編者按： 本文來自微信公眾號(hào)零態(tài)LT（ID：LingTai_LT），作者：梁瀟，編輯：胡展嘉，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載

保利宋廣菊、融創(chuàng)孫宏斌、恒大許家印都逐漸淡出江湖，地產(chǎn)界的紅人就只剩下萬科郁亮了。

然而今年萬科的業(yè)績會(huì)比較有意思。以前都是董秘先說，這次郁亮直接打頭陣，上來就進(jìn)行了一番自我檢討和解釋，“認(rèn)錯(cuò)” 態(tài)度誠懇，并向 52 萬名萬科股東表示歉意。萬科發(fā)布業(yè)績，利潤出現(xiàn)斷崖式下跌，的確讓眾人驚掉下巴，萬科去年歸母凈利潤只有 225 億元，相較于 2020 年接近腰斬。

“交出這樣的成績單，我倍感壓力，內(nèi)心充滿緊迫感?！?萬科董事會(huì)主席郁亮在次日的業(yè)績發(fā)布會(huì)上向投資者與媒體反思業(yè)績下滑與管理層的得與失。

諸多媒體用 “檢討” 一詞來形容今年業(yè)績發(fā)布會(huì)的基調(diào)，但事實(shí)上在房地產(chǎn)債務(wù)去杠桿的背景下，萬科 2021 年最新的分紅比例由 2020 年的 35% 提高到 50%，合計(jì)擬派發(fā)分紅 112.77 億元，萬科賬面現(xiàn)金流的充沛，以及向投資者負(fù)責(zé)的態(tài)度，足以彰顯萬科經(jīng)營的穩(wěn)健與韌性，當(dāng)日 A 股、港股均以股價(jià)上漲表達(dá)了投資者對萬科管理層的 “投票”。

01 萬科 “業(yè)績洗澡” 疑云

“業(yè)績洗澡” 指的是上市公司刻意壓低公司業(yè)績，將一些利潤推遲到下一個(gè)發(fā)布期進(jìn)行集中體現(xiàn)，從而達(dá)到下一個(gè)發(fā)布期業(yè)績大漲的一種手段。

舉個(gè)例子，兩年業(yè)績都下降 10%，那就要被罵兩年；但一年下降 30%，另一年漲 10%，就只要被罵一年。事實(shí)上，投資者有這個(gè)疑問很正常。橫向?qū)Ρ扔钪娣科蟊坦饒@及排在萬科之后的房企業(yè)績表現(xiàn)，都無法理解萬科歸母凈利超 4 成下跌這一事實(shí)。

零態(tài) LT過往文章《連碧桂園都撒不起錢了》中提到，碧桂園去年歸母凈利潤 267.97 億，同比減少 23.49%，但萬科的下跌幅度是碧桂園的兩倍之多。

萬科的跌幅甚至可以在 Top10 房企里面排在前幾位。說得更具體點(diǎn)，萬科跌幅僅次于恒大、綠地、融創(chuàng)。此前，融創(chuàng)預(yù)計(jì)凈利下跌 85%。很難不讓人懷疑，郁亮又 “藏利潤” 了。

郁亮犧牲年度獎(jiǎng)金來 “謝罪”，去年一年的薪酬大幅降低 88% 至 154.7 萬元，2020 年郁亮的薪酬還是 1247 萬元。此外，萬科任職的 8 位董事、監(jiān)事及高管合計(jì)稅前報(bào)酬也同比下降 50%。

02 今年目標(biāo)要企穩(wěn)回升

在郁亮的檢討中，也多次分析了萬科此次凈利下滑的原因，其中就提到，萬科管理方面存在離散度大、參差不齊問題。

即區(qū)域公司和項(xiàng)目之間的盈利表現(xiàn)兩級(jí)分化，有做得好的項(xiàng)目，也有難以消化的項(xiàng)目。經(jīng)過這一劫，萬科或許對于投資拿地需要花更多心思了。郁亮坦言，從去年下半年起，萬科已經(jīng)取消此前的投資額度分配辦法，開始對投資進(jìn)行集中管控，提高對投資要求。

那么今年，萬科打算怎么做？郁亮說了四個(gè)字——“企穩(wěn)回升”，也就是營業(yè)收入和凈利潤不能再跌了。自 2014 年至今，萬科探索多元化業(yè)務(wù)付出了代價(jià)，多條賽道同步推進(jìn)（物流、長租公寓、物業(yè)等），所面臨的難度和付出的成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了萬科管理層預(yù)期。

一位房產(chǎn)從業(yè)者稱，這主要包括兩個(gè)方面，一是萬科非開發(fā)業(yè)務(wù)即多元化板塊的利潤增長。二是萬科表示，開發(fā)業(yè)務(wù)維持毛利率 20%。

郁亮說，學(xué)費(fèi)交得差不多了，是時(shí)候要?jiǎng)?chuàng)收創(chuàng)利了。萬科的經(jīng)營、服務(wù)類業(yè)務(wù)正在逐步形成新的利潤蓄水池。他提到，萬科物業(yè)收入過去 10 年復(fù)合增速超 30%，物流近 3 年達(dá)到 52%，公寓業(yè)務(wù)近 3 年達(dá)到 40%，印力近 5 年為 20%。2021 年，萬科整體經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)（地產(chǎn)之外）收入超過 400 億。

萬科現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備資源，可以支撐未來 2～3 年的業(yè)務(wù)發(fā)展需要。目前萬科在建面積 1 億平方米，擬開發(fā)面積超過 4500 萬平方米。此外，截止到去年年底，萬科已售未結(jié)合同金額累計(jì)超過 7100 億元，是 2021 年結(jié)算收入的 1.6 倍。這些已售未結(jié)，將在之后的財(cái)年陸續(xù)轉(zhuǎn)化為結(jié)算收入。

