編者按：本文來(lái)源創(chuàng)業(yè)邦專欄藍(lán)字計(jì)劃，作者啊窺，編輯周大錘，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載。

1992年，六個(gè)合伙炒房的年輕人寫了本書(shū)，取名《披荊斬棘共赴未來(lái)》。

在書(shū)中，他們將自己描寫成一群立志實(shí)業(yè)報(bào)國(guó)的青年知識(shí)分子。無(wú)數(shù)人為之感動(dòng)，贈(zèng)予美名：萬(wàn)通六君子。

兩年后，華爾街女投行家張欣在紐約飛往北京的航班上讀到這本書(shū)，激動(dòng)難耐，一下飛機(jī)就給送書(shū)的朋友張維迎打電話，讓他介紹作者給她認(rèn)識(shí)。

就這樣，張欣和人生軌跡截然不同的潘石屹走到一起。交往第四天，潘石屹閃電求婚?；楹髲埿擂o掉華爾街的工作，隨潘石屹一起在北京創(chuàng)業(yè)，主攻商業(yè)地產(chǎn)。

轉(zhuǎn)眼二十多年過(guò)去，當(dāng)初被理想主義火焰燒灼的創(chuàng)業(yè)青年，如今已成為眾人眼中“鬼精鬼精”的跑路夫妻。

拋售國(guó)內(nèi)資產(chǎn)、捐款耶魯哈佛、通過(guò)家族信托在海外投資的動(dòng)作不斷……挨罵多了，潘石屹早已學(xué)會(huì)夾緊尾巴做人，微博設(shè)置成半年可見(jiàn)，賣蘋果、玩木頭、搞攝影，就是不談“房事”。

“賣賣賣”之路持續(xù)延宕7年后，今年6月，SOHO中國(guó)以30億美元的價(jià)格被美國(guó)黑石集團(tuán)全面收購(gòu)。

終于，58 歲的潘石屹金盆洗手，為 30 年地產(chǎn)生涯畫(huà)上一個(gè)句號(hào)。

還留在戰(zhàn)場(chǎng)內(nèi)的，是資金鏈緊繃的許家印、孫宏斌，斷臂求生的王健林父子，樓盤爛尾瀕臨破產(chǎn)的泰禾，以及試圖賣身萬(wàn)科的藍(lán)光……

作為當(dāng)年為數(shù)不多能從海南地產(chǎn)泡沫中全身而退的人，潘石屹的謝幕，似乎鄭重宣示著:

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金時(shí)代，真的結(jié)束了。

1

出生于60年代的人注定要撞上數(shù)不清的機(jī)遇。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮下，世界就像倍速播放的電影一樣日新月異。

“東南西北中，發(fā)財(cái)?shù)綇V東?！?/p>

受這句口號(hào)的影響，1988年春節(jié)一過(guò)，25歲的潘石屹辭掉鐵飯碗，從鐵絲網(wǎng)下面的一個(gè)洞偷爬進(jìn)了深圳特區(qū)。在一家“無(wú)所不干”的咨詢公司為三餐奔波。由于語(yǔ)言不通，飲食不適應(yīng)，生活始終不見(jiàn)起色。

同年，海南島脫離廣東，正式建省，鄧小平說(shuō)，“我們正在搞一個(gè)更大的特區(qū)，這就是海南島經(jīng)濟(jì)特區(qū)”。

豁然打開(kāi)的財(cái)富大門迅速吸引了天南海北的目光。不到20萬(wàn)人的海濱小城?？冢卉S成為全國(guó)各地淘金者的圣地。

1988年，乘船進(jìn)海南島的人

被這股熱浪裹挾的潘石屹，在1989年夏天的一個(gè)夜晚，乘輪渡抵達(dá)?？冢?yàn)楣╇娫O(shè)施不完善，街邊的商販都準(zhǔn)備了小發(fā)電機(jī)，城市昏昏沉沉。

等到第二天天亮，徹底改換面貌。大學(xué)生、農(nóng)民、下海公務(wù)員、投機(jī)者......形形色色的人擠滿街道，一切熱氣騰騰?！懊總€(gè)人都有夢(mèng)想，就是沒(méi)錢?！?/p>

