編者按：本文為專欄作者授權(quán)創(chuàng)業(yè)邦發(fā)表，版權(quán)歸原作者所有。

振興經(jīng)濟(jì)，如今已成為疫情背景下的頭號重任，各方都在對此獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。令很多人關(guān)注同時也令無數(shù)人警惕的是，房地產(chǎn)未來到底會在振興經(jīng)濟(jì)過程中扮演什么樣的角色？人們尤其擔(dān)心某些利益群體是否會借機(jī)打破“房住不炒”的基調(diào)。比如最近幾天里，深圳銀行業(yè)就在全面排查房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸資金流向。

當(dāng)然，在打擊投機(jī)炒作的同時，還是應(yīng)當(dāng)讓房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中發(fā)揮正面作用。近期北京大學(xué)金融學(xué)教授徐遠(yuǎn)提出了“二次房改”的概念，即針對大量流動人口增加土地供應(yīng)，大規(guī)模建設(shè)安居房和提供配套公共服務(wù)，進(jìn)而幫助幾億農(nóng)民工真正融入城市。

對于以上主張，我們非常贊同其中“增加土地供應(yīng)”的內(nèi)容。導(dǎo)致高房價的部分原因，是大城市嚴(yán)格限制土地供應(yīng)?，F(xiàn)在增加土地供應(yīng)，本質(zhì)上是讓土地政策趨利避害，緩解年輕人的壓力，以更可持續(xù)化的方式推動城市化。事實(shí)上，即使在中國一線城市，土地資源也不匱乏。比如，上海僅耕地面積有1800多平方公里，相當(dāng)于現(xiàn)有建設(shè)用地的60%。在一線城市發(fā)展農(nóng)業(yè)本來就不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，保留大量農(nóng)業(yè)用地毫無意義。將這些土地用于提升生活環(huán)境所帶來的使用價值和社會效益，將遠(yuǎn)超過用于農(nóng)業(yè)所創(chuàng)造的價值。而且，中國未來面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)是總?cè)丝诘拇蠓s，而非耕地面積的不足。還有，由于大城市的人均用地通常小于中小城市，更小于農(nóng)村，讓愿意在大城市奮斗的年輕人能夠在大城市安居樂業(yè)，而不是回家鄉(xiāng)去購買或建造一年住不了幾天的房屋，從全國來看其實(shí)會節(jié)省土地。

但是，在土地供應(yīng)增加之后，到底用來建造什么樣的房型？在這個問題上，我們與徐遠(yuǎn)教授的觀點(diǎn)有所差異。根據(jù)徐遠(yuǎn)教授“二次房改”的設(shè)想，希望只建造40-60平方米的小戶型安居房，不希望出現(xiàn)70平方米以上的商品房。我們能夠理解，徐遠(yuǎn)教授之所以提出這一點(diǎn)，是希望強(qiáng)調(diào)安居房的社會保障屬性，避免其成為投資炒作的新標(biāo)的。在徐遠(yuǎn)教授看來，這些小戶型安居房已經(jīng)足以確保年輕人在城市站穩(wěn)腳跟。但有可能被徐遠(yuǎn)教授忽視的是，當(dāng)代年輕人在大城市中真正面臨的難題有兩個，一是“買不起房”，二是“生不起娃”。小戶型安居房的推出，還是很難滿足第二個需求，也就是仍然會對年輕人的生育意愿形成壓制效果。在放開二孩政策之前，一套兩房戶型的房子或許還能勉強(qiáng)滿足三口之家的生活所需，但隨著二孩政策的實(shí)施，四口之家往往需要三房戶型的房子。這樣算起來，40-60平方米的小戶型，恐怕難以滿足四口之家的要求。

這些年來，我們一再發(fā)出警示，強(qiáng)調(diào)中國出生人口正在進(jìn)入滑坡狀態(tài)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，在全面二孩實(shí)施的第二年，即2017年，出生人口就比上一年減少63萬人，2018年又減少200萬人。到了2019年，出生人口相比前一年又下降了58萬人?？紤]到育齡婦女?dāng)?shù)量減少以及二孩生育堆積效應(yīng)減弱這兩個因素，可以預(yù)料今年出生人會繼續(xù)大幅下降。這種斷崖式的下跌趨勢及其未來會造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)和社會后果，已經(jīng)引發(fā)越來越多學(xué)者的擔(dān)憂。

