盡管自如、蛋殼公寓兩家頭部企業(yè)此前多次傳出赴美上市消息，但“長租公寓海外上市第一股”的頭銜有可能花落“青客公寓”。

10月8日，長租公寓品牌青客公寓正式向美國證券交易委員會提交首次公開募股（IPO）文件，計(jì)劃在納斯達(dá)克上市，預(yù)計(jì)融資一億多美元。如無意外，青客公寓將成長租公寓海外上市第一股。

然而風(fēng)光上市的背后，長租公寓正面臨虧損、破產(chǎn)等一系列窘境。一邊是以青客公寓為代表的頭部企業(yè)虧損上市潮，一邊是不斷有中小企業(yè)資金鏈斷裂導(dǎo)致瞬間崩盤的倒閉潮。

10月8日，青客公寓遞交招股書同一天，河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司（即悅?cè)绻ⅲ┌l(fā)布公告稱，其投入的1600套公寓因面臨巨大的經(jīng)營及資金壓力，已無力維持公司正常經(jīng)營。目前悅?cè)绻镜娜抗煞菀艳D(zhuǎn)讓給比遜達(dá)美公司，且已進(jìn)行相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及工商變更手續(xù)。

報(bào)道稱，2018年以來，長租公寓行業(yè)接連曝出資金鏈問題，目前已經(jīng)有多達(dá)25家長租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營不善而破產(chǎn)。

青客公寓：2年虧損11億

無論是規(guī)模體量、品牌知名度、還是融資金額，青客公寓都位居自如、蛋殼公寓之后。

自如成立于2011 年，8年時間里融資3輪，今年6月份完成B輪融資，投后估值達(dá)到50億美元，背后資本包括騰訊投資、紅杉資本中國、天圖資本等，管理85萬間房源，近乎于蛋殼公寓45萬間的兩倍。

蛋殼公寓自2015年成立迄今完成6輪融資，最近一輪融資是三月份的5億美元融資，估值為20億美元。背后資本包括Tiger老虎基金、螞蟻金服領(lǐng)投，高榕資本、愉悅資本等。

青客公寓成立于2012年，截至目前共獲4輪融資，最近一輪融資是2018年4月完成的數(shù)千萬美元C輪融資，四輪股權(quán)融資總規(guī)模超過一億美元。從披露的招股書來看，截至2019年6月30日，青客公寓共運(yùn)營97621間房間。

青客公寓的商業(yè)模式與自如蛋殼相同，都屬于二房東模式，即與租賃房源房東簽訂長期合約，經(jīng)裝修改造后重新開放給租客，通過租金差異獲取利潤。

青客公寓的主要收入來源為租賃收入，分別占2017年總營收和2018年總營收的97.35%和89.55%；截至2019年6月30日止9個月，租賃收入在總營收的占比為88.29%，增值服務(wù)收入占比開始擴(kuò)大。

從資金儲備的角度來看，三家之中，青客公寓更著急通過上市來降低資金壓力。

長租公寓燒錢驚人，招股書顯示：

青客公寓2017年和2018年的營業(yè)收入為5.23億元和8.90億元，同比增長70.3%；凈虧損分別為2.45億元和4.99億元；經(jīng)調(diào)整后的EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤）分別為負(fù)6420萬元和負(fù)2.21億元人民幣。截至2019年6月30日止9個月，青客公寓的營收為8.98億元，同比增長51.4%；凈虧損則為3.73億元，略高于2018年同期的3.24億元。

2年多時間，青客公寓虧損高達(dá)11億元。

按2019年6月30日為止97621家租戶計(jì)算，青客公寓每租出一間房虧損3800元。

青客公寓優(yōu)勢何在？

按照青客公寓方面說法，其在高性價比房間數(shù)量、入住率、與房東租客簽約期限方面均優(yōu)勢明顯。

青客招股書援引灼識咨詢的數(shù)據(jù)稱，就總租賃房間價值和數(shù)量計(jì)算，青客公寓為國內(nèi)長租公寓運(yùn)營商的第三位，但國內(nèi)約80%的租客都希望租賃月租金小于2000元的房間，若以該類房間數(shù)計(jì)算，青客則為行業(yè)第一位。

青客公寓2017年和2018年的平均月末入住率為91.6%和92.4%，為行業(yè)最高。

青客公寓稱，無論是與房東之間簽約的合同期限還是租戶的租賃時間均為國內(nèi)主流長租公寓運(yùn)營商之最。青客公寓與房東之間的合同平均期限為63.3個月，前三年租賃費(fèi)用固定，剩余時間則每年增加約5%。青客公寓與租戶簽訂的平均合同期限為11.7個月，其中68.3%的合同期間長于12個月。

不過，在同一時期內(nèi)，47.3%的租戶在合同到期前就已退租，入住超過1周后停止合同就將被扣除保證金，只有5.1%的租戶選擇了續(xù)租，續(xù)租率并不高。

此外，青客公寓總資產(chǎn)20.3億元，而負(fù)債則高達(dá)27億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)133%。

為何選擇此時上市？

在此之前，“長租公寓第一股”被更多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為會在蛋殼和自如兩家勝出。

市場自去年開始就不斷有消息傳出自如即將上市，但自如CEO熊林近日表示，長租行業(yè)已經(jīng)由創(chuàng)業(yè)期進(jìn)入精耕期，暫不急于啟動IPO，也沒有明確時間表。

看起來比較佛系，不過對于長租行業(yè)來說，租金貸被叫停、空置率居高不下、甲醛房、資金鏈斷裂等問題，隨時可能成為壓倒長租公寓的最后一根稻草。積極上市尋求二級市場補(bǔ)血，充足彈藥才有可能在行業(yè)競爭中游刃有余。

長租公寓始終沒能解決盈利問題?？硕鸬谋O(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前國內(nèi)20個重點(diǎn)城市公寓租金回報(bào)率為1%-3%，遠(yuǎn)低于國際公寓水平，現(xiàn)金流回正周期至少需6年以上。

SOHO中國董事長潘石屹此前曾公開宣稱，不建議做長租公寓，因?yàn)檫@個生意是虧的?！霸蚝芎唵?，就是一定會有銀行貸款，如果是從銀行貸款來的利息，按照銀行的基準(zhǔn)利率是4.9%，你可能4.9%拿不到，得5%、6%，把款貸過來建成公寓再租出去，回報(bào)率最高超不過1%，這個回報(bào)率，租房的價格再翻一番還是虧本的?！?/p>

靠投資機(jī)構(gòu)輸血的長租公寓從一級市場拿錢越來越難，據(jù)CV Source數(shù)據(jù)，2019年前7個月里，僅有11家長租公寓品牌獲得融資，同比下降70%，長租公寓企業(yè)們只能轉(zhuǎn)向二級市場。

不過二級市場融資也不再容易，前不久WeWork上市折戟。

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