潘石屹熟讀《平凡的世界》，按照孫少安的指引，他將磚廠作為掘金的第一站。不到一個(gè)月，升為廠長(zhǎng)，隨后又承包磚廠，成了老板。

好景不長(zhǎng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)倒春寒。如同年初那場(chǎng)特大臺(tái)風(fēng)的洗劫，涌動(dòng)的小島突然冷卻下來(lái)，潘石屹的磚廠被迫關(guān)停。

當(dāng)初潮水般涌入的人陸續(xù)撤離，選擇留下的潘石屹囊中羞澀，理個(gè)發(fā)兩塊錢，還要砍價(jià)砍成一塊。

低迷沒(méi)多久，他遇上易小迪。對(duì)方開(kāi)印刷廠謀生，因?yàn)樾欧?，還成立了海南省佛學(xué)研究會(huì)，潘石屹上過(guò)大學(xué)，有文化，被相中當(dāng)了佛學(xué)會(huì)的秘書(shū)長(zhǎng)。

通過(guò)易小迪，潘石屹結(jié)識(shí)了馮侖，并加入馮侖等人注冊(cè)的皮包公司-—海南農(nóng)業(yè)高科技聯(lián)合開(kāi)發(fā)總公司。也就是萬(wàn)通的前身。

從左至右依次為馮侖、易小迪、王功權(quán)、潘石屹

1992年，“南方講話”一錘定音，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成為中國(guó)堅(jiān)定不移的發(fā)展方向。接著，中央提出加快住房市場(chǎng)改革步伐；國(guó)務(wù)院審議批準(zhǔn)海南吸引外資開(kāi)發(fā)洋浦經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。

特區(qū)效應(yīng)得到全面釋放，一時(shí)間利好不斷，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫。全國(guó)各地開(kāi)始流傳“要掙錢，到海南；要發(fā)財(cái)，炒樓花”的口號(hào)。

以四大商業(yè)銀行為首，銀行資金、國(guó)企、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)的資本通過(guò)各種渠道源源不斷涌入海南，總數(shù)不下千億。

巔峰時(shí)期，這座總?cè)藬?shù)不過(guò)655.8萬(wàn)的海島上竟然出現(xiàn)兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司，它們不是來(lái)蓋房子，而是忙著玩一個(gè)“擊鼓傳花”的游戲，炒地皮。

在物理世界沒(méi)發(fā)生任何改變的情況下，一張樓房設(shè)計(jì)圖加一紙批文就能賣出天價(jià)，之后價(jià)格還能像驢打滾一樣再翻個(gè)好幾倍。人們堅(jiān)信“總有人會(huì)接盤的”，就如同相信明天天上還會(huì)掉錢一樣。

通過(guò)運(yùn)作海口的8棟別墅，先從銀行借500萬(wàn)，再?gòu)膭e的地方又借了1300萬(wàn)，裝修一下，倒手掙得300萬(wàn)。有了“第一桶金”，萬(wàn)通六君子的雪球越滾越大，就這樣完成了資本的原始積累。

擊鼓傳花的游戲讓海南房?jī)r(jià)扶搖直上，建省之初的兩年，?？谌齺喌葻衢T地區(qū)商品房?jī)r(jià)格基本維持在1300元-1400元/平方米之間，而1992年就躥升到5000元/平方米，1993年更是達(dá)到7500元/平方米的巔峰，兩年翻了三倍以上。

而當(dāng)時(shí)全國(guó)職工平均月薪才280元，最高的上海市也才471元。這個(gè)比例在2017年，相當(dāng)于每平16萬(wàn)。

過(guò)于龐大的房地產(chǎn)泡沫招致國(guó)家出手調(diào)控。

1993年6月23日，當(dāng)最后一群接到“花”的玩家正在緊張尋找下家時(shí)，終場(chǎng)哨聲突然毫無(wú)征兆地吹響。當(dāng)天，時(shí)任國(guó)務(wù)院副總理的朱镕基發(fā)表講話，宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

