編者按：本文來自微信公眾號 新周刊（ID：new-weekly），作者：小Y ，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)發(fā)布。
對關(guān)注海外投資的新中產(chǎn)而言，日本寺廟買賣的水，也許比他們?nèi)ミ^的任何一片海更深。
眼下，國內(nèi)的社交平臺上充斥著日本寺廟買賣的廣告，有些宣稱幾百萬人民幣能買一座歷史悠久的名寺，還有些使出了買寺廟便于移民的噱頭。
從2023年起，日本媒體頻繁報道中國資本收購寺廟的現(xiàn)象：帶墓地的寺廟標(biāo)價數(shù)億日元，宗教法人執(zhí)照被明碼標(biāo)價，有人揚言要將寺廟改造成“民宿”。然而，當(dāng)年出現(xiàn)了這樣的案例：京都某寺廟交易因資格未轉(zhuǎn)讓引發(fā)700萬日元糾紛，最終買家血本無歸。
對關(guān)注海外投資的新中產(chǎn)而言，日本寺廟買賣的水，也許比他們?nèi)ミ^的任何一片海更深。
上千座寺廟待價而沽
在東京新宿區(qū)的繁華街角，一座始建于江戶時代的古寺悄然易主。買方是一家注冊地在香港的投資公司，交易金額高達2.3億日元。這并非孤例。
據(jù)日本《朝日新聞》報道，2024年上半年日本全國共有147座寺廟完成所有權(quán)變更，其中約35%的買家來自中國內(nèi)地及港澳臺地區(qū)。
山本隆雄，一位大阪的宗教法人中介告訴日本媒體：“寺廟神社出售有兩種情況：一是住持因為負(fù)債或財務(wù)困境出售；二是后繼無人。后者的情況越來越多，因此買賣也越來越頻繁?！?
隨著少子化與老齡化加劇，日本18萬家宗教法人中超過4000家處于“休眠狀態(tài)”，7000家因無人繼承面臨出售。這些承載著歷史記憶的建筑，在地方政府眼中逐漸淪為“負(fù)資產(chǎn)”——據(jù)日本文化廳統(tǒng)計，僅2023年就有237座寺廟因無力維護被列為“瀕危文化遺產(chǎn)”。
（圖/《有熊谷守一在的地方》）
郊區(qū)人口流失更讓香火錢銳減。例如，三峽川地區(qū)僅500名居民，卻擁有三座寺廟、一座神社和一座教堂，競爭激烈到住持不得不靠借貸維持。這種困境催生了灰色市場：寺廟被拆毀改建停車場、墓地遷移開發(fā)房地產(chǎn)的案例頻發(fā)，甚至有寺廟因負(fù)債數(shù)千萬日元被迫拍賣。
在日本，成為寺廟的管理者或宗教法人，并不像成為普通房產(chǎn)的所有者或民宿老板那么簡單。
日本《宗教法人法》規(guī)定，宗教法人在設(shè)立、合并、變更、自行解散時，都必須將規(guī)定的文件、手續(xù)提交所轄廳申請認(rèn)證，依照第12條規(guī)定制定該法人的章程，包括主要目的、名稱、事務(wù)所所在地等13項內(nèi)容，并經(jīng)由公告之后，向主管官署（文部省大臣或知事）申請認(rèn)證。
主管部門在接受認(rèn)證申請之后，就以下事項決定是否給予認(rèn)證：該團體是不是一個宗教團體、其章程是否符合《宗教法人法》及其他相關(guān)法律、其章程的訂立和公告方法是否符合本法的相關(guān)規(guī)定。
同時，根據(jù)《宗教法人法》，宗教活動收入免稅，固定資產(chǎn)稅減免，持有十年以上的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益亦無需繳稅。某稅務(wù)專家測算，通過宗教法人架構(gòu)運營，綜合稅負(fù)可比普通企業(yè)低42%。
（圖/unsplash）
饑餓的投資者們嗅到了商機。
2024年6月，日本媒體Japan To day報道，買賣中介收到大量來自房地產(chǎn)商、富裕階層等有節(jié)稅需求等人群的咨詢，中國富裕階層成為收購宗教法人 的新勢力。
買家的如意算盤，說崩就崩
山本接受的咨詢有約30%來自中國人，他們的訴求主要是商業(yè)投資，正如日媒采訪的化名王秀英的40歲中國女富豪所言：“我們更希望購買那些有歷史、有文化背景的寺廟，因為這在商業(yè)上更有吸引力?！?
王秀英告訴媒體，她已經(jīng)通過房產(chǎn)中介考察了日本各地的10多家寺廟，價格從1000萬日元到3億日元不等?！拔姨貏e中意那些帶有墓地的寺廟，尤其是那些建成不到10年的新墓地。因為使用超過30年的墓地法事較少，利潤不高；相反，新墓地的法事頻繁，因此收益更多?！?
