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編者按：本文來自九邊，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載。

之前寫過一篇房地產(chǎn)相關(guān)的，反響非常好。這段時(shí)間后臺(tái)又有不少消息詢問關(guān)于限購(gòu)之類的問題，讓我給講講背后的邏輯，那我就再開一篇吧。

不過房地產(chǎn)屬于大學(xué)問，里邊內(nèi)容非常多，我只能是說一些我理解的東西，不敢說我理解的都是對(duì)的，大家可以把我寫的和別人的對(duì)比著看。

1、買房的錢哪來的？

看到這個(gè)問題，不少人可能納悶了，這還能哪來的？先攢錢，然后貸房貸。買回來后慢慢還貸款。

這是很久以前的邏輯。我以前總覺得，房?jī)r(jià)漲那肯定是剛需攢夠了錢想住大房子嘛，有需求為啥不讓漲？

現(xiàn)在想想，主要是那時(shí)候剛畢業(yè)，身邊的人都跟我一樣沒啥錢，攢錢湊首付，湊夠再貸款，都是一群打醬油玩家，缺乏想象力，對(duì)這個(gè)世界理解太單純。

后來慢慢身邊的人有錢了，才發(fā)現(xiàn)以前太年輕。其實(shí)真正的買房大戶并不是那么玩的，他們是在對(duì)賭資產(chǎn)一直漲，以及對(duì)賭通脹會(huì)把他們的貸款稀釋掉。

他們以少量現(xiàn)金通過各種辦法從銀行借貸，然后用貸款買房。當(dāng)大家都拼命從銀行貸款，房地產(chǎn)里的錢越來越多，房?jī)r(jià)可不就不斷攀升？

也就是說，房地產(chǎn)的邏輯早就變了，房?jī)r(jià)并不是需求推高的，而是信貸。信貸不是房貸，有人只能貸出70%的房貸，有人卻可以沒上限往出搞。

大家記得那個(gè)美國(guó)老太太通過貸款早早住上了房子，而中國(guó)老太太一直堅(jiān)持?jǐn)€錢，晚年才住上房子的故事吧？

其實(shí)可以換個(gè)思路，如果沒有貸款介入，房子肯定沒那么貴，也就不需要用一輩子的現(xiàn)金流來搞這玩意了。

當(dāng)然了，我不是否定信貸的作用。馬克思說過，“如果攢夠錢再修鐵路，地球上到現(xiàn)在還沒一條鐵路”，這可以看出信貸的威力，不過不得不承認(rèn)的是，這玩意徹底改變了游戲規(guī)則，富人們擁有一挺馬克沁機(jī)槍，普通人卻只有個(gè)錘子。

既然是信貸在推房?jī)r(jià)，如果你不會(huì)玩信貸，你就是處于吃虧的那一頭。問題是誰最會(huì)玩信貸？當(dāng)然是有錢人。銀行是最嫌貧愛富的，你越有錢，抵押物越多，銀行追著你給你貸款；你沒錢，還想貸款？呵呵。

所以按照信貸規(guī)模，可以把房地產(chǎn)玩家大概分成下邊四個(gè)生態(tài)位，不同生態(tài)位策略完全不一樣，有點(diǎn)像正常人想逮條魚，就拿個(gè)魚竿去釣，而對(duì)于商業(yè)捕撈公司，一網(wǎng)下去可能好幾噸，正常人一輩子可能都釣不出來人家一網(wǎng)。

哪四個(gè)生態(tài)位呢？

一、炒房的。他們的目的是低價(jià)買進(jìn)來，高價(jià)賣出去。這類人只要差價(jià)，自己不住。還有不少上市公司也是做這個(gè)性質(zhì)的工作，把錢拿去買房，萬一自己的殼保不住了，就拋幾套房。

二、富人。買房抗通脹，買了一般不賣，甚至將來留給孩子。跟上邊炒房的相同點(diǎn)在于也是大量從銀行貸款，不同點(diǎn)是他們的投機(jī)性弱一些，更多的是追求財(cái)產(chǎn)的保值和安全。

