編者按：本文來自微信公眾號(hào)懂懂筆記，作者左岸，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載。

“今日簽約服務(wù)費(fèi)全免；簽約立減1666元還加送300元優(yōu)惠劵；以下房源月底前簽約服務(wù)費(fèi)全免……”過去兩個(gè)月，作為一名長租公寓的管家，小劉每天在朋友圈發(fā)布的各種信息大多與“優(yōu)惠”有關(guān)。

去年9月中旬，小劉負(fù)責(zé)的工作區(qū)域上架了一套99平米的精裝大兩居。7900元的月租價(jià)格，放在北京市西三環(huán)外這個(gè)寸土寸金的地方，真的算不上貴。但就是這樣一個(gè)在小劉眼中性價(jià)比極高的精裝房源，從2019走到了2020，依然每天出現(xiàn)在小劉的朋友圈里，只是價(jià)格在一路走低。

將近4個(gè)月的時(shí)間，這套“高性價(jià)比”的兩居室價(jià)格已經(jīng)從7900元降至7099元，同時(shí)還承諾“簽約立減2222元的服務(wù)費(fèi)”，即便如此直到元旦過后依然無人問津。

所有的房產(chǎn)中介每天都會(huì)在朋友圈發(fā)布各種房源信息，而長租公寓管家們每天的朋友圈內(nèi)容也不乏長時(shí)期閑置的房屋，長租公寓市場是否能在鼠年逐漸回暖？

No.1

房租真的降了嗎？

2018年，北京租房市場價(jià)格一路高漲曾引起坊間熱議。當(dāng)時(shí)面對(duì)飛漲的房租，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)為此還專門召開了座談會(huì)，要求多家房屋中介公司保證租房市場價(jià)格的穩(wěn)定。

時(shí)至2020年，房屋中介平臺(tái)手中還有多少存量房源無法得知，但如今上架的房源確實(shí)沒有當(dāng)初那么搶手了。價(jià)格，是衡量市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行業(yè)熱度的最好指標(biāo)。如今租房市場的價(jià)格，也早已告別了一年多以前那股暴漲的勢頭，早已趨于平緩甚至下滑。

每年年底到次年的春節(jié)，一直都是租房市場的淡季，所以房源出租效率下降，價(jià)格下滑也在情理之中。但是，這種量價(jià)的雙重下滑并不是近期剛剛開始。“18年的夏季，我們一個(gè)月要帶400~500套房，每天從上午到晚上六七點(diǎn)鐘，至少帶客戶看十幾套房子?！币晃蛔匀绻芗腋嬖V懂懂筆記，他發(fā)現(xiàn)從2019年“五一“假期過后下滑就出現(xiàn)了，“這半年每個(gè)月也就200多套，感覺很明顯。到了年底這段時(shí)間，房屋空置率非常高?！?/p>

根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，北京租賃市場自2019年 9 月份開啟傳統(tǒng)淡季回落模式后，成交量就持續(xù)回落。11 月，北京鏈家租賃成交量環(huán)比下降 1.9%，這已經(jīng)是北京房屋租賃市場連續(xù)三個(gè)月成交量下滑。交易量下滑同時(shí)，租金價(jià)格也在降低。數(shù)據(jù)顯示，11月北京月租金水平經(jīng)歷四連跌后跌至 81.3 元/平，環(huán)比下跌 1%，同比下跌 2.8%。據(jù)悉，目前的租金已經(jīng)跌至2018 年年初以來的最低位置。

我愛我家也發(fā)布了相關(guān)數(shù)據(jù)，11月北京住房租賃市場交易量環(huán)比10月下滑7.79%，同比2018年11月下滑3.88%。1~11月的總交易量較2018年同期下滑2.70%。11月整租的平米租金為89.82元/㎡·月，環(huán)比下跌0.84%；整租套均租金為5843元/套·月，環(huán)比下跌1.04%。

當(dāng)然，光看這些數(shù)據(jù)對(duì)于很多人而言可能沒什么感覺，我們更關(guān)心的是房租究竟降了沒有？

在北京工作的曹先生2019年底剛剛換了一套房子。一年前他和女朋友在朝陽區(qū)成壽寺附近以5000元每月的價(jià)格租了一套一居室，由于房間朝北白天曬不到陽光，租約到期之后就想這換一個(gè)南向有陽光的房子。

