚴(yán)重不足，甚至淪為負(fù)資產(chǎn)。

對(duì)于地方政府而言，房價(jià)和租金都要關(guān)注，了解租金變化，也就能理解本地年輕人才的引進(jìn)和流失情況。新興城市和倚重單一產(chǎn)業(yè)的城市，如果不能持續(xù)引進(jìn)相關(guān)人才，那么對(duì)城市活力和發(fā)展的影響是致命的。

與此同時(shí)，地方政府也要關(guān)注國家對(duì)租賃市場(chǎng)的態(tài)度，在目前的地產(chǎn)下行市場(chǎng)，房價(jià)和租金都越來越依仗供需實(shí)際情況，國家現(xiàn)在牽頭做租賃市場(chǎng)，大力推進(jìn)保租房，其實(shí)相當(dāng)于給市場(chǎng)下了租金的錨。

一般而言，租金回報(bào)率最高的不是北上廣深等一線城市，反而是房價(jià)越低的地方，回報(bào)率越高。出于這方面的考量，一些投資者會(huì)傾向于投入二三線城市的租房市場(chǎng)，從而使得二線城市出租房供應(yīng)增加。

而另一邊，近幾年畢業(yè)生就業(yè)困難，在一線城市不易立足，于是去二線城市就業(yè)，因此需求增加。

張波

58安居客研究院院長

長期來看，租金的平均漲幅基本近似名義GDP的漲幅，是反映經(jīng)濟(jì)增長活力和消費(fèi)能力的一個(gè)微觀指標(biāo)，并且，相比房價(jià)，租金對(duì)于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的反應(yīng)更靈敏。

因此，城市租金的漲跌變化可以用來觀察城市租賃供需的變化，也能反映出城市的就業(yè)活力、對(duì)人口的吸引力，以及租客的收入增長情況。

目前，國家大力推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)及雙軌制住房體系，對(duì)穩(wěn)定租金具有重要意義。保租房的增加將直接擴(kuò)充租賃房源供給，緩解供需矛盾，抑制租金過快上漲，為新青年等群體提供成本可控的居住選擇，穩(wěn)定租金預(yù)期，保障租賃市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

未來，城市租金能否上漲，最主要還是看租客是否抱有收入上漲、消費(fèi)支付能力提升的預(yù)期。

城市管理者可以通過提供多樣化的住房保障措施來減輕人才的居住壓力，例如，提供針對(duì)人才的租房補(bǔ)貼、增加人才公寓、保租房和配售性保障房的供給等。目前，核心一二線城市針對(duì)需要引進(jìn)的人才，均有提供補(bǔ)貼+保租房+人才公寓的措施。

此外，城市租賃供應(yīng)與需求的匹配度也很重要，近年來各地保租房供應(yīng)的增加，對(duì)于城市局部租賃需求的失衡起到較好的緩解作用，租賃供需平衡，保障年輕人的職住平衡仍是未來租賃市場(chǎng)發(fā)展的大方向。

劉曉博

財(cái)經(jīng)評(píng)論員

公眾號(hào)“劉曉博說財(cái)經(jīng)”

當(dāng)房地產(chǎn)告別了單邊上漲的時(shí)代，租金這個(gè)概念的重要性就日益上升了，因?yàn)樗鼤?huì)影響住房的租金回報(bào)率，從而影響大家對(duì)房價(jià)高低的判斷，最終影響購房意愿。

在一線城市，新建住宅、次新住宅的租金回報(bào)率普遍低于2%，大約在1.5%左右，而二線城市略高一點(diǎn)，可能接近甚至略高于2%。租金的走勢(shì)，將成為樓市的先行指標(biāo)。

一線城市租金持續(xù)下行，跟經(jīng)濟(jì)狀況不佳、打工人收入水平下降有密切關(guān)系。此前一線城市房價(jià)是二線城市的2—3倍，而一線打工者的平均收入并沒有二線打工者的2—3倍，所以，租金回調(diào)帶有“回歸價(jià)值”的性質(zhì)。

從數(shù)據(jù)看，二線城市基礎(chǔ)房價(jià)、房租水平不高，占年輕人月收入比重偏低，略微上漲大家能承受得起，而一線城市房價(jià)、房租本來就偏高，在經(jīng)濟(jì)下行周期如果繼續(xù)上漲，能承受的人比較少，所以適度下跌有其合理性。

薛清和

智本社社長

首席中心宏觀戰(zhàn)略研究所副所長

租金是房地產(chǎn)的一種價(jià)格，狹義上反映了房屋的租賃供給與需求狀況，廣義上反映了一個(gè)城市/經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)投資熱度與活力。

進(jìn)入后房地產(chǎn)時(shí)代，房地產(chǎn)投資邏輯從資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向租售比，不過，當(dāng)前的租售比對(duì)購房決策影響不大，因?yàn)楫?dāng)前購房主要是剛需和改善性需求，而不是投資需求，未來，租售比會(huì)成為投資性購房的重要參考指標(biāo)。

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