編者按：本文系創(chuàng)業(yè)邦原創(chuàng)，作者大濕兄Felix，未經(jīng)授權禁止轉載。
賈躍亭的造車公司FF，牽手第九城市之后，第一件事不是發(fā)布新產(chǎn)品。而是在呼和浩特，簽下一份包含“不少于5000畝土地”為條件的備忘錄。
如果細數(shù)一下，美國內(nèi)華達工廠、中國德清莫干山都是賈躍亭造車公司名下地塊，甚至連FF總部那棟樓，都變成他最后的救命稻草。
圈地？還是造車？
在中國汽車行業(yè)風云驟變的今天，造車的開始炒房，炒房的開始造車，房地產(chǎn)與汽車業(yè)這兩個“歡喜冤家”，終究還是要命歸一線。
中國汽車的救命稻草
5月，瀕臨退市的海馬汽車掛出了400多套房子，如果這些房子全部能以市場價賣掉，海馬汽車可以回籠16億資金。
這么多年下來，海馬汽車總共賺的利潤也沒有16億。海馬董事長景柱“立志造車30年”，最后拯救他的，還是房地產(chǎn)。
數(shù)據(jù)顯示，2017年海馬汽車全年銷量14.04萬輛，降幅35.13%。2018年海馬汽車全年銷量為6.76萬輛，同比下滑51.8%。
海馬汽車一年的銷量，還不及大眾，單款車一個月的銷量。加上2017年9.94億元的虧損額，海馬汽車短短兩年內(nèi)累計虧損達26.31億元。
海馬汽車2017年這一年，就把之前十年的利潤都虧光了，之后虧損繼續(xù)擴大，如今站在退市的懸崖上。
但相反，海馬的房地產(chǎn)卻一路高歌。
2013年，海馬的第一個項目海馬公園上市，之后連續(xù)高價拿地做開發(fā)商：
2015年12月，以總價5.97億摘得經(jīng)開區(qū)76畝地，成為當時新地王；
2016年7月，海馬豪擲15.32億拿下了鄭州經(jīng)開區(qū)的“地王”；
2017年1月，海馬以20.85億摘得鄭州北龍湖15號地。
海南某樓盤
同樣靠房地產(chǎn)續(xù)命的，還有賈躍亭。
3月14日，F(xiàn)F在其官方微信上發(fā)文宣布，決定出售內(nèi)華達州北拉斯韋加斯900英畝土地，報價4000萬美元。其中的700英畝已經(jīng)完全具備了立即進行工業(yè)建設的條件，并列舉了這塊土地的8項優(yōu)勢。
與許家印因合作造車一事鬧掰以后，資金問題一度讓賈躍亭公司走向破產(chǎn)邊緣。雖然，今年引入新的合作伙伴第九城市。
但到目前為止，并沒有對FF帶來實際性的“拯救”。在這個過渡期，賈躍亭在中美兩地瘋狂賣資產(chǎn)自救。
世貿(mào)工三
樂視控股所持有的世茂工三于4月14日，進行第二次拍賣，這也是今年1月流拍后的再次嘗試。
阿里司法拍賣平臺顯示，世茂工三的評估價為32.89億元，此次起拍價為21.87億元，較第一次拍賣下調1.13億元。但最終，仍以流拍收尾。
FF工廠規(guī)劃圖
好在，賈躍亭造車公司FF的總部，賣出去了。
據(jù)美國媒體The Verge報道，紐約房地產(chǎn)公司Atlas Capital的一個子公司于3月8日買下了法拉第未來的洛杉磯總部寫字樓，并立即將該樓租給了法拉第未來使用。
據(jù)騰訊一線援引知情人稱，這宗交易金額接近4000萬美元。并且法拉第未來保留該物業(yè)的回購權。賈躍亭的造車夢，勉強得以延續(xù)。
而正是汽車行業(yè)這樣一個火坑，總有人想跨界往里跳。
房子賣得好
不一定車子賣的好
房企轉型汽車業(yè)的路上，可謂是“遍地尸骨”。
6月14日，ST銀億（000981.SH）向浙江省寧波市中級人民法院申請重整。而將曾經(jīng)的寧波龍頭房企、全國百強房企的銀億，推向“懸崖邊”的正是所謂的轉型。
