編者按：本文來源創(chuàng)業(yè)邦專欄藍字計劃，作者啊窺，編輯周大錘，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載。

1992年，六個合伙炒房的年輕人寫了本書，取名《披荊斬棘共赴未來》。

在書中，他們將自己描寫成一群立志實業(yè)報國的青年知識分子。無數(shù)人為之感動，贈予美名：萬通六君子。

兩年后，華爾街女投行家張欣在紐約飛往北京的航班上讀到這本書，激動難耐，一下飛機就給送書的朋友張維迎打電話，讓他介紹作者給她認識。

就這樣，張欣和人生軌跡截然不同的潘石屹走到一起。交往第四天，潘石屹閃電求婚?；楹髲埿擂o掉華爾街的工作，隨潘石屹一起在北京創(chuàng)業(yè)，主攻商業(yè)地產(chǎn)。

轉(zhuǎn)眼二十多年過去，當初被理想主義火焰燒灼的創(chuàng)業(yè)青年，如今已成為眾人眼中“鬼精鬼精”的跑路夫妻。

拋售國內(nèi)資產(chǎn)、捐款耶魯哈佛、通過家族信托在海外投資的動作不斷……挨罵多了，潘石屹早已學會夾緊尾巴做人，微博設(shè)置成半年可見，賣蘋果、玩木頭、搞攝影，就是不談“房事”。

“賣賣賣”之路持續(xù)延宕7年后，今年6月，SOHO中國以30億美元的價格被美國黑石集團全面收購。

終于，58 歲的潘石屹金盆洗手，為 30 年地產(chǎn)生涯畫上一個句號。

還留在戰(zhàn)場內(nèi)的，是資金鏈緊繃的許家印、孫宏斌，斷臂求生的王健林父子，樓盤爛尾瀕臨破產(chǎn)的泰禾，以及試圖賣身萬科的藍光……

作為當年為數(shù)不多能從海南地產(chǎn)泡沫中全身而退的人，潘石屹的謝幕，似乎鄭重宣示著:

中國房地產(chǎn)市場的黃金時代，真的結(jié)束了。

1

出生于60年代的人注定要撞上數(shù)不清的機遇。在市場經(jīng)濟的大潮下，世界就像倍速播放的電影一樣日新月異。

“東南西北中，發(fā)財?shù)綇V東?！?/p>

受這句口號的影響，1988年春節(jié)一過，25歲的潘石屹辭掉鐵飯碗，從鐵絲網(wǎng)下面的一個洞偷爬進了深圳特區(qū)。在一家“無所不干”的咨詢公司為三餐奔波。由于語言不通，飲食不適應(yīng)，生活始終不見起色。

同年，海南島脫離廣東，正式建省，鄧小平說，“我們正在搞一個更大的特區(qū)，這就是海南島經(jīng)濟特區(qū)”。

豁然打開的財富大門迅速吸引了天南海北的目光。不到20萬人的海濱小城海口，一躍成為全國各地淘金者的圣地。

1988年，乘船進海南島的人

被這股熱浪裹挾的潘石屹，在1989年夏天的一個夜晚，乘輪渡抵達?？?，因為供電設(shè)施不完善，街邊的商販都準備了小發(fā)電機，城市昏昏沉沉。

等到第二天天亮，徹底改換面貌。大學生、農(nóng)民、下海公務(wù)員、投機者......形形色色的人擠滿街道，一切熱氣騰騰?！懊總€人都有夢想，就是沒錢?！?/p>

潘石屹熟讀《平凡的世界》，按照孫少安的指引，他將磚廠作為掘金的第一站。不到一個月，升為廠長，隨后又承包磚廠，成了老板。

好景不長，中國經(jīng)濟出現(xiàn)倒春寒。如同年初那場特大臺風的洗劫，涌動的小島突然冷卻下來，潘石屹的磚廠被迫關(guān)停。

當初潮水般涌入的人陸續(xù)撤離，選擇留下的潘石屹囊中羞澀，理個發(fā)兩塊錢，還要砍價砍成一塊。

低迷沒多久，他遇上易小迪。對方開印刷廠謀生，因為信佛，還成立了海南省佛學研究會，潘石屹上過大學，有文化，被相中當了佛學會的秘書長。

通過易小迪，潘石屹結(jié)識了馮侖，并加入馮侖等人注冊的皮包公司-—海南農(nóng)業(yè)高科技聯(lián)合開發(fā)總公司。也就是萬通的前身。

從左至右依次為馮侖、易小迪、王功權(quán)、潘石屹

1992年，“南方講話”一錘定音，市場經(jīng)濟成為中國堅定不移的發(fā)展方向。接著，中央提出加快住房市場改革步伐；國務(wù)院審議批準海南吸引外資開發(fā)洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。