去年，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利總額同比大幅減少 189 億元。“原來房地產(chǎn)傳統(tǒng)的發(fā)展方式是以速度、規(guī)模作為加法，以高金融杠桿作為乘法的發(fā)展模式，凡是沿著過去這種模式走下去的，可能都會(huì)退。如果說今天不再簡單追求速度規(guī)模，不再用高金融杠桿，我覺得都能活下來。” 郁亮的這番話，既說給自己聽，也說給行業(yè)同行聽。

03 文旅繞道發(fā)力

萬科在文旅版圖上的 “野心”，已不止于冰雪行業(yè)了。

冬奧紅利下，萬科曾經(jīng) “無心插柳” 的冰雪事業(yè)日趨火熱。已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營的吉林松花湖、北京石京龍與北京西山滑雪場三個(gè)項(xiàng)目，令萬科在國內(nèi)的冰雪度假市場占得一席之地。相比在冰雪事業(yè)上的高調(diào)，萬科在酒店乃至度假板塊的布局，相對低調(diào)不少。而隱去 “冰雪” 標(biāo)簽，突出酒店及度假，萬科用意何在？

當(dāng)我們更具體細(xì)致的拆解萬科這一版圖會(huì)發(fā)現(xiàn)，一個(gè) “悶聲” 擴(kuò)張、潛在的文旅 “大佬” 的面目更加清晰。

在文旅領(lǐng)域的進(jìn)擊者中，萬科的布局?jǐn)U張略顯 “低調(diào)”，這或和其至今缺少一個(gè)顯眼標(biāo)簽有關(guān)。

在傳統(tǒng)房企五強(qiáng)中，有四家成立了專門的文旅公司（集團(tuán)），除了萬科。恒大旅游集團(tuán)、碧桂園文商旅集團(tuán)、融創(chuàng)文旅集團(tuán)、保利（海南）旅游發(fā)展有限公司，而諸如 “文旅城”、“童世界”、“養(yǎng)生谷” 等，成為各自突出的項(xiàng)目屬性字眼，但若說到萬科的文旅項(xiàng)目，個(gè)性或特色還較為模糊。

但若大致梳理，會(huì)至少發(fā)現(xiàn)三個(gè)重點(diǎn)信息：

一是萬科進(jìn)入文旅領(lǐng)域其實(shí)很早，是先行者，比如在房企乃至國內(nèi)企業(yè)的冰雪產(chǎn)業(yè)布局方面，有突出優(yōu)勢。以及有 “神盤” 之稱的良渚文化村，標(biāo)桿地位目前幾乎未減；

二是早些年萬科的文旅項(xiàng)目投資布局相對穩(wěn)健和保守，攪局動(dòng)靜不是很大，加之高管對外的一些聲調(diào)中刻意弱化文旅地產(chǎn)屬性，但近幾年聲勢擴(kuò)增，投資了不少文旅項(xiàng)目，整體有些 “悶聲” 布局?jǐn)U張態(tài)勢；

三是萬科目前雖沒有較突出的產(chǎn)品項(xiàng)目標(biāo)簽條線，但現(xiàn)有的文旅盤子已不算小，至少已形成四個(gè)業(yè)務(wù)板塊：文旅地產(chǎn)、冰雪項(xiàng)目、高端酒店和文化產(chǎn)業(yè)。

2018 年，萬科以 8.07 億元接手云南城投的太陽山項(xiàng)目，并將其改名為撫仙湖國際旅游度假區(qū)。后又通過收購云南城投子公司股權(quán)開發(fā)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目 “大理拾叁月”，并在西雙版納投資開發(fā)曼西緹· 雨林度假小鎮(zhèn)等。此外，萬科在四川西昌還簽約有中國邛?！?7 度國際旅游度假區(qū)項(xiàng)目。

由此參考延伸，萬科借由住宅項(xiàng)目開發(fā)，已聚合了大體量的房主或業(yè)主，他們可算是萬科的 “私域流量”，除了住房外，他們還有更多的消費(fèi)需求，酒店住宿、養(yǎng)老、旅游度假等。

此外，萬科的梅沙教育板塊，既為地產(chǎn)項(xiàng)目提供了教育配套，也聚集了大量家庭親子群體，這些也是其度假區(qū)的客流或潛在客流。這其中又包括存量的業(yè)主家庭流量，也包括面向社會(huì)的增量客群。

圍繞一個(gè)業(yè)主或一個(gè)家庭單位的 “流量”，萬科有打通流量與文旅產(chǎn)品，形成較好循環(huán)的可能。

再說內(nèi)容。文旅項(xiàng)目的打造、迭代更新，保持一定持續(xù)運(yùn)營競爭力的關(guān)鍵之一，是好的內(nèi)容及其持續(xù)供給，眾多文旅項(xiàng)目競奪 IP 尋求合作，以及突出 IP 標(biāo)簽，一大緣由是這些 IP 內(nèi)容在市場上的競爭力，包括不限于持續(xù)引流，做長產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)變現(xiàn)價(jià)值等。

同時(shí)，酒店、文娛 IP 項(xiàng)目或產(chǎn)品等，也可放入度假區(qū)板塊，且實(shí)為必要。

或可猜測的是，在文旅地產(chǎn)乃至文旅領(lǐng)域，萬科躬身入局的決心與動(dòng)作已愈加明顯。既有的業(yè)務(wù)布局與邏輯，已部分證明其路徑的可行性和未來想象力，但同時(shí)也要看到，其面臨的挑戰(zhàn)，與其他巨頭房企無異，未來項(xiàng)目區(qū)域布局、運(yùn)營情況以及回報(bào)能力等具體發(fā)展如何，能否成為真正的文旅巨頭，還需要更長時(shí)間去證明。

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