編者按：本文來(lái)源微信公眾號(hào)互聯(lián)網(wǎng)圈內(nèi)事，作者馬戎，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載。

搶人大戰(zhàn)是從深圳發(fā)起的，但在新一線(xiàn)城市轉(zhuǎn)入白熱化。在千年古都西安，人們?yōu)椴紳M(mǎn)焦慮的人才引入制度編寫(xiě)了兩則段子：

1、去西安走親戚，警察問(wèn)：“是西安人嗎？”答：“不是，是來(lái)走親戚的?！本欤骸皫Щ嘏沙鏊?，按投親靠友條件落戶(hù)?！?/p>

2、去西安站轉(zhuǎn)車(chē)，警察問(wèn)：“是西安人嗎？”答：“不是?！本靻?wèn)：“什么學(xué)歷？哪年畢業(yè)？”答：“本科學(xué)歷，今年畢業(yè)?！本欤骸皫Щ嘏沙鏊磳W(xué)歷落戶(hù)，火車(chē)票報(bào)銷(xiāo)?！?/p>

在城鎮(zhèn)化提速的大環(huán)境下，人口越來(lái)越成為定義城市規(guī)模的核心標(biāo)準(zhǔn)，爭(zhēng)奪高素質(zhì)勞動(dòng)年齡人口，亦變成地方政府競(jìng)爭(zhēng)的一項(xiàng)重要命題。以天津?yàn)槔?，天津長(zhǎng)期居于全國(guó)一本錄取率榜單前列，是高考移民的頭部地區(qū)。天津放寬40周歲以下本科生落戶(hù)條件后不到一天，30萬(wàn)份落戶(hù)申請(qǐng)雪片一樣飄到“天津公安”APP，服務(wù)器瞬間癱瘓。

地方政府的焦慮，與人口紅利的尾巴有關(guān)。中國(guó)社科院報(bào)告預(yù)測(cè)，伴隨著新生兒減少、生育年齡女性減少、中國(guó)人口將在2029年達(dá)到14.42億峰值。

而誰(shuí)搶到年輕人，誰(shuí)的房?jī)r(jià)就有支點(diǎn)。

2017年，任澤平在演講中說(shuō)：“什么決定房?jī)r(jià)？……我研究了10年房地產(chǎn)，把它總結(jié)為一句話(huà)，長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融，大家記住這句話(huà)就行了?！?/p>

西安市公安局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年西安市市外遷入人口已突破50萬(wàn)人，而同年安居客數(shù)據(jù)顯示，西安市平均房?jī)r(jià)上漲了35.81%。數(shù)月后，一篇題為《流浪到鶴崗，我五萬(wàn)塊買(mǎi)了套房》的文章火了。鶴崗統(tǒng)計(jì)局2018年報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，近五年來(lái)當(dāng)?shù)貏趧?dòng)人口減少12.1%，人口大量外流。而當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)低廉，已經(jīng)到了警察入職送房的地步。

兩個(gè)空間的消費(fèi)觀念已經(jīng)拉開(kāi)。如送菜、送藥上門(mén)等服務(wù)在低線(xiàn)地區(qū)很難找到市場(chǎng)，不少主婦表達(dá)對(duì)這一模式的不理解：“動(dòng)動(dòng)腿就能解決的事，為什么要花錢(qián)？”

當(dāng)衰老、消沉的消費(fèi)欲望停留在低線(xiàn)城市以及縣城鄉(xiāng)村，年輕活躍的消費(fèi)欲望涌入高收益的高線(xiàn)城市，新的產(chǎn)業(yè)也在萌芽當(dāng)中，長(zhǎng)租公寓就是其中之一。

城市化衍生品

蛋殼公寓6月18日披露公司CEO高靖因此前參與的商業(yè)投資遭地方政府部門(mén)調(diào)查后，蛋殼股價(jià)陷入連續(xù)下挫，盤(pán)間股價(jià)一度觸發(fā)熔斷。

國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓另一上市公司青客也深陷危機(jī)之中，股價(jià)從發(fā)行之初的17.35美元跌至10.91美元，市值從8.37億美元跌至5.22億美元。

因無(wú)力償還房東租金，青客已經(jīng)陷入房東討債的無(wú)盡深淵中，蛋殼在經(jīng)歷“三選一”的返租策略后，租金爭(zhēng)議得到一定緩解，并在二級(jí)市場(chǎng)收獲一定的股價(jià)反彈，但此次CEO被查后，市場(chǎng)給出負(fù)面反饋，對(duì)本就流動(dòng)性不足的蛋殼股票打擊不小。