次日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見(jiàn)》，包括嚴(yán)格控制信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國(guó)債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項(xiàng)目等。一路高歌猛進(jìn)的海南房地產(chǎn)熱頓時(shí)被釜底抽薪。

而提前得到內(nèi)部消息的萬(wàn)通六君子，早在1992年底就已經(jīng)抽身回京。

泡沫破滅后留下的爛尾樓

那時(shí)候?yàn)榱撕藢?shí)一個(gè)項(xiàng)目的審批情況，潘石屹以五斤橘子和一條香煙的代價(jià)，打開(kāi)了?？谝?guī)劃局的大門。翻閱資料時(shí)意外發(fā)現(xiàn)：

?？谑性诮ㄈ司》棵娣e已達(dá)50多平方米，而同期北京人均住房面積才7平方米。直覺(jué)告訴他，天就要塌下來(lái)了。

“沒(méi)有任何需求支持的供給，這不就是泡沫嗎？”

泡沫破滅以后，?？诘?.3萬(wàn)家房地產(chǎn)公司倒閉了95%。僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。卷款跑路、一夜白頭、跳樓跳海都不是新鮮事兒。

“天涯、海角、爛尾樓”，一時(shí)間成為海南三大景觀。

2

馮侖在《野蠻生長(zhǎng)》中以“梁山模式”形容萬(wàn)通六兄弟，“座有序、利無(wú)別”，股權(quán)利潤(rùn)完全平分，如同梁山泊好漢在海南聚義，是水滸的現(xiàn)代翻版。但兄弟情義終究無(wú)法凌駕于商業(yè)關(guān)系之上。

轉(zhuǎn)場(chǎng)北京之后，六兄弟之間對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、決策、資源分配的意見(jiàn)沖突不斷，終于在1995年徹底散伙。拿著100萬(wàn)分家費(fèi)，潘石屹與張欣開(kāi)起夫妻店——北京紅石實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司。

他們開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目SOHO現(xiàn)代城，一開(kāi)始貸款困難，沒(méi)有客戶愿意下單，找來(lái)香港營(yíng)銷大師幫忙也沒(méi)有起色，眼看要做不下去時(shí)，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)。

為了將陷入低迷的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)拉出泥潭，國(guó)務(wù)院總理朱镕基決定讓房地產(chǎn)成為支柱行業(yè)。1998年7月，國(guó)務(wù)院正式頒布23號(hào)文書(shū)，“黨政機(jī)關(guān)一律不得再進(jìn)行實(shí)物分配福利房制度，推行住房分配貨幣化，允許商業(yè)銀行開(kāi)展住房按揭貸款服務(wù)?！?/p>

國(guó)務(wù)院通知要求深化住房制度改革

把住宅產(chǎn)業(yè)當(dāng)作刺激內(nèi)需的支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，這是“房地產(chǎn)是夜壺”的源頭。

自從，中國(guó)正式進(jìn)入商品房時(shí)代。

千萬(wàn)般營(yíng)銷手段，都不如一條政策好。soho現(xiàn)代城原本門可羅雀的售樓處迅速排起長(zhǎng)隊(duì)，房子很快銷售一空。

房改的車輪滾滾向前，地產(chǎn)商們進(jìn)入快車道加速奔跑。擴(kuò)張的關(guān)鍵動(dòng)作在于“向政府買地”。

1994年分稅制改革以后，地方政府的稅收分成比例被極大地壓縮，但土地收益卻可自由支配，這奠定了地方政府走向“土地財(cái)政”的制度基礎(chǔ)，久而久之，土地出讓金成為許多地方政府的經(jīng)濟(jì)命脈。

地方政府所主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，屬于只爭(zhēng)朝夕式投資。四年一屆的領(lǐng)導(dǎo)班子，為了趕著出政績(jī)，經(jīng)常透支地方財(cái)政，大舉借債。而房?jī)r(jià)上漲能帶動(dòng)土地收益、稅收、以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。作為土地壟斷者，他們自然樂(lè)見(jiàn)其成。