特區(qū)效應(yīng)得到全面釋放，一時間利好不斷，海南房地產(chǎn)市場迅速升溫。全國各地開始流傳“要掙錢，到海南；要發(fā)財，炒樓花”的口號。

以四大商業(yè)銀行為首，銀行資金、國企、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營企業(yè)的資本通過各種渠道源源不斷涌入海南，總數(shù)不下千億。

巔峰時期，這座總?cè)藬?shù)不過655.8萬的海島上竟然出現(xiàn)兩萬多家房地產(chǎn)公司，它們不是來蓋房子，而是忙著玩一個“擊鼓傳花”的游戲，炒地皮。

在物理世界沒發(fā)生任何改變的情況下，一張樓房設(shè)計圖加一紙批文就能賣出天價，之后價格還能像驢打滾一樣再翻個好幾倍。人們堅信“總有人會接盤的”，就如同相信明天天上還會掉錢一樣。

通過運作?？诘?棟別墅，先從銀行借500萬，再從別的地方又借了1300萬，裝修一下，倒手掙得300萬。有了“第一桶金”，萬通六君子的雪球越滾越大，就這樣完成了資本的原始積累。

擊鼓傳花的游戲讓海南房價扶搖直上，建省之初的兩年，?？谌齺喌葻衢T地區(qū)商品房價格基本維持在1300元-1400元/平方米之間，而1992年就躥升到5000元/平方米，1993年更是達到7500元/平方米的巔峰，兩年翻了三倍以上。

而當時全國職工平均月薪才280元，最高的上海市也才471元。這個比例在2017年，相當于每平16萬。

過于龐大的房地產(chǎn)泡沫招致國家出手調(diào)控。

1993年6月23日，當最后一群接到“花”的玩家正在緊張尋找下家時，終場哨聲突然毫無征兆地吹響。當天，時任國務(wù)院副總理的朱镕基發(fā)表講話，宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進入房地產(chǎn)行業(yè)。

次日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見》，包括嚴格控制信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。一路高歌猛進的海南房地產(chǎn)熱頓時被釜底抽薪。

而提前得到內(nèi)部消息的萬通六君子，早在1992年底就已經(jīng)抽身回京。

泡沫破滅后留下的爛尾樓

那時候為了核實一個項目的審批情況，潘石屹以五斤橘子和一條香煙的代價，打開了?？谝?guī)劃局的大門。翻閱資料時意外發(fā)現(xiàn)：

?？谑性诮ㄈ司》棵娣e已達50多平方米，而同期北京人均住房面積才7平方米。直覺告訴他，天就要塌下來了。

“沒有任何需求支持的供給，這不就是泡沫嗎？”

泡沫破滅以后，?？诘?.3萬家房地產(chǎn)公司倒閉了95%。僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達300億元。卷款跑路、一夜白頭、跳樓跳海都不是新鮮事兒。

“天涯、海角、爛尾樓”，一時間成為海南三大景觀。

2

馮侖在《野蠻生長》中以“梁山模式”形容萬通六兄弟，“座有序、利無別”，股權(quán)利潤完全平分，如同梁山泊好漢在海南聚義，是水滸的現(xiàn)代翻版。但兄弟情義終究無法凌駕于商業(yè)關(guān)系之上。

轉(zhuǎn)場北京之后，六兄弟之間對于企業(yè)經(jīng)營理念、決策、資源分配的意見沖突不斷，終于在1995年徹底散伙。拿著100萬分家費，潘石屹與張欣開起夫妻店——北京紅石實業(yè)有限責任公司。

他們開發(fā)的第一個項目SOHO現(xiàn)代城，一開始貸款困難，沒有客戶愿意下單，找來香港營銷大師幫忙也沒有起色，眼看要做不下去時，亞洲金融危機爆發(fā)。

為了將陷入低迷的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟拉出泥潭，國務(wù)院總理朱镕基決定讓房地產(chǎn)成為支柱行業(yè)。1998年7月，國務(wù)院正式頒布23號文書，“黨政機關(guān)一律不得再進行實物分配福利房制度，推行住房分配貨幣化，允許商業(yè)銀行開展住房按揭貸款服務(wù)?！?/p>

