活躍用戶人數(shù)6700萬，作為中國最大的在線房產(chǎn)平臺(tái)，安居客肩負(fù)著姚勁波沖刺IPO的“先遣軍”的重任。

但一連串?dāng)?shù)據(jù)也暗示著安居客似乎正在面臨增長(zhǎng)瓶頸，身背百億債務(wù)，凈利率卻連年下滑……僅靠“端口流量”盈利已無法在市場(chǎng)博弈中獲得話語權(quán)，接下來安居客的商業(yè)故事該如何譜寫？

作者丨陳曉

編輯丨房煜

圖片丨圖蟲網(wǎng)

死磕貝殼的安居客，背著百億的債務(wù)，站在了港交所的大門前。

2021年4月8日，安居客向港交所遞交招股書。數(shù)據(jù)顯示，安居客目前線上覆蓋820余個(gè)城市，在2020年第4季度平均移動(dòng)月活躍用戶人數(shù)為6700萬，按2020年平均移動(dòng)月活躍用戶量計(jì)算，其已成為中國最大的在線房產(chǎn)平臺(tái)。

截至2020年12月31日，安居客在線房產(chǎn)平臺(tái)上的付費(fèi)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量超72.6萬人，占據(jù)67%的線上房地產(chǎn)營銷市場(chǎng)份額。有市場(chǎng)消息稱，安居客計(jì)劃募資或超10億美元。

這已經(jīng)不是安居客第一次謀求上市了，上一次IPO的帶頭人是梁偉平，這一次是姚勁波。

去年9月18日，58同城告別納斯達(dá)克，回歸中概股已是必然。沒想到姚勁波的戰(zhàn)略是“分拆子業(yè)務(wù)而非推動(dòng)整體再上市”。除了安居客，姚勁波手中還握有快狗打車、天鵝到家、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)、瓜子二手車等多個(gè)明星業(yè)務(wù)，安居客更像是姚勁波回歸國內(nèi)資本市場(chǎng)的“先遣軍”。

安居客改姓“姚”

2007年前后，一手房市場(chǎng)火熱，包括搜房、新浪、焦點(diǎn)等在內(nèi)的一眾網(wǎng)站下場(chǎng)分食新房業(yè)務(wù)蛋糕。

安居客選擇另辟蹊徑，打起了中介的主意。2007年梁偉平創(chuàng)立安居客，作為線上房產(chǎn)垂直領(lǐng)域平臺(tái)。起初，公司經(jīng)營找房信息，吸引用戶，向經(jīng)紀(jì)人收費(fèi)。

經(jīng)過一年運(yùn)作導(dǎo)流，安居客憑借中介資源走出上海，在北京拿到第二輪融資。此后，踏中風(fēng)口的安居客一路高歌，僅用兩年時(shí)間，突破千萬營收規(guī)模，擠進(jìn)國內(nèi)房產(chǎn)信息網(wǎng)站的“第一陣營”。

2009年，安居客完成D輪融資，金額共2200萬美元，IPO被提上日程，目標(biāo)納斯達(dá)克。上市計(jì)劃旋即被創(chuàng)始人兼CEO梁偉平主動(dòng)叫停，梁偉平想在安居客上市之前，將其規(guī)模做得更大。

梁偉平賭中了，2011年O2O概念席卷互聯(lián)網(wǎng)，又一次踏中概念的安居客順利完成第四次融資，接受了包括百度、經(jīng)緯創(chuàng)投等投資機(jī)構(gòu)總計(jì)7200萬美元的戰(zhàn)投。

2013年，安居客實(shí)現(xiàn)8億元營收，預(yù)計(jì)將在2014年突破10億元大關(guān)，估值達(dá)到15億美元。2014年，“眾星捧月”的安居客著手啟動(dòng)上市計(jì)劃。

但好景不長(zhǎng)，上市前夕，安居客選擇拿中介行業(yè)開刀——調(diào)高平臺(tái)中介費(fèi)。漲價(jià)訊息一出，立即引發(fā)傳統(tǒng)中介行業(yè)反撲，包括中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)、我愛我家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等在內(nèi)的8家房產(chǎn)中介幾乎一夜之間撤空安居客所有房源。

無往不利的“端口流量”營收模式被拉下神壇，安居客上市計(jì)劃擱淺。2015年，梁偉平退出，58同城以2.67億美元并購安居客，持股100%。相較一年前的15億美元估值，縮水超過八成。

如今，姚勁波攜安居客重新沖刺IPO。重組后的安居客，由姚勁波直接持股13.5%，58同城持股45.3%，后者由姚勁波持股54%，計(jì)算后可知姚勁波實(shí)際持有安居客37.96%的股權(quán)。

與此同時(shí)，安居客還擁有一批非常豪華的股東陣容。互聯(lián)網(wǎng)巨頭騰訊持有其14.1%股權(quán)，著名的投資機(jī)構(gòu)華平投資和歐翎投資分別持有7.9%及3.9%的股權(quán)。

據(jù)了解，歐翎投資同樣為58同城投資人，除此之外，其還投資過叮咚買菜、龍騰出行等多家公司，投資數(shù)額上億美元。而華平投資則是投資了猿輔導(dǎo)、元?dú)萆帧⒕〇|產(chǎn)發(fā)等知名公司。