2016年，銀億股份花了120億元收購了三家行業(yè)突出地位的國外汽車零部件制造商—美國ARC、日本艾禮富和比利時邦奇，并將美國ARC和比利時邦奇注入了上市公司體內(nèi)，銀億股份加快了“房地產(chǎn)+汽車高端制造”的轉型步伐。
曾經(jīng)的寧波首富、銀億集團創(chuàng)始人熊續(xù)強怎么也沒想到，這次轉型卻“翻車”了。
銀億股份的新能源汽車零部件工廠規(guī)劃圖
擴張并沒幫助銀億進一步實現(xiàn)規(guī)模倍增，反而在房地產(chǎn)主業(yè)上出現(xiàn)滑坡。
2017年房企銷售排行榜上，銀億股份僅以67.8億元銷售額位列第166名，跌出了百億房企行列。
根據(jù)2018年年報顯示，銀億股份汽車零部件占營業(yè)收入占比為57.12%，營收金額為51.23億元，同比大減36.54%，而房產(chǎn)銷售占營業(yè)收入占比為31.75%，營收金額為28.48億元，同比下滑21.81%。
銀億控股的傳統(tǒng)業(yè)務營收進占公司業(yè)績的三成，而才新進三年的業(yè)務汽車零部件卻一路高歌猛進，銷售已占集團的半壁江山。因此，當企業(yè)零部件業(yè)務受到市場影響出現(xiàn)銷售下滑時，集團的現(xiàn)金流立刻受到影響，債務壓力立即顯現(xiàn)。
銀億集團官網(wǎng)上寫著：致力于打造千億級多元化跨國集團
相比銀億的“翻車”，華夏幸福在造車路上選擇“及時剎車”。
2017年10月20日，地產(chǎn)巨頭華夏幸福入主合眾新能源。華夏幸福董事長王文學控股的拉薩知行創(chuàng)新認繳出資3.3億元收購合眾新能源53.35%股份，王文學成為其最大股東。
2017年10月31日，合眾新能源的股權結構發(fā)生了變化，其董事長及法定代表人由方運舟變更為王文學，方運舟改任董事兼總經(jīng)理。
2017年12月21日，王文學的知合出行科技有限公司相關主體向合眾新能源注資12.5億元，王文學成為合眾新能源的控股股東。
不到一年時間，2018年11月29日，王文學就不再擔任合眾新能源汽車的法定代表人，又改由合眾汽車創(chuàng)始人方運舟擔任。
合眾汽車旗下品牌哪吒的新車下線儀式
業(yè)內(nèi)人士分析，這或與華夏幸福資金緊張有關。
今年，華夏幸福的地產(chǎn)業(yè)務大幅裁員，其產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)集團被全面解散。
華夏幸福的第三季度財報顯示，貨幣資金為379.07億元，較年初下降44.34%；籌集活動的現(xiàn)金流出達678.28億元，同比增長197.74%。
同時，華夏幸福合同的銷售額1077億元，遠低于年初所定2100億元的銷售目標。
同樣因為跨界汽車而險些翻車的，還有寶能。
有媒體曾統(tǒng)計，從2017年3月寶能汽車有限公司注冊成立開始，寶能集團隨后在杭州、昆明、廣州、西安等地連續(xù)落子，再加上寶能集團已收購觀致汽車51%股權，寶能集團僅用一年時間內(nèi)就初步打造出一個總投資額超過1000億元、年產(chǎn)能達245萬輛的“汽車王國”。
但寶能的入主，并沒有扭轉觀致的虧損狀況。
2018年上半年財務報告顯示，觀致汽車連續(xù)第30個季度虧損，總虧損達7.41億元，同比增長128%。此外，觀致汽車CEO劉良、高級副總裁兼銷售公司總經(jīng)理蔡建軍的先后離開。此前，觀致汽車全國40家經(jīng)銷商聯(lián)名發(fā)起致廠家函維權的事件，讓觀致深陷困局。