要顯著提升生育率，除了全面放開生育限制外，實(shí)行各種大力鼓勵生育的措施必不可少。我們在以前的文章中，曾提出過給多孩家庭減免稅負(fù)、現(xiàn)金補(bǔ)貼、免費(fèi)提供托兒所和幼兒園教育等鼓勵生育的措施。從公平性角度，給多孩家庭的父母減稅是公平的，因?yàn)樗麄兏冻鲱~外的精力和成本，培養(yǎng)出更多未來社會的建設(shè)者、納稅者和社保貢獻(xiàn)者，所以社會應(yīng)該給予相應(yīng)的補(bǔ)償。實(shí)際上，在目前正進(jìn)行的個人所得稅年度申報(bào)的過程中，因撫養(yǎng)子女而獲得稅收減免的政策就讓很多人感受到了實(shí)惠，也獲得了一片好評。當(dāng)然，我們希望減免的力度未來還能進(jìn)一步加強(qiáng)。

而在鼓勵生育所涉及的各個領(lǐng)域中，房地產(chǎn)也不應(yīng)當(dāng)缺席。我們建議，除了減免所得稅和社保外，還可對多孩家庭買房實(shí)行免地價的政策。根據(jù)中國社科院的數(shù)據(jù)，2017年土地平均成交價格與商品房平均銷售價格的比值達(dá)到0.68。在大城市，地價普遍占到房價一半以上。如果多孩家庭買房可免除土地價格，那么購買價格就會降到原來的一半以下，這將大大減輕多孩家庭的買房負(fù)擔(dān)。

具體實(shí)施上，可以對已經(jīng)有多孩的家庭買房直接降價，也就是地方政府將相應(yīng)地價部分從賣地收入中免除，對于買房以后多生的家庭則可以退還地稅部分。免除標(biāo)準(zhǔn)可以視生育率情況靈活調(diào)整，比如對于二孩家庭可以部分免除地價。這個政策對提振生育率應(yīng)該能夠起到一定效果，因?yàn)楝F(xiàn)在制約育齡夫婦生育孩子的一個重要原因是高房價，這點(diǎn)對大城市的工薪階層尤為明顯。

這個辦法的好處是，政府無需拿出真金白銀，只要在低生育率地區(qū)多給些用地指標(biāo)，擴(kuò)大土地供應(yīng)就可以了。地方財(cái)政收入的損失部分由國家增加用地指標(biāo)來彌補(bǔ)，只要對于多孩家庭優(yōu)惠的房源，增加相應(yīng)的供地指標(biāo)，就基本不影響地方政府的土地收入。如此，部分多孩家庭新增的購房需求，被新增的土地指標(biāo)所消化，還有助于平抑整體房價。

再回到關(guān)于“二次房改”的討論，如果希望新增加的土地供應(yīng)能起到鼓勵生育的作用，那么40-60平方米的戶型設(shè)計(jì)就難以滿足年輕父母們的需求，而是應(yīng)當(dāng)適當(dāng)增加面積和房間以供撫養(yǎng)孩子之需。包括在配套公共服務(wù)方面，也不能忽視幼托、教育機(jī)構(gòu)的相應(yīng)設(shè)置。我們認(rèn)為，幫助農(nóng)民工融入城市固然重要，但讓城市居民敢于多生孩子也非常重要，甚至可能更為重要。

而且，如果由政府出面直接建造并提供安居房，固然有可能滿足對應(yīng)人群的實(shí)際需求，但也可能引發(fā)權(quán)力尋租以及效率低下等負(fù)面效果。比如諸如“寶馬車主獲得廉租房”的新聞，反而會對政府公信力形成了一定的傷害。相比之下，針對多子女家庭免除地價，則是更為市場化的調(diào)控方式。或許外界同樣會擔(dān)心：是否會有人對此鉆空子，專門為了買房便宜而多生孩子？我們對此的回答是，建議出這個措施的目的，就是希望有更多人來“鉆空子”。長遠(yuǎn)來看，年輕人口的增多會令整個中國社會受益，這些新增人口未來貢獻(xiàn)的稅收、社保以及創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)機(jī)會，其經(jīng)濟(jì)價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過現(xiàn)在減免的這點(diǎn)地價。既然如此，為什么不用優(yōu)惠政策來鼓勵他們多生孩子呢？

與寬松的貨幣和財(cái)政政策、加大基建投入等經(jīng)濟(jì)刺激措施不同的是，免除多孩家庭購房的地價并增加土地供應(yīng)，會帶來更多的新生人口，能實(shí)實(shí)在在地提升內(nèi)需。這樣同時拉動了房地產(chǎn)和生孩子的兩項(xiàng)最大的有效需求，能在很大程度上釋放中產(chǎn)階級的消費(fèi)需求，進(jìn)而帶動一大片相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。更重要的是，長遠(yuǎn)來看，提高生育率是緩解未來嚴(yán)重的人口老化和萎縮危機(jī)的唯一有效的方法。

所以我們認(rèn)為，未來在發(fā)展房地產(chǎn)和增加土地供應(yīng)的決策中，必須將鼓勵生育的效應(yīng)考慮在內(nèi)。最終實(shí)現(xiàn)多孩家庭與其他家庭、地方政府與中央政府、短期效益與長期利益之間的多重共贏。

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