于是土地拍賣成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮中的一道奇景。在土地的供需關(guān)系嚴(yán)重失衡的背景下，任何一個(gè)有“野心”的房地產(chǎn)商都不敢在“拿地”方面松懈。

中國(guó)記錄在冊(cè)的一個(gè)地王孫宏斌，1994年出獄后，在柳傳志的資助下創(chuàng)立天津順馳。

也許是為了彌補(bǔ)失去的那幾年，孫宏斌在順馳發(fā)展上，玩命急速推進(jìn)。所打造的“高杠桿、快推盤”模式一時(shí)間風(fēng)頭無(wú)兩，從拿地到推出項(xiàng)目一度只需要4個(gè)月。手下人多少錢拿地也不需要上報(bào)，贏了算賺，賠了認(rèn)虧。

狂飆猛進(jìn)到了2004年，順馳的版圖擴(kuò)張至全國(guó)16個(gè)城市。但因?yàn)榭覆蛔∪諠u襲來(lái)的資金缺口，三年后孫宏斌被生生掀下馬鞍。

在北京乃至全國(guó)最大的社區(qū)人工湖底，寂靜沉淀著地王順馳倒下的歷史。

地產(chǎn)狂人孫宏斌

這樣的瘋狂后來(lái)繼續(xù)在很多激進(jìn)的企業(yè)身上上演。

眾所周知，房地產(chǎn)是一個(gè)資金超密集型產(chǎn)業(yè)，本質(zhì)上來(lái)說(shuō)就是“借雞生蛋”，玩金融杠桿游戲。而土地是這個(gè)杠桿上最重要的支點(diǎn)。

拿到地才可以借錢，用后一個(gè)項(xiàng)目的貸款支撐前一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。不斷循環(huán)滾動(dòng)，周轉(zhuǎn)率越高，獲利機(jī)會(huì)越大，杠桿率也不斷攀升。

房地產(chǎn)衍生出一場(chǎng)轟轟烈烈的造富運(yùn)動(dòng)，《福布斯》百富榜上，地產(chǎn)巨鱷常年霸占半壁江山。

表面上那些開(kāi)發(fā)商們賺得缽滿盆滿，但實(shí)際上錢在袋里還沒(méi)捂熱，立馬又拿去買地填坑。借新債還舊債，賣了房子還利息，紙面富貴不過(guò)是鏡中花水中月。

就像年初的那場(chǎng)大雪一樣，中國(guó)樓市在2008年驟然降溫，先是萬(wàn)科在杭州因?yàn)榻祪r(jià)被業(yè)主砸了售樓處，接著是好幾家赴港IPO的房企接連折戟。

身兼明星老板、微博大V的潘石屹發(fā)了張內(nèi)房企負(fù)債排名表。

從他嘴里搶走雙井地王的富力，高居負(fù)債表第一名。SOHO中國(guó)居最末，凈負(fù)債比率為80%，史上最安全。

隨即潘石屹拋出引爆行業(yè)的“百日巨變說(shuō)”：受國(guó)際資本市場(chǎng)慘淡和國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控銀根緊縮的雙重夾擊，很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變，血流不止。

在對(duì)樓市走向的判斷中，王石和潘石屹站在同一邊。

2008年初接受柴靜采訪時(shí)，王石就喊出了“房?jī)r(jià)拐點(diǎn)論”，認(rèn)為未來(lái)三年房?jī)r(jià)不再具有繼續(xù)上漲的理性空間，將下跌30%到50%。

這番言論給當(dāng)時(shí)不少年輕人打了一劑強(qiáng)心針。當(dāng)次貸危機(jī)愈演愈烈，對(duì)外貿(mào)易降到冰點(diǎn)，大批企業(yè)倒閉，失業(yè)、生意難做。一片愁云慘霧之中，似乎唯有低迷的房?jī)r(jià)能讓情緒略微舒展。

然而一百天后，樓市巨變沒(méi)有發(fā)生。宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行壓力，讓廟堂、地方和購(gòu)房者的博弈關(guān)系，回到了1998年時(shí)的狀態(tài)：國(guó)家需要一劑強(qiáng)力針把中國(guó)經(jīng)濟(jì)拉回到正常軌道。