三、普通白領(lǐng)。大家都懂，慢慢攢錢湊首付，湊夠首付搞個(gè)按揭，分成三十年，每年還一點(diǎn)，貸款比例低。這也是政府鼓勵(lì)的行為。

四、沒錢的人。除非撞大運(yùn)，否則只能是攢錢回縣城買。

上面這幾種人，手里的錢數(shù)量不一樣，能從銀行借到的錢不一樣，工具決定思路，他們對(duì)房地產(chǎn)的理解也差別極大。

比如炒房的，他們買房的錢里自己的本金比例非常少，主要是靠貸款、銀行、地下錢莊、信用卡，親戚朋友那里借錢。借了這么多錢，肯定不可能長(zhǎng)期持有房產(chǎn)，那樣的話利息就能壓死人，所以他們往往是在上漲前夕建倉(cāng)，然后持有幾個(gè)月，等房?jī)r(jià)漲起來再賣掉。

說到這里，大家可能納悶，啥是地下錢莊？

這在江浙和廣東地區(qū)非常常見。那邊的老百姓心態(tài)比較好，大家把不用的錢放到一個(gè)人或者私人機(jī)構(gòu)那里，他們拿著這些錢去放貸。小企業(yè)很難從銀行貸到款，經(jīng)常從這些地方拿錢，而且歷史悠久，從明清開始就在玩了。這玩意不受法律承認(rèn)和保護(hù)，但是欠他們的錢沒人敢不還。

在房?jī)r(jià)急劇上漲期這類人比較多。比如2016年，深圳那邊的炒房客可以做到以30%-40%的年利率去地下錢莊貸款，貸幾個(gè)月，等房?jī)r(jià)漲起來再賣掉，賺這部分差價(jià)。其實(shí)就是對(duì)賭房?jī)r(jià)漲幅會(huì)超過銀行利息。

如果房?jī)r(jià)不漲，或者漲得比較慢，跑不過貸款的利息，那炒房人就得緊急賣掉手里房產(chǎn)還貸款。但是房地產(chǎn)跟股票不一樣，不是想賣就能賣，往往會(huì)賠得底掉。

我前幾天看到北京一套房子，房主借錢買的，每月要還25萬，現(xiàn)金流斷了后供不動(dòng)了，只好折價(jià)賣掉，比周圍的價(jià)格低了近兩百萬。按理說是很劃算的，不過房子總價(jià)太高了，買主比較少，用了很久才賣掉。

這類人早些年比較多。這些年房產(chǎn)價(jià)格越來越高，流動(dòng)性變得非常差，而且政策一個(gè)接一個(gè)，交易成本越來越高，而且暴漲時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去，這些人慢慢也就越來越少?，F(xiàn)在炒房客也跟富人們一樣，買來后長(zhǎng)期持有，慢慢還貸款，等著將來升值。

但既然是慢慢還，貸款就不可能太多，利息也不能太重，某種程度上講，這些年的限購(gòu)確實(shí)是遏制了炒房沖動(dòng)。

其實(shí)這兩年炒房客已經(jīng)很少了，屯房的主要是手里有大量現(xiàn)金沒地方投的人呢。

此外有不少公司在買房。大家一般覺得學(xué)區(qū)房是賣給有孩子要上學(xué)的人，真實(shí)世界里不是這個(gè)邏輯。

學(xué)區(qū)房的本質(zhì)是“稀缺資源”。只要稀缺，那肯定會(huì)受到有錢人的追逐。大家的心態(tài)都是這樣的：我不一定需要這玩意，但是只要其他人需要，這玩意就能升值，能升值的東西我就追逐。所以不少公司有了錢也在買學(xué)區(qū)房。

然后是中產(chǎn)，也就是能買得起房的上班族。這些人一直在攢錢，平時(shí)不出動(dòng)，大家都擔(dān)心自己買了房之后房?jī)r(jià)暴跌，所以非常小心，只在房?jī)r(jià)開始上漲的時(shí)候買。這樣就形成了個(gè)效果，平時(shí)看不到剛需。

大家設(shè)身處地就能明白，房地產(chǎn)這么大宗的交易，如果你剛買完，稍微跌點(diǎn)，你一年的收入可就沒了。所以平時(shí)根本沒有“剛需”，大家都指望著在房地產(chǎn)漲價(jià)前夜購(gòu)買。

這也是為什么只有房產(chǎn)上漲的時(shí)候，才蹦出來一堆剛需。于是就形成了一個(gè)奇觀，平時(shí)根本沒人買，北京這邊日常買賣兩百多套，不溫不火，大家都在等漲價(jià)前夜。

2、聞風(fēng)而動(dòng)

