活躍用戶人數(shù)6700萬，作為中國最大的在線房產(chǎn)平臺，安居客肩負著姚勁波沖刺IPO的“先遣軍”的重任。

但一連串數(shù)據(jù)也暗示著安居客似乎正在面臨增長瓶頸，身背百億債務，凈利率卻連年下滑……僅靠“端口流量”盈利已無法在市場博弈中獲得話語權，接下來安居客的商業(yè)故事該如何譜寫？

作者丨陳曉

編輯丨房煜

圖片丨圖蟲網(wǎng)

死磕貝殼的安居客，背著百億的債務，站在了港交所的大門前。

2021年4月8日，安居客向港交所遞交招股書。數(shù)據(jù)顯示，安居客目前線上覆蓋820余個城市，在2020年第4季度平均移動月活躍用戶人數(shù)為6700萬，按2020年平均移動月活躍用戶量計算，其已成為中國最大的在線房產(chǎn)平臺。

截至2020年12月31日，安居客在線房產(chǎn)平臺上的付費經(jīng)紀人數(shù)量超72.6萬人，占據(jù)67%的線上房地產(chǎn)營銷市場份額。有市場消息稱，安居客計劃募資或超10億美元。

這已經(jīng)不是安居客第一次謀求上市了，上一次IPO的帶頭人是梁偉平，這一次是姚勁波。

去年9月18日，58同城告別納斯達克，回歸中概股已是必然。沒想到姚勁波的戰(zhàn)略是“分拆子業(yè)務而非推動整體再上市”。除了安居客，姚勁波手中還握有快狗打車、天鵝到家、轉轉、瓜子二手車等多個明星業(yè)務，安居客更像是姚勁波回歸國內資本市場的“先遣軍”。

安居客改姓“姚”

2007年前后，一手房市場火熱，包括搜房、新浪、焦點等在內的一眾網(wǎng)站下場分食新房業(yè)務蛋糕。

安居客選擇另辟蹊徑，打起了中介的主意。2007年梁偉平創(chuàng)立安居客，作為線上房產(chǎn)垂直領域平臺。起初，公司經(jīng)營找房信息，吸引用戶，向經(jīng)紀人收費。

經(jīng)過一年運作導流，安居客憑借中介資源走出上海，在北京拿到第二輪融資。此后，踏中風口的安居客一路高歌，僅用兩年時間，突破千萬營收規(guī)模，擠進國內房產(chǎn)信息網(wǎng)站的“第一陣營”。

2009年，安居客完成D輪融資，金額共2200萬美元，IPO被提上日程，目標納斯達克。上市計劃旋即被創(chuàng)始人兼CEO梁偉平主動叫停，梁偉平想在安居客上市之前，將其規(guī)模做得更大。

梁偉平賭中了，2011年O2O概念席卷互聯(lián)網(wǎng)，又一次踏中概念的安居客順利完成第四次融資，接受了包括百度、經(jīng)緯創(chuàng)投等投資機構總計7200萬美元的戰(zhàn)投。

2013年，安居客實現(xiàn)8億元營收，預計將在2014年突破10億元大關，估值達到15億美元。2014年，“眾星捧月”的安居客著手啟動上市計劃。

但好景不長，上市前夕，安居客選擇拿中介行業(yè)開刀——調高平臺中介費。漲價訊息一出，立即引發(fā)傳統(tǒng)中介行業(yè)反撲，包括中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)、我愛我家、21世紀不動產(chǎn)等在內的8家房產(chǎn)中介幾乎一夜之間撤空安居客所有房源。

無往不利的“端口流量”營收模式被拉下神壇，安居客上市計劃擱淺。2015年，梁偉平退出，58同城以2.67億美元并購安居客，持股100%。相較一年前的15億美元估值，縮水超過八成。

如今，姚勁波攜安居客重新沖刺IPO。重組后的安居客，由姚勁波直接持股13.5%，58同城持股45.3%，后者由姚勁波持股54%，計算后可知姚勁波實際持有安居客37.96%的股權。

與此同時，安居客還擁有一批非常豪華的股東陣容?；ヂ?lián)網(wǎng)巨頭騰訊持有其14.1%股權，著名的投資機構華平投資和歐翎投資分別持有7.9%及3.9%的股權。

據(jù)了解，歐翎投資同樣為58同城投資人，除此之外，其還投資過叮咚買菜、龍騰出行等多家公司，投資數(shù)額上億美元。而華平投資則是投資了猿輔導、元気森林、京東產(chǎn)發(fā)等知名公司。

