編者按：本文來自微信公眾號IT時報（ID： vittimes），作者孫鵬飛 李丹琦，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載。

上個月，因為蛋殼爆雷，張執(zhí)（化名）所在小區(qū)的蛋殼租戶與房東發(fā)生了激烈的爭吵，事態(tài)擴大至警察上門，但無論是房東還是租客，都是蛋殼爆雷的買單人。此事讓張執(zhí)心有余悸。

他所在的小區(qū)，有300戶為長租公寓，其中蛋殼占170戶，自如占130戶?！?strong>如果自如也出問題，該怎么辦？”見證蛋殼爆雷后，住在自如的張執(zhí)再也無法“自如”。

北京人鄭凌（化名）原計劃12月2日房租到期后與自如續(xù)約，卻收到了自如管家的電話。對方要求他必須在11月27日搬走，否則不能賠付違約金，鄭凌一時措手不及。

而自如的部分房東也開始焦躁。來自北京、成都、南京等多地房東告訴《IT時報》記者，從今年下半年起，他們陸續(xù)接到自如管家多個要求下調(diào)房租的電話。如果房東拒絕，旋即自如App顯示合同解約中，猝不及防。

在一個500人的自如群中，房東抱團取暖。房子解約了，租客不肯搬該怎么辦？如果接到自如工作人員電話，是接受降租還是不接受？他們充滿無奈。

如果說蛋殼爆雷引發(fā)大眾對長租公寓的擔憂，這一次，租客和房東們的體驗開始不再“自如”。他們不禁要問：自如是否會重蹈覆轍？

對此，《IT時報》記者曾聯(lián)系自如方面人士，但截至發(fā)稿自如仍未回復(fù)。

01

自如能自導(dǎo)自演“一出好戲”

源于房東和租客信息不互通

圖源：自如

張執(zhí)最擔心的事情還是發(fā)生了。

不久前，自如管家告訴他，房東決定要賣房，他需要搬離。然而，當張執(zhí)通過物業(yè)聯(lián)系到房東時，卻發(fā)現(xiàn)房東沒有要賣房的打算，而是因為房東不同意平臺降租金，被自如單方面解約。

“一切都是自如自導(dǎo)自演！”張執(zhí)表示。

這不是個例。據(jù)《IT時報》記者了解到，近期自如管家以房東要賣房、要裝修房子等為由，要求租客搬離房子。但這一切的源頭則是自如要求房東降房租，導(dǎo)致平臺與房東解約。

今年三月，南京自如房東林昭（化名）告訴《IT時報》記者，自如工作人員以疫情為由，要求房租下調(diào)200元，他同意了。

但此后他卻從房客處得知，租客的租金沒有降過，下降的租金流向了平臺的口袋。當11月份平臺再度他要求降房租時，林昭沒有同意。

北京房東陳文（化名）和她的父母也有著相似的經(jīng)歷。今年起，自如管家進行10多輪電話“轟炸”，要求要么降租金15%，要么解約。

一開始，陳小姐的父母并不同意。只是，面對態(tài)度蠻橫的管家，老人不堪騷擾，最終選擇妥協(xié)。

老人名下的房子位于北京城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地段，自出租以來不僅沒有打隔斷，也從未空置。

自如收房價格為每月8600元左右，而出租價格在8100元左右，倒掛500元。不過，根據(jù)自如合同，每12個月后，自如有1個月的空置期，房東不收房租。

據(jù)陳文反映，父母的房子自出租后沒有空置過，如果照此算13個月里，自如能夠賺取2000多元。但如今自如想“賺得更多”。

如果陳文選擇解約，同樣有煩惱。盡管平臺提出會退3個月房租作為違約金，但要求陳文支付9000元的裝修費。陳文的房子購于2018年，原本就是精裝修。

一位房東收到的自如解約函，圖源：采訪對象

面對強勢的平臺，房東是無力的。但在長租公寓市場中，租客往往是最受傷的一方。他們是平臺和房東博弈的犧牲品。

不久前，臨時被通知搬出房子的鄭凌找到了新的住所。解約后，他從平臺上看到自己原先住的房子租金上漲了400元?！?strong>誰知我前腳剛跟自如解約，自如后腳就反悔，跟房東續(xù)了約，還漲了下一位租客的租金。”但鄭凌們的權(quán)益誰來保障？

