編者按：本文來自微信公眾號(hào) 華商韜略（ID：hstl8888），作者：華商韜略，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

文 | 小盧魚

編輯 | 楊旭然

2月20日，證監(jiān)會(huì)宣布將啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，以滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。該類基金的投資范圍包括特定居住用房（存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

對(duì)房地產(chǎn)和基金行業(yè)來說，這個(gè)消息都算得上重磅利好。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為房企融資的“第三支箭”，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)可以與公募REITs共同構(gòu)成了完整的不動(dòng)產(chǎn)金融閉環(huán)，并通過盤活存量資產(chǎn)來促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，就此開啟十萬億級(jí)別的私募市場(chǎng)。

資本市場(chǎng)也給出了熱情的反饋，在證監(jiān)會(huì)消息公布的第二天，港股、A股房地產(chǎn)板塊開盤便直接沖高，祥生控股集團(tuán)漲幅超過20％，深振業(yè)A、光大嘉寶漲停，不少房企股價(jià)當(dāng)日漲幅都超過5%。

相比股市，保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)投資者的態(tài)度更為踴躍，因?yàn)樗麄儾粌H符合開展不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)業(yè)務(wù)的管理人管理規(guī)模要求，自身資金需要能實(shí)現(xiàn)年年分紅、資產(chǎn)保值增值的訴求又與不動(dòng)產(chǎn)私募基金的產(chǎn)品特點(diǎn)相契合。

預(yù)計(jì)未來基金市場(chǎng)上，將出現(xiàn)更多以不動(dòng)產(chǎn)為底層資產(chǎn)的私募產(chǎn)品。

政府支持、資本看好，只有普通居民對(duì)這些利好房地產(chǎn)的政策依舊無動(dòng)于衷。

01 房地產(chǎn)紓困

2016年之后，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中沒少?gòu)?qiáng)調(diào)“房住不炒”這四個(gè)字，顯得房地產(chǎn)在中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的定位，頗有些像需要被關(guān)進(jìn)籠子里的猛虎。

然而去年年底，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴卻罕見公開表態(tài)，稱“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，正在考慮出臺(tái)新的舉措，以便改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖。

當(dāng)時(shí)市場(chǎng)便猜測(cè)，這意味著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控基調(diào)將全面轉(zhuǎn)向以穩(wěn)定為主。而今年1月，劉鶴又在世界經(jīng)濟(jì)論壇上指出，要“使房地產(chǎn)公司具備造血的功能”，再次展現(xiàn)出中央政府想要改善房地產(chǎn)下行狀況的態(tài)度。

地方政府的表態(tài)則要更加直接，例如2月初武漢發(fā)布了16條穩(wěn)經(jīng)濟(jì)措施，直接將房地產(chǎn)行業(yè)歸類為“困難行業(yè)”，一度引發(fā)網(wǎng)友討論。

目前房企的盈利狀況，也確實(shí)當(dāng)?shù)闷稹袄щy”二字。根據(jù)A股上市房企發(fā)布的2022年業(yè)績(jī)預(yù)告，有36家預(yù)計(jì)虧損，約7成房企凈利潤(rùn)同比下滑，即便是預(yù)告業(yè)績(jī)最好的招商蛇口，凈利潤(rùn)也同比下滑了63.36%。

房企生存困難，自然就會(huì)減少拿地，即便是深圳、杭州、南京、蘇州等熱門城市的土拍市場(chǎng)，也難以尋覓到民營(yíng)房企的身影，只有國(guó)企和地方城投來托底。

這對(duì)較為依賴土地收入的地方財(cái)政來說并不是一件好事，所以新年伊始就有約30個(gè)二線城市發(fā)布了面向樓市的“紓困政策”。

不過地方政府出臺(tái)的措施，大多還是集中在為居民買房松綁、刺激需求端增長(zhǎng)的方面。像武漢這樣，選擇在重點(diǎn)監(jiān)管資金中增加“項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)達(dá)到三分之二進(jìn)度”撥付節(jié)點(diǎn)，以減輕房企資金壓力的地方政府較少。

接著，房地產(chǎn)市場(chǎng)就等來了“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作啟動(dòng)”這個(gè)重磅政策。

這其實(shí)是去年年底，地產(chǎn)融資領(lǐng)域信貸、債券、股權(quán)“三箭齊發(fā)”帶來的政策延續(xù)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)證監(jiān)會(huì)就提出，除恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組、再融資等渠道外，還要積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

