編者按：本文來自微信公眾號(hào) 智谷趨勢(shì)（ID：zgtrend），作者：無疆，編輯：夏蟲，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載。

一個(gè)奇怪的現(xiàn)象出現(xiàn)了——

越來越多的中年人租起了房子。

在“房租大跳水”的時(shí)代下，他們有的人“以租養(yǎng)租”、有的人“以息養(yǎng)租”......

這么看來，只要將手中的資源進(jìn)行重新配置，就能做到“利益的最大化”，在戰(zhàn)略上“過得更好”。

中年人的轉(zhuǎn)變

房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了詭異的“一升一降”——

素來為了房子而打拼的年輕人們不買房了，而拖家?guī)Э谇蟀卜€(wěn)的中年人們，反而開始沖進(jìn)租賃市場(chǎng)，大量租房。

這與我們的印象大相徑庭，畢竟長(zhǎng)期以來，大多數(shù)中年人才是買房的“堅(jiān)實(shí)擁護(hù)者”。

早在《2018中國(guó)城市家庭財(cái)富健康報(bào)告》中，31-40歲及以上年齡的戶主家庭房產(chǎn)配置的占比就達(dá)到72.9%甚至更高，從中可見中年人對(duì)房產(chǎn)配置的重視程度。

來源：《2018中國(guó)城市家庭財(cái)富健康報(bào)告》截圖

然而，貝殼研究院在近日發(fā)布了一個(gè)驚人的數(shù)據(jù)：

全國(guó)重點(diǎn)40城租賃成交中，2023年35歲以上的租客占比超過35%，較2021年提升了4.9個(gè)百分點(diǎn)，是所有年齡段中增幅最大的，甚至超過了25歲以下租客的占比。

不僅如此，44-59歲和60歲及以上群體租房都呈現(xiàn)輕微漲幅的趨勢(shì)。

與之形成鮮明的是，不管是25歲以下的年輕人，還是在社會(huì)上經(jīng)歷了一番闖蕩的26-30歲年輕人，租房比例都略有下降。

貝殼平臺(tái)全國(guó)重點(diǎn)40城租客年齡占比變化，來源：貝殼研究院

分區(qū)域來看，全國(guó)一線城市中，35歲以上租客的占比更是“突飛猛進(jìn)”，比起2021年平均漲幅在4%-6%，其中北京（占比約45%）、上海（約40%）、深圳（約38%）和廣州（約30%）。

一線城市35歲以上租客占比及其變化，來源：貝殼研究院

中年人殺進(jìn)租房市場(chǎng)，會(huì)產(chǎn)生什么影響？

首先是租房面積的擴(kuò)大。2023年，三居室租賃成交占比大幅提升，達(dá)到27.2%，首次超過了一居室的占比。

此外，從房屋裝修狀況來看，以一線城市為例，租客租賃精裝修房源占比均超過70%，比2021年提升2-9個(gè)百分點(diǎn)。

貝殼平臺(tái)全國(guó)重點(diǎn)40城租賃成交戶型結(jié)構(gòu)變化（左）

一線城市精裝修房源占比及其變化（右）

來源：貝殼研究院

不難看出，這群“拖家?guī)Э凇钡募彝バ妥饪?，傾向于選擇戶型更大、裝修品質(zhì)更高的房源。

難怪“租房大改造”、“租房也要幸?！?、“出租房改造”等成為了小紅書的常見搜索關(guān)鍵詞。

來源：小紅書

與長(zhǎng)久以來租客的基本理念“不是我的就不愛惜”大有不同，現(xiàn)在不少租客是真正把租來的房子當(dāng)成了家，用心在布置。這暗示了一件事情——

租房，似乎不僅僅只是買房奮斗路上的“中轉(zhuǎn)站”，而是成為可以安心停留的真正去處。

要知道，僅僅就在五年前，房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的2017，社會(huì)上對(duì)于租房的中年人還停留在這樣的輿論觀感上——“建議早做打算”。