張執(zhí)仍和自如僵持。“按照合同規(guī)定，自如解約要賠償我3個月房租，不然我就一直住下去?！?/p>

由于房東和租客分別與平臺簽約，兩者沒有直接的合約關(guān)系。當與平臺解約后，房東最頭疼的是面對租客不愿意搬離的困境。因此在一個房東群中，有網(wǎng)友分享解約時一定要房東、租客、平臺工作人員三方都在場，為的是避免三方信息不對等。

如果回顧自如此前的做法，平臺打著疫情的口號要求房東降租金、免租金，租客卻沒有因此享受降租優(yōu)惠，平臺則從房東和租客信息不對稱中牟利。同樣由于信息不對稱，解約后租客不搬離，房東又無法及時出租房屋。

但在這個三角關(guān)系中，平臺始終是強勢的一方。

02

自如“設(shè)陷”

無論誰提前解約，房東都要賠裝修費

圖源：自如官網(wǎng)

對此，浙江澤鼎律師事務(wù)所律師夏謹言告訴《IT時報》記者，根據(jù)合同，房東不同意降價不是自如可以單方面解約的情形。相反，一般合同約定房租價格，沒有經(jīng)雙方協(xié)商一致，任何一方不可以隨意變更的，否則構(gòu)成違約，要承擔違約責(zé)任。

事實上，自如如果單方面提出解除合同，房東可以要求繼續(xù)履行的，即使房東同意自如違約解除，自如也需承擔違約責(zé)任，比如賠付違約金。

而對于陳文的情況，夏謹言認為，法院會根據(jù)公平原則來判的，如果自如主張裝修損失的話，必須提供相應(yīng)的證據(jù)。

值得關(guān)注的是，平臺的“強勢”不止表現(xiàn)在左右租金、決定合同是否解約上。

根據(jù)《IT時報》記者拿到的一份自如和房東的合同顯示，標的資產(chǎn)裝修改造一欄中注明“合同提前解除，甲方均應(yīng)向乙方支付裝修及新配置設(shè)施的損失費”。

言下之意便是，無論房東還是自如提前解約，房東都需要向自如支付裝修費。

這對房東來說是不利的，但這段文字并沒有標注在違約責(zé)任及爭議解決辦法下，一位自如房東表示，簽訂合同時并沒有注意到這行文字。

“這份合同是自如制作的格式合同。格式合同的特征之一是合同內(nèi)容對制作合同方有利。但是，格式合同里明顯不公平條款，在法律上不一定有效的。”夏謹言稱。

03

難以掙脫的焦慮旋渦

房東和租客重走“蛋殼”路？

圖源：自如官網(wǎng)

自如的目標租客是20-35歲的白領(lǐng)人群。這群人來到北上廣深等城市時，需要快速找到落腳之處。裝修風(fēng)格迎合年輕人口味，加上找房便利，自如成為不少人便捷找房的入口。

對房東而言，與平臺簽約，將房子交給自如裝修，能躺著收租，省去不少麻煩。

只是，曾經(jīng)便捷找房、租房的美好想象如今破碎了。

北京房東張閑（化名）為了孩子上學(xué)，與自如簽了8年的合同，一家人在學(xué)校周圍租了房子。張閑告訴記者，自家的房子被自如打了隔斷，年初開始，自如管家便多次提出降租的要求。

北京房東王然（化名）的兩室戶也被自如改造，將客廳隔出一間房，成為三室戶。當然，隔斷費用被算在裝修費用中，由房東買單，多出一間的房費收入歸于平臺。

平臺能收隔出房間的房費，加上一個月空置期，王然認為和不斷燒錢的其他長租公寓相比，自如沒有明顯的高收低租、租金倒掛的現(xiàn)象。這也是去年初王然愿意將房子租給自如的原因。

只是從去年7月起，故事變了。北京住建委明確提出不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，試圖杜絕隔斷房、群租房現(xiàn)象。

今年2月，北京住建委印發(fā)《關(guān)于做好違法群租房整治中疫情防控工作的通知》，再次強調(diào)要將違法群租房整治工作納入社區(qū)防控體系，進一步強化住房租賃企業(yè)的主體責(zé)任。

