編者按：本文來自微信公眾號阿爾法工場，作者林曉晨，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權轉載。

11月30日，阿里新零售發(fā)布新動作，盒馬旗下首個數(shù)字化購物中心“盒馬里”正式開業(yè)。事件本身沒有太多波瀾，倒是“盒馬里”背后一家名叫歲寶百貨（HK:00312）的港股上市公司引來外界關注的目光：

“不管是盒馬鮮生還是盒馬里，阿里在粵均選擇和歲寶獨家綁定合作。更讓人驚訝的是，當年地產(chǎn)界叱咤風云的原中海地產(chǎn)董事長郝建民，帶了半個中海高管團隊，如今正‘委身’在這間市值只有30多億的‘小廟’”，有業(yè)內人士發(fā)問，“憑的啥？”

郝建民的不甘

中海地產(chǎn)一直都是地產(chǎn)行業(yè)中利潤率最高的企業(yè)，因此很多房企都將中海的高層視為挖角的最佳選擇。中海也常被冠以地產(chǎn)界“黃埔軍校”的贊譽。

郝建民于1987年加入中建總公司，從1989年開始被長期派駐到香港工作，是一位從底層做起的實干人物。

多年的隱忍勤奮讓郝建民逐漸在工作中嶄露頭角，在香港建筑業(yè)的不斷耕耘也讓其積累了與金融財團打交道的豐富經(jīng)驗。在帶領華北區(qū)團隊時，由其主導開發(fā)的幾個北京樓盤均成為當時的明星樓盤。

既擁有突出的實操經(jīng)驗，又能夠將團隊帶領的蒸蒸日上，還能利用自身豐富的經(jīng)驗與金融財團展開合作，郝建民很早就已經(jīng)具備了獨當一面的能力。

2013年，郝建民終于得到機會，就任公司董事局主席兼行政總裁。當時年僅46歲的郝建民絕對屬于央企中的“少壯派”，業(yè)界對于他的評價也都是精力充沛的實干型領導。

郝建民剛一上任就對中海地產(chǎn)展開了大刀闊斧的改革，廢除了原先實行多年的區(qū)域化制度，改為從集團層面的大部制縱向一體化管理，并成立了中海戰(zhàn)略管控委員會，由郝建民親自擔任主任。權利的集中讓公司的管理更加高效，中海地產(chǎn)的業(yè)績向好增長，但同時也在所難免的會得罪很多人。

此外，郝建民積極推動中國建筑房地產(chǎn)事業(yè)部、中建地產(chǎn)的合并，該項合并困難極大，涉及金額超300億，耗時2年多才最終完成。完成合并后，中海地產(chǎn)無論是規(guī)模還是土地儲備均大幅增長，很有可能超越萬科成為行業(yè)第一，這也是郝建民希望完成的“中海夢”。

內部管理體系改革完成，高質量資產(chǎn)合并加碼，可謂萬事俱備只欠東風。就當郝建民準備大干一番的時候，卻在2016年突然離職。

雖然中海地產(chǎn)并未明說離職具體原因，但從市場中的多方消息來看，郝建民的離職很可能與一個違規(guī)問題相關，涉及的事情可能是幾年前違規(guī)發(fā)送給核心團隊的獎金。離職并非業(yè)績原因，這無疑對雄心壯志的郝建民如當頭一棒。

黯然離職，對已經(jīng)完成前期準備的郝建民來說絕對是不甘心的。而隨著郝建民中海時代的落幕，當初其成為行業(yè)第一的“中海夢”也不得不放下。

從中海地產(chǎn)低調辭職的2年后，重新出山的郝建民為何選擇了歲寶？

深圳“泰山會”

歲寶雖然在全國的知名度并不高，但卻是一家地地道道的老牌百貨公司，自1996年開業(yè)以來，憑借卓有成效的管理水平，不斷深耕深圳和廣東地區(qū)的百貨業(yè)務。2016年，歲寶百貨的門店數(shù)量達到巔峰。

歲寶的董事長楊祥波在深圳地區(qū)有著極高的威望，人脈極廣，同時其還擔任深圳同心俱樂部監(jiān)事會副主席。深圳同心俱樂部是深圳地區(qū)的商會，網(wǎng)絡了包括騰訊馬化騰、比亞迪王傳福、順豐王衛(wèi)、寶能姚振華、康美藥業(yè)馬興田、佳兆業(yè)郭英成等在內的商界大佬，堪比“泰山會”。

楊祥波最早是A股上市公司哈投股份前身歲寶熱電的董事長，在1995年歲寶熱電成功上市后，楊祥波在深圳創(chuàng)立了歲寶百貨。其創(chuàng)立歲寶百貨的初衷是為了支撐歲寶熱電的業(yè)績，但隨著楊祥波所持歲寶熱電股權的流失，他開始將業(yè)務的放到歲寶百貨上，并開啟了連鎖百貨的擴張之旅。

然而在互聯(lián)網(wǎng)電商的沖擊下，最近幾年的實體百貨越來越難做，歲寶百貨的主業(yè)也因此受重創(chuàng)。在2017年，擁有15年歷史的深圳南山老店歇業(yè)，預示著門店數(shù)量持續(xù)擴張的歲寶百貨開始收縮。