一個(gè)月前他們通過中介在同一個(gè)區(qū)域找到了一個(gè)南向的一居室大開間，意外的是價(jià)格非但沒有上漲，還降了300元（月租4700元）。對(duì)于房租的下降，曹先生確實(shí)是喜出望外，同樣的面積、更好的朝向，價(jià)格反而低了6%。

租房市場需求下降，房租降低是必然，這也讓租客們在2019年底感到了意外驚喜。不過，有人受益就必然會(huì)有人“受傷“，租房市場遇冷讓中介服務(wù)人員和長租公寓管家們感到了深深寒意。

對(duì)于2020年的前景，北京海淀區(qū)某高端房屋中介公司的一位經(jīng)理對(duì)懂懂筆記表示：“過去都說我們這行是半年不開張，開張吃半年。開張吃半年可肯定有些夸張了，但現(xiàn)在半年不開張真的一點(diǎn)兒都不夸張?！?/p>

這位中介經(jīng)理強(qiáng)調(diào)：“我們是租售都做，開張吃半年是指你能賣出去一套好房子，能拿到很高的提成。但現(xiàn)在基本已經(jīng)不敢奢望能夠賣出去房子了，就連租房也經(jīng)常是一個(gè)月下來剃了光頭?！八硎?，長時(shí)間租不出去的房子肯定會(huì)降價(jià)，房東看到房子掛在網(wǎng)上長時(shí)間租不出去也著急，“我們一般都會(huì)主動(dòng)聯(lián)系房東降個(gè)幾百塊錢房租。另外，公司自有公寓房源也有都一定幅度的降價(jià)，因?yàn)槭栈貋碜约貉b修的公寓，空一天就陪一天?！?/p>

“年底本來就是租房淡季，希望過完春節(jié)后回來能多開幾單?！彼吐暤卣f道。

No.2

監(jiān)管之下，負(fù)重前行

通常房屋中介公司在市場遇冷時(shí)損失的只是成交量和中介費(fèi)用。但對(duì)于眾多長租公寓而言，要承受的壓力恐怕要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房屋中介機(jī)構(gòu)。

此前，幾乎所有長租公寓采用的都是N+1的形式，也就是會(huì)在原有房型的基礎(chǔ)上在公共區(qū)域打出隔斷，多做出一個(gè)房間用于出租。但這種隔斷形式在有關(guān)部門的嚴(yán)厲監(jiān)管下已經(jīng)近乎“銷聲匿跡”。

沒了隔斷也就意味著少了一個(gè)房間的收入。長租公寓一般都是與房東簽下3~4年的長約，所以不管市場環(huán)境如何變化，房東的收入都不會(huì)受到太多影響。隔斷消失加上市場遇冷，直接影響的是長租公寓的運(yùn)營狀況。

面對(duì)壓力，長租公寓們在2019年下半年就開始尋求對(duì)策。據(jù)此前網(wǎng)上流傳的一些截圖和相關(guān)媒體報(bào)道顯示，近期部分長租公寓都在與房東協(xié)商租金，也就是降價(jià)。

如果房東一方愿意調(diào)整價(jià)格，雙方會(huì)重新簽一份合同，如果房東不愿意降價(jià)（堅(jiān)持履行此前合同），長租公寓方面寧愿違約賠付違約金，也不再繼續(xù)承重前行了。

有長租公寓管家告訴懂懂筆記，由于市場遇冷，兩三個(gè)月前平臺(tái)就在減少甚至停止在市場上收房。這與一年前各大平臺(tái)不惜高價(jià)搶房的景象，形成了鮮明的對(duì)比。如今“高進(jìn)低出”不僅是銷聲匿跡，更像是一個(gè)充滿諷刺意味的注腳。

拆掉隔斷、房租回歸理性是市場發(fā)展的必然結(jié)果，與此同時(shí)來自政策方面的壓力并沒有減少。針對(duì)重復(fù)收取中介費(fèi)、租金貸等現(xiàn)象，監(jiān)管再次提出了整改要求。

12月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》?！耙庖姟泵鞔_規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得賺取住房出租差價(jià)，住房租賃合同期滿承租人和出租人續(xù)約的，不得再次收取傭金。住房租賃合同期限屆滿時(shí)，除沖抵合同約定的費(fèi)用外，剩余租金、押金等應(yīng)當(dāng)及時(shí)退還承租人。

