編者按：本文來自微信公眾號(hào) 中國企業(yè)家雜志（ID：iceo-com-cn），作者：李艷艷，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載。

繼上海、廣州、深圳陸續(xù)出臺(tái)穩(wěn)樓市的相關(guān)政策后，北京的政策終于“壓軸”落地。

9月30日晚，北京發(fā)布樓市新政，從降低存量房貸利率、下調(diào)個(gè)人住房貸款最低首付款比例、加大住房公積金貸款支持力度、調(diào)減非京籍家庭購房社?；騻€(gè)稅繳納年限、調(diào)整通州區(qū)住房限購政策、取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等方面出臺(tái)政策措施。

此次北京共出臺(tái)了8項(xiàng)新政，自2024年10月1日起施行。最受關(guān)注的，是對(duì)于限購政策的調(diào)整。

按照新規(guī)定，非京籍家庭在京購房，連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅的年數(shù)從過去5年，改為在五環(huán)內(nèi)購房為3年，五環(huán)外購房為2年，即業(yè)界總結(jié)的“五環(huán)內(nèi)5改3”“五環(huán)外5改2”。符合北京市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要的高層次和急需緊缺人才購房，明確為“購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上”。

至此，國內(nèi)四個(gè)一線城市已全部出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，并不同程度降低了限購門檻。從內(nèi)容來看，整體的政策輸出符合預(yù)期，也符合各城市的樓市現(xiàn)狀?！皬V州最徹底，限購全部解除，外地人隨便買；深圳誠意足，核心區(qū)外地人只要1年社保，非核心區(qū)隨便買，還取消了限售?！币晃恍袠I(yè)人士形容稱。

多位行業(yè)人士稱，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快止跌、逐步回穩(wěn)，此次北京樓市新政可以說“力度空前”。同時(shí)，這些政策措施也將對(duì)支持合理住房需求、提振市場(chǎng)信心、合理引導(dǎo)預(yù)期、激發(fā)市場(chǎng)活力起到有效作用。有專家分析，北京此輪政策調(diào)整已經(jīng)基本到位。

“作為全國樓市調(diào)控標(biāo)桿，北京在過去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)一直較為平穩(wěn)，在市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)變化情況下，此次政策調(diào)整有利于市場(chǎng)穩(wěn)定。預(yù)計(jì)10月北京二手房成交量將維持在1.3萬套左右，新建住宅市場(chǎng)也有望企穩(wěn)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。

政策持續(xù)優(yōu)化，限購門檻降低

北京的“限購”政策，堪稱全國最嚴(yán)。

此次調(diào)整前，大部分區(qū)域的非京籍購房者，仍需滿足5年的在京連續(xù)納稅或繳納社保要求。在通州區(qū)購房，還需滿足額外的限制條件。今年4月30日，北京有條件地放寬了五環(huán)外的限購，但總體的限購門檻仍然較高。而今，此番新政出臺(tái)，對(duì)限購政策的調(diào)整備受關(guān)注。

在中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜看來，本次北京對(duì)限購政策進(jìn)行了差異化優(yōu)化。如，北京五環(huán)內(nèi)購房社保年限要求降至3年，五環(huán)外降至2年，而針對(duì)高層次和急需緊缺人才購房，社保年限則降至1年，明顯加大了對(duì)人才購房的支持力度。

此外，取消通州區(qū)限購政策的“特殊待遇”，與北京市限購政策保持統(tǒng)一；京籍成年單身人士與未成年子女共同生活的，也按京籍居民家庭執(zhí)行住房限購政策?！罢w來看，此次北京限購優(yōu)化力度較大，預(yù)計(jì)將對(duì)市場(chǎng)活躍度產(chǎn)生較為積極的影響?！标愇撵o稱。

