編者按:本文來自微信公眾號 深潛atom(ID:deepatom),作者:徐太良,創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載。
600億元新戰(zhàn)投注入,萬達(dá)終于松了一口氣。
圖源:萬達(dá)
2024年3月30日,大連萬達(dá)商管集團(tuán)與太盟投資集團(tuán)、中信資本、Ares Management、阿布扎比投資局、穆巴達(dá)拉投資公司五家投資機(jī)構(gòu)簽署投資協(xié)議。
投資協(xié)議顯示,這五家投資機(jī)構(gòu)將聯(lián)合向大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司(下文簡稱為“大連新達(dá)盟”)投資約600億元,投資完成后,太盟等投資人股東將持股60%,大連萬達(dá)商管持股40%。按此數(shù)據(jù)測算,目前大連新達(dá)盟的估值約為1000億元。
據(jù)悉,大連新達(dá)盟成立于2024年1月,子公司為珠海萬達(dá)商管,手握全國227個地級及以上城市的494個大型商業(yè)中心,是萬達(dá)最重要的基本盤。2021年7月,珠海萬達(dá)商管曾以1800億元的估值引入戰(zhàn)略投資者。一年半時間,珠海萬達(dá)商管估值縮水約44%。
需要注意的是,珠海萬達(dá)商管估值縮水并非公司的基本面出現(xiàn)問題。由于輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型較為成功,過去幾年,珠海萬達(dá)商管的業(yè)績持續(xù)攀升,營收、凈利潤增速不俗。
在此背景下,萬達(dá)選擇以較低的1000億元估值為珠海萬達(dá)商管引入新戰(zhàn)投,并且放棄絕對控制權(quán),也從側(cè)面說明,其仍未走出“危險時刻”。
地產(chǎn)黃金時代落幕,退市容易上市難
凡為過往,皆為序章。如今萬達(dá)之所以降低身段引入新戰(zhàn)投,很大程度上都是因為過去幾年一系列對賭失敗所致。
2016年前后,正值中國房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金時代”,但萬達(dá)商業(yè)的港股股價長期低于發(fā)行價。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林認(rèn)為,萬達(dá)商業(yè)的價值在港股未得到充分體現(xiàn)。因此,2016年9月,萬達(dá)商業(yè)啟動私有化,從港股退市,謀求登陸A股。
項目書顯示,萬達(dá)私有化投資者包括香港杉杉、中國中鐵、平安保險、工商銀行等,投資總額為307.8億港元,以兩年計,本息合計320億元左右。為了給投資者人兜底,萬達(dá)還拋出了一份對賭協(xié)議,如果截至2018年8月31日未能登陸A股,那么萬達(dá)需回購全部股份。
然而事與愿違,私有化兩年過后,萬達(dá)商業(yè)的A股IPO征程遲遲未果。隨著賭約到期,2018年1月,萬達(dá)與騰訊、京東、蘇寧、融創(chuàng)等投資機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議,這些投資機(jī)構(gòu)擬投資約340億元,收購萬達(dá)商業(yè)H股退市時引入投資人持有的約14%股份,并簽下2023年上市的新對賭協(xié)議。引入新戰(zhàn)投后,萬達(dá)商業(yè)順勢更名為大連萬達(dá)商管。
遺憾的是,此后幾年,大連萬達(dá)商管的A股IPO之旅依然舉步維艱。為了盡快打開融資通道,2021年,萬達(dá)將大連萬達(dá)商管的商業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)注入珠海萬達(dá)商管,希望重回港交所。
此外,珠海萬達(dá)商管成立后,還引入22家投資人,融資380億元。其中珠海國資委出資30億入股珠海萬達(dá)商管,這被外界解讀為,萬達(dá)希望借國資背景,給資本市場以信心。此次融資,萬達(dá)依然簽訂了對賭協(xié)議,需要在2023年底之前登陸港交所,如若不然,萬達(dá)需要回購全部股份。
圖源:萬達(dá)
不過彼時,中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)邁入“黑鐵時代”,資本不再熱衷于追捧地產(chǎn)股,四次遞交港交所,珠海萬達(dá)商管未能在2023年底前如愿重返港交所。由于賭協(xié)議即將到期,倍感焦慮的萬達(dá)不得不放棄絕對控股權(quán),引入600億元新戰(zhàn)投。
萬達(dá)不斷瘦身,放棄控制權(quán)迫不得已
事實上,中國房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力較大的背景下,萬達(dá)不止靠一次次的融資“續(xù)命”,自身也不斷變賣資產(chǎn),以換取流動資金。
2023年底,眼看著珠海萬達(dá)商管很難如期登陸資本市場,為了平衡流動性壓力,萬達(dá)開始加速出售萬達(dá)電影。
