編者按：本文來源微信公眾號互聯(lián)網(wǎng)圈內(nèi)事，作者馬戎，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載。

搶人大戰(zhàn)是從深圳發(fā)起的，但在新一線城市轉(zhuǎn)入白熱化。在千年古都西安，人們?yōu)椴紳M焦慮的人才引入制度編寫了兩則段子：

1、去西安走親戚，警察問：“是西安人嗎？”答：“不是，是來走親戚的?！本欤骸皫Щ嘏沙鏊?，按投親靠友條件落戶。”

2、去西安站轉(zhuǎn)車，警察問：“是西安人嗎？”答：“不是?！本靻枺骸笆裁磳W(xué)歷？哪年畢業(yè)？”答：“本科學(xué)歷，今年畢業(yè)。”警察：“帶回派出所，按學(xué)歷落戶，火車票報銷?！?/p>

在城鎮(zhèn)化提速的大環(huán)境下，人口越來越成為定義城市規(guī)模的核心標(biāo)準(zhǔn)，爭奪高素質(zhì)勞動年齡人口，亦變成地方政府競爭的一項重要命題。以天津為例，天津長期居于全國一本錄取率榜單前列，是高考移民的頭部地區(qū)。天津放寬40周歲以下本科生落戶條件后不到一天，30萬份落戶申請雪片一樣飄到“天津公安”APP，服務(wù)器瞬間癱瘓。

地方政府的焦慮，與人口紅利的尾巴有關(guān)。中國社科院報告預(yù)測，伴隨著新生兒減少、生育年齡女性減少、中國人口將在2029年達(dá)到14.42億峰值。

而誰搶到年輕人，誰的房價就有支點。

2017年，任澤平在演講中說：“什么決定房價？……我研究了10年房地產(chǎn)，把它總結(jié)為一句話，長期看人口、中期看土地、短期看金融，大家記住這句話就行了?！?/p>

西安市公安局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年西安市市外遷入人口已突破50萬人，而同年安居客數(shù)據(jù)顯示，西安市平均房價上漲了35.81%。數(shù)月后，一篇題為《流浪到鶴崗，我五萬塊買了套房》的文章火了。鶴崗統(tǒng)計局2018年報告數(shù)據(jù)顯示，近五年來當(dāng)?shù)貏趧尤丝跍p少12.1%，人口大量外流。而當(dāng)?shù)胤績r低廉，已經(jīng)到了警察入職送房的地步。

兩個空間的消費觀念已經(jīng)拉開。如送菜、送藥上門等服務(wù)在低線地區(qū)很難找到市場，不少主婦表達(dá)對這一模式的不理解：“動動腿就能解決的事，為什么要花錢？”

當(dāng)衰老、消沉的消費欲望停留在低線城市以及縣城鄉(xiāng)村，年輕活躍的消費欲望涌入高收益的高線城市，新的產(chǎn)業(yè)也在萌芽當(dāng)中，長租公寓就是其中之一。

城市化衍生品

蛋殼公寓6月18日披露公司CEO高靖因此前參與的商業(yè)投資遭地方政府部門調(diào)查后，蛋殼股價陷入連續(xù)下挫，盤間股價一度觸發(fā)熔斷。

國內(nèi)長租公寓另一上市公司青客也深陷危機(jī)之中，股價從發(fā)行之初的17.35美元跌至10.91美元，市值從8.37億美元跌至5.22億美元。

因無力償還房東租金，青客已經(jīng)陷入房東討債的無盡深淵中，蛋殼在經(jīng)歷“三選一”的返租策略后，租金爭議得到一定緩解，并在二級市場收獲一定的股價反彈，但此次CEO被查后，市場給出負(fù)面反饋，對本就流動性不足的蛋殼股票打擊不小。

不僅是兩個上市公司陷入至暗時刻，行業(yè)也進(jìn)入淘汰賽階段。IT桔子數(shù)據(jù)顯示，2019年長租公寓投融資事件比去年減少了近一半。這意味著資本正在向頭部品牌集中。同年，以蛋殼公寓收購愛上租為標(biāo)志，長租公寓行業(yè)的并購潮開啟。

我國的長租公寓行業(yè)玩家，按照出身不同分為幾大派系，即地產(chǎn)系、物業(yè)系、和互聯(lián)網(wǎng)資本為主的資本系。前兩者以集中式運營為主，強調(diào)整棟物業(yè)或整層樓的統(tǒng)一改造，且大多伴有對該物業(yè)或樓層產(chǎn)權(quán)的持有；后者以分散式運營為主，強調(diào)承租分散的空置房屋，予以統(tǒng)一裝修后向市場投放。

為何長租公寓一再走入至暗時刻？疫情對脆弱現(xiàn)金流的沖擊固然是原因之一，但另一原因也不能忽略。

長租公寓是城市化派生的產(chǎn)業(yè)。

城市化是把雙刃劍，人口不斷集中的過程既是效率的提升，也是風(fēng)險的累積。而長租公寓模式偏向重資產(chǎn)模式，尤其是繼承自二房東模式、不擁有產(chǎn)權(quán)的分散式經(jīng)營模式，在原本的整租與合租成本中加入了裝修成本，因而更強調(diào)規(guī)模效益對成本的攤薄。加之前期風(fēng)投對品牌市場規(guī)模的期待，使分散式長租公寓模式向著激進(jìn)擴(kuò)張的軌道靠攏。

