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編者按：本文來自微信公眾號秦朔朋友圈（ID：qspyq2015），作者：梁云風，創(chuàng)業(yè)邦經授權轉載。

中國房地產行業(yè)即將進入一個新階段。

10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議作出決定，授權國務院在部分地區(qū)開展房地產稅改革試點工作。

對于高速發(fā)展的中國房地產行業(yè)來說，如果以1987年深圳開啟第一樁土地拍賣為房地產行業(yè)商業(yè)化的起點，在三十多年的發(fā)展過程中關于調控的政策多如牛毛，但論重要性只有1991年的房改和1998年的住房分配貨幣化能與此次房地產稅開啟相提并論。

縱觀全球各個國家的房地產稅征收情況，從目的來看，無非就是兩個，一個是擴展稅源，如英美等國，通過房地產稅來反哺地方公共服務；另一個是調節(jié)地產行業(yè)，如日韓、新加坡等國，以房地產稅來調節(jié)供需，以此達到穩(wěn)定房價、改善民生的效果。

從立法的角度來看，征稅屬于相對保留事項，即我們所說的“稅收法定”，此次人大通過授權，允許國務院先行開展試點工作，也可以看出房地產稅征收的急迫性，這種急迫性更多的不是擴大稅源的目的，而是希望通過征收房地產稅調控市場。畢竟從2016年開啟的這一輪漫長的調控，每年各地數百個調控政策，仍然無法遏制房地產行業(yè)的野蠻生長。

當前的調控進入了一個怪圈，一放就漲，一收就冷，越調越漲，我們看最近因為調控政策加碼，加上市場又開始有了救市的呼聲，因此，要破除這種循環(huán)模式，開啟房地產稅的征收，可能是不得不為的一個選擇。

對于普通老百姓來說，我們關心的無非三個問題：為什么征房地產稅？怎么征稅？開征之后會對樓市產生多大的影響？

第一個問題，我們在前面已經回答過了，下面具體來談談后面兩個問題。

關于怎么開征房地產稅已經爭論了十幾年。此前有觀點認為，基于我國土地國有的性質，開征房地產稅有違公平，屬于重復征稅。此次開啟試點，并沒有完全解決爭議，而是希望通過摸著石頭過河，找到一種適合我國國情的房地產稅。

此次改革明確了試點城市改革的核心，包括居住用和非居住用等各類房地產，而不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，這里說明改革的三個思路：

• 第一、改革的核心是居住用的住宅項目，這是當前老百姓最為關注的內容；

• 第二、非居住用房地產本身有房產稅一說，此次試點城市會從房產稅的試點轉變?yōu)榉康禺a稅的改革；

• 第三、農村住房不納入改革，當前改革是指國有建設用地的相關住房。

關于此次試點的區(qū)域，經濟學家管清友認為，試點區(qū)域大概率仍是從熱點城市開始，以此盤活存量、增加供給，確?；A住房需求得到滿足。

此前上海和重慶在2011年已經開始了房地產稅的試點，但力度較小。從上海的試點實踐看，房地產稅征收對象是指上海市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房。按照規(guī)定，房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納，適用稅率暫定為0.6%。

可以預見的是，此次試點城市將較大范圍地擴容，一是因為此前的試點效果并不明顯，需要積累更多試點經驗。二是因為當前熱點城市早已經超過滬渝所覆蓋的范圍，在過去幾年的房地產行業(yè)，除了北上廣深這樣的一線城市，還有杭州、廈門、合肥、南京、鄭州、武漢、成都、西安這樣的準一線城市，這些都是近幾年在房地產市場上有代表性且房價上漲過快的城市。

所以接下來的試點，房地產稅的征收力度肯定比滬渝要大，稅率要高，征收對象要廣。第一批試點城市，大概率在浙江、深圳、廈門、海南等省市進行，上海和重慶也會隨之調整，第一批試點城市數量將會超過10個。