2023年12月6日,萬達(dá)電影發(fā)布公告稱,公司實控人王健林?jǐn)M將其合計持有的公司控股股東北京萬達(dá)投資有限公司51%股權(quán)作價21.55億元轉(zhuǎn)讓給上海儒意投資管理有限公司。
此前,萬達(dá)電影還曾三次出售萬達(dá)電影股權(quán),疊加測算,王健林通過讓渡萬達(dá)電影控股權(quán)回籠90億元左右資金。這也導(dǎo)致王健林丟掉了對萬達(dá)電影的實際控制權(quán)。最后一次交易完成后,王健林間接持有萬達(dá)電影10.9%的股權(quán),遠(yuǎn)低于柯利明通過儒意投資間接持有的萬達(dá)電影20%的股權(quán)。
圖源:萬達(dá)
出售萬達(dá)電影雖然換取了一定的流動資金,但并不能立竿見影地幫助大連萬達(dá)商管擺脫負(fù)債壓力。官方資料顯示,截至2023年6月底,大連萬達(dá)商管合并口徑有息負(fù)債1412.8億元,其中一年內(nèi)到期有292.6億元,手持貨幣資金僅160.15億元。
為了盡快回籠資金,萬達(dá)甚至不惜出售核心商業(yè)廣場資產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計,2023年以來,萬達(dá)商管累計出售14座萬達(dá)廣場。彭博社報道,萬達(dá)對萬達(dá)廣場的估值約為7億元至8億元。按7億元測算,通過出售萬達(dá)廣場,萬達(dá)回籠資金近百億元,和出售萬達(dá)電影股權(quán)獲得的回報類似,雖然可以緩解公司的流動性壓力,但無力回購海量股份。
也正因此,2023年末,萬達(dá)與太盟團(tuán)隊溝通,試圖引入600億元新戰(zhàn)投。不過由于債務(wù)問題顯著并且亟待完成對賭承諾,萬達(dá)在交易中處于弱勢地位,太盟等資方得以蠶食萬達(dá)的影響力,以至于讓后者丟掉了對珠海萬達(dá)商管的絕對控制權(quán)。
接受采訪時,太盟投資合伙人兼太盟中國總裁黃德煒對外表示,“新達(dá)盟會脫離萬達(dá)集團(tuán)的體系,作為一個獨立的公司來運(yùn)行?!睋?jù)悉,交易完成后,投資者將委派人員進(jìn)入新達(dá)盟董事會。“新達(dá)盟的管理團(tuán)隊是獨立的,向新達(dá)盟的董事會負(fù)責(zé),不是向萬達(dá)集團(tuán)去負(fù)責(zé)?!秉S德煒特別強(qiáng)調(diào)。
仍想降本增效,但太盟們同意嗎?
盡管600億元新戰(zhàn)投注入后,萬達(dá)得以擺脫亟待上市的焦慮情緒,但整體而言,萬達(dá)依然高度承壓。
官方資料顯示,2020年-2022年,珠海萬達(dá)商管營收分別為171.96億元、234.81億元及271.2億元,同比增速分別為27.98%、36.55%以及15.5%;凈利潤分別為11.12億元、35.12億元及75.34億元,分別同比下跌10.9%、增長215.82%、114.52%。
2023年上半年,珠海萬達(dá)商管營收254.52億元,同比增長4.3%;凈利潤67.29億元,同比僅增長0.43%。截至2023年6月末,珠海萬達(dá)商管現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為146.92億元,同比驟降53.44%。
縱向?qū)Ρ炔荒馨l(fā)現(xiàn),2020年以來,珠海萬達(dá)商管的營收增速日趨放緩,隨著出售諸多優(yōu)質(zhì)的萬達(dá)廣場,接下來,珠海萬達(dá)商管的營收甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長。另一方面,2021年以來,珠海萬達(dá)商管的凈利潤增速下滑趨勢明顯,這也會削弱公司的估值和償債能力。
圖源:萬達(dá)
正因為公司仍有資金壓力,萬達(dá)接下來并不希望采取激進(jìn)的戰(zhàn)略。2024年初舉辦的年度工作會議,王健林指出,萬達(dá)2024年的任務(wù)之一就是降本增效。換而言之,萬達(dá)希望通過保守經(jīng)營策略,“省出”利潤。
圖源:萬達(dá)
比如,2023年6月,萬達(dá)推出“萬達(dá)智慧商業(yè)平臺”,可通過平臺化的運(yùn)作方式,協(xié)同產(chǎn)業(yè)鏈上下游的多類生態(tài)伙伴共同服務(wù)商戶。
然而,保守經(jīng)營、穩(wěn)步創(chuàng)收,或許并非太盟投資集團(tuán)等資方投足珠海萬達(dá)商管的初衷。官方資料顯示,2021年-2023年,珠海萬達(dá)商管對股東的分紅分別為46億元、67億元以及85億元(預(yù)估),很難平衡高昂的投資成本。
雖然官方資料未明確,萬達(dá)和太盟投資集團(tuán)等資方針對萬達(dá)商管上市是否簽署了的對賭協(xié)議。但站在投資者的角度考慮,珠海萬達(dá)商管成功上市,才能實現(xiàn)投資收益最大化。而為了撐起較高的估值,珠海萬達(dá)商管就不能不構(gòu)建起宏大的“新故事”。
考慮到王健林已經(jīng)失去對珠海萬達(dá)商管的絕對控制權(quán),接下來后者是否會貫徹降本增效戰(zhàn)略,還是未知數(shù)。不過可以肯定的是,告別上市焦慮后,王健林終于不用繼續(xù)緊鑼密鼓地變賣“家產(chǎn)”了。
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