那啥時(shí)候會(huì)漲呢？

一般都是政府出臺(tái)什么政策，比如2016年取消限購(gòu)，比如去年政府說是要搞營(yíng)業(yè)貸。鯊魚聞到了血腥味，就該出發(fā)了。

房地產(chǎn)上漲的第一波肯定是富人們。富人在中國(guó)還有個(gè)稱呼，叫“高凈值人群”，手里錢多，路子野，稍微有點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，他們就會(huì)提前知道。

而且我們說“銀行放水”，不是把錢給大家發(fā)下去，而是通過這些人貸款貸出來的。他們拿到錢之后往往第一反應(yīng)就是去追“核心資產(chǎn)”。啥是核心資產(chǎn)？在中國(guó)說白了就是白馬股、大城市房地產(chǎn)等等。

一般政府出了政策，對(duì)政策的解讀往往會(huì)在他們內(nèi)部形成共識(shí)，覺得這次要漲了，而且最關(guān)鍵的是，又可以借到錢了，趕緊出手。

這時(shí)候關(guān)鍵問題來了。

富人們往往都有好幾套了，由于限購(gòu)政策，他們幾乎沒法從銀行里貸到房貸。不過他們也不需要這玩意。

他們往往都有公司，也就有了操作空間。我之前聊過，其實(shí)高手和普通人之間，關(guān)于“工具”最大的差別就是公司和信貸。有錢人會(huì)玩公司，也會(huì)到處湊錢；這些年給“湊錢”還起了一個(gè)好名字，叫“融資”。反正越有錢，越容易融資，融到之后就可以出去玩了。

比如今年政府為了防止微小企業(yè)倒閉，說是要發(fā)放貸款救急，但是你不能空口無憑去銀行貸款啊，總得有個(gè)抵押品吧？往往是房子。

操作空間這不就來了嘛。

比如我是一個(gè)富人，去找地下錢莊借一千萬（地下錢莊的利息是按日計(jì)算的，折成年利率，差不多30%左右），加上手里的五百萬去買了一套房；買完后拿著這套房去銀行抵押了，相當(dāng)于變相把房貸給借出來了。

但是這種貸款有個(gè)大問題，還款周期特別短，一般也就四五年，需要很高的現(xiàn)金流，所以一般都是富人在操作，普通人想玩也玩不了，畢竟一個(gè)月還幾十萬貸款，你虛不虛？

所以這場(chǎng)游戲慢慢就變成了“銀行貸款流入富人，進(jìn)而不斷推高房?jī)r(jià)”這么個(gè)游戲。

炒房團(tuán)也差不多，反正各種搞貸款。還有人用信用卡搞，大家對(duì)信用卡的理解是可以透支買個(gè)筆記本，其實(shí)這么玩就太低級(jí)了。不少人手里有上百?gòu)埧?，互相借，互相還，完全可以貸款幾百萬出來；信用卡不是有一個(gè)多月免息嘛，搞好時(shí)間差，也能周轉(zhuǎn)幾個(gè)月。

3、瘋狂加杠桿

說到這里，大家可能納悶了，富人們買房有問題嗎？

當(dāng)然沒問題，但是大家一起出去掃房，多多少少會(huì)提高點(diǎn)房?jī)r(jià)，而且市場(chǎng)上風(fēng)聲鶴唳。

會(huì)對(duì)其他觀望的人群形成巨大的壓力。你想想啊，你好不容易攢夠了首付，擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌才不敢買，現(xiàn)在市場(chǎng)上傳言有人到處掃房，你啥感覺？能淡定有了鬼了。趕緊也加入買房行列，這樣市場(chǎng)上買房的人越來越多；房主看著這么多人來看房，肯定會(huì)納悶是不是房?jī)r(jià)定低了，要不提一下？房?jī)r(jià)就這樣蹭蹭漲上去了。

往往一個(gè)小區(qū)有一套房子高價(jià)成交，這個(gè)小區(qū)整體房?jī)r(jià)就暴漲；暴漲了之后就沒人賣了，房子變稀缺，更貴了。

房?jī)r(jià)上漲后，會(huì)對(duì)剛需形成巨大壓力。他們擔(dān)心自己錯(cuò)過了，這輩子都買不起，然后到處借錢，趕緊去買。受他們影響，不少人本來在干別的，看著房子漲成這樣，也開始想辦法籌錢買房，一波行情就這樣形成了，房?jī)r(jià)翻番就上去了。