國務(wù)院通知要求深化住房制度改革

把住宅產(chǎn)業(yè)當作刺激內(nèi)需的支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，這是“房地產(chǎn)是夜壺”的源頭。

自從，中國正式進入商品房時代。

千萬般營銷手段，都不如一條政策好。soho現(xiàn)代城原本門可羅雀的售樓處迅速排起長隊，房子很快銷售一空。

房改的車輪滾滾向前，地產(chǎn)商們進入快車道加速奔跑。擴張的關(guān)鍵動作在于“向政府買地”。

1994年分稅制改革以后，地方政府的稅收分成比例被極大地壓縮，但土地收益卻可自由支配，這奠定了地方政府走向“土地財政”的制度基礎(chǔ)，久而久之，土地出讓金成為許多地方政府的經(jīng)濟命脈。

地方政府所主導(dǎo)的經(jīng)濟發(fā)展模式，屬于只爭朝夕式投資。四年一屆的領(lǐng)導(dǎo)班子，為了趕著出政績，經(jīng)常透支地方財政，大舉借債。而房價上漲能帶動土地收益、稅收、以及經(jīng)濟增長。作為土地壟斷者，他們自然樂見其成。

于是土地拍賣成了房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中的一道奇景。在土地的供需關(guān)系嚴重失衡的背景下，任何一個有“野心”的房地產(chǎn)商都不敢在“拿地”方面松懈。

中國記錄在冊的一個地王孫宏斌，1994年出獄后，在柳傳志的資助下創(chuàng)立天津順馳。

也許是為了彌補失去的那幾年，孫宏斌在順馳發(fā)展上，玩命急速推進。所打造的“高杠桿、快推盤”模式一時間風頭無兩，從拿地到推出項目一度只需要4個月。手下人多少錢拿地也不需要上報，贏了算賺，賠了認虧。

狂飆猛進到了2004年，順馳的版圖擴張至全國16個城市。但因為扛不住日漸襲來的資金缺口，三年后孫宏斌被生生掀下馬鞍。

在北京乃至全國最大的社區(qū)人工湖底，寂靜沉淀著地王順馳倒下的歷史。

地產(chǎn)狂人孫宏斌

這樣的瘋狂后來繼續(xù)在很多激進的企業(yè)身上上演。

眾所周知，房地產(chǎn)是一個資金超密集型產(chǎn)業(yè)，本質(zhì)上來說就是“借雞生蛋”，玩金融杠桿游戲。而土地是這個杠桿上最重要的支點。

拿到地才可以借錢，用后一個項目的貸款支撐前一個項目的開發(fā)。不斷循環(huán)滾動，周轉(zhuǎn)率越高，獲利機會越大，杠桿率也不斷攀升。

房地產(chǎn)衍生出一場轟轟烈烈的造富運動，《福布斯》百富榜上，地產(chǎn)巨鱷常年霸占半壁江山。

表面上那些開發(fā)商們賺得缽滿盆滿，但實際上錢在袋里還沒捂熱，立馬又拿去買地填坑。借新債還舊債，賣了房子還利息，紙面富貴不過是鏡中花水中月。

就像年初的那場大雪一樣，中國樓市在2008年驟然降溫，先是萬科在杭州因為降價被業(yè)主砸了售樓處，接著是好幾家赴港IPO的房企接連折戟。

身兼明星老板、微博大V的潘石屹發(fā)了張內(nèi)房企負債排名表。

從他嘴里搶走雙井地王的富力，高居負債表第一名。SOHO中國居最末，凈負債比率為80%，史上最安全。

隨即潘石屹拋出引爆行業(yè)的“百日巨變說”：受國際資本市場慘淡和國內(nèi)宏觀調(diào)控銀根緊縮的雙重夾擊，很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變，血流不止。

在對樓市走向的判斷中，王石和潘石屹站在同一邊。

2008年初接受柴靜采訪時，王石就喊出了“房價拐點論”，認為未來三年房價不再具有繼續(xù)上漲的理性空間，將下跌30%到50%。

這番言論給當時不少年輕人打了一劑強心針。當次貸危機愈演愈烈，對外貿(mào)易降到冰點，大批企業(yè)倒閉，失業(yè)、生意難做。一片愁云慘霧之中，似乎唯有低迷的房價能讓情緒略微舒展。

然而一百天后，樓市巨變沒有發(fā)生。宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)下行壓力，讓廟堂、地方和購房者的博弈關(guān)系，回到了1998年時的狀態(tài)：國家需要一劑強力針把中國經(jīng)濟拉回到正常軌道。