而現(xiàn)在，大家都對(duì)這種現(xiàn)象欣然接受，甚至是主動(dòng)擁抱。

有一家四口，租了一個(gè)三室兩廳兩衛(wèi)的房子，尋求網(wǎng)友們的建議，希望用生活氣息填滿它；

來源：小紅書

也有網(wǎng)友花3500元租了四室一廳，用心改造后真實(shí)演繹了從“家徒四壁”到新中式的家。

家中的每個(gè)軟裝、家具都是網(wǎng)友細(xì)心挑選、精心布置的。這投入，或許房東來了都自愧不如。

來源：小紅書

還有時(shí)隔14年，重回租房族的深圳人驕傲地喊出，“房子是用來住的，居住體驗(yàn)好勝過一切”的口號(hào)。

畢竟，這一家三口租的房子，是原來房子的兩倍大，還有個(gè)高樓層廳，朝南的跑馬大陽(yáng)臺(tái)，舒適寬敞。

來源：小紅書

在房地產(chǎn)欣欣向榮的前十年，這群中年租客或許會(huì)被歸為異類，讓父母嘆氣，被周圍的朋友們質(zhì)疑。

但在房地產(chǎn)行業(yè)巨幅調(diào)整的今天，“敢吃螃蟹”將會(huì)帶來出乎意料的結(jié)構(gòu)性紅利。

戰(zhàn)略上“過得更好”

這些35歲以上“拖家?guī)Э凇钡淖饪?，不僅會(huì)考慮自己的生活節(jié)奏，還會(huì)將孩子上學(xué)以及家人的通勤都考慮在內(nèi)，甚至需要把年邁的父母接來一起生活。

因此，在租客“馬斯洛需求”金字塔中，他們對(duì)城市租住生活穩(wěn)定、通勤與租金、租住環(huán)境品質(zhì)、空間獨(dú)立和個(gè)性化租住等多個(gè)方面，都會(huì)比“孑然一身”的年輕人有更高的要求。

從另一方面來看，選擇租房的他們并不一定是“混得不好”，只不過是在戰(zhàn)略上“過得更好”。

事實(shí)上，今時(shí)今日租房的中年人，并非全然沒有家底。有相當(dāng)一部分人是有房產(chǎn)、有存款的。貝殼研究院將這類租客歸納為“擁有自有產(chǎn)權(quán)房屋但為了改善居住條件而租房的家庭”。

就以我同事老吳為例，他早年攢錢在市中心買了一套50多平的房子。在當(dāng)年房?jī)r(jià)一路猛漲的時(shí)代，大部分工薪階層都是這種“先上車，后置換”的打算。而隨著孩子的出生，老人的入住帶娃，房子就顯得越發(fā)逼仄。

畢竟，許多廣州城區(qū)的房子真的可以用“老、破、小”來形容，即便如此，也能賣到兩萬多一平方米，總價(jià)上百萬。

但這窄小、陡峭的樓梯，危險(xiǎn)系數(shù)拉滿，的確不適合老人和小孩居住。

于是他把這套房子租了出去，月租3600元。

來源：小紅書

他又在離市中心較遠(yuǎn)的地方租了一套120平精裝修新房，空間是原來的兩倍有余，月租僅4000元，相當(dāng)于“以租養(yǎng)租”。只多花400元，就能夠住得更加舒適，何樂而不為呢？

這種“雙重租房Double Renting”的戰(zhàn)略，在以前的倫敦房地產(chǎn)也普遍出現(xiàn)過?？梢姡瑢?duì)于美好生活的向往，是人們最普遍的追求。

來源：安居客

我另一位朋友，上海的老張則更有先見之明也更為激進(jìn)，幾年前嗅到信號(hào)不妙，早早將手頭上位于虹橋的250平別墅出售，套現(xiàn)了2500多萬現(xiàn)金放進(jìn)銀行進(jìn)行理財(cái)。