等到預(yù)期沖上去，比如到處在傳，“房?jī)r(jià)又要漲了”，慢慢就會(huì)完全失去理性；大家瘋了似地從銀行借錢買房，用各種辦法借，社會(huì)總杠桿就暴增了。

這還不是最關(guān)鍵的，最關(guān)鍵的是這玩意會(huì)沖擊實(shí)體經(jīng)濟(jì)。你想想啊，你是個(gè)工廠老板，累死累活一年賺個(gè)10%，別人買賣房產(chǎn)輕松賺20%，你啥感覺？是不是覺得應(yīng)該把廠子賣了去炒房？

這不是開玩笑。我之前認(rèn)識(shí)一哥們，他有個(gè)公司。他跟我說如果房地產(chǎn)再漲，他就把公司關(guān)了，套現(xiàn)后去買房。大家想想，房地產(chǎn)持續(xù)暴漲，很多企業(yè)主可能就把公司解散了，把資本投入房產(chǎn)，相當(dāng)于產(chǎn)業(yè)資本變成金融資本了；失業(yè)率也跟著上漲，社會(huì)穩(wěn)定性也就跟著降低了。

可以看出房地產(chǎn)投機(jī)后果的嚴(yán)重性又跟其他投機(jī)不一樣，雖然所有的投機(jī)最后都會(huì)遭報(bào)應(yīng)。就跟這段時(shí)間基金暴跌似的，大家一起買基金，基金狂漲；等到出現(xiàn)風(fēng)吹草動(dòng)，基金撐不住了，開始跌，大家再把手里的基金賣了止損，這樣市場(chǎng)上出現(xiàn)大量拋盤，可能導(dǎo)致進(jìn)一步下跌。所有的泡沫，最后都是這么崩的。

等跌夠了，大家對(duì)基金的信仰也就破滅了，今后自然不會(huì)隨便熱炒基金了。

但問題是房地產(chǎn)事關(guān)國(guó)體、國(guó)運(yùn)，不能隨便搞這種高風(fēng)險(xiǎn)操作，不能接受基金這種暴跌，因?yàn)橘I基金的人花的主要是自己的錢，但房地產(chǎn)領(lǐng)域的錢大部分都是銀行的錢。如果房地產(chǎn)出現(xiàn)大規(guī)模暴跌，銀行跟著出事，銀行出了事，會(huì)蔓延到國(guó)家的其他領(lǐng)域，這個(gè)代價(jià)誰都承擔(dān)不了。

4、為啥要限購(gòu)限貸

上文說了那么多，大家也看出來了，房?jī)r(jià)暴漲對(duì)產(chǎn)業(yè)、金融等領(lǐng)域沖擊都太大，這也是為啥政府鐵了心要限制房?jī)r(jià)上漲。但是也不能跌，于是現(xiàn)在就處在這么個(gè)狀態(tài)。

懂了這個(gè)，再看前段時(shí)間央行出政策，說是要限制房貸總額；上海也說要繼續(xù)加大限購(gòu)力度，#上海離異3年內(nèi)購(gòu)房按離異前總套數(shù)計(jì)算#。大家看懂了吧，政府有大數(shù)據(jù)，他們能看到，一線城市大部分買房子的，都是有好幾套房子的人，所以知道出臺(tái)這個(gè)政策有一定效果。

本質(zhì)也是為了防止投機(jī)情緒蔓延到全社會(huì)。

只要打掉“上漲預(yù)期”，大家不集中購(gòu)買，就不會(huì)發(fā)生那種暴漲，既可以防止杠桿暴漲，又可以讓剛需從容購(gòu)買。當(dāng)然了，剛需往往不漲不購(gòu)買。

這也是為啥我強(qiáng)烈支持政府搞的“房住不炒”?！安怀础辈皇遣蛔屇阗I，而是不讓你瘋狂借錢買，畢竟比借錢這方面的能力，普通白領(lǐng)們連大佬們的尾燈都看不到，你祖宗三代六個(gè)荷包跟銀行大筆貸款比起來啥都不是。房?jī)r(jià)已經(jīng)夠瘋了，再瘋下去確實(shí)容易出事。

至于剛需，尤其是一線剛需，你隨時(shí)買問題也不大，畢竟政府已經(jīng)使出渾身解數(shù)替你壓著了，你還在那里看啥？

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