編者按：本文來自微信公眾號(hào) 豹變（ID：baobiannews），作者：詹方歌，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載。
「核心提示」
近半年來，“筑底”幾乎成為行業(yè)共識(shí)，2025年房企將會(huì)是怎樣的走勢，或許還要先看小陽春的行情。
作者 |詹方歌
編輯 |邢昀
“有錢沒錢，回家過年。”是中國人在年關(guān)將至?xí)r最常講的話，用在過去幾年的房企身上也如此恰當(dāng)。
這幾年稱得上房企的至暗時(shí)刻，從債務(wù)端向銷售端逐漸蔓延的寒意，讓這個(gè)曾經(jīng)最為春風(fēng)得意的行業(yè)驟然啞火。就連“尖子生”萬科也因?yàn)閮攤叻宓牡絹?，疲于奔命?月27日萬科公告，郁亮申請(qǐng)辭去董事會(huì)主席職務(wù)，祝九勝申請(qǐng)辭去總裁、首席執(zhí)行官等職務(wù)。管理層的人事調(diào)整暗示著萬科的巨大震蕩。
好在，2024年末“筑底”的聲音頻繁傳來，無論是信用端還是銷售端，都有淡淡的回暖跡象。乘著2025的東風(fēng)，房企真的想過個(gè)好年。
一邊，地方政府和房企各出奇招、加快去化，同時(shí)保證交房周期；另一邊，包括融創(chuàng)、碧桂園在內(nèi)的諸多房企都傳來化債的最新進(jìn)展，雖然大多還并未與債權(quán)人達(dá)成完全一致，但化債就像在大堵車?yán)矧v挪——?jiǎng)恿丝偙葲]動(dòng)要好。
年末花式賣房
年末總是房企的沖刺時(shí)期，回看周期頂部的2017年，僅12月一個(gè)單月，萬科全國銷售金額就超過600億元，年度銷售金額幾千億對(duì)于頭部房企更是家常便飯。不過在2024年，即便是洗牌后的頭部房企，也難達(dá)到這樣的成績。
中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年銷售額排名前三的房企分別是保利發(fā)展，全年銷售額3230億元；中海地產(chǎn)，銷售額3106億元；綠城中國，銷售額為2768.5億元。與巔峰時(shí)期動(dòng)輒超過7000億元的“狀元”，已經(jīng)沒有可比性。
頭部銷售放緩的同時(shí)，其他房企的日子也更難過：2024年，銷售總額超過千億元的房企比上一年同期減少5家，僅有11家；銷售總額超百億的房企則有86家，比2023年同期少30家。
如此明確的銷售壓力之下，部分房企也開始花式賣房，積極自救。2024年12月，深圳福田區(qū)的京基宸悅府發(fā)布“買一贈(zèng)一”的海報(bào)。如果客戶按照住宅備案原價(jià)購入一套住宅，則可以額外獲得一套約45平米的商務(wù)公寓，算下來要比使用折扣價(jià)單獨(dú)購買一套住宅，便宜將近30萬元。
不僅深圳，2024清明期間，北京的招商璀璨公元項(xiàng)目，也曾經(jīng)推出“買一贈(zèng)一”活動(dòng)，購買77平米北京通州房源的客戶，可以再獲得一套位于煙臺(tái)的108平方米海景房。
“買一贈(zèng)一”，看似夸張的表述之后暗含的操作仍是降價(jià)——這是消費(fèi)者買房前最期待的事，也是買房后最害怕的事。身處漫長的周期底部，房企們?yōu)榱吮ＷC銷售，也開始主動(dòng)為房價(jià)托底。
比如2024年末開盤的深圳龍崗遠(yuǎn)洋城，推出了降價(jià)包退、無理由退房等權(quán)益：2024年最后一天前購買該房源，如出現(xiàn)同類房源降價(jià)，可以無理由退換房；開盤當(dāng)月購入該房源，截至封頂前，都可以享受無理由退房權(quán)益。從降價(jià)到權(quán)益，為了能在年末再?zèng)_一把銷售額，房企可謂使盡渾身解數(shù)。
事實(shí)上，有關(guān)銷售額的焦慮不僅落在房企頭上，一些地方政府也為保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定出臺(tái)了政策。