不僅是兩個(gè)上市公司陷入至暗時(shí)刻，行業(yè)也進(jìn)入淘汰賽階段。IT桔子數(shù)據(jù)顯示，2019年長(zhǎng)租公寓投融資事件比去年減少了近一半。這意味著資本正在向頭部品牌集中。同年，以蛋殼公寓收購(gòu)愛(ài)上租為標(biāo)志，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的并購(gòu)潮開(kāi)啟。

我國(guó)的長(zhǎng)租公寓行業(yè)玩家，按照出身不同分為幾大派系，即地產(chǎn)系、物業(yè)系、和互聯(lián)網(wǎng)資本為主的資本系。前兩者以集中式運(yùn)營(yíng)為主，強(qiáng)調(diào)整棟物業(yè)或整層樓的統(tǒng)一改造，且大多伴有對(duì)該物業(yè)或樓層產(chǎn)權(quán)的持有；后者以分散式運(yùn)營(yíng)為主，強(qiáng)調(diào)承租分散的空置房屋，予以統(tǒng)一裝修后向市場(chǎng)投放。

為何長(zhǎng)租公寓一再走入至暗時(shí)刻？疫情對(duì)脆弱現(xiàn)金流的沖擊固然是原因之一，但另一原因也不能忽略。

長(zhǎng)租公寓是城市化派生的產(chǎn)業(yè)。

城市化是把雙刃劍，人口不斷集中的過(guò)程既是效率的提升，也是風(fēng)險(xiǎn)的累積。而長(zhǎng)租公寓模式偏向重資產(chǎn)模式，尤其是繼承自二房東模式、不擁有產(chǎn)權(quán)的分散式經(jīng)營(yíng)模式，在原本的整租與合租成本中加入了裝修成本，因而更強(qiáng)調(diào)規(guī)模效益對(duì)成本的攤薄。加之前期風(fēng)投對(duì)品牌市場(chǎng)規(guī)模的期待，使分散式長(zhǎng)租公寓模式向著激進(jìn)擴(kuò)張的軌道靠攏。

一旦風(fēng)險(xiǎn)釋放，全無(wú)緩沖，危機(jī)將直接轉(zhuǎn)嫁到房東和租客身上。

長(zhǎng)租公寓的利潤(rùn)并不高，《2019租賃住宅行業(yè)白皮書(shū)》顯示，國(guó)內(nèi)20個(gè)重點(diǎn)城市中，公寓租金回報(bào)率為1%—3%，低于辦公租金回報(bào)率。

2018年網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)上，潘石屹對(duì)長(zhǎng)租公寓的評(píng)價(jià)一針見(jiàn)血：你用5%、6%的銀行貸款去建公寓租出去，回報(bào)率最高超不過(guò)1%，這個(gè)生意是虧的，哪怕你租金價(jià)格再翻一番，還是虧本。

潘石屹補(bǔ)了一句：“所以不賺錢(qián)的事情別去做，別跟好多創(chuàng)業(yè)者一樣，以燒錢(qián)為榮，這是一條不歸路?！?/p>

相對(duì)較低的利潤(rùn)率，要求長(zhǎng)租公寓盡可能壓低成本，尤其在占成本大部分的收房環(huán)節(jié)上做到節(jié)約。龍湖集團(tuán)CEO邵明曉在2018年業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“公寓業(yè)務(wù)要盈利，這對(duì)于運(yùn)營(yíng)能力、成本能力、費(fèi)用管控的要求非常高，獲房成本不能超過(guò)房租的五成以上，超過(guò)五成還想賺錢(qián)就需要通過(guò)增值收入來(lái)實(shí)現(xiàn)?！?/p>

但互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域燒錢(qián)競(jìng)爭(zhēng)的傳統(tǒng)，一度將整個(gè)行業(yè)拖入深淵。2018年8月17日，在一場(chǎng)電話(huà)會(huì)議中，我愛(ài)我家副總裁胡景暉表示，以自如、蛋殼公寓為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商為擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%爭(zhēng)搶房源，人為抬高收房?jī)r(jià)格，而且這些長(zhǎng)租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房?jī)r(jià)格上漲，長(zhǎng)租公寓企業(yè)一味滿(mǎn)足資本市場(chǎng)的胃口，現(xiàn)在發(fā)展嚴(yán)重跑偏了。

而今年以來(lái)，捉襟見(jiàn)肘的現(xiàn)金流問(wèn)題，顯然不再支持賽道內(nèi)各玩家延續(xù)大力擴(kuò)張策略。據(jù)北京商報(bào)報(bào)道，大部分長(zhǎng)租公寓在今年選擇縮量發(fā)展、審慎收房的策略，并提高租房人押一付一的成本。甚至預(yù)設(shè)好一年2個(gè)月的空置期。