“意見”要求的承租人和出租人續(xù)約不得再次收取傭金的規(guī)定，直接影響的就是長租公寓。在北京，租戶通過中介公司租到房屋后，只需要在第一次簽約時(shí)付中介費(fèi)（傭金）即可，接下來與房東續(xù)約不會(huì)再收取相關(guān)費(fèi)用。但長租公寓不同，租戶并不是與房東簽訂合同，而是與長租公寓簽訂租房合同。類似自如、相寓這樣的長租公寓平臺(tái)，每年續(xù)約時(shí)還會(huì)再收取一筆所謂的服務(wù)費(fèi)（也就是中介費(fèi)），此舉在黑貓投訴平臺(tái)上一直是用戶投訴的熱點(diǎn)。

懂懂筆記就此專門詢問了自如平臺(tái)的管家，他表示目前續(xù)約的時(shí)候仍需要繳納一筆服務(wù)費(fèi)（中介費(fèi)），而金額是一個(gè)月的房租?！半m然最近行情不好，服務(wù)費(fèi)也經(jīng)常會(huì)有優(yōu)惠活動(dòng)，但這個(gè)規(guī)定目前還沒有改變?！?/p>

除了續(xù)租時(shí)的傭金之外，此次《意見》中還專門針對(duì)租金貸做了相關(guān)要求。規(guī)定住房租賃平臺(tái)不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用租金貸。住房租賃平臺(tái)的租金收入中，來自租金貸的金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。

可以說，一眾長租公寓平臺(tái)近年來在租金貸方面都是暗暗發(fā)力，該業(yè)務(wù)也是其非常重要的收入來源，但這也是消費(fèi)者爭議最多的焦點(diǎn)。

以長租公寓領(lǐng)域小有名氣的蛋殼公寓為例。根據(jù)此前蛋殼公寓的招股書顯示，2017年、2018年和2019年前九個(gè)月，蛋殼公寓直接從租客處獲得的預(yù)付款為1.1億、2.8億和7.9億元，從金融機(jī)構(gòu)獲得的租金預(yù)付款高達(dá)9.4億、21.3億和31.6億元。其中，2019年前9個(gè)月，通過“租金貸”模式獲取的租金預(yù)付款，已經(jīng)占到蛋殼公寓租金收入的80%。2017年和2018年，這一比例高達(dá)90%和88%。

數(shù)據(jù)表明，租金貸對(duì)于部分長租公寓的意義和重要性。而此次規(guī)定的落地，對(duì)于一眾嚴(yán)重依賴租金貸的長租公寓而言，必然會(huì)收到很大影響。

對(duì)此，相關(guān)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)分析師對(duì)懂懂筆記表示：“雖然某種程度上來看，長租公寓通過租金貸服務(wù)起到了盤活市場空置房源的效果，但現(xiàn)階段長租公寓本身的商業(yè)模式還不健康。長租公寓是一個(gè)需要大資金投入且利潤低、回報(bào)周期長的行業(yè)，目前還處在依靠資本推動(dòng)的階段。但資本是追求回報(bào)的，不可能永遠(yuǎn)推著你往前走，一旦失去了資本的信任或者長時(shí)間無法實(shí)現(xiàn)盈利，資金鏈壓力就會(huì)非常大?！?/p>

該人士強(qiáng)調(diào)，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，就會(huì)出現(xiàn)新聞報(bào)道的那些“暴雷”事件，“租客交了錢卻被趕出去，而房東最終也沒拿到錢?！?/p>

【結(jié)束語】

隨著時(shí)間的推移，長租公寓市場的不規(guī)范現(xiàn)象也被不斷矯正。當(dāng)然，逐步規(guī)范的過程中，長租平臺(tái)原本的收入結(jié)構(gòu)勢必會(huì)受到?jīng)_擊，這也迫使經(jīng)營者必須盡快找到健康、可持續(xù)的商業(yè)模式。

顯然，這個(gè)過程是需要時(shí)間和資金投入的。當(dāng)投資者愈發(fā)謹(jǐn)慎，募資越來越不景氣，一級(jí)市場拿錢無望的境況下，耐住寂寞、回歸價(jià)值在2020年將成為長租公寓的座右銘。

本文為專欄作者授權(quán)創(chuàng)業(yè)邦發(fā)表，版權(quán)歸原作者所有。文章系作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表創(chuàng)業(yè)邦立場，轉(zhuǎn)載請聯(lián)系原作者。如有任何疑問，請聯(lián)系editor@cyzone.cn。