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編者按：本文來自微信公眾號秦朔朋友圈（ID：qspyq2015），作者：梁云風(fēng)，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載。

中國房地產(chǎn)行業(yè)即將進(jìn)入一個新階段。

10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議作出決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

對于高速發(fā)展的中國房地產(chǎn)行業(yè)來說，如果以1987年深圳開啟第一樁土地拍賣為房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)化的起點(diǎn)，在三十多年的發(fā)展過程中關(guān)于調(diào)控的政策多如牛毛，但論重要性只有1991年的房改和1998年的住房分配貨幣化能與此次房地產(chǎn)稅開啟相提并論。

縱觀全球各個國家的房地產(chǎn)稅征收情況，從目的來看，無非就是兩個，一個是擴(kuò)展稅源，如英美等國，通過房地產(chǎn)稅來反哺地方公共服務(wù)；另一個是調(diào)節(jié)地產(chǎn)行業(yè)，如日韓、新加坡等國，以房地產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)供需，以此達(dá)到穩(wěn)定房價、改善民生的效果。

從立法的角度來看，征稅屬于相對保留事項(xiàng)，即我們所說的“稅收法定”，此次人大通過授權(quán)，允許國務(wù)院先行開展試點(diǎn)工作，也可以看出房地產(chǎn)稅征收的急迫性，這種急迫性更多的不是擴(kuò)大稅源的目的，而是希望通過征收房地產(chǎn)稅調(diào)控市場。畢竟從2016年開啟的這一輪漫長的調(diào)控，每年各地?cái)?shù)百個調(diào)控政策，仍然無法遏制房地產(chǎn)行業(yè)的野蠻生長。

當(dāng)前的調(diào)控進(jìn)入了一個怪圈，一放就漲，一收就冷，越調(diào)越漲，我們看最近因?yàn)檎{(diào)控政策加碼，加上市場又開始有了救市的呼聲，因此，要破除這種循環(huán)模式，開啟房地產(chǎn)稅的征收，可能是不得不為的一個選擇。

對于普通老百姓來說，我們關(guān)心的無非三個問題：為什么征房地產(chǎn)稅？怎么征稅？開征之后會對樓市產(chǎn)生多大的影響？

第一個問題，我們在前面已經(jīng)回答過了，下面具體來談?wù)労竺鎯蓚€問題。

關(guān)于怎么開征房地產(chǎn)稅已經(jīng)爭論了十幾年。此前有觀點(diǎn)認(rèn)為，基于我國土地國有的性質(zhì)，開征房地產(chǎn)稅有違公平，屬于重復(fù)征稅。此次開啟試點(diǎn)，并沒有完全解決爭議，而是希望通過摸著石頭過河，找到一種適合我國國情的房地產(chǎn)稅。

此次改革明確了試點(diǎn)城市改革的核心，包括居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，而不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這里說明改革的三個思路：

• 第一、改革的核心是居住用的住宅項(xiàng)目，這是當(dāng)前老百姓最為關(guān)注的內(nèi)容；

• 第二、非居住用房地產(chǎn)本身有房產(chǎn)稅一說，此次試點(diǎn)城市會從房產(chǎn)稅的試點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)稅的改革；

• 第三、農(nóng)村住房不納入改革，當(dāng)前改革是指國有建設(shè)用地的相關(guān)住房。

關(guān)于此次試點(diǎn)的區(qū)域，經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友認(rèn)為，試點(diǎn)區(qū)域大概率仍是從熱點(diǎn)城市開始，以此盤活存量、增加供給，確?；A(chǔ)住房需求得到滿足。

此前上海和重慶在2011年已經(jīng)開始了房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)，但力度較小。從上海的試點(diǎn)實(shí)踐看，房地產(chǎn)稅征收對象是指上海市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房。按照規(guī)定，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計(jì)算繳納，適用稅率暫定為0.6%。

可以預(yù)見的是，此次試點(diǎn)城市將較大范圍地?cái)U(kuò)容，一是因?yàn)榇饲暗脑圏c(diǎn)效果并不明顯，需要積累更多試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。二是因?yàn)楫?dāng)前熱點(diǎn)城市早已經(jīng)超過滬渝所覆蓋的范圍，在過去幾年的房地產(chǎn)行業(yè)，除了北上廣深這樣的一線城市，還有杭州、廈門、合肥、南京、鄭州、武漢、成都、西安這樣的準(zhǔn)一線城市，這些都是近幾年在房地產(chǎn)市場上有代表性且房價上漲過快的城市。

所以接下來的試點(diǎn)，房地產(chǎn)稅的征收力度肯定比滬渝要大，稅率要高，征收對象要廣。第一批試點(diǎn)城市，大概率在浙江、深圳、廈門、海南等省市進(jìn)行，上海和重慶也會隨之調(diào)整，第一批試點(diǎn)城市數(shù)量將會超過10個。

另外，老百姓最關(guān)心的是房地產(chǎn)稅的征繳力度。管清友認(rèn)為，在計(jì)稅方式上大概率采取從價計(jì)稅，且可能采用超額累進(jìn)稅率，起征點(diǎn)不會很低，對于剛需、剛改稅負(fù)不會太大。