史無(wú)前例的“四萬(wàn)億”就這樣出臺(tái)了。

四萬(wàn)億投資計(jì)劃，實(shí)施時(shí)間為2008年11月至2010年底，主要內(nèi)容是以鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、水利等為主的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。這意味著，整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)開(kāi)始了大調(diào)整。在那個(gè)時(shí)段，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)重心從外貿(mào)轉(zhuǎn)向基建投資。

值得注意的是，這次經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，是以信貸放水為基礎(chǔ)的。投資資金來(lái)源，主要來(lái)自地方財(cái)政預(yù)算、中央財(cái)政代發(fā)地方政府債券、政策性貸款、企業(yè)（公司）債券和中期票據(jù)、銀行貸款以及吸引民間投資等。

也就是說(shuō)，這些都是發(fā)放下來(lái)的貸款。是要還的。

與此同時(shí)，本來(lái)應(yīng)該用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的“水”，大量流入房地產(chǎn)。杠桿最高的地產(chǎn)商頓時(shí)成為最大獲益者。同時(shí)，這些資金又被地方政府和民間投資成倍撬動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)引擎全開(kāi)。

重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商葛偉回憶起來(lái)，那時(shí)候負(fù)債完全不算事，從銀行拿錢簡(jiǎn)直不要太容易?！跋癜l(fā)大水一樣，只要你在河邊，到處都是魚(yú)，找錢的機(jī)會(huì)多得很，銀行追在屁股后面放貸”。

國(guó)家大放水，利率貼地爬行，沒(méi)有什么比借錢賣房更劃算的生意，沒(méi)有什么比借錢買房更靠譜的投資。

經(jīng)濟(jì)得到提振，年輕一輩卻感受到了矛盾：一邊是經(jīng)濟(jì)變好了，一邊是房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)地上漲。對(duì)于普通工薪族而言，從那個(gè)時(shí)候開(kāi)始，收入再漲也漲不過(guò)房?jī)r(jià)，一場(chǎng)實(shí)力懸殊的龜兔賽跑正式開(kāi)始。

大時(shí)代來(lái)到2011年，這艘快速前行的大船正趨于平穩(wěn)。大水帶來(lái)基建大投資的成效，也帶來(lái)了通脹。這一年，宏觀經(jīng)濟(jì)的緊縮，給地方政府帶來(lái)了空前的壓力。但要維持此前做出的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，講中央意志不打折扣地執(zhí)行下去，就得找到辦法來(lái)緩解地方政府面臨的困境。

也就是，債不能停。

2011年10月20日，財(cái)政部在網(wǎng)站上刊出《2011年地方政府自行發(fā)債試點(diǎn)辦法》。地方政府大幅舉債閥門由此打開(kāi)。

根據(jù)國(guó)家審計(jì)署數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，11個(gè)省級(jí)、316個(gè)市級(jí)、1396個(gè)縣級(jí)政府承諾以土地出讓收入償還的債務(wù)余額3.49萬(wàn)億元，占省市縣三級(jí)政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)余額9.36萬(wàn)億元的37.23%。截至2013年12月底，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)13.4萬(wàn)億元。當(dāng)時(shí)地方政府性債務(wù)的利率基本在6%~13%不等，如果按9%計(jì)算，2013年剛出爐的3萬(wàn)億全國(guó)土地出讓收入，基本可以覆蓋地方性政府債務(wù)還本付息。

毋庸置疑，地方政府性債務(wù)對(duì)土地出讓收入的依賴程度較高。

也就是說(shuō)，地方政府的債務(wù)償還能力，與當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屖杖胗兄苯勇?lián)系。如果土地出讓金下降，將直接影響地方政府的債務(wù)償還能力，進(jìn)一步影響地方政府搞投資搞基建的步伐。

得到支撐的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在開(kāi)始愈發(fā)盛行“三高模式”——無(wú)論建房者還是買房者都被這場(chǎng)大型“杠桿游戲”裹挾其中。

