盡管自如、蛋殼公寓兩家頭部企業(yè)此前多次傳出赴美上市消息，但“長(zhǎng)租公寓海外上市第一股”的頭銜有可能花落“青客公寓”。

10月8日，長(zhǎng)租公寓品牌青客公寓正式向美國(guó)證券交易委員會(huì)提交首次公開(kāi)募股（IPO）文件，計(jì)劃在納斯達(dá)克上市，預(yù)計(jì)融資一億多美元。如無(wú)意外，青客公寓將成長(zhǎng)租公寓海外上市第一股。

然而風(fēng)光上市的背后，長(zhǎng)租公寓正面臨虧損、破產(chǎn)等一系列窘境。一邊是以青客公寓為代表的頭部企業(yè)虧損上市潮，一邊是不斷有中小企業(yè)資金鏈斷裂導(dǎo)致瞬間崩盤(pán)的倒閉潮。

10月8日，青客公寓遞交招股書(shū)同一天，河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司（即悅?cè)绻ⅲ┌l(fā)布公告稱，其投入的1600套公寓因面臨巨大的經(jīng)營(yíng)及資金壓力，已無(wú)力維持公司正常經(jīng)營(yíng)。目前悅?cè)绻镜娜抗煞菀艳D(zhuǎn)讓給比遜達(dá)美公司，且已進(jìn)行相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及工商變更手續(xù)。

報(bào)道稱，2018年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)接連曝出資金鏈問(wèn)題，目前已經(jīng)有多達(dá)25家長(zhǎng)租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)不善而破產(chǎn)。

青客公寓：2年虧損11億

無(wú)論是規(guī)模體量、品牌知名度、還是融資金額，青客公寓都位居自如、蛋殼公寓之后。

自如成立于2011 年，8年時(shí)間里融資3輪，今年6月份完成B輪融資，投后估值達(dá)到50億美元，背后資本包括騰訊投資、紅杉資本中國(guó)、天圖資本等，管理85萬(wàn)間房源，近乎于蛋殼公寓45萬(wàn)間的兩倍。

蛋殼公寓自2015年成立迄今完成6輪融資，最近一輪融資是三月份的5億美元融資，估值為20億美元。背后資本包括Tiger老虎基金、螞蟻金服領(lǐng)投，高榕資本、愉悅資本等。

青客公寓成立于2012年，截至目前共獲4輪融資，最近一輪融資是2018年4月完成的數(shù)千萬(wàn)美元C輪融資，四輪股權(quán)融資總規(guī)模超過(guò)一億美元。從披露的招股書(shū)來(lái)看，截至2019年6月30日，青客公寓共運(yùn)營(yíng)97621間房間。

青客公寓的商業(yè)模式與自如蛋殼相同，都屬于二房東模式，即與租賃房源房東簽訂長(zhǎng)期合約，經(jīng)裝修改造后重新開(kāi)放給租客，通過(guò)租金差異獲取利潤(rùn)。

青客公寓的主要收入來(lái)源為租賃收入，分別占2017年總營(yíng)收和2018年總營(yíng)收的97.35%和89.55%；截至2019年6月30日止9個(gè)月，租賃收入在總營(yíng)收的占比為88.29%，增值服務(wù)收入占比開(kāi)始擴(kuò)大。

從資金儲(chǔ)備的角度來(lái)看，三家之中，青客公寓更著急通過(guò)上市來(lái)降低資金壓力。

長(zhǎng)租公寓燒錢驚人，招股書(shū)顯示：

青客公寓2017年和2018年的營(yíng)業(yè)收入為5.23億元和8.90億元，同比增長(zhǎng)70.3%；凈虧損分別為2.45億元和4.99億元；經(jīng)調(diào)整后的EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤(rùn)）分別為負(fù)6420萬(wàn)元和負(fù)2.21億元人民幣。截至2019年6月30日止9個(gè)月，青客公寓的營(yíng)收為8.98億元，同比增長(zhǎng)51.4%；凈虧損則為3.73億元，略高于2018年同期的3.24億元。