一旦風(fēng)險釋放，全無緩沖，危機(jī)將直接轉(zhuǎn)嫁到房東和租客身上。

長租公寓的利潤并不高，《2019租賃住宅行業(yè)白皮書》顯示，國內(nèi)20個重點城市中，公寓租金回報率為1%—3%，低于辦公租金回報率。

2018年網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會上，潘石屹對長租公寓的評價一針見血：你用5%、6%的銀行貸款去建公寓租出去，回報率最高超不過1%，這個生意是虧的，哪怕你租金價格再翻一番，還是虧本。

潘石屹補了一句：“所以不賺錢的事情別去做，別跟好多創(chuàng)業(yè)者一樣，以燒錢為榮，這是一條不歸路?！?/p>

相對較低的利潤率，要求長租公寓盡可能壓低成本，尤其在占成本大部分的收房環(huán)節(jié)上做到節(jié)約。龍湖集團(tuán)CEO邵明曉在2018年業(yè)績會上表示：“公寓業(yè)務(wù)要盈利，這對于運營能力、成本能力、費用管控的要求非常高，獲房成本不能超過房租的五成以上，超過五成還想賺錢就需要通過增值收入來實現(xiàn)。”

但互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域燒錢競爭的傳統(tǒng)，一度將整個行業(yè)拖入深淵。2018年8月17日，在一場電話會議中，我愛我家副總裁胡景暉表示，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商為擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場正常價格的20%到40%爭搶房源，人為抬高收房價格，而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲，長租公寓企業(yè)一味滿足資本市場的胃口，現(xiàn)在發(fā)展嚴(yán)重跑偏了。

而今年以來，捉襟見肘的現(xiàn)金流問題，顯然不再支持賽道內(nèi)各玩家延續(xù)大力擴(kuò)張策略。據(jù)北京商報報道，大部分長租公寓在今年選擇縮量發(fā)展、審慎收房的策略，并提高租房人押一付一的成本。甚至預(yù)設(shè)好一年2個月的空置期。

這也是疫情寒冬帶給長租公寓品牌的啟示——一味追求市場占有率，意圖在未來通過品牌效應(yīng)收割紅利的模式已經(jīng)受阻，穩(wěn)住基本盤，做大現(xiàn)金流才是生存下去的希望所在。

剛需上的非剛需

除上述痛點外，長租公寓的高風(fēng)險依然存在。

因為盯住流動勞動力居住需求中的額外付費意愿，長租公寓需要緊跟高端勞動力的遷移步伐，將業(yè)務(wù)集中在大城市。但這種額外付費意愿又非常微妙，既不愿在沒有空調(diào)和窗戶的暗間里吃苦，也不愿犧牲過多成本耽擱買房進(jìn)程。從這點上來看，長租公寓是建立在剛需以上的非剛需，這也是此類業(yè)務(wù)從來難在用戶層面收獲好名聲的重要原因。

寓道科技運營總監(jiān)徐暢曾引用一位供應(yīng)商的話論證長租公寓供應(yīng)鏈現(xiàn)狀：“雖然需求量還不錯，但只要有一筆壞賬，前面做的努力全部白搭，即便能收回賬款，算上資金成本，基本不掙錢，甚至虧損?！?/p>

長租公寓也同理，房屋空置就是最大的黑天鵝。

高線城市的租賃市場，夏旺冬淡是常態(tài)，隨之而來的則是租金價格夏高冬低。因而無論個人中介、二房東還是長租公寓，都普遍要求房屋一年起租，以求把今年旺季簽訂的合同延續(xù)到次年旺季而非淡季去，杜絕淡季斷檔時期的房屋空置風(fēng)險，本質(zhì)上是將行業(yè)風(fēng)險向租客轉(zhuǎn)嫁。

而此次新冠疫情沖擊下，長租公寓的營收節(jié)奏被完全打亂。

一方面，疫情嚴(yán)控的城市小區(qū)拒絕中介攜客戶看房，因而造成了大量空置。另一邊，受到疫情爆發(fā)地區(qū)封城等等措施的限制，多地租客無法返回租住地，長租公寓不得不面對多個租客的免租需求。此外，由于外來輸入病例以及不明原因本土病例的緣故，上述封禁措施又在多地反復(fù)出現(xiàn)，造成租賃市場房屋空置率空前高企。

原本是租賃市場旺季的6月，被疫情強行扭轉(zhuǎn)為買方市場。甚至有租客表示，今年5月底，中介詢問我是否續(xù)租時，我就直接告訴他，我在其它地方看到的房子租金更低。這樣吧，你降點租金我就續(xù)租。

對長租公寓來說，中國人安土重遷、寄人籬下的觀念也為長租公寓的營收蒙上一層天花板。國人向來有視租房為過渡手段，視買房為人生歸宿的觀念。這也導(dǎo)致長租公寓的配套服務(wù)如金融類、娛樂類等始終聲音不大。

對眼下的長租公寓，只有保住現(xiàn)金流并從至暗時刻中活下去，才能講好后續(xù)的擴(kuò)大規(guī)模、品牌溢價等故事。長租公寓畢竟有一個好賽道在，中國30%的租賃人口比照國際大都市平均50%的水平還有較大發(fā)展空間，且租金水平也較發(fā)達(dá)國家更低，且城鎮(zhèn)化的浪潮仍在進(jìn)行當(dāng)中。一旦摒棄暴力擴(kuò)張的思路，對后疫情時代的長租公寓來說，轉(zhuǎn)向盈利應(yīng)當(dāng)不是難事。

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