觀致2018年銷量目標10萬輛，之所以制定出這么激進的目標，是為了讓常熟基地產(chǎn)能利用率達標，以此為條件再向常熟提出擴產(chǎn)能、批土地的要求，說白了目的還是拿地。
為了沖銷量，寶能將旗下做共享出行的關聯(lián)公司深圳前海聯(lián)動云汽車租賃有限公司的采購業(yè)務都給了觀致。
雙方協(xié)議顯示，寶能關聯(lián)公司從2017年開始向觀致采購1.5萬輛汽車用于共享服務出行，并計劃在2018年采購9.5萬輛，2019年-2020年每年采購10萬輛。但實際上，租賃業(yè)務到2018年前三季度采購了4.81萬輛。
憑借著“自產(chǎn)自銷”，寶能幫助觀致實現(xiàn)了6.2萬輛、同比增長300%的“好成績”。
但據(jù)媒體透露，寶能旗下的前海聯(lián)動云汽車租賃有限公司采購的車輛并未全部投入運營，有1萬多輛新車在常熟工廠的停車場閑置。
業(yè)內(nèi)人士分析，房企布局新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈，意在希望與其現(xiàn)有業(yè)務之間產(chǎn)生協(xié)同效應。但投資新能源整車制造項目的金額巨大，回報周期長，后期在運營、品牌推廣等方面還需要投入大量的經(jīng)費，因此入局的房地產(chǎn)企業(yè)都承受了較大的風險和資金壓力。
此外，新能源汽車利好政策的逐漸退坡，也使得新能源汽車行業(yè)內(nèi)的競爭愈來愈激烈。
但房企們“不計成本”的冒進嘗試，背后其實是整個房地產(chǎn)行業(yè)的焦慮。
地產(chǎn)商的大象轉身
王健林在今年的萬達年度工作總結上，談到“為何要從房地產(chǎn)轉型”的原因：
一是房地產(chǎn)是強周期性行業(yè)，行情參差不齊，在周期變化中會有很多企業(yè)死掉，大企業(yè)不可能完全擺脫周期魔咒；
二是房地產(chǎn)現(xiàn)金流不長遠。房子不是快消品，更新速度很慢，一個國家城市化率達到70%左右，房地產(chǎn)市場就會萎縮，企業(yè)數(shù)量就會減少。
再加上房地產(chǎn)行業(yè)的降溫，房企們被也不得不開始轉型。
據(jù)中銀國際證券發(fā)布的研報顯示，2019 年 1-5 月全國房地產(chǎn)新開工面積和投資額分別同比增長10.5%和11.2%，銷售面積和金額同比分別下降1.6%和上升6.1%，行業(yè)降溫明顯。
2018年全年，銷售TOP100房企拿地總貨值超過10萬億元，較2017年降幅達到13%，其中，26家房企全年拿地貨值超過1000億元，22家房企拿地建筑面積超過1000萬平方米。
總體來看，2018年，房企更傾向于收緊投資準備“過冬”。
相反，在新能源汽車領域卻是一番熱鬧。
截至2018年10月份我國新能源汽車銷量85.3萬輛，新能源汽車3.73%的低滲透率，意味著潛在增長空間巨大。
根據(jù)2017年4月頒布的《汽車產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃》要求，到2020年我國新能源汽車年產(chǎn)銷達到200萬輛，2025年新能源汽車占汽車產(chǎn)銷20%以上。
而2017年我國新能源汽車銷量為77.7萬輛，與工信部2020年200萬輛的目標仍有100多萬輛的差距， 2020年平價前有年化37%的增長空間，2020-2025年按要求仍有年化24%的增長空間，潛在市場空間巨大。
據(jù)統(tǒng)計，房產(chǎn)企業(yè)涉及新能源汽車行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的投資規(guī)模已超過100億元。而就目前轉型的形式來看，可以粗略的分為三大類：
