編者按：本文來(lái)源創(chuàng)業(yè)邦專(zhuān)欄創(chuàng)業(yè)最前線(xiàn)，作者馮羽。
“疫情過(guò)后，我要買(mǎi)房。”一個(gè)段子將全國(guó)租客的尷尬加倍放大。
受疫情影響，不少城市都加強(qiáng)交通管制，職場(chǎng)人節(jié)后的返程路被困在一張小小的通行證上。即便是順利搭上回程列車(chē)，一扇扇緊閉的房門(mén)也讓這個(gè)冬天加速降溫至冰點(diǎn)。
隨著超長(zhǎng)假期過(guò)去，人們逐漸復(fù)工復(fù)課，蛋殼公寓和自如在多個(gè)城市調(diào)整房租，遭到房東與租客的雙重夾擊，蛋殼公寓更被指一邊照常收繳租客租金，一邊拒付房東租金，一時(shí)間被推上了輿論的風(fēng)口浪尖。
與此同時(shí)，自如也受到了眾人的口誅筆伐。年后通常是房租續(xù)約高峰期，價(jià)格小幅調(diào)整本無(wú)可厚非。但今年正趕上疫情爆發(fā)，自如漲房租顯得格外刺眼，甚至被指趁疫情“坐地起價(jià)”。
當(dāng)前，不少自如客面臨“二選一”：要么因?yàn)榭捶坎槐惚黄冉邮荛L(zhǎng)租式漲價(jià)，要么以金錢(qián)換時(shí)間、支付短期續(xù)約的高溢價(jià)。
2月10日，自如CEO熊林在微博回應(yīng)漲價(jià)稱(chēng)，客戶(hù)續(xù)約價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)是極個(gè)例情況，或是由于客戶(hù)從長(zhǎng)租變更為月租／季租導(dǎo)致。這條微博在發(fā)布后迅速被作者刪除。
有家不能回的自如客和長(zhǎng)租公寓方相互糾纏，貢獻(xiàn)了一場(chǎng)魔幻現(xiàn)實(shí)主義大戲。
1、漲、漲、漲……
宇晴和朋友在北京朝陽(yáng)區(qū)租了一套2居室，整租價(jià)格為6260元/月，這一價(jià)格已經(jīng)足夠優(yōu)惠。同地段同類(lèi)型房源均價(jià)普遍在7000元以上，用她的話(huà)來(lái)說(shuō)“自如上要想租便宜房子，全靠搶?！?/p>
今年的租約在2月下旬到期，年前宇晴就咨詢(xún)了自如管家如何續(xù)約，管家告訴她，因?yàn)槠脚_(tái)和房東簽約的價(jià)格也會(huì)漲，因此給租戶(hù)的長(zhǎng)租價(jià)格也會(huì)漲200元，即每月支付6460元。
原本宇晴并不打算繼續(xù)長(zhǎng)租，但短期續(xù)租的方案讓她暫時(shí)打消了這一念頭。
自如管家說(shuō)，短期續(xù)租房租會(huì)漲15%左右，續(xù)期1個(gè)月月租是7500元，2個(gè)月是7429元，此外還要支付千元左右的服務(wù)費(fèi)。
轉(zhuǎn)機(jī)發(fā)生在2月12日。自如品牌官方微博針對(duì)租客發(fā)布相關(guān)舉措——對(duì)于暫時(shí)無(wú)法返回租住城市，又到了續(xù)約期的自如客，推出短續(xù)一個(gè)月的靈活選擇，享受與長(zhǎng)續(xù)同等價(jià)格。
“大概是輿論壓力大，自如管家說(shuō)取消了續(xù)約一個(gè)月上浮15%月租的決定?！庇钋缱⒁獾剑驮谠撏ㄖl(fā)布2天前，自如剛被網(wǎng)友“罵”上微博熱搜，“這應(yīng)該不是巧合。”她說(shuō)。
宇晴很幸運(yùn)，但這種幸運(yùn)似乎只是個(gè)例。
一直被困在老家的王奕然此前在常營(yíng)租了一間臥室，月租3850元。入駐剛滿(mǎn)3個(gè)月后遇到疫情，于是她在2月初向自如管家提出無(wú)責(zé)退租要求。
王奕然從房屋租賃合同中找到了依據(jù)：“因自然災(zāi)害、拆遷、市政改造等不可抗力導(dǎo)致本合同無(wú)法繼續(xù)履行的，本合同自行解除，且雙方均不承擔(dān)任何違約責(zé)任”。
但自如管家當(dāng)即否定了疫情屬于不可抗力，并明確告訴她退租應(yīng)嚴(yán)格遵守合同條款：1.扣除全部押金；2.每天將征收單日租金100%的滯納金；3.自動(dòng)鎖上房間，可隨意處置租客物品。