與此同時(shí)，“面粉比面包貴”的現(xiàn)象越來(lái)越明顯，飆漲的地價(jià)嚇退了一些開(kāi)發(fā)商，但也不乏將注碼下得更大的。

開(kāi)發(fā)商瘋起來(lái)，如同脫韁的野馬一樣，不單是銀行，還會(huì)從利息更高的信托、私募拿錢。輿論都在重復(fù)著泡沫會(huì)破滅的論調(diào)，但在每個(gè)關(guān)口，房?jī)r(jià)卻都在洶涌上行，讓不少人對(duì)房?jī)r(jià)永不下沉奉為信仰。

“當(dāng)時(shí)有多少老板拿了地晚上睡不著，誰(shuí)的頭不是別在褲腰帶上。但是在這些大的政策節(jié)點(diǎn)上，你踩上了就不掉隊(duì)，不掉隊(duì)就有心氣，有心氣就有機(jī)會(huì)?！?/p>

2007年以1億元底價(jià)把順馳賣給路勁的孫宏斌，本來(lái)已經(jīng)是板上釘釘?shù)姆疵娼滩??？芍心昀蠈O豈是池中物，在順馳倒下之前他已注冊(cè)創(chuàng)辦融創(chuàng)。2008年12月市場(chǎng)的冰點(diǎn)期，孫宏斌用20億天價(jià)拍下西山壹號(hào)院地塊，再次震驚世人。

2015-2018年全國(guó)上演了一輪轟轟烈烈的房地產(chǎn)大牛市，融創(chuàng)和恒大無(wú)疑是當(dāng)中哄抬房?jī)r(jià)的最強(qiáng)音。猛加杠桿，全力擴(kuò)張，成功吃到一整輪周期的紅利，成為和萬(wàn)科不相上下的房企。

不過(guò)，這些游戲，潘石屹都沒(méi)有趕上。似乎，他只是在河邊靜靜地看著，任由他的一個(gè)老朋友不斷強(qiáng)調(diào)“房?jī)r(jià)長(zhǎng)期必漲，不買得等30年”。甚至他還找到在某時(shí)尚雜志工作的朋友，說(shuō)想轉(zhuǎn)行搞攝影，進(jìn)一步鞏固自己“玩物喪志的人設(shè)”。

像不受約束的癌細(xì)胞一樣，有研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在美國(guó)次貸危機(jī)前，中國(guó)全社會(huì)杠桿率還不到160%，但到了2015年，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)攀升至250%。

蒙眼狂奔十幾年，房地產(chǎn)終于長(zhǎng)成了中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的灰犀牛。

3

潘石屹夫婦公認(rèn)的高光時(shí)刻是在2007年。

SOHO中國(guó)赴港上市，融資19億美元，創(chuàng)造了亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)IPO。張欣高調(diào)喊出“五年之內(nèi)過(guò)千億，超萬(wàn)科”的口號(hào)。

但此后十幾年，在恒大、融創(chuàng)、蘇寧等房地產(chǎn)商攻城略地之時(shí)，潘石屹的soho卻越做越小，各大排行榜單中都難覓蹤影。

放棄擴(kuò)張，不再大規(guī)模拿地；將SOHO中國(guó)從“開(kāi)發(fā)—銷售”向“開(kāi)發(fā)—持有”模式轉(zhuǎn)型，和張欣做起收租公、收租婆。

08年判斷失誤被嘲笑踏空以后，潘石屹依然堅(jiān)定不移地唱空樓市，保留最充足的現(xiàn)金流，絕不參與“最后的瘋狂”。

2014年，在一次論壇上，潘石屹將中國(guó)房地產(chǎn)比作泰坦尼克號(hào)，眼看就要撞上冰山。也就是這一年，為了回籠資金，SOHO中國(guó)開(kāi)啟了甩賣資產(chǎn)的道路。和他一起的是香港首富李嘉誠(chéng)。

結(jié)果接下來(lái)兩年，搖搖欲墜的樓市似乎又被“金手指”給撈了起來(lái)。

在小城看云卷云舒的年輕人，本以為躲過(guò)了高房?jī)r(jià)的收割。沒(méi)想到，一場(chǎng)全新的風(fēng)暴正在不遠(yuǎn)處等著他們。