微妙的是，去年呼聲較高的房地產(chǎn)紓困基金卻沒有新消息。只有鄭州這樣飽受樓房爛尾、居民停貸問題困擾的地方，由政府牽頭設(shè)立了暫定規(guī)模100億元的樓市紓困專項(xiàng)基金。網(wǎng)傳由建設(shè)銀行和央行募資、規(guī)模達(dá)千億的樓市紓困基金，似乎就只是個(gè)傳聞。

結(jié)合如今不動(dòng)產(chǎn)私募試點(diǎn)的消息，可見中央和地方政府雖然都在不遺余力地出政策、保交樓，但在資金方面還是更想利用社會(huì)資本的力量。

02 金融機(jī)構(gòu)兩難

比起政府旗幟鮮明地要救房企、保交樓，金融機(jī)構(gòu)的態(tài)度和處境就要復(fù)雜的多。

除了授信，金融機(jī)構(gòu)能為房地產(chǎn)提供的還有利率優(yōu)惠。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前百城首套房貸主流利率平均為4.04%，環(huán)比下降6BP；首套利率低于房貸利率下限（4.1%）的城市增加至34城，珠海、南寧的首套利率最低，僅有3.7%。

各家銀行自去年開始多次下調(diào)房貸利率，為的自然不是做慈善，而是要刺激居民購(gòu)房需求，給自己的住房貸款和房企開發(fā)貸款業(yè)務(wù)輸血。

然而利率優(yōu)惠不僅沒有起到促進(jìn)居民買房的作用，反而引發(fā)了居民提前還房貸的熱潮。最近考研名師張雪峰在微博上吐槽，“6年還60萬房貸，利息57萬”引發(fā)網(wǎng)友熱議，一定程度上反映了中國(guó)居民為何覺得“還房貸不劃算”。

加上過去一年房貸利率接連下降，讓那些在利率5-6%時(shí)代貸款買房的人更有心理落差，進(jìn)而強(qiáng)化了提前還貸的想法。不少金融機(jī)構(gòu)還會(huì)提供利率只有3-4%的消費(fèi)貸、房抵經(jīng)營(yíng)貸，也為想要提前還貸、轉(zhuǎn)貸降息的人提供了操作便利。

銀行方面雖然采取了罰款、排隊(duì)預(yù)約等方式，試圖削弱居民提前還貸的熱情，但收效甚微，還給自己增加了很多罵聲。

對(duì)銀行來說，限制提前還貸確實(shí)是無奈之舉，畢竟大部分銀行一年以上定期存款利率水平是1.6%-3%，如今房貸利率降到4%，低利率的新債替換了高利率的舊債，對(duì)收益依賴息差的銀行來說確實(shí)是個(gè)挑戰(zhàn)。

居民個(gè)人房貸之外，面向房企的開發(fā)貸也不再是銀行眼中的好生意，恒大等房企的債務(wù)違約讓銀行不得不加強(qiáng)風(fēng)控審核，并把更多的精力用在清理存量壞賬上。

雖然中國(guó)的城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)推進(jìn)，但銀行授信大概率會(huì)流向城鄉(xiāng)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，以專項(xiàng)債和城市更新項(xiàng)目貸款的方式。而不是如過去的十幾年那樣，信貸和債券資金都一窩蜂涌入資產(chǎn)負(fù)債率極高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

地產(chǎn)融資的三支箭里，現(xiàn)在大概只有股權(quán)融資能提供相對(duì)寬裕、且不增加債務(wù)負(fù)擔(dān)的資金。但即便恢復(fù)了房企上市公司再融資的渠道，股市資金對(duì)房企的財(cái)務(wù)指標(biāo)要求也沒有變得更寬容，表現(xiàn)不佳的房企只會(huì)加速退市。

2月初港交所已清退多家上市公司，代表著港交所對(duì)于長(zhǎng)時(shí)間停牌、養(yǎng)殼的監(jiān)管信號(hào)日趨嚴(yán)格。而去年3月開始停牌的17家內(nèi)房股很可能會(huì)在今年9月面臨除牌風(fēng)險(xiǎn)。

股權(quán)投資機(jī)構(gòu)歡迎不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，同樣也不代表他們會(huì)將募集的資金全部投入居住用房領(lǐng)域。畢竟按照國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，此類基金偏好的還是有穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)的寫字樓、購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)。

與其說金融機(jī)構(gòu)會(huì)盡心盡力為房企紓困，以防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，不如說金融機(jī)構(gòu)更想探索如何與房地產(chǎn)行業(yè)解綁，在糟糕的行情中盡可能保全自身利益。