此外，安居客還得到騰訊背書。從目前股權架構上看，58同城持有安居客45.3%股份為第一大股東，騰訊緊隨其后，持有安居客14.1%股份位列第二大股東之席。

在提交招股書前夕，2021年3月2日，安居客宣布完成了2.5億美元融資。其中，碧桂園全資公司BEAM MERIT LIMITED是安居客本輪融資的領投方。另據(jù)消息人士透露，新世界發(fā)展、新鴻基、雅居樂、恒基地產(chǎn)、中建地產(chǎn)、時代地產(chǎn)、華懋地產(chǎn)均參與了本輪投資。

拉來知名機構站臺，前夕宣布大額融資，由此看來，姚老板對于“先遣軍”安居客IPO志在必得，成為兩家上市公司的老板也胸有成竹。

肩負債務，

安居客如何講好新故事？

作為鏈接互聯(lián)網(wǎng)和線下房產(chǎn)營銷的中間人，安居客一直以來做的都是“端口流量”生意——由網(wǎng)站向用戶免費提供中介方發(fā)布的房源，再按照約定收取中介方的費用。

被58同城收購后，安居客與58房產(chǎn)整合為安居客集團。資料顯示，自2015年二季度起，到2016年一季度末，安居客連續(xù)三個季度環(huán)比均增長超過200%，一躍成為國內最大的新房、二手房服務平臺。2020年退市后，58同城將旗下房產(chǎn)領域相關資產(chǎn)全部整合，悉數(shù)注入安居客集團名下。

當集團的發(fā)展重擔落到了安居客身上，問題就出現(xiàn)了。從營收上來看，招股書顯示，最近三年內安居客收入逐年上漲，分別為62.16億元、75.79億元及80.52億元。問題出在凈利潤，安居客近三年的凈利潤出現(xiàn)波動，分別為19.07億元、23.06億元及19.54億元。反映企業(yè)盈利能力的凈利率則逐年下滑，從2018年的30.7%跌至2020年的24.3%，跌幅高達6.4個百分點。

連年走高的營銷開支以及忽增的財務成本成為吞噬安居客凈利潤的元兇。招股書顯示，2020年度安居客營銷開支同比增加近6億元，與此同期安居客收入增幅僅為4.73億元。2020年度安居客財務成本大幅增加，直接較2019年的1200余萬元增加了近16倍，達2.07億元。安居客表示，財務成本激增系因分擔58同城有限公司貸款項下的長期債務而產(chǎn)生的利息開支。

據(jù)招股書披露，關聯(lián)方保理貸款及第三方保理貸款的年化利率高達11.0%及13.0%，高額的利息將繼續(xù)侵蝕公司利潤。截至2020年底，安居客總借款金額為108.79億元，約占總負債的70%。

市占率全行業(yè)最高，營收也是全行業(yè)最大，凈利率卻連年下滑，一連串數(shù)據(jù)昭示著安居客似乎正在面臨增長瓶頸。僅僅依靠“端口流量”的線上房產(chǎn)營銷平臺，即使已經(jīng)做到行業(yè)頭部，也無法在市場博弈中獲得話語權。

意識到問題的安居客開始尋找新的商業(yè)突破口，譜寫新的商業(yè)故事。2020年底，安居客全盤收購愛房，將其財務業(yè)績納入報表。安居客曾表示，“愛房業(yè)務的前景是公司未來增長的重要驅動力?！?/p>

安居客把新增長空間押在交易服務板塊。具體而言，就是從開發(fā)商處賺取新盤銷售傭金。據(jù)披露，愛房目前業(yè)務擴展至中國33座城市，2020年交易總量達653億元，較2019年增長282%。

2020年底，安居客還收購了應用服務提供商——巧房，同樣將其并表列作其他收入。資料顯示，截至2020年12月31日巧房累計擁有超過34.4萬名用戶。其收入主要來自包括使用軟件及技術平臺以及提供與此相關的技術服務的許可費。

但是，新增業(yè)務帶來的空間并不明朗，目前在線營銷服務仍是安居客的主要盈利來源。財務數(shù)據(jù)顯示，安居客去年80.52億元收入中，在線營銷服務實現(xiàn)77.99億元，占比96.9%。而交易服務僅占2.8%，錄得2.28億元。其他服務去年收入2469.1萬元，占比0.3%。

招股書中，安居客標榜自己為“房產(chǎn)信息及交易服務開放平臺”，但從數(shù)據(jù)層面上來看，安居客仍將依靠以“端口流量”為主要營收的老本行，在面臨來自互聯(lián)網(wǎng)巨頭和同行擠壓的壓力下，轉變的路道阻且長。

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