史無前例的“四萬億”就這樣出臺了。

四萬億投資計劃，實施時間為2008年11月至2010年底，主要內(nèi)容是以鐵路、公路、機場、水利等為主的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。這意味著，整個國家的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)開始了大調(diào)整。在那個時段，中國的經(jīng)濟重心從外貿(mào)轉(zhuǎn)向基建投資。

值得注意的是，這次經(jīng)濟刺激計劃，是以信貸放水為基礎(chǔ)的。投資資金來源，主要來自地方財政預(yù)算、中央財政代發(fā)地方政府債券、政策性貸款、企業(yè)（公司）債券和中期票據(jù)、銀行貸款以及吸引民間投資等。

也就是說，這些都是發(fā)放下來的貸款。是要還的。

與此同時，本來應(yīng)該用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的“水”，大量流入房地產(chǎn)。杠桿最高的地產(chǎn)商頓時成為最大獲益者。同時，這些資金又被地方政府和民間投資成倍撬動，房地產(chǎn)行業(yè)引擎全開。

重慶房地產(chǎn)開發(fā)商葛偉回憶起來，那時候負債完全不算事，從銀行拿錢簡直不要太容易?！跋癜l(fā)大水一樣，只要你在河邊，到處都是魚，找錢的機會多得很，銀行追在屁股后面放貸”。

國家大放水，利率貼地爬行，沒有什么比借錢賣房更劃算的生意，沒有什么比借錢買房更靠譜的投資。

經(jīng)濟得到提振，年輕一輩卻感受到了矛盾：一邊是經(jīng)濟變好了，一邊是房價高歌猛進地上漲。對于普通工薪族而言，從那個時候開始，收入再漲也漲不過房價，一場實力懸殊的龜兔賽跑正式開始。

大時代來到2011年，這艘快速前行的大船正趨于平穩(wěn)。大水帶來基建大投資的成效，也帶來了通脹。這一年，宏觀經(jīng)濟的緊縮，給地方政府帶來了空前的壓力。但要維持此前做出的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，講中央意志不打折扣地執(zhí)行下去，就得找到辦法來緩解地方政府面臨的困境。

也就是，債不能停。

2011年10月20日，財政部在網(wǎng)站上刊出《2011年地方政府自行發(fā)債試點辦法》。地方政府大幅舉債閥門由此打開。

根據(jù)國家審計署數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務(wù)余額3.49萬億元，占省市縣三級政府負有償還責任債務(wù)余額9.36萬億元的37.23%。截至2013年12月底，地方政府負有償還責任的債務(wù)13.4萬億元。當時地方政府性債務(wù)的利率基本在6%~13%不等，如果按9%計算，2013年剛出爐的3萬億全國土地出讓收入，基本可以覆蓋地方性政府債務(wù)還本付息。

毋庸置疑，地方政府性債務(wù)對土地出讓收入的依賴程度較高。

也就是說，地方政府的債務(wù)償還能力，與當?shù)赝恋爻鲎屖杖胗兄苯勇?lián)系。如果土地出讓金下降，將直接影響地方政府的債務(wù)償還能力，進一步影響地方政府搞投資搞基建的步伐。

得到支撐的房地產(chǎn)市場，在開始愈發(fā)盛行“三高模式”——無論建房者還是買房者都被這場大型“杠桿游戲”裹挾其中。

與此同時，“面粉比面包貴”的現(xiàn)象越來越明顯，飆漲的地價嚇退了一些開發(fā)商，但也不乏將注碼下得更大的。

開發(fā)商瘋起來，如同脫韁的野馬一樣，不單是銀行，還會從利息更高的信托、私募拿錢。輿論都在重復(fù)著泡沫會破滅的論調(diào)，但在每個關(guān)口，房價卻都在洶涌上行，讓不少人對房價永不下沉奉為信仰。

“當時有多少老板拿了地晚上睡不著，誰的頭不是別在褲腰帶上。但是在這些大的政策節(jié)點上，你踩上了就不掉隊，不掉隊就有心氣，有心氣就有機會?！?/p>

2007年以1億元底價把順馳賣給路勁的孫宏斌，本來已經(jīng)是板上釘釘?shù)姆疵娼滩?。可中年老孫豈是池中物，在順馳倒下之前他已注冊創(chuàng)辦融創(chuàng)。2008年12月市場的冰點期，孫宏斌用20億天價拍下西山壹號院地塊，再次震驚世人。