河南洛陽拿出800萬財(cái)政資金用于發(fā)放1000套購房補(bǔ)貼，對(duì)中心城區(qū)（不含偃師區(qū)、孟津區(qū)）活動(dòng)期間新購的1000套成套商品房住宅，按照每套8000元發(fā)放購房補(bǔ)貼。此外，在售樓盤在財(cái)政補(bǔ)貼基礎(chǔ)上還推出了購房專享、裝飾裝修等多重優(yōu)惠，每套補(bǔ)貼不低于19000元。
寧夏銀川市政府也推出極具吸引力的購房補(bǔ)貼政策。在展銷期間購買銀川市興慶區(qū)、金鳳區(qū)和西夏區(qū)新建商品住房的家庭，可享受每平方米100元的補(bǔ)貼，單套住房補(bǔ)貼上限為1.7萬元。
在房企和政府的努力之下，全國新房銷售終于開始出現(xiàn)止跌跡象。國家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2024年房地產(chǎn)市場成交趨于活躍：四季度，新建商品房銷售面積和金額都實(shí)現(xiàn)正增長。從監(jiān)測的40個(gè)重點(diǎn)城市銷售情況看，12月當(dāng)月新建商品房銷售面積、銷售額同比分別增長了0.3%、4.1%。
中指研究院的數(shù)據(jù)也顯示，一線城市2024年四季度銷售面積同比增長40%，二線、三四線代表城市分別實(shí)現(xiàn)了15%及11%的上漲，有業(yè)內(nèi)人士將其總結(jié)為“止跌回穩(wěn)”。
力爭保交樓
保交房是這幾年來房企的頭等大事。
2024年12月25日，住建部部長倪虹透露，2024全國已交付住房規(guī)模達(dá)338萬套，完成了既定目標(biāo)。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年交付規(guī)模排行榜前五位分別是碧桂園、中海地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、保利發(fā)展和綠城中國，其中交付量最大的是碧桂園，交付套數(shù)達(dá)到38萬套。
2024年，此外還有萬科、綠地、龍湖、新城控股交付套數(shù)超十萬套；包括建業(yè)、旭輝、世茂等14家企業(yè)交付套數(shù)超五萬套。
講來只是一串?dāng)?shù)字，實(shí)際上保交付有多難呢？以融創(chuàng)為例，他們今年的交付量排名第三，交付數(shù)超過17萬套。但實(shí)際上，集團(tuán)似乎并未達(dá)到2024年初設(shè)定的20萬戶保交樓目標(biāo)。
不過，如此艱難的環(huán)境下也有不少項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了提前交付。比如，2024年，龍湖集團(tuán)在全國43座城市共計(jì)交付120余個(gè)項(xiàng)目，其中20%項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)提前一個(gè)月以上交付；上海保利明玥宸光項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了比合約時(shí)間提前一年交付，集中交房起僅半個(gè)月內(nèi)交房率達(dá)到了90%以上；北京的中海云庭項(xiàng)目提前2個(gè)月交付，實(shí)現(xiàn)整盤收房率96.8%。
另一個(gè)好消息是，房企保交樓壓力最大的時(shí)期或許也快要過去了。華福證券研報(bào)顯示，合同負(fù)債規(guī)模與保交付關(guān)系較大。一般而言，合同負(fù)債對(duì)應(yīng)房企已預(yù)售、未交付的期房項(xiàng)目。如果房企合同負(fù)債下降，意味著企業(yè)交付壓力逐漸下降。
換句話說，房企目前的較大交房壓力來自2到3年前的期房銷售。這幾年的銷售放緩，其實(shí)也讓房企后續(xù)的交房壓力變得更小。
旭輝控股董事會(huì)主席林中在2025年1月3日發(fā)布的新年獻(xiàn)詞中表示，3年保交付的攻堅(jiān)戰(zhàn)已告一段落，接下來，“旭輝的工作重心將逐步從保交付向‘求生存、謀發(fā)展’轉(zhuǎn)移?！?/p>