（圖 / 與自如員工對(duì)話(huà)截圖）
“如果是在平時(shí)，雖然這些條款有點(diǎn)苛刻，但我也會(huì)遵守。不過(guò)在疫情期間，我認(rèn)為這些條款顯然既不合情也不合理?！蓖蹀热粚?duì)自如管家的處理意見(jiàn)并不買(mǎi)賬。
12日公告發(fā)布后，王奕然非但沒(méi)能從中找到解決方案，反倒從字里行間讀出自如平臺(tái)的“狡黠”。
公告規(guī)定，因疫情導(dǎo)致3月1日后無(wú)法返回租住城市，并暫時(shí)不考慮繼續(xù)居住的自如客，平臺(tái)屆時(shí)將辦理無(wú)責(zé)退租。
（圖 / 自如公告部分截圖）
“疫情高峰期就是在1-2月，自如規(guī)定3月后才能辦理無(wú)責(zé)退租，也意味著所有租客必須無(wú)條件承擔(dān)2月份的全部房租，”王奕然說(shuō)，“況且疫情過(guò)后，這份公告能否做到不拖延、不逃避地執(zhí)行，也是未知數(shù)?！?/p>
最終為保障個(gè)人財(cái)物安全，王奕然不得不按時(shí)繳納房租，并推遲了返京計(jì)劃。
不止是新租戶(hù)退租難，不少老租戶(hù)也被自如傷了心。
栗娜從2017年初就開(kāi)始在雙榆樹(shù)北里租了三居室中的主臥，18年房租價(jià)格是3190元，2019年漲至3290元，起初房租價(jià)格平穩(wěn)，是栗娜選擇自如的原因。
誰(shuí)知到今年，房租一下漲了1000元。
自如管家告訴栗娜，平臺(tái)和房東的委托合作也截止到2月，后者續(xù)約要求漲價(jià)，因此平臺(tái)對(duì)租客也會(huì)漲價(jià)。
“熊林說(shuō)房租價(jià)格變動(dòng)是依據(jù)市場(chǎng)價(jià)而定，但自如管家卻說(shuō)是房東漲價(jià)，兩人口徑都不一樣?！崩跄缺硎?。
更讓人難以接受的是，自如管家的態(tài)度令她認(rèn)為平臺(tái)完全無(wú)視租客利益和需求——如果無(wú)法接受漲價(jià)可以考慮短租，短租也接受不了就找其他房子，“拿房東續(xù)約說(shuō)事，感覺(jué)就在逼你‘走人’。”栗娜說(shuō)。
2月底房租就要到期，但目前栗娜仍在跟管家拉鋸。
春天遲遲未到，租客身上的“漂泊”色彩又加重了一些。
2、“甩鍋”房東？
由自如管家的說(shuō)辭來(lái)看，顯然將漲價(jià)的“黑鍋”甩給了房東，但業(yè)主群體到底是不是始作俑者？
先從房租看。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心顯示，2019年第52周全國(guó)大中城市租金實(shí)現(xiàn)回落。第52周全國(guó)大中城市租金均價(jià)為43.65元/平方米/月，環(huán)比下降0.16%。年底為租賃市場(chǎng)淡季，租金下行為常態(tài)。
不僅房租普降，從2019年末到今年年初，不少房東也都接到了公寓運(yùn)營(yíng)方自如的降價(jià)電話(huà)。
（圖 / 部分業(yè)主微博截圖）
互聯(lián)網(wǎng)的記憶果然只有7秒。社交平臺(tái)上時(shí)常有業(yè)主吐槽“二房東”降價(jià)的消息，而關(guān)于“北京租房市場(chǎng)變天“、“長(zhǎng)租公寓‘倒逼’業(yè)主降價(jià)”不惜賠錢(qián)解約”等消息，不過(guò)是1月前的熱搜新聞。
（圖 / 微博搜索關(guān)鍵詞截圖）
“二房東”以解約壓價(jià)，房東根本無(wú)價(jià)可漲。
北京業(yè)主楊先生也告訴「創(chuàng)業(yè)最前線(xiàn)」，委托期間自如有可能向房東壓價(jià)，但不會(huì)對(duì)外降租金。
「創(chuàng)業(yè)最前線(xiàn)」還注意到，業(yè)主向自如委托對(duì)外出租的合同條款也較為苛刻。
“鏈家自如是公認(rèn)壓價(jià)比較狠的長(zhǎng)租公寓品牌，收房?jī)r(jià)格已經(jīng)比同行低400-500元?！睏钕壬f(shuō)。