除了降低限購門檻、北京還加大信貸支持力度，降低存量房貸利率的同時(shí)，將首套首付比例降至全國統(tǒng)一下限，二套首付比例則不再區(qū)分五環(huán)內(nèi)外，由之前五環(huán)內(nèi)最低35%、五環(huán)外最低30%統(tǒng)一降至20%，力度大于上海，將明顯降低購房者置業(yè)門檻，促進(jìn)剛需和改善性住房需求釋放。

新政中，北京還加大了對(duì)京籍二孩以上家庭住房的貸款支持力度，提高了公積金貸款額度。

今年以來，北京已經(jīng)針對(duì)購買綠色建筑、裝配式建筑以及購買符合條件的老舊小區(qū)，加大了公積金貸款支持力度，本次將進(jìn)一步支持京籍多孩家庭購房，將公積金貸款額度提升40萬，也將降低多孩家庭購房成本，是支持改善性住房需求的重要體現(xiàn)。

北京此番樓市新政還將按照國家工作部署，及時(shí)取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)。在購房過程中，普宅和非普宅的稅費(fèi)繳納存在一定區(qū)別。此前9月20日，北京已明確，“適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”，本次新政提出，將及時(shí)取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)，也是對(duì)前期政策的進(jìn)一步明確。

陳文靜表示，取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)，將降低非普宅的交易稅費(fèi)（主要是增值稅），進(jìn)而降低購房成本，帶動(dòng)改善性住房需求釋放；同時(shí)，取消普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，也有助于企業(yè)更好地配比產(chǎn)品類型，聚焦于打造高質(zhì)量、符合市場(chǎng)需求的好產(chǎn)品。

此外，本次北京優(yōu)化政策還涉及加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系，抓緊出臺(tái)支持“好房子”建設(shè)的舉措，加快推進(jìn)城中村改造，發(fā)揮“白名單”作用滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求等方面，持續(xù)防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

有專家認(rèn)為，未來伴隨市場(chǎng)調(diào)整，相關(guān)舉措有望加快細(xì)化、落實(shí)。

“新政”推出同日，供應(yīng)端也在發(fā)力。

9月30日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站發(fā)布了“2024年度第四輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單”，共涉及9宗地，土地面積約39公頃，建筑規(guī)模約96萬平方米，其中朝陽區(qū)4宗、豐臺(tái)區(qū)3宗，東城區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)各1宗，清單內(nèi)項(xiàng)目將于10月31日前供應(yīng)。

攝影：吳瑩

市規(guī)劃自然資源委負(fù)責(zé)人在講話中談到，北京市將積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化，進(jìn)一步加大對(duì)市場(chǎng)需求突出、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套較好地區(qū)土地供應(yīng)，特別是軌道交通站點(diǎn)周邊用地，推動(dòng)城市資源要素向站點(diǎn)集聚，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，推進(jìn)“站城融合”。

一線城市全面跟進(jìn)，樓市有望加快筑底

張大偉用“小步快走，逐步寬松”形容北京此輪政策放松。

從最初執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”到去年底“北京首套房首付比例降至3成”，從今年2月通州“雙限”松綁到3月“取消離婚家庭三年內(nèi)不得購房”限制……最近一次是在今年6月25日落地“517”政策。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，自2023年9月起的過去一年時(shí)間內(nèi)，北京已累計(jì)發(fā)布了10次樓市寬松政策。

而從市場(chǎng)需求來看，張大偉認(rèn)為，此番政策基本符合市場(chǎng)預(yù)期。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月29日，北京二手房當(dāng)月住宅網(wǎng)簽12331套，預(yù)計(jì)全月在1.3萬套左右，接近最近7個(gè)月的低點(diǎn)?！靶路渴袌?chǎng)整體價(jià)格變動(dòng)較大，大部分項(xiàng)目銷售壓力大，這種情況下，市場(chǎng)需要出臺(tái)政策穩(wěn)定預(yù)期，所以本次限購松綁有利于10月市場(chǎng)止跌企穩(wěn)?！睆埓髠ネ茢唷?/p>