大規(guī)模拆遷的三四線城市

“俠客島”曾經(jīng)發(fā)過(guò)一篇文章，題為《誰(shuí)推高了三四線城市的房?jī)r(jià)》，里面記載了一段真實(shí)的案例——中部某縣一個(gè)剛離職的官員私下說(shuō)：“負(fù)債太多了，2016年賣了兩宗地，今年賣了一塊地，老板（縣委書(shū)記、縣長(zhǎng)）都快急死了。縣里面除了醫(yī)院沒(méi)有抵押，其他可以抵押的資產(chǎn)都抵押出去了”。如果土地再賣不出去，抵押的土地價(jià)格下跌，銀行逼債，政府信用違約，那可麻煩大了。

無(wú)聲的風(fēng)暴，侵襲了全國(guó)所有三四五線城市。

地方要清理手頭的存貨，再賣地，賣新房子，就必須調(diào)動(dòng)起購(gòu)買需求，棚改貨幣化安置的定向?qū)捤桑≒SL）如期而至。

2015年，國(guó)務(wù)院推出棚改三年計(jì)劃，要求積極推進(jìn)棚改貨幣化安置，以緩解和消化商品房庫(kù)存。沒(méi)了房子的拆遷戶，拿著安置費(fèi)涌入樓市，三四線城市的存貨，就這樣被“定向放水”帶來(lái)的一大波購(gòu)買力給徹底盤活了。

三四五線城市的房?jī)r(jià)迅速翻番，位于這些市場(chǎng)的房企被大餡餅砸中，在銷售排行榜上迅速攀升，成為新貴。

無(wú)論在一二線城市，還是三四線?！百I沒(méi)買房”都在將人們自動(dòng)劃分為旗幟鮮明的兩個(gè)陣營(yíng)。上了車的既得利益者，希望房?jī)r(jià)“金槍不倒”，沒(méi)買到的，希望竭盡全力趕上這趟車，也希望房?jī)r(jià)有一天會(huì)轟然倒塌。人們都被卷入其中，難以幸免。

在廣州黃埔區(qū)的時(shí)代春樹(shù)里小區(qū)，一名業(yè)主賣出一套二手房，面積113平米，成交均價(jià)每平2.8萬(wàn)，遠(yuǎn)低于該小區(qū)的掛牌均價(jià)4萬(wàn)。鄰居們覺(jué)得利益受損，憤而起身，聯(lián)名寫了封“虛假交易撤銷書(shū)”，還表示要進(jìn)一步向國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)投訴。

而車外的年輕人，掏空六個(gè)荷包也湊不夠一線城市首付，回三四線老家置業(yè)，抬頭一看房?jī)r(jià)竟然也高攀不起。經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，與房?jī)r(jià)的走高，這里的因果關(guān)系，隨著價(jià)格的見(jiàn)頂，終歸會(huì)有盡頭。在盡頭處，是開(kāi)始盛行的躺平主義。

所謂的躺平主義，不過(guò)是當(dāng)代年輕人對(duì)資本游戲的“非暴力不合作運(yùn)動(dòng)”——通過(guò)開(kāi)啟“生命節(jié)能模式”，尋求秩序之外的自由。

面對(duì)現(xiàn)實(shí)的生存、生育壓力，年輕人們躺下不動(dòng)之后，結(jié)婚率生育率不斷創(chuàng)下新低。人口紅利消失，此前三四線城市棚改貨幣化安置創(chuàng)造出來(lái)的需求也逐漸耗盡。

虛火熄滅，當(dāng)人們無(wú)法再提供資金為畸形的樓市輸血，原本的游戲也難以再循環(huán)下去。

樓市的擊鼓傳花，眼看臨近尾聲。

2017年定調(diào)的“房住不炒”，則是一個(gè)強(qiáng)力的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。住建部開(kāi)始邀請(qǐng)摁不下房?jī)r(jià)的地方政府喝茶。