盡管基礎(chǔ)利率只有3%左右，但在巨額本金的支持下，每個(gè)月的利息也能達(dá)到6.25萬。粗略計(jì)算，一年的利息最少達(dá)到75萬。

老張一家打定主意，就“以息養(yǎng)租”，在上海另一套別墅定居了下來，一個(gè)月房租2.4萬，一年花費(fèi)28.8萬用于租房。

這么算下來，張先生一年獲得的利息不僅可以支付高昂的別墅房租，還能讓他躺著吃近45萬元的利息。

來源：安居客

房租大跳水

為什么越來越多中年人樂意租房，本質(zhì)上還是終于把賬給算明白了——

拋開中國(guó)畸形已久的“租售比”不談，日子是給自己過的，當(dāng)租賃市場(chǎng)發(fā)生變化，好的房源越發(fā)唾手可得，選擇租房也就越發(fā)順理成章。

現(xiàn)在的樓市，租賃房源早已供大于求，不僅量大還價(jià)低。

而這一切的大前提是，當(dāng)下的大環(huán)境，二手房就算降價(jià)也賣不動(dòng)了。

據(jù)統(tǒng)計(jì)的12月數(shù)據(jù)，一線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比連跌3個(gè)月，其中北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降1.2%、0.6%、1.5%和1.1%。

在當(dāng)前的二手房市場(chǎng)承壓行情下，不少二手房業(yè)主出現(xiàn)了惜售情緒，與其“割肉賤賣”，不如“再等等”，等一個(gè)遙遠(yuǎn)的樓市春天——

或許希望的曙光，就在明年呢？

于是，他們將房源“由售轉(zhuǎn)租”，直接導(dǎo)致租房供應(yīng)量大增。以至于廣州的租房中介龍頭自如，為了避免虧損，已經(jīng)暫停了部分新房源的委托申請(qǐng)。

另一邊，保租房的大面積上市，也在供給端進(jìn)一步對(duì)市場(chǎng)造成了沖擊。光是2023年一年，全國(guó)保租房的籌集建設(shè)下，就共計(jì)完成了204萬套，其中，上海8.1萬套，北京8.15萬套，深圳的目標(biāo)更是高達(dá)16萬套。

至于需求側(cè)也發(fā)生了變化。人口存量時(shí)代，沒有多少增量人口涌進(jìn)大城市，相反，不少年輕人還抱著求穩(wěn)的心態(tài)，出現(xiàn)了一波“返鄉(xiāng)就業(yè)潮”，城市的租房需求大大減少了。

根據(jù)斯坦福中國(guó)經(jīng)濟(jì)與制度中心(SCCEI)博士后研究員的研究，從一線城市流向家鄉(xiāng)，又或是進(jìn)一步流向離家更近的省會(huì)城市，成為2023年以來人口流向的主要趨勢(shì)。

外來務(wù)工者在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)，一線城市就業(yè)不確定性增加的背景下，默默退回了熟悉的家鄉(xiāng)，縮小了尋找就業(yè)的半徑。

來源：城市數(shù)據(jù)團(tuán)

結(jié)合來看，當(dāng)前一二線城市租房市場(chǎng)的供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求，房租經(jīng)歷了大跳水，現(xiàn)在租房非常劃算。

未來，在房產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)承壓下，將會(huì)有越來越多像A先生、B先生一樣的“有產(chǎn)租戶”出現(xiàn)。

不論是被動(dòng)的“買不了”、“買不起”或是主動(dòng)選擇租房居住等因素，租客在租房市場(chǎng)上停留的時(shí)間將延長(zhǎng)，家庭型租房需求增加，全國(guó)租賃住房需求將進(jìn)一步釋放。

來源：微博、百度

去年10月，在微博#研究表明租房住老得快#的話題下，網(wǎng)友們?nèi)巳嘶怼皩＜摇?，舉一反三：

欠幾十年的房貸會(huì)變年輕嗎？

研究表明，貧窮會(huì)使人壽命降低。

懷孕、生育、養(yǎng)娃也讓人變老。

來源：微博

新時(shí)代背景下，房子是一定要買嗎？這個(gè)問題值得思考。

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