這是長租公寓的一道緊箍咒，強監(jiān)管下，自如不得不妥協(xié)。

今年8月，王然和張閑的房子的隔斷間被拆，自如一下子少收一間房的租金，當然拆除隔斷的費用還是由房東買單，而無家可歸的痛則落在租客身上。

一位網(wǎng)友還原了當時被強制搬離隔斷間的經(jīng)歷。那天回家打開大門，就看到床單上積滿了碎末和灰，房間里的一切秘密被袒露在外。一時間，他成為真正的“北漂”一族，無家可歸。為了合規(guī)，這本無可厚非，但平臺沒有做好租客的安置工作。

如今，隨著蛋殼爆雷，自如的房東和租客有了更多的擔憂。

張閑收到解約通知后，原本結(jié)算至11月16日的房租，自如只給他打到10月25日。

而多位租客也在惶恐中度過，開始尋求新住所。

一個自如QQ群中，自如主動解約是不是因為資金緊缺成為每天討論的話題。一位北京自如管家的說辭是自如內(nèi)部的運營問題：“現(xiàn)在租賃行業(yè)不好干，企業(yè)要求員工跟租客說房東要解約、逼租客退租。是為了及時止損?！?/p>

焦慮的旋渦席卷著長租公寓江湖的每一個人。

04

自如會是下一個蛋殼嗎？

就在本月初，自如宣布戰(zhàn)略并購?fù)瑸殒溂移煜仑惪偷那嗄旯?。?jù)悉，此次并購?fù)瓿珊?，自如將在北京、上海、廣州、深圳、南京等7個城市，運營53個整棟式公寓項目。

圖源：自如

這似乎向外界傳遞出自如并不缺錢的信號。

近年來，長租公寓接連倒下，讓自如的房東和租客們瑟瑟發(fā)抖。他們擔心，如果自如爆雷，還有難以解除的租金貸。

11月底，自如官方回應(yīng)稱，目前租金貸比例遠低于主管部門要求的30%上限。

近期，蛋殼公寓的租金貸問題被放大，12月2日，有租客收到自如App服務(wù)助手消息提示，11月27日暫停使用自如分期、輕松付。自如客服告訴記者，上述規(guī)定針對的是海燕計劃。海燕計劃是自如為應(yīng)屆生提供租房月付、免押金及資金貸服務(wù)。

客服表示，因為合作方因素，12月2日16:30廣州下線海燕自如分期，天津、深圳、武漢、杭州、南京、上海12月4日下線海燕自如分期。

此外，目前客服稱，非海燕計劃的成都用戶也因資金方合作原因，無法在自如平臺分期房費。

如果說自如停止租金貸業(yè)務(wù)為了防范風(fēng)險，那么目前自如會像蛋殼一樣，因為資金問題出現(xiàn)“黑天鵝”事件嗎？截至發(fā)稿前，自如方面未對資金問題作出回復(fù)。

《IT時報》此前曾報道，長租公寓采用重資產(chǎn)模式。前期為了攻占市場，采用高收低租、盲目擴張模式，一旦資金吃緊，將會帶來連鎖反應(yīng)。

另一方面，企查查顯示，背靠鏈家的自如目前經(jīng)歷了4輪融資，最近一次融資發(fā)生在今年3月份，軟銀集團戰(zhàn)略投資10億美元。

圖源：企查查

我愛我家前副總裁胡景暉直言，目前自如正處在困境之中。今年疫情冷卻了長租公寓的市場，體量最大的自如率先被波及。“另外，自如是2018年跟蛋殼等長租公寓通過高價收房等措施爭搶房源的主力軍，高進低出再加上自如重新裝修，可能會使自如出現(xiàn)嚴重的虧損。”

在胡景暉看來，自如要恢復(fù)元氣，還要看租賃市場恢復(fù)的情況以及自如現(xiàn)階段的降租金策略在多大范圍內(nèi)能生效，如果租賃市場和出租價格繼續(xù)低迷，自如在未來相當長一段時間內(nèi)會比較艱難。

“自如馬上爆雷的可能性不大?！?胡景暉強調(diào)。

但是，自如的自救行為，將房東和租客裹挾其中，但降租、趕客等措施正消耗著大家對長租公寓僅存的信任。

目前多位自如租客和房東因為解約風(fēng)波，相繼向當?shù)胤ㄔ浩鹪V。而經(jīng)歷了自如解約風(fēng)波后，不少租客選擇逃離長租公寓。

圖源：采訪對象

“現(xiàn)在大家普遍不信任長租公寓了，即便自如沒有爆雷，下一個租的地方一定不會是長租公寓。” “以后只敢跟房東直租?！?/p>

熱鬧的QQ群開始沉寂。

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