這也是疫情寒冬帶給長(zhǎng)租公寓品牌的啟示——一味追求市場(chǎng)占有率，意圖在未來(lái)通過(guò)品牌效應(yīng)收割紅利的模式已經(jīng)受阻，穩(wěn)住基本盤(pán)，做大現(xiàn)金流才是生存下去的希望所在。

剛需上的非剛需

除上述痛點(diǎn)外，長(zhǎng)租公寓的高風(fēng)險(xiǎn)依然存在。

因?yàn)槎⒆×鲃?dòng)勞動(dòng)力居住需求中的額外付費(fèi)意愿，長(zhǎng)租公寓需要緊跟高端勞動(dòng)力的遷移步伐，將業(yè)務(wù)集中在大城市。但這種額外付費(fèi)意愿又非常微妙，既不愿在沒(méi)有空調(diào)和窗戶(hù)的暗間里吃苦，也不愿犧牲過(guò)多成本耽擱買(mǎi)房進(jìn)程。從這點(diǎn)上來(lái)看，長(zhǎng)租公寓是建立在剛需以上的非剛需，這也是此類(lèi)業(yè)務(wù)從來(lái)難在用戶(hù)層面收獲好名聲的重要原因。

寓道科技運(yùn)營(yíng)總監(jiān)徐暢曾引用一位供應(yīng)商的話(huà)論證長(zhǎng)租公寓供應(yīng)鏈現(xiàn)狀：“雖然需求量還不錯(cuò)，但只要有一筆壞賬，前面做的努力全部白搭，即便能收回賬款，算上資金成本，基本不掙錢(qián)，甚至虧損。”

長(zhǎng)租公寓也同理，房屋空置就是最大的黑天鵝。

高線(xiàn)城市的租賃市場(chǎng)，夏旺冬淡是常態(tài)，隨之而來(lái)的則是租金價(jià)格夏高冬低。因而無(wú)論個(gè)人中介、二房東還是長(zhǎng)租公寓，都普遍要求房屋一年起租，以求把今年旺季簽訂的合同延續(xù)到次年旺季而非淡季去，杜絕淡季斷檔時(shí)期的房屋空置風(fēng)險(xiǎn)，本質(zhì)上是將行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)向租客轉(zhuǎn)嫁。

而此次新冠疫情沖擊下，長(zhǎng)租公寓的營(yíng)收節(jié)奏被完全打亂。

一方面，疫情嚴(yán)控的城市小區(qū)拒絕中介攜客戶(hù)看房，因而造成了大量空置。另一邊，受到疫情爆發(fā)地區(qū)封城等等措施的限制，多地租客無(wú)法返回租住地，長(zhǎng)租公寓不得不面對(duì)多個(gè)租客的免租需求。此外，由于外來(lái)輸入病例以及不明原因本土病例的緣故，上述封禁措施又在多地反復(fù)出現(xiàn)，造成租賃市場(chǎng)房屋空置率空前高企。

原本是租賃市場(chǎng)旺季的6月，被疫情強(qiáng)行扭轉(zhuǎn)為買(mǎi)方市場(chǎng)。甚至有租客表示，今年5月底，中介詢(xún)問(wèn)我是否續(xù)租時(shí)，我就直接告訴他，我在其它地方看到的房子租金更低。這樣吧，你降點(diǎn)租金我就續(xù)租。

對(duì)長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)，中國(guó)人安土重遷、寄人籬下的觀念也為長(zhǎng)租公寓的營(yíng)收蒙上一層天花板。國(guó)人向來(lái)有視租房為過(guò)渡手段，視買(mǎi)房為人生歸宿的觀念。這也導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓的配套服務(wù)如金融類(lèi)、娛樂(lè)類(lèi)等始終聲音不大。

對(duì)眼下的長(zhǎng)租公寓，只有保住現(xiàn)金流并從至暗時(shí)刻中活下去，才能講好后續(xù)的擴(kuò)大規(guī)模、品牌溢價(jià)等故事。長(zhǎng)租公寓畢竟有一個(gè)好賽道在，中國(guó)30%的租賃人口比照國(guó)際大都市平均50%的水平還有較大發(fā)展空間，且租金水平也較發(fā)達(dá)國(guó)家更低，且城鎮(zhèn)化的浪潮仍在進(jìn)行當(dāng)中。一旦摒棄暴力擴(kuò)張的思路，對(duì)后疫情時(shí)代的長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)向盈利應(yīng)當(dāng)不是難事。

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