負(fù)責(zé)收房的自如管家張一博告訴「創(chuàng)業(yè)最前線(xiàn)」，業(yè)主委托合同至少以3年為期，裝修后出租價(jià)格比收房時(shí)高800-1000元。
針對(duì)業(yè)主的房租漲幅并不高，以一居室為例，第3年租金漲幅為5%，三居室第3和第5年租金漲幅為4.5%。但除此之外，業(yè)主需要承擔(dān)房屋空置期、物業(yè)供暖以及每年828元維修基金這3項(xiàng)成本。
據(jù)張一博透露，裝修基礎(chǔ)好的房子首年空置期為65天，此后每年是30天。老舊一點(diǎn)的房子首年空置期90天，此后為30天。
也就是說(shuō)，即便是按照第一種方案執(zhí)行，如果簽3年委托合約，其中就有125天業(yè)主收不到租金。再加上其他費(fèi)用，業(yè)主“躺賺”的空間進(jìn)一步被壓縮。
委托合約中還有一條受到業(yè)主廣泛吐槽——在業(yè)主違約后，除賠償自如雙倍月租金之外，還要賠償裝修損失費(fèi)和新配置設(shè)施損失費(fèi)。
“以三居室為例，家具家電支出在2.2萬(wàn)元左右，裝修費(fèi)用在1萬(wàn)-3.6萬(wàn)元之間浮動(dòng)?！睆堃徊┱f(shuō)。
自如在收房后會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行簡(jiǎn)裝。但這一條款在不少業(yè)主看來(lái)，是為要求業(yè)主降價(jià)提供了充足的斡旋空間——為避免賠償裝修費(fèi)，業(yè)主只好被迫降價(jià)。
如果說(shuō)過(guò)去業(yè)主和自如屬于利益同盟的話(huà)，現(xiàn)如今這種關(guān)系正在“塑料化”。
房東成苦主，租客也叫苦連天，究竟是哪個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題？
一切都是隔斷惹的禍。
2019年7月，北京市公布了新版的《北京市住房租賃合同》示范文本，以及針對(duì)中介機(jī)構(gòu)與房主的出租、承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。
其中有一條規(guī)定：不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租、出租房屋人均居住面積不得低于5平方米、每個(gè)房間居住的人數(shù)不得超過(guò)2人。
這一政策直接將矛盾對(duì)準(zhǔn)“N+1”。這一模式是指在原有房屋結(jié)構(gòu)上打隔斷，可以多出一間房出租，這也是長(zhǎng)租公寓增加收入的常規(guī)玩法。
政策落地后大批房屋隔斷被拆除，少了一間房，“二房東”向租客收取的租金將出現(xiàn)斷崖下跌。因此企業(yè)規(guī)模越大，虧損就越多。
（圖 / 北京商報(bào)）
這也解釋了平臺(tái)為何寧可賠償也要解約。
2019年底就曾有自媒體預(yù)言，房東降價(jià)，但租客卻未必能享受到房租差價(jià)。如今倒是一語(yǔ)成讖。
3、“自如模式”的尷尬
長(zhǎng)租公寓走到如今“左右為難”的境地，并不在頭部玩家及眾多投資機(jī)構(gòu)最初的預(yù)設(shè)之內(nèi)。需知現(xiàn)在頗受詬病的“自如模式”，在剛出現(xiàn)時(shí)可是開(kāi)風(fēng)氣之先。
那時(shí)的鏈家集團(tuán)主要營(yíng)收來(lái)自于房屋買(mǎi)賣(mài)，租房業(yè)務(wù)增長(zhǎng)慢、模式重，2011年熊林創(chuàng)建自如品牌屬于臨危受命。
當(dāng)時(shí)在傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)上，“二房東”只需對(duì)接房源和客源，模式輕還能賺取中介費(fèi)，但房屋品質(zhì)參差不齊、“二房東”根本無(wú)服務(wù)可言，這讓消費(fèi)者充滿(mǎn)了巨大的心理落差。
為了填平這種落差，也為了尋求品牌差異化，自如在包租房源后，會(huì)統(tǒng)一對(duì)房屋進(jìn)行裝修以及配置家具。隨后還衍生出保潔、維修及搬家等剛需服務(wù)。
這種模式也讓熊林信心爆棚。