日本已進入“多死社會”，每年約150萬人的死亡催生了穩(wěn)定的葬禮和法事需求。據(jù)統(tǒng)計，日本殯葬市場規(guī)模超2萬億日元，寺廟通過法事、墓地租賃和骨灰存放持續(xù)獲利。
（圖/《入殮師》）
中國投資者瞄準(zhǔn)帶墓地的新建寺廟，因其法事需求高且維護成本低。例如，雇傭派遣住持月薪20萬日元，單場法事收費3萬—4萬日元，利潤率遠超普通房地產(chǎn)。
中國年輕人中流行的“寺泊”（寺廟住宿）也被資本嗅到商機。有投資者計劃將寺廟改造成高端民宿，結(jié)合茶道、坐禪體驗吸引游客。這種“信仰體驗經(jīng)濟”看似浪漫，實則是將宗教空間異化為消費景觀。
深層的吸引力在于宗教法人的免稅特權(quán)：布施收入免稅、土地免征固定資產(chǎn)稅，甚至轉(zhuǎn)售資產(chǎn)可避稅。更關(guān)鍵的是，宗教法人代表在申請日本永居或歸化時，比普通企業(yè)主更具優(yōu)勢，這成為許多中國家庭為子女規(guī)劃身份的“捷徑”。
通過經(jīng)營管理簽證移民日本需持續(xù)經(jīng)營公司并納稅，但宗教法人代表可繞過繁瑣審查。日本移民律師透露，宗教法人申請歸化的成功率更高，因其被視為“社會貢獻者”。甚至有中介宣稱：“買寺廟等于買身份”。
然而，對普通投資者來說，這條路行不通。
伊森，一位從事旅游和民宿經(jīng)營的小紅書博主表示，日本的經(jīng)營管理簽證旨在鼓勵外籍人士通過合法投資和經(jīng)營，促進日本經(jīng)濟發(fā)展。但宗教法人本質(zhì)上并非“營利性組織”，其資金來源多為捐贈，不符合簽證要求的商業(yè)盈利條件。
另一方面，購買寺廟的成本動輒數(shù)千萬日元，且需額外支付維護費用（如修繕、運營）。警方和稅務(wù)部門會特別關(guān)注宗教法人是否存在虛假活動或非法交易。一旦被發(fā)現(xiàn)不符合法律要求，不僅可能面臨巨額罰款，簽證也會被吊銷。
（圖/unsplash）
新聞報道稱，日本文化廳已將“非宗教目的買賣”定性為“逃法行為”，日本稅務(wù)部門也加強了對于寺廟的審查。
宗教活動收入免稅，但非宗教業(yè)務(wù)（如民宿、停車場）需正常納稅，若發(fā)現(xiàn)個人收入與法人財務(wù)混同，將面臨重罰。涉及文化遺產(chǎn)的寺廟需國家審批，外國人購買可能被叫停。而且，“不熟悉日本宗教文化的外國經(jīng)營者，往往難以融入社區(qū)，甚至可能被當(dāng)?shù)鼐用衽懦狻薄?
投資騙局、智商稅、沒有價值
多年前，鄧肯移民日本，在關(guān)西開設(shè)了從事短租民宿和長租公寓買賣、建筑及管理的公司。在他看來，針對華人的日本寺廟買賣生意可以用四個字概括——投資騙局。
“寺廟和宗教法人，”鄧肯說，“是給大手企業(yè)避稅用的。我說的大手企業(yè)，是像三菱、三井、住友、丸紅這種巨無霸企業(yè)集團、財團?？抠I寺廟、做宗教法人取得經(jīng)營管理簽證是妥妥的智商稅，無一例外。”
鄧肯對新周刊說，日本的寺廟土地屬性一般情況下“很難或不能搞住宿業(yè)”，且“正經(jīng)的寺廟土地一般被日本人視為風(fēng)水好的位置，單價會比同區(qū)位高，面積一般還極大”，在他看來“投資價值或者說性價比極低”。
“對于中國投資客，日本寺廟唯一有用的就是土地?！编嚳涎a充道，“如果他就想住在墓地邊上、就看上寺廟的風(fēng)水，是可以的，蓋個自己的別墅?！?
（圖/《安家》）
入行多年，鄧肯認(rèn)為日本不動產(chǎn)行業(yè)的上下游都有無限商機，“每個環(huán)節(jié)都賺錢，正常的不動產(chǎn)公司常規(guī)業(yè)務(wù)都忙不過來，不會有時間和精力搞這種很邊緣的業(yè)務(wù)”。長期來看，在行業(yè)深耕的人基本都能賺錢，而跟風(fēng)的都會賠錢。
鄧肯遇到的中國客戶各種各樣，“手頭幾十萬（人民幣）到幾十億的都在買”。
他們的關(guān)注點“五花八門”，基本覆蓋全部房產(chǎn)類型，“最主流的是一戶建做短租、酒店做短租、整棟公寓做長租、單戶塔樓炒短線、整棟公寓改酒店，停車場、碼頭、林地、農(nóng)地、光伏和風(fēng)能發(fā)電等也都很多人做”。
那么，在日本投資了不動產(chǎn)，會便于移民或拿永居嗎？鄧肯的回答是“沒有直接關(guān)系”，“但是可以通過投資不動產(chǎn)拿經(jīng)營管理簽證，間接實現(xiàn)移民目的”。
他同時強調(diào)，這種方式只適合兩類人：“一是有豐富經(jīng)營管理經(jīng)歷和經(jīng)驗的職業(yè)經(jīng)理人，確實能在日本開展并落實自己的經(jīng)營項目；二是有錢人，至少投入600萬—1000萬人民幣，請人代運營。”
在各種投資標(biāo)的里，用他的話講，唯有寺廟之于普通投資者“100%都是坑”，“搞這些的都不是正經(jīng)人，和忽悠人去緬甸的沒啥區(qū)別”。沒有大財團背書就想做宗教法人，后果只會是失敗和“賠死”，然后被迫“擊鼓傳花，害下一個接盤俠”。
據(jù)鄧肯了解，目前買寺廟被騙的中國人還不多，“但傻子總比騙子多，騙一個別說3年了，夠（騙子）吃5—10年”。
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