2015-2018年全國上演了一輪轟轟烈烈的房地產(chǎn)大牛市，融創(chuàng)和恒大無疑是當中哄抬房價的最強音。猛加杠桿，全力擴張，成功吃到一整輪周期的紅利，成為和萬科不相上下的房企。

不過，這些游戲，潘石屹都沒有趕上。似乎，他只是在河邊靜靜地看著，任由他的一個老朋友不斷強調(diào)“房價長期必漲，不買得等30年”。甚至他還找到在某時尚雜志工作的朋友，說想轉(zhuǎn)行搞攝影，進一步鞏固自己“玩物喪志的人設(shè)”。

像不受約束的癌細胞一樣，有研究機構(gòu)統(tǒng)計，在美國次貸危機前，中國全社會杠桿率還不到160%，但到了2015年，這個數(shù)字已經(jīng)攀升至250%。

蒙眼狂奔十幾年，房地產(chǎn)終于長成了中國經(jīng)濟最大的灰犀牛。

3

潘石屹夫婦公認的高光時刻是在2007年。

SOHO中國赴港上市，融資19億美元，創(chuàng)造了亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)IPO。張欣高調(diào)喊出“五年之內(nèi)過千億，超萬科”的口號。

但此后十幾年，在恒大、融創(chuàng)、蘇寧等房地產(chǎn)商攻城略地之時，潘石屹的soho卻越做越小，各大排行榜單中都難覓蹤影。

放棄擴張，不再大規(guī)模拿地；將SOHO中國從“開發(fā)—銷售”向“開發(fā)—持有”模式轉(zhuǎn)型，和張欣做起收租公、收租婆。

08年判斷失誤被嘲笑踏空以后，潘石屹依然堅定不移地唱空樓市，保留最充足的現(xiàn)金流，絕不參與“最后的瘋狂”。

2014年，在一次論壇上，潘石屹將中國房地產(chǎn)比作泰坦尼克號，眼看就要撞上冰山。也就是這一年，為了回籠資金，SOHO中國開啟了甩賣資產(chǎn)的道路。和他一起的是香港首富李嘉誠。

結(jié)果接下來兩年，搖搖欲墜的樓市似乎又被“金手指”給撈了起來。

在小城看云卷云舒的年輕人，本以為躲過了高房價的收割。沒想到，一場全新的風暴正在不遠處等著他們。

大規(guī)模拆遷的三四線城市

“俠客島”曾經(jīng)發(fā)過一篇文章，題為《誰推高了三四線城市的房價》，里面記載了一段真實的案例——中部某縣一個剛離職的官員私下說：“負債太多了，2016年賣了兩宗地，今年賣了一塊地，老板（縣委書記、縣長）都快急死了?？h里面除了醫(yī)院沒有抵押，其他可以抵押的資產(chǎn)都抵押出去了”。如果土地再賣不出去，抵押的土地價格下跌，銀行逼債，政府信用違約，那可麻煩大了。

無聲的風暴，侵襲了全國所有三四五線城市。

地方要清理手頭的存貨，再賣地，賣新房子，就必須調(diào)動起購買需求，棚改貨幣化安置的定向?qū)捤桑≒SL）如期而至。

2015年，國務(wù)院推出棚改三年計劃，要求積極推進棚改貨幣化安置，以緩解和消化商品房庫存。沒了房子的拆遷戶，拿著安置費涌入樓市，三四線城市的存貨，就這樣被“定向放水”帶來的一大波購買力給徹底盤活了。

三四五線城市的房價迅速翻番，位于這些市場的房企被大餡餅砸中，在銷售排行榜上迅速攀升，成為新貴。

無論在一二線城市，還是三四線。“買沒買房”都在將人們自動劃分為旗幟鮮明的兩個陣營。上了車的既得利益者，希望房價“金槍不倒”，沒買到的，希望竭盡全力趕上這趟車，也希望房價有一天會轟然倒塌。人們都被卷入其中，難以幸免。

在廣州黃埔區(qū)的時代春樹里小區(qū)，一名業(yè)主賣出一套二手房，面積113平米，成交均價每平2.8萬，遠低于該小區(qū)的掛牌均價4萬。鄰居們覺得利益受損，憤而起身，聯(lián)名寫了封“虛假交易撤銷書”，還表示要進一步向國家稅務(wù)機關(guān)投訴。