今年年初，熊林在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)曾表示，自如提供的是一個(gè)包含了裝修、保潔、維修及搬家等一系列服務(wù)的產(chǎn)品，能夠有效解決供需雙方大量存在的期望不匹配問(wèn)題。“對(duì)于這樣一個(gè)創(chuàng)造了巨大價(jià)值的商業(yè)行為，如果本身無(wú)法賺到錢(qián)，那不是行業(yè)的問(wèn)題，而是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理出現(xiàn)了問(wèn)題。”
但事實(shí)上，現(xiàn)金流這條生死線(xiàn)，始終緊鎖著長(zhǎng)租公寓平臺(tái)的脖頸。
（圖 / 自如官網(wǎng)）
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，長(zhǎng)租公寓的現(xiàn)金流主要來(lái)源于新簽租房量。
受疫情影響，長(zhǎng)租公寓的目標(biāo)用戶(hù)職場(chǎng)白領(lǐng)們推遲回程復(fù)工，且不少年前已經(jīng)退租，租房市場(chǎng)沒(méi)能迎來(lái)“小陽(yáng)春”，新簽租房量銳減。長(zhǎng)租公寓平臺(tái)企圖通過(guò)上漲房租來(lái)“尋求生門(mén)”進(jìn)行自救，但如今從自如漲價(jià)一事看來(lái)這招難以為繼。
此外，不少長(zhǎng)租公寓平臺(tái)都在打時(shí)間差，推出“租金貸”，以折扣吸引租客，并將租賃合同轉(zhuǎn)為貸款合同，一次性從金融機(jī)構(gòu)獲得全年房租款，租客則按月償還貸款。流動(dòng)性不足，對(duì)于提前透支收入的平臺(tái)來(lái)說(shuō)，稍不小心就有資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。
自如也逃不開(kāi)“租金貸”，熊林曾對(duì)媒體表示，平臺(tái)一直將租金貸使用比例控制在25%之下。
更何況長(zhǎng)租公寓模式已經(jīng)是千瘡百孔，行業(yè)虧損更是普遍現(xiàn)象。
2017年長(zhǎng)租公寓風(fēng)起，資本涌入加速了行業(yè)的泡沫化，從18年到19年，長(zhǎng)租公寓暴雷消息不斷，行業(yè)加速轉(zhuǎn)型進(jìn)入到精細(xì)化運(yùn)營(yíng)階段。
長(zhǎng)租公寓品牌青客流血上市后，首次披露的財(cái)報(bào)也戳破了行業(yè)幻想——2019年三季度凈虧損為1.25億元，較上一季度的凈虧損7163萬(wàn)元擴(kuò)大75%。
就連萬(wàn)科總裁郁亮此前在談到長(zhǎng)租公寓暴雷時(shí)都說(shuō)，還好萬(wàn)科有錢(qián)。由此可見(jiàn)，行業(yè)里“N年不盈利”恐怕早已不再是口號(hào)了。
一場(chǎng)突襲的疫情，讓原本已危如累卵的長(zhǎng)租公寓行業(yè)“雪上加霜”。作為行業(yè)的頭部玩家，自如和蛋殼在這場(chǎng)輿論漩渦中無(wú)疑將長(zhǎng)租公寓的問(wèn)題暴露得更直接，解決起來(lái)也更棘手。
不過(guò)，針對(duì)自如趁疫情漲價(jià)一事，熊林在微博最新的回應(yīng)中依舊氣勢(shì)十足，稱(chēng)絕無(wú)一例是趁疫情之機(jī)發(fā)起的卑鄙鉆營(yíng)之舉——“如有任何一例實(shí)證為趁疫情漲價(jià)，我和全體管理團(tuán)隊(duì)即日立即辭職?！?/p>
這番似發(fā)誓般的“狠話(huà)”有無(wú)實(shí)證尚未可知，只是自如既然無(wú)法獨(dú)善其身，最好能在吃相上約束一二，讓這場(chǎng)漲價(jià)風(fēng)波盡早隨疫情消逝在春風(fēng)中。
*注：應(yīng)受訪(fǎng)者要求，文中宇晴、王奕然、栗娜、楊先生、張一博均為化名。
*文中題圖來(lái)自攝圖網(wǎng)，基于VRF協(xié)議。
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