到這一步，誰(shuí)也都明白，斷奶的時(shí)刻到了。

這幾年轟轟烈烈的“新基建”、“新能源造車”，背后是地方政府?dāng)[脫對(duì)土地財(cái)政過(guò)度依賴的新風(fēng)向。

生意人，對(duì)風(fēng)向變化最為敏感。地產(chǎn)大佬紛紛轉(zhuǎn)型，搞多元化發(fā)展，只可惜最早吃螃蟹的孫宏斌被賈躍亭坑了一把，恒大的“造車夢(mèng)”風(fēng)風(fēng)火火推進(jìn)了三年。

許家印宴請(qǐng)60多位全球知名汽車工程技術(shù)龍頭企業(yè)、汽車零配件龍頭供應(yīng)商的董事長(zhǎng)和CEO

船大難調(diào)頭？不調(diào)也得調(diào)。

2020年8月20日，央行和住建部召開(kāi)重點(diǎn)房企座談會(huì)，在房企負(fù)債上提出“三道紅線”。用對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管要求管理開(kāi)發(fā)商。按照這套規(guī)則看，前50強(qiáng)的房企，幾乎都會(huì)踩到紅線。

政令一日三道。暴利的洪水正在退卻，留給昔日弄潮兒的，只有一地泥濘。

首輪杭州市的集體供地之后，本土龍頭濱江集團(tuán)拿了5塊土地，股民問(wèn)董事長(zhǎng)戚金興這次能賺多少。

戚金興說(shuō)，濱江團(tuán)隊(duì)很厲害，管理精干又高效，公司融資能力強(qiáng)，融資成本還低，所以他們的利潤(rùn)很可觀，“在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平?！?/p>

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在房企融資渠道收緊的情況下，大企業(yè)尚且有騰挪轉(zhuǎn)移的空間，而中小房企被“抽筋扒皮”后，面對(duì)漸趨升高的融資成本，注定成為最先倒下的炮灰。

現(xiàn)在回過(guò)頭看，老潘似乎早有先知。

用其生命中的貴人任某的話來(lái)說(shuō)，潘石屹“是天生的二道販子”，最擅長(zhǎng)的就是“低買高賣，落袋為安”。

謹(jǐn)慎保守的行事風(fēng)格，有著童年貧苦生活的烙印。

潘石屹的出身地天水潘集寨村，是甘肅最貧窮的地方之一。母親臥病在床，父親被打成右派。70年代初，旱災(zāi)在西北農(nóng)村肆虐，一家人靠救濟(jì)糧度日，臉上長(zhǎng)滿營(yíng)養(yǎng)不良的癬，兩個(gè)妹妹也被迫送人。

揮之不去的饑餓陰影下，他有投身洪流的勇氣，卻沒(méi)有孤注一擲的賭徒心態(tài)。從海南房地產(chǎn)泡沫中逃頂出來(lái)以后，更是始終保持了危機(jī)感和求生意識(shí)。

在人們喊著別讓潘石屹跑了的時(shí)候，他其實(shí)早就悄無(wú)聲息地謀劃好了撤離路線。最后的清算時(shí)刻到來(lái)時(shí)，他已全身而退。

判斷房地產(chǎn)周期，任澤平曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。但他沒(méi)有提的一句話是：長(zhǎng)中短期，都得乖乖看政策。

浪潮之下，作為攪動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要?jiǎng)萘?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的命運(yùn)其實(shí)從來(lái)不曾掌握在自己手中。

個(gè)中魔幻曲折，在某網(wǎng)友的段子中得到很好的體現(xiàn)：

潘石屹十年打魚(yú)曬網(wǎng)，現(xiàn)在收回30億美元；恒大許老板十年累死累活，成為行業(yè)老二，現(xiàn)資金鏈緊張，3億美元都很難拿出；國(guó)美黃光裕思過(guò)了十年，沒(méi)有大擴(kuò)張，負(fù)債低；而蘇寧張近東擴(kuò)張了十年，現(xiàn)負(fù)債累累，不得不收縮。

“這十年，拼命進(jìn)取的不如躺平的。”

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