另外，老百姓最關心的是房地產稅的征繳力度。管清友認為，在計稅方式上大概率采取從價計稅，且可能采用超額累進稅率，起征點不會很低，對于剛需、剛改稅負不會太大。

對于稅率，按照國際慣例，一般在0.5%～3%之間。市場大致的共識是試點城市稅率不會超過1%，不過這個稅率對于一線城市的房產來說仍具有較大的壓力，以上海一套1000萬的房子來算，如果是1%的稅率，那每年要交10萬的稅，對于普通家庭來說，也是一筆沉重的負擔。

對于征稅方式，有評論認為，如果征持有環(huán)節(jié)，那么其實應該對沖土地使用權到期之后的土地出讓金補繳；如果征交易環(huán)節(jié)，那么，不過就是在契稅、個稅、增值稅之外加了一個稅而已。從土地出讓開始到二手房買賣，房地產每一個環(huán)節(jié)都是稅，多一個也無妨。

還有一個大家關注的，是房地產稅的免征面積。這里面需要關注的是兩個數據，一個是住建部公布的2019年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積39.8平方米，二是任澤平團隊通過研究得出的，1978～2020年中國城鎮(zhèn)住房套數從約3100萬套增至3.63億套，套戶比從0.8增至1.09。

我個人認為，基于公平與效率的考慮，免征面積會在60平左右，以當前較為普遍的四口之家來說，免征面積達到240平，這樣既保證絕大多數居住屬性的房子在免征范圍之內，還能豁免一套投資屬性的房子。

考慮到此次試點的時間為5年，前兩年是摸索期，后三年是總結改進期，政策會不斷完善。

大家最關心的，是房地產稅的開啟，對樓市將會產生什么樣的影響。

在共同富裕的選擇下，住房公平是一個非常重要的話題，當前住房市場的貧富差距巨大，有的人上無片瓦，但有的人有幾十套、上百套房子。

因此，房地產稅的目的，一方面要如何解決買不起完全產權房這部分人群的住房問題，另一方面則是讓那些拿著多套房的人不再炒房，提高住房的持有成本，讓住房市場回歸住宅屬性。

房地產稅的出臺，一個重要的作用，就是通過提高持有成本，發(fā)揮房地產稅防抑炒房、減少空置、調節(jié)收入分配與財產配置、遏制收入懸殊兩極分化的作用。所以，一旦房地產稅開始試點，大量拋售房產恐怕是未來幾年的主流，這將進一步降低房價，二手房市場將更加活躍，從而抑制了部分城市房屋供不應求導致的價格快速上漲、一二手房價倒掛的現(xiàn)象，當然，競爭也更加激烈。

可以預見的是，一旦試點開始，納入試點的城市，短期內大概率會為樓市降溫，有利于擠壓房地產市場水分，讓房價回歸，但房價長期穩(wěn)定將會是趨勢。

同時，未納入試點的城市，也會讓不少持有多套房的人加快變賣房產，增加市場供應。

對于開發(fā)商來說，短期內的陣痛必然會持續(xù)，樓市降溫，庫存積壓，一些低線城市的土地貶值，押寶低線城市的房企，可能面臨著長期橫盤的壓力。

所以我們也看到，此次之所以先試點后立法，也是給市場一個緩沖期，這給持有人一個提前出清自己房產的機會，否則，一旦立法施行，巨大的持有成本，短期看將是那些持有人的噩夢——當然，如果是一線城市，在市場長期向好的預期下，房地產稅所增加的成本，對于其房子持有帶來的巨大收益來說，也不足為懼。

對于持有人來說，要看懂此次政策的最大要點，那就是“平穩(wěn)健康發(fā)展”，房地產稅的開征，絕對不是為了砸盤而來的，它的目的是公平、效益和效率，公平即有效調節(jié)住房市場的分配不平等問題，也是“共同富?！钡膽兄?；效益即通過開征房地產稅，為地方擴展稅源，減少土地財政的依賴；效率即增加樓市調控的效率，避免越調越漲的困境。

住房是今天中國家庭最重要的財富和資產，住房市場能不能穩(wěn)定，關系到所有中國家庭的獲得感。稅收從來都是權利和義務的結合體，征稅即意味著確權，意味著來自公權力的保護。

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