對于稅率，按照國際慣例，一般在0.5%～3%之間。市場大致的共識是試點(diǎn)城市稅率不會超過1%，不過這個稅率對于一線城市的房產(chǎn)來說仍具有較大的壓力，以上海一套1000萬的房子來算，如果是1%的稅率，那每年要交10萬的稅，對于普通家庭來說，也是一筆沉重的負(fù)擔(dān)。

對于征稅方式，有評論認(rèn)為，如果征持有環(huán)節(jié)，那么其實(shí)應(yīng)該對沖土地使用權(quán)到期之后的土地出讓金補(bǔ)繳；如果征交易環(huán)節(jié)，那么，不過就是在契稅、個稅、增值稅之外加了一個稅而已。從土地出讓開始到二手房買賣，房地產(chǎn)每一個環(huán)節(jié)都是稅，多一個也無妨。

還有一個大家關(guān)注的，是房地產(chǎn)稅的免征面積。這里面需要關(guān)注的是兩個數(shù)據(jù)，一個是住建部公布的2019年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積39.8平方米，二是任澤平團(tuán)隊(duì)通過研究得出的，1978～2020年中國城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬套增至3.63億套，套戶比從0.8增至1.09。

我個人認(rèn)為，基于公平與效率的考慮，免征面積會在60平左右，以當(dāng)前較為普遍的四口之家來說，免征面積達(dá)到240平，這樣既保證絕大多數(shù)居住屬性的房子在免征范圍之內(nèi)，還能豁免一套投資屬性的房子。

考慮到此次試點(diǎn)的時間為5年，前兩年是摸索期，后三年是總結(jié)改進(jìn)期，政策會不斷完善。

大家最關(guān)心的，是房地產(chǎn)稅的開啟，對樓市將會產(chǎn)生什么樣的影響。

在共同富裕的選擇下，住房公平是一個非常重要的話題，當(dāng)前住房市場的貧富差距巨大，有的人上無片瓦，但有的人有幾十套、上百套房子。

因此，房地產(chǎn)稅的目的，一方面要如何解決買不起完全產(chǎn)權(quán)房這部分人群的住房問題，另一方面則是讓那些拿著多套房的人不再炒房，提高住房的持有成本，讓住房市場回歸住宅屬性。

房地產(chǎn)稅的出臺，一個重要的作用，就是通過提高持有成本，發(fā)揮房地產(chǎn)稅防抑炒房、減少空置、調(diào)節(jié)收入分配與財(cái)產(chǎn)配置、遏制收入懸殊兩極分化的作用。所以，一旦房地產(chǎn)稅開始試點(diǎn)，大量拋售房產(chǎn)恐怕是未來幾年的主流，這將進(jìn)一步降低房價，二手房市場將更加活躍，從而抑制了部分城市房屋供不應(yīng)求導(dǎo)致的價格快速上漲、一二手房價倒掛的現(xiàn)象，當(dāng)然，競爭也更加激烈。

可以預(yù)見的是，一旦試點(diǎn)開始，納入試點(diǎn)的城市，短期內(nèi)大概率會為樓市降溫，有利于擠壓房地產(chǎn)市場水分，讓房價回歸，但房價長期穩(wěn)定將會是趨勢。

同時，未納入試點(diǎn)的城市，也會讓不少持有多套房的人加快變賣房產(chǎn)，增加市場供應(yīng)。

對于開發(fā)商來說，短期內(nèi)的陣痛必然會持續(xù)，樓市降溫，庫存積壓，一些低線城市的土地貶值，押寶低線城市的房企，可能面臨著長期橫盤的壓力。

所以我們也看到，此次之所以先試點(diǎn)后立法，也是給市場一個緩沖期，這給持有人一個提前出清自己房產(chǎn)的機(jī)會，否則，一旦立法施行，巨大的持有成本，短期看將是那些持有人的噩夢——當(dāng)然，如果是一線城市，在市場長期向好的預(yù)期下，房地產(chǎn)稅所增加的成本，對于其房子持有帶來的巨大收益來說，也不足為懼。

對于持有人來說，要看懂此次政策的最大要點(diǎn)，那就是“平穩(wěn)健康發(fā)展”，房地產(chǎn)稅的開征，絕對不是為了砸盤而來的，它的目的是公平、效益和效率，公平即有效調(diào)節(jié)住房市場的分配不平等問題，也是“共同富?！钡膽?yīng)有之意；效益即通過開征房地產(chǎn)稅，為地方擴(kuò)展稅源，減少土地財(cái)政的依賴；效率即增加樓市調(diào)控的效率，避免越調(diào)越漲的困境。

住房是今天中國家庭最重要的財(cái)富和資產(chǎn)，住房市場能不能穩(wěn)定，關(guān)系到所有中國家庭的獲得感。稅收從來都是權(quán)利和義務(wù)的結(jié)合體，征稅即意味著確權(quán)，意味著來自公權(quán)力的保護(hù)。

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