03 居民隔岸觀火

令銀行頭疼的提前還貸風(fēng)潮背后，體現(xiàn)的是中國(guó)居民自降杠桿以應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)的決心。順著這思路思考，購(gòu)房作為個(gè)人債務(wù)最大的來源，會(huì)被居民冷落就顯得理所當(dāng)然。

疫情三年期間，中國(guó)的居民杠桿率一直保持在61.9%左右的水平，即便是在中國(guó)宏觀杠桿率上升10.4個(gè)百分點(diǎn)的2022年，居民杠桿率也沒有任何增長(zhǎng)。同年居民債務(wù)增速也只有5.4%，其中住房貸款僅增長(zhǎng)1.8%，消費(fèi)性貸款僅增長(zhǎng)2.8%。

居民住房貸款增速下滑與房地產(chǎn)交易量的下降高度相關(guān)，這些數(shù)據(jù)暗示著，居民部門主動(dòng)去杠桿的意愿增強(qiáng)，并且抑制了消費(fèi)和房地產(chǎn)交易的增長(zhǎng)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2022年中國(guó)商品房銷售面積135837萬平方米，同比下降24.3%，其中住宅銷售面積同比下降高達(dá)26.8%。

各地政府普遍增加了不少購(gòu)房?jī)?yōu)惠，比如允許提取公積金充作購(gòu)房首付（南京），但房地產(chǎn)市場(chǎng)也沒有迎來“開門紅”。中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1月TOP100房企銷總額為同比下降31.7%，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度繼續(xù)下滑。

2018年，“六個(gè)錢包”理論橫空出世。如今5年過去了，中國(guó)人已經(jīng)很難再接受“掏空家底、背上巨債、父母子女都要幫著還貸才能買上房子”這種設(shè)定了。

雖然住房仍是一種剛需，但大規(guī)模建新房、一人買多套房并不是剛需，貸款買高價(jià)房就更不是剛需了。尤其中國(guó)居民還經(jīng)歷了三年疫情，面臨著經(jīng)濟(jì)下行、失業(yè)加劇的風(fēng)險(xiǎn)，在負(fù)債買房這件事上只會(huì)更加謹(jǐn)慎。

有人會(huì)因?yàn)榭吹浇谥袊?guó)居民儲(chǔ)蓄快速增加，就以為大家的口袋里還有不少“余糧”可以用來增加消費(fèi)甚至購(gòu)房。然而根據(jù)央行數(shù)據(jù)，中國(guó)目前的人均存款僅有8.94萬元，即便按照一家三口計(jì)算，這個(gè)金額也不足以支撐多少“大額消費(fèi)”。

如果將持續(xù)低迷的結(jié)婚率和生育率也納入考慮，未來中國(guó)居民的購(gòu)房需求很可能還會(huì)繼續(xù)走弱。

許多中國(guó)人都是因?yàn)橐Y(jié)婚了才決定買房、要生小孩了才決定換大房，可以說購(gòu)房與組建家庭之間息息相關(guān)。然而，在巨大的社會(huì)壓力下，許多年輕人選擇不婚不育，登記結(jié)婚人數(shù)自2013年開始便連續(xù)下降。

經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的江浙滬等地區(qū)，年輕人不結(jié)婚的現(xiàn)象更加明顯。

沒人能夠確定，10后、20后的生育觀念是會(huì)像70后、80后，還是像90后、00后。但可以確定的是，10后、20后長(zhǎng)大后，一定比現(xiàn)在的年輕人更加不缺房子，因?yàn)樗麄兊母改负妥娓改?、外祖父母都很可能?huì)有房子留給他們繼承。

在城鎮(zhèn)化率達(dá)到65.22%后，中國(guó)還有多少人口沒被商品房“覆蓋”呢？在新生兒數(shù)量跌破1000萬之后，中國(guó)未來又有多少人口需要買房呢。

房地產(chǎn)行業(yè)與財(cái)政、金融系統(tǒng)糾纏的再深，終歸還是一種需要終端消費(fèi)者的行業(yè)，就像餐飲服飾那樣。歷史上任何一個(gè)缺少終端消費(fèi)者的行業(yè)都只能走向落寞，房地產(chǎn)大概也不會(huì)是例外。

本文為專欄作者授權(quán)創(chuàng)業(yè)邦發(fā)表，版權(quán)歸原作者所有。文章系作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表創(chuàng)業(yè)邦立場(chǎng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系原作者。如有任何疑問，請(qǐng)聯(lián)系editor@cyzone.cn。