2年多時(shí)間，青客公寓虧損高達(dá)11億元。

按2019年6月30日為止97621家租戶計(jì)算，青客公寓每租出一間房虧損3800元。

青客公寓優(yōu)勢(shì)何在？

按照青客公寓方面說(shuō)法，其在高性價(jià)比房間數(shù)量、入住率、與房東租客簽約期限方面均優(yōu)勢(shì)明顯。

青客招股書(shū)援引灼識(shí)咨詢的數(shù)據(jù)稱，就總租賃房間價(jià)值和數(shù)量計(jì)算，青客公寓為國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的第三位，但國(guó)內(nèi)約80%的租客都希望租賃月租金小于2000元的房間，若以該類房間數(shù)計(jì)算，青客則為行業(yè)第一位。

青客公寓2017年和2018年的平均月末入住率為91.6%和92.4%，為行業(yè)最高。

青客公寓稱，無(wú)論是與房東之間簽約的合同期限還是租戶的租賃時(shí)間均為國(guó)內(nèi)主流長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商之最。青客公寓與房東之間的合同平均期限為63.3個(gè)月，前三年租賃費(fèi)用固定，剩余時(shí)間則每年增加約5%。青客公寓與租戶簽訂的平均合同期限為11.7個(gè)月，其中68.3%的合同期間長(zhǎng)于12個(gè)月。

不過(guò)，在同一時(shí)期內(nèi)，47.3%的租戶在合同到期前就已退租，入住超過(guò)1周后停止合同就將被扣除保證金，只有5.1%的租戶選擇了續(xù)租，續(xù)租率并不高。

此外，青客公寓總資產(chǎn)20.3億元，而負(fù)債則高達(dá)27億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)133%。

為何選擇此時(shí)上市？

在此之前，“長(zhǎng)租公寓第一股”被更多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為會(huì)在蛋殼和自如兩家勝出。

市場(chǎng)自去年開(kāi)始就不斷有消息傳出自如即將上市，但自如CEO熊林近日表示，長(zhǎng)租行業(yè)已經(jīng)由創(chuàng)業(yè)期進(jìn)入精耕期，暫不急于啟動(dòng)IPO，也沒(méi)有明確時(shí)間表。

看起來(lái)比較佛系，不過(guò)對(duì)于長(zhǎng)租行業(yè)來(lái)說(shuō)，租金貸被叫停、空置率居高不下、甲醛房、資金鏈斷裂等問(wèn)題，隨時(shí)可能成為壓倒長(zhǎng)租公寓的最后一根稻草。積極上市尋求二級(jí)市場(chǎng)補(bǔ)血，充足彈藥才有可能在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中游刃有余。

長(zhǎng)租公寓始終沒(méi)能解決盈利問(wèn)題?？硕鸬谋O(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前國(guó)內(nèi)20個(gè)重點(diǎn)城市公寓租金回報(bào)率為1%-3%，遠(yuǎn)低于國(guó)際公寓水平，現(xiàn)金流回正周期至少需6年以上。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹此前曾公開(kāi)宣稱，不建議做長(zhǎng)租公寓，因?yàn)檫@個(gè)生意是虧的。“原因很簡(jiǎn)單，就是一定會(huì)有銀行貸款，如果是從銀行貸款來(lái)的利息，按照銀行的基準(zhǔn)利率是4.9%，你可能4.9%拿不到，得5%、6%，把款貸過(guò)來(lái)建成公寓再租出去，回報(bào)率最高超不過(guò)1%，這個(gè)回報(bào)率，租房的價(jià)格再翻一番還是虧本的?！?/p>

靠投資機(jī)構(gòu)輸血的長(zhǎng)租公寓從一級(jí)市場(chǎng)拿錢越來(lái)越難，據(jù)CV Source數(shù)據(jù)，2019年前7個(gè)月里，僅有11家長(zhǎng)租公寓品牌獲得融資，同比下降70%，長(zhǎng)租公寓企業(yè)們只能轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)。

不過(guò)二級(jí)市場(chǎng)融資也不再容易，前不久WeWork上市折戟。

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