歲寶百貨的總營收在多年持續(xù)增長后，于2017年開始拐頭向下，2018年度的營收更是同比驟降27%，顯而易見歲寶百貨已經(jīng)到了必須變革的時候。在看重中國二三線城市的房地產(chǎn)發(fā)展機遇后，歲寶百貨決定將未來的運營重點放到地產(chǎn)開發(fā)的新業(yè)務上。

但一直以來，歲寶百貨的主營業(yè)務都是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營，在房地產(chǎn)開放領域并沒有太多的經(jīng)驗，同時也不具備相匹配的人才。僅憑當時班底想要在地產(chǎn)領域分一杯羹，難度極大。因此找到能夠統(tǒng)領全局的高端人才就顯得至關重要，而在2016年底從中海地產(chǎn)離職的原董事長郝建民無疑是最佳人選。

“三顧茅廬”

郝建民曾是上千億市值國企子公司的掌舵人，顯然市值僅僅30億的歲寶百貨并非其很好的選擇。最早傳出郝建民加盟歲寶是在2018年的4月份，但最終直到9月才正式官宣，可見歲寶為了爭取郝建民的加入費了一番心思。

萬事皆靠用心，正是歲寶百貨的“三顧茅廬”促成了郝建民的加盟。所謂“三顧茅廬”并非歲寶百貨的創(chuàng)始人三次去請郝建民加盟，而是為了促使他的加盟做了三件重大的事情：

其一，弱化傳統(tǒng)商超業(yè)務。

今年6月中旬，歲寶百貨與阿里旗下的新零售品牌盒馬達成戰(zhàn)略合作，將在兩年內分階段的將歲寶超市改造成盒馬鮮生超市。

商超業(yè)務是歲寶此前的核心，與盒馬合作后，將不再獨資經(jīng)營，僅會通過定期向盒馬收取租金的方式運營，并不再需要耗費過多的資源，戰(zhàn)略地位驟然下降。

其二，重金邀請。

為了能夠將郝建民招致麾下，歲寶給出了一份誠意十足的薪酬：年薪高達2400萬港元（折合2160萬元），并且還附贈3.74億股公司股票——當時市值高達3.29億港元（折合2.96億元）。

歲寶給出的薪酬遠超郝建民在中海地產(chǎn)時的年薪，且不算巨額的股票收益，僅2400萬港元的年薪就是當時的3倍之多。2400萬港元也使得郝建民成為所有港股和A股公司中，薪酬第一梯隊的高管。

其三，團隊整體入駐。

郝建民答應加入歲寶百貨的第三個條件，是要帶著團隊入職，而這正中歲寶的下懷。最終，包括原中海地產(chǎn)財務總監(jiān)林曉峰、原中海物業(yè)董事長王琦在內的多人團隊都跟隨郝建民一起入職歲寶。

復制“中海模式”

郝建民在歲寶上任后主要做了兩件事，其一是重塑管理模式，其二是大批量拿地。

郝建民要求歲寶的地產(chǎn)業(yè)務進行集團化運營，讓權力高度集中，幾乎拷貝了其在中南地產(chǎn)時的治軍模式。同時還立馬停止了合作開發(fā)的模式，包括深圳福田八卦嶺片區(qū)、深圳寶安沙井片區(qū)的項目已經(jīng)被全部收回獨自開發(fā)。

在拿地方面，2018年底歲寶耗資2.87億港元，拿下了江蘇淮安市盱眙縣的一塊36.7萬平方米的土地，未來將建造住宅和商業(yè)地產(chǎn)。2019年11月，歲寶耗資3800萬元拿下珠海1.61萬平方米地塊，計劃將被蓋成兩座綜合性的建筑。

為了拿地，郝建民曾經(jīng)考慮通過收購“千股”公司的方式進行。2018年底，歲寶耗資2.9億港元收購富元國際集團（HK:00542）約19%的股份，富元集團幾乎是公認的“千股”，市場對于這次交易普遍不看好，認為存在貓膩。在收購公告發(fā)出后，歲寶百貨股價暴跌超50%，而富元集團的股價則大漲。

實際上，歲寶百貨最開始是希望直接控股富元集團，但最終并未成行。歲寶股份收購富元集團發(fā)生在郝建民上任不久，我們認為這次收購的目的并不在于公司本身，而是為了對方多達13.56萬平方米的土地儲備。在控股收購未成行后，歲寶最終在半年后賣掉了富元集團的股份，獲利9200萬港元。

如今地產(chǎn)業(yè)務已經(jīng)逐漸成為歲寶集團的支柱。根據(jù)歲寶2019年上半年的財報，由房地產(chǎn)相關業(yè)務貢獻的營收已經(jīng)達到2.87億元，占公司總營收的比重已經(jīng)達到62%。此外歲寶旗下的管理股份公司已經(jīng)簽訂了兩個項目，預計將會產(chǎn)生不多于10億元及1.2億元服務費。

但考驗郝建民與歲寶關系的時刻還沒來到，地產(chǎn)寒冬和行業(yè)頭部化的苦日子才剛開始。郝建民當年沒有實現(xiàn)的“中海夢”，能不能在歲寶圓夢，一切都在未定之天。

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