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部9月29日召開黨組會(huì)議，強(qiáng)調(diào)要指導(dǎo)各地有效落實(shí)存量政策，加力推動(dòng)增量政策落地見效。要回應(yīng)群眾關(guān)切，支持城市特別是一線城市用好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策調(diào)整住房限購政策。截至目前，一線城市均已出臺(tái)樓市新政，積極落實(shí)9.26中央政治局會(huì)議精神。

央行等監(jiān)管部門發(fā)布相關(guān)金融政策后，上海率先發(fā)力，修改了外環(huán)限購范圍，社?！?改1”，增值稅“5改2”，并取消了非普通住宅限制。廣州全面取消限購。深圳核心區(qū)社?！?改1”，非核心區(qū)不限，還降低了首付比例，增值稅也從5年改到2年。30日晚間，北京新政在各方期待中出臺(tái)。

在張大偉看來，北京出臺(tái)政策相對(duì)謹(jǐn)慎，本次限購政策也是全國一線城市中最后一個(gè)出臺(tái)的，相比上海、深圳，調(diào)整幅度還有一定擴(kuò)容空間?！疤貏e是沒有出現(xiàn)增值稅的變化，限購主要年限相比其他城市也較高，上海郊區(qū)只有1年，北京五環(huán)外2年。當(dāng)然，這也是北京市場(chǎng)的實(shí)際情況決定的?！?/p>

回頭來看，北京作為全國房地產(chǎn)市場(chǎng)最穩(wěn)定、政策力度最高的城市，從2017年開始的調(diào)控政策有效抑制了市場(chǎng)非理性上漲?！暗恍┻^于嚴(yán)格的政策措施，也不免誤傷了部分真實(shí)的購房自住需求。”張大偉稱。而今，此輪寬松周期的多方作用下，政策帶來的短期影響已經(jīng)顯現(xiàn)。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院消息，截至9月30日，中原二手住宅報(bào)價(jià)指數(shù)已小幅回升2～3個(gè)百分點(diǎn)。反映中介信心的二手經(jīng)理指數(shù)回升則更明顯，上周（第39周）已平均跳升12個(gè)百分點(diǎn)。房企端，上海、廣州近期土地市場(chǎng)高溢價(jià)地塊出爐，更出現(xiàn)了多家房企爭搶地塊的現(xiàn)象，市場(chǎng)信心有所恢復(fù)。

樓市政策正在持續(xù)寬松，為深度調(diào)整中的樓市帶來更多活力。在陳文靜看來，一線城市政策集中落地，有助于發(fā)揮政策的疊加效用，整體將對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、提振市場(chǎng)信心、加快樓市筑底產(chǎn)生更加積極的作用。

多位行業(yè)人士稱，短期內(nèi)，一線城市政策已基本到位。從政策趨勢(shì)看，以北京為例，過去在房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱階段的限制性政策已逐漸退出，但北京作為首都有其特殊性，全面放開限購可能性不大。

隨著房地產(chǎn)供需形勢(shì)轉(zhuǎn)變，北京的限購政策正逐步完成歷史使命。經(jīng)過多年的治理和監(jiān)管，房地產(chǎn)行業(yè)也從高周轉(zhuǎn)和高負(fù)債，轉(zhuǎn)變?yōu)榫懋a(chǎn)品、卷服務(wù)，回歸制造業(yè)屬性。陳文靜推測(cè)，未來改善市場(chǎng)供求關(guān)系，穩(wěn)市場(chǎng)或?qū)⑹钦咧匾l(fā)力點(diǎn)。

舉例來說，“地方國企收儲(chǔ)已建成未售新房是政府主推的去化方式，但目前存在多項(xiàng)卡點(diǎn)，如收購價(jià)格偏低、標(biāo)的物戶型和樓棟不匹配、資金成本較高等。”在她看來，未來針對(duì)這些具體卡點(diǎn)，出臺(tái)針對(duì)性的配套政策，也將為房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”助力。

一線城市“限購”已全部松綁。

????編輯｜姚赟??

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