1，買買買，用錢砸出一個汽車帝國。
6月11日恒大集團與廣州市人民政府簽署合作協(xié)議后，6月15日恒大又牽手沈陽市人民政府。5天內(nèi)恒大投資了2800億元來建設新能源汽車基地，加速新能源汽車項目布局。
去年9月，145億參股廣匯集團，廣匯集團下有廣匯汽車、廣匯物流及廣匯能源三大業(yè)務。
1月15日，恒大健康發(fā)布公告稱，以9.3億美元成功收購全球性新能源汽車集團NEVS的51%股權，并獲得多數(shù)董事席位。
1月，恒大健康宣布以10.6億元向科陸電子收購動力電池生產(chǎn)商上?？托履茉?8.07%的股權。
1月，恒大健康又宣布投資1.5億美元與頂級跑車品牌科尼賽克組建合資公司，共同研發(fā)和生產(chǎn)制造世界最頂級新能源汽車。
3月，恒大健發(fā)布公告，公司以5億元收購泰特機電有限公司70%股份，而后者持有荷蘭e-Traction公司的全部股權。
投資賈躍亭、入股廣匯、入主NEVS、入主卡耐新能源。再到大手筆在沈陽、廣州建新能源汽車項目，恒大在汽車領域的投資已經(jīng)超過3000億人民幣。
許家印曾在3月份對外表示：恒大已經(jīng)完成在新能源汽車領域的全產(chǎn)業(yè)鏈布局，并具備世界突出的技術實力，將力爭在3-5年內(nèi)成為世界規(guī)模最大、實力最強的新能源汽車集團。
2，建新能源汽車小鎮(zhèn)，還是干著老本行。
去年1月，碧桂園啟動了順德新能源汽車小鎮(zhèn)，計劃打造“高端發(fā)展、創(chuàng)新運營、前言示范、創(chuàng)新孵化”于一體的汽車產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新生態(tài)圈。
“這些城鎮(zhèn)至少擁有電動汽車制造商和供應商渴望擁有的關鍵資源：土地?！敝袊擞密嚶?lián)合會協(xié)會秘書長崔東樹說，“這樣的優(yōu)勢，自然會吸引利益相關方進入城鎮(zhèn)?！?/p>
到目前為止，碧桂園已包括吸引了游俠汽車在內(nèi)的57家租戶，這其中不乏產(chǎn)業(yè)鏈條相關的研究機構和風險投資公司。
3，新合作模式的探索
5月26日，龍湖地產(chǎn)旗下上海冠寓與“GETnGO 即客行”召開城市項目啟動儀式，雙方將結合自身產(chǎn)品模式、客戶特質和服務特點，探索“?。小毙峦娣ā?/p>
據(jù)了解，即客行是威馬汽車旗下開放、獨立運營的智慧出行品牌。而冠寓是面向新世代人群租住生活形態(tài)及消費升級需求推出的集中式長租公寓品牌。
上海冠寓市場中心負責人李晶晶表示：“對雙方企業(yè)而言，這正是一種自身服務的延伸，希望構建完整的住行生態(tài)圈?！?/p>
但無論是哪種方式，房企跨進汽車行業(yè)始終是風險不小的嘗試。
而目前，占據(jù)著全球新能源汽車市場近半數(shù)份額的中國市場，吸引了無數(shù)玩家“砸錢進場”，地產(chǎn)商跨界造車僅僅是當中一個縮影。
雖然擺在他們面前的，是中國新能源汽車發(fā)展的巨大機遇，但他們終究是汽車行業(yè)的“門外漢”。
寫在最后
國家金融與發(fā)展實驗室理事長李揚曾表示，其研究團隊的數(shù)據(jù)顯示：“居民債務和可支配收入之比在去年達到了86%。其他機構的這一統(tǒng)計數(shù)據(jù)甚至超過了100%，居民債務超過了可支配收入?！?/p>
那么，可以換句話說，老百姓的錢都買房子了，哪來的錢買車?。?/p>