而車外的年輕人，掏空六個荷包也湊不夠一線城市首付，回三四線老家置業(yè)，抬頭一看房價竟然也高攀不起。經(jīng)濟的增長，與房價的走高，這里的因果關(guān)系，隨著價格的見頂，終歸會有盡頭。在盡頭處，是開始盛行的躺平主義。

所謂的躺平主義，不過是當代年輕人對資本游戲的“非暴力不合作運動”——通過開啟“生命節(jié)能模式”，尋求秩序之外的自由。

面對現(xiàn)實的生存、生育壓力，年輕人們躺下不動之后，結(jié)婚率生育率不斷創(chuàng)下新低。人口紅利消失，此前三四線城市棚改貨幣化安置創(chuàng)造出來的需求也逐漸耗盡。

虛火熄滅，當人們無法再提供資金為畸形的樓市輸血，原本的游戲也難以再循環(huán)下去。

樓市的擊鼓傳花，眼看臨近尾聲。

2017年定調(diào)的“房住不炒”，則是一個強力的轉(zhuǎn)折點。住建部開始邀請摁不下房價的地方政府喝茶。

到這一步，誰也都明白，斷奶的時刻到了。

這幾年轟轟烈烈的“新基建”、“新能源造車”，背后是地方政府擺脫對土地財政過度依賴的新風向。

生意人，對風向變化最為敏感。地產(chǎn)大佬紛紛轉(zhuǎn)型，搞多元化發(fā)展，只可惜最早吃螃蟹的孫宏斌被賈躍亭坑了一把，恒大的“造車夢”風風火火推進了三年。

許家印宴請60多位全球知名汽車工程技術(shù)龍頭企業(yè)、汽車零配件龍頭供應(yīng)商的董事長和CEO

船大難調(diào)頭？不調(diào)也得調(diào)。

2020年8月20日，央行和住建部召開重點房企座談會，在房企負債上提出“三道紅線”。用對金融機構(gòu)的監(jiān)管要求管理開發(fā)商。按照這套規(guī)則看，前50強的房企，幾乎都會踩到紅線。

政令一日三道。暴利的洪水正在退卻，留給昔日弄潮兒的，只有一地泥濘。

首輪杭州市的集體供地之后，本土龍頭濱江集團拿了5塊土地，股民問董事長戚金興這次能賺多少。

戚金興說，濱江團隊很厲害，管理精干又高效，公司融資能力強，融資成本還低，所以他們的利潤很可觀，“在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤水平。”

4

在房企融資渠道收緊的情況下，大企業(yè)尚且有騰挪轉(zhuǎn)移的空間，而中小房企被“抽筋扒皮”后，面對漸趨升高的融資成本，注定成為最先倒下的炮灰。

現(xiàn)在回過頭看，老潘似乎早有先知。

用其生命中的貴人任某的話來說，潘石屹“是天生的二道販子”，最擅長的就是“低買高賣，落袋為安”。

謹慎保守的行事風格，有著童年貧苦生活的烙印。

潘石屹的出身地天水潘集寨村，是甘肅最貧窮的地方之一。母親臥病在床，父親被打成右派。70年代初，旱災(zāi)在西北農(nóng)村肆虐，一家人靠救濟糧度日，臉上長滿營養(yǎng)不良的癬，兩個妹妹也被迫送人。

揮之不去的饑餓陰影下，他有投身洪流的勇氣，卻沒有孤注一擲的賭徒心態(tài)。從海南房地產(chǎn)泡沫中逃頂出來以后，更是始終保持了危機感和求生意識。

在人們喊著別讓潘石屹跑了的時候，他其實早就悄無聲息地謀劃好了撤離路線。最后的清算時刻到來時，他已全身而退。

判斷房地產(chǎn)周期，任澤平曾經(jīng)說過：短期看金融，中期看土地，長期看人口。但他沒有提的一句話是：長中短期，都得乖乖看政策。

浪潮之下，作為攪動中國經(jīng)濟的重要勢力，房地產(chǎn)開發(fā)商的命運其實從來不曾掌握在自己手中。

個中魔幻曲折，在某網(wǎng)友的段子中得到很好的體現(xiàn)：

潘石屹十年打魚曬網(wǎng)，現(xiàn)在收回30億美元；恒大許老板十年累死累活，成為行業(yè)老二，現(xiàn)資金鏈緊張，3億美元都很難拿出；國美黃光裕思過了十年，沒有大擴張，負債低；而蘇寧張近東擴張了十年，現(xiàn)負債累累，不得不收縮。

“這十年，拼命進取的不如躺平的?！?/p>

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