“過去兩年里，公司總共交付了約100萬套房，假設(shè)每戶家庭平均3個(gè)人，就意味著我們的工作直接影響了300萬人的生活?！北坦饒@集團(tuán)董事會(huì)主席楊惠妍在1月6日召開的2025年第一次集團(tuán)月度管理會(huì)議上說。
她同時(shí)提及，2025年交房任務(wù)總量較去年將明顯減少。
化債或?qū)⑻崴?/h2>
同樣是2025年第一次集團(tuán)月度管理會(huì)議，楊惠妍表示，碧桂園2025年的工作將圍繞在保交房、修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表兩大關(guān)鍵任務(wù)上。隨后的1月中旬，碧桂園的境外化債方案傳來最新進(jìn)展。
公告顯示，碧桂園已經(jīng)與七家知名銀行達(dá)成共識(shí)，旨在成功落實(shí)公司的境外債務(wù)重組。
如果方案落實(shí)，碧桂園將實(shí)現(xiàn)大幅去杠桿化，目標(biāo)是減少債務(wù)最多116億美元。方案中還包括，將債券到期時(shí)間延長至最多11.5年來降低融資成本，將加權(quán)平均借貸成本從重組前的每年約6%降低至重組后的每年約2%。
為了達(dá)成去杠桿化的目標(biāo)，碧桂園給債權(quán)人提供了5個(gè)選項(xiàng)，其中包括現(xiàn)金回購、僅強(qiáng)制性可轉(zhuǎn)換債券、強(qiáng)制性可轉(zhuǎn)換債券及新債務(wù)工具等。雖然澎湃新聞報(bào)道稱，目前碧桂園公布的關(guān)鍵條款沒能獲得債券持有人特設(shè)小組的支持，雙方在轉(zhuǎn)股價(jià)格等方面仍存在分歧。但碧桂園方面表示，“此進(jìn)展標(biāo)志著本公司在成功落實(shí)重組方面的重要里程碑?！?/p>
自從暴雷以來，碧桂園拖欠了兩期的財(cái)報(bào)，股票也一直處于停牌狀態(tài)。隨著化債方案傳來，2023年報(bào)和2024半年報(bào)公布，股票也隨之恢復(fù)交易。復(fù)牌當(dāng)日，碧桂園股票大漲超過15%。
財(cái)報(bào)中也確實(shí)透露了一些樂觀消息：相較2023年末1784億元的凈利潤虧損，2024年上半年度，公司的凈利潤虧損收窄至128.42億元，大幅減值已經(jīng)完成。另外，截至2024年中，碧桂園凈資產(chǎn)為741億元，仍然為正。
不僅是碧桂園，2025開年，不少房企也傳來了好消息。比如融創(chuàng)，2025年1月21日，發(fā)布公告稱，十筆債券的重組方案已全部經(jīng)相關(guān)債券持有人會(huì)議審議通過。這也意味著，融創(chuàng)成為了第一家完成境內(nèi)債整體重組房企。此前，融創(chuàng)的境內(nèi)債總規(guī)模達(dá)到154億元，重組完成預(yù)計(jì)將削減50%境內(nèi)債務(wù)，且最長展期達(dá)9.5年，5年內(nèi)都不再有兌付壓力。
除了兩家頭部房企，在這個(gè)農(nóng)歷年末，龍光、融信、金科也都有化債的新進(jìn)展：龍光在1月8日與債權(quán)人小組就整體重組方案達(dá)成一致，并簽訂了債權(quán)人支持協(xié)議；融信獲得了6支債券的展期；金科作為“房企重整第一股”公布了《金科股份重整計(jì)劃草案》，整個(gè)重整過程將有國家級(jí)AMC中國長城資產(chǎn)參與。
不斷的債權(quán)暴雷和銷售受阻之后，目前房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇無異于一場聲勢浩大的重建——不僅是具體項(xiàng)目的復(fù)工和交付，更是信用和信心的重建。
近半年來，“筑底”幾乎成為行業(yè)共識(shí)，從如期交房到銷售端的小小回暖，從化債推進(jìn)到地產(chǎn)股幾次大漲，信用和信心的“底”正在緩慢修復(fù)。新年只是開始，2025年房企將會(huì)是怎樣的走勢，或許還要看今年的小陽春。
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