此外，安居客還得到騰訊背書。從目前股權(quán)架構(gòu)上看，58同城持有安居客45.3%股份為第一大股東，騰訊緊隨其后，持有安居客14.1%股份位列第二大股東之席。

在提交招股書前夕，2021年3月2日，安居客宣布完成了2.5億美元融資。其中，碧桂園全資公司BEAM MERIT LIMITED是安居客本輪融資的領(lǐng)投方。另據(jù)消息人士透露，新世界發(fā)展、新鴻基、雅居樂、恒基地產(chǎn)、中建地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)、華懋地產(chǎn)均參與了本輪投資。

拉來知名機(jī)構(gòu)站臺(tái)，前夕宣布大額融資，由此看來，姚老板對(duì)于“先遣軍”安居客IPO志在必得，成為兩家上市公司的老板也胸有成竹。

肩負(fù)債務(wù)，

安居客如何講好新故事？

作為鏈接互聯(lián)網(wǎng)和線下房產(chǎn)營銷的中間人，安居客一直以來做的都是“端口流量”生意——由網(wǎng)站向用戶免費(fèi)提供中介方發(fā)布的房源，再按照約定收取中介方的費(fèi)用。

被58同城收購后，安居客與58房產(chǎn)整合為安居客集團(tuán)。資料顯示，自2015年二季度起，到2016年一季度末，安居客連續(xù)三個(gè)季度環(huán)比均增長(zhǎng)超過200%，一躍成為國內(nèi)最大的新房、二手房服務(wù)平臺(tái)。2020年退市后，58同城將旗下房產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)資產(chǎn)全部整合，悉數(shù)注入安居客集團(tuán)名下。

當(dāng)集團(tuán)的發(fā)展重?fù)?dān)落到了安居客身上，問題就出現(xiàn)了。從營收上來看，招股書顯示，最近三年內(nèi)安居客收入逐年上漲，分別為62.16億元、75.79億元及80.52億元。問題出在凈利潤(rùn)，安居客近三年的凈利潤(rùn)出現(xiàn)波動(dòng)，分別為19.07億元、23.06億元及19.54億元。反映企業(yè)盈利能力的凈利率則逐年下滑，從2018年的30.7%跌至2020年的24.3%，跌幅高達(dá)6.4個(gè)百分點(diǎn)。

連年走高的營銷開支以及忽增的財(cái)務(wù)成本成為吞噬安居客凈利潤(rùn)的元兇。招股書顯示，2020年度安居客營銷開支同比增加近6億元，與此同期安居客收入增幅僅為4.73億元。2020年度安居客財(cái)務(wù)成本大幅增加，直接較2019年的1200余萬元增加了近16倍，達(dá)2.07億元。安居客表示，財(cái)務(wù)成本激增系因分擔(dān)58同城有限公司貸款項(xiàng)下的長(zhǎng)期債務(wù)而產(chǎn)生的利息開支。

據(jù)招股書披露，關(guān)聯(lián)方保理貸款及第三方保理貸款的年化利率高達(dá)11.0%及13.0%，高額的利息將繼續(xù)侵蝕公司利潤(rùn)。截至2020年底，安居客總借款金額為108.79億元，約占總負(fù)債的70%。

市占率全行業(yè)最高，營收也是全行業(yè)最大，凈利率卻連年下滑，一連串?dāng)?shù)據(jù)昭示著安居客似乎正在面臨增長(zhǎng)瓶頸。僅僅依靠“端口流量”的線上房產(chǎn)營銷平臺(tái)，即使已經(jīng)做到行業(yè)頭部，也無法在市場(chǎng)博弈中獲得話語權(quán)。

意識(shí)到問題的安居客開始尋找新的商業(yè)突破口，譜寫新的商業(yè)故事。2020年底，安居客全盤收購愛房，將其財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)納入報(bào)表。安居客曾表示，“愛房業(yè)務(wù)的前景是公司未來增長(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)力?！?/p>

安居客把新增長(zhǎng)空間押在交易服務(wù)板塊。具體而言，就是從開發(fā)商處賺取新盤銷售傭金。據(jù)披露，愛房目前業(yè)務(wù)擴(kuò)展至中國33座城市，2020年交易總量達(dá)653億元，較2019年增長(zhǎng)282%。

2020年底，安居客還收購了應(yīng)用服務(wù)提供商——巧房，同樣將其并表列作其他收入。資料顯示，截至2020年12月31日巧房累計(jì)擁有超過34.4萬名用戶。其收入主要來自包括使用軟件及技術(shù)平臺(tái)以及提供與此相關(guān)的技術(shù)服務(wù)的許可費(fèi)。

但是，新增業(yè)務(wù)帶來的空間并不明朗，目前在線營銷服務(wù)仍是安居客的主要盈利來源。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，安居客去年80.52億元收入中，在線營銷服務(wù)實(shí)現(xiàn)77.99億元，占比96.9%。而交易服務(wù)僅占2.8%，錄得2.28億元。其他服務(wù)去年收入2469.1萬元，占比0.3%。

招股書中，安居客標(biāo)榜自己為“房產(chǎn)信息及交易服務(wù)開放平臺(tái)”，但從數(shù)據(jù)層面上來看，安居客仍將依靠以“端口流量”為主要營收的老本行，在面臨來自互聯(lián)網(wǎng)巨頭和同行擠壓的壓力下，轉(zhuǎn)變的路道阻且長(zhǎng)。

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