編者按：本文來自微信公眾號(hào) 深響（ID：deep-echo），作者：李靜林，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載

首批民營房企信用保護(hù)工具終于落地了。

5月20日，碧桂園地產(chǎn)完成了2022年第一期公司債券“22碧地01”的簿記建檔工作。在信用保護(hù)合約的支持下，本期發(fā)債吸引了包括國有大行、股份行和證券公司等多家機(jī)構(gòu)踴躍參與投標(biāo)。最終，碧桂園公司債券的發(fā)行過程順利落地，票面利率4.5%。

被選為示范房企，可通過“債券發(fā)行+信用保護(hù)”的方案進(jìn)行融資——這無疑對(duì)穩(wěn)定房企融資、提振市場信心有重要示范作用。與碧桂園一起被選為示范房企的，還有龍湖和美的置業(yè)兩家民營房企。

事實(shí)上，地產(chǎn)行業(yè)大背景已經(jīng)有所向好，政策底、市場底雙底已現(xiàn)。去年11月至今，中央及多個(gè)地方都出臺(tái)了紓困房企、托底樓市的政策。一系列的動(dòng)向，給了行業(yè)以積極的信號(hào)。一方面，示范房企的選定讓市場看到監(jiān)管層對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的信心；另一方面，此次融資舉措對(duì)于優(yōu)質(zhì)民企而言也是信用修復(fù)的破冰之舉。

回歸經(jīng)營本質(zhì)，走向良性循環(huán)

信號(hào)是明確的，房地產(chǎn)行業(yè)正在去蕪存菁，迎來轉(zhuǎn)機(jī)。

回顧過去幾年，每一次的政策松綁都會(huì)將給彼時(shí)處在困境的地產(chǎn)行業(yè)帶來反轉(zhuǎn)。2008年，“四萬億刺激”的政策，通過金融紅利給房地產(chǎn)市場帶來轉(zhuǎn)機(jī)，流動(dòng)性寬松，敢于融資加杠桿、積極拿地的房企業(yè)績大幅提升，讓投資性需求得以釋放。到了2014年，全國樓市限購限貸放寬松，隨著全國各地棚改計(jì)劃的相繼啟動(dòng)，“去庫存”成為行業(yè)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力。

兩次從谷底的反轉(zhuǎn)，深刻形塑了房地產(chǎn)行業(yè)的樣貌，每一次都伴隨有新的發(fā)展模式產(chǎn)生。這一次與此前兩次類似但也有所不同。在新一輪的改革中，政策背后的“健康”意圖更加明確，目的是促使房地產(chǎn)企業(yè)回歸經(jīng)營本質(zhì)，尋求健康發(fā)展和良性循環(huán)。

在本輪行業(yè)去泡沫的過程中，依賴高負(fù)債高杠桿擴(kuò)張發(fā)展的房企面臨巨大的挑戰(zhàn)，而擁有穩(wěn)健財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、高質(zhì)量產(chǎn)品和服務(wù)、精細(xì)化管理等核心競爭力的房企則擁有機(jī)會(huì)?；貧w經(jīng)營本質(zhì)，走向良性循環(huán)是這一輪的“轉(zhuǎn)機(jī)”?！胺孔〔怀础睉?zhàn)略的大方向也正是希望地產(chǎn)能回歸本質(zhì)。

這次示范房企的選擇，也是出于“健康”的考慮。

比如碧桂園，其經(jīng)營業(yè)績?cè)谌ツ晷袠I(yè)劇烈波動(dòng)的背景下就還是展現(xiàn)出了較強(qiáng)的韌性。根據(jù)碧桂園2021年年報(bào)顯示，企業(yè)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約5580億元，權(quán)益合同銷售面積約6641萬平米，碧桂園是去年唯一權(quán)益銷售額破五千億的房企。

雖然結(jié)轉(zhuǎn)周期疊加行業(yè)限價(jià)政策影響了其毛利水平，但它的財(cái)務(wù)還是穩(wěn)健的，結(jié)構(gòu)也正在優(yōu)化過程中。2021年全年，碧桂園累計(jì)權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約5022億元，權(quán)益回款率達(dá)90%，已連續(xù)6年達(dá)到90%或以上。進(jìn)入2022年，企業(yè)回款率進(jìn)一步提升，前2個(gè)月碧桂園權(quán)益銷售回款金額約為656.8億元，權(quán)益回款率超95%。

2021年，碧桂園正凈經(jīng)營性現(xiàn)金流達(dá)到108.6億元，這表明在經(jīng)營活動(dòng)中，流入大于流出，企業(yè)具備自身的造血能力，不需要大規(guī)模依靠外部融資支撐發(fā)展。這也使得碧桂園的負(fù)債率多年來保持低位，2021年凈負(fù)債率為45.4%，較上年底下降了10.2個(gè)百分點(diǎn)。

在主業(yè)發(fā)展平穩(wěn)的狀態(tài)下，碧桂園也在尋求更多元的增長點(diǎn)。智能建筑機(jī)器人正在逐漸成為碧桂園的新曲線。通過科技創(chuàng)新謀求新的增長而非依靠套利，是企業(yè)保持長久生命力的必要條件，也是面對(duì)困難的有效抵御措施。

龍湖地產(chǎn)也屬于穩(wěn)健型的企業(yè)。在業(yè)績層面，2021年龍湖集團(tuán)銷售面積達(dá)到1708.9萬平方米，合同銷售額為2900.9億元，同比增長5.7%、7.2%。到2021年底，龍湖連續(xù)六年保持“綠檔”。此外在輕資產(chǎn)商場、長租公寓等領(lǐng)域，龍湖也持續(xù)探索。

信心比黃金更重要

但只會(huì)經(jīng)營還不夠，歷史上不少見因?yàn)槭袌銮榫w引發(fā)的次生問題。這是一個(gè)“信心比黃金更重要”的時(shí)代。

當(dāng)下的地產(chǎn)行業(yè)值得、也需要人們更多的信心——房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展和良性循環(huán)是2022年中國GDP實(shí)現(xiàn)5.5%增速的重要保障。

我們已經(jīng)看到多維度政策正在提振市場信心，例如鄭州出臺(tái)的“鄭十九條”全方位兜底樓市；浙江衢州、河北秦皇島也打響了取消限購銷售的“第一槍”。

而信心不只源于政策，地產(chǎn)的底層發(fā)展仍然是需求驅(qū)動(dòng)。

首先，城鎮(zhèn)化率的穩(wěn)步提升將會(huì)進(jìn)一步釋放市場需求。截至2021年底，2021年中國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)64.72%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率提高到46.7%，比上一年提高了1.3個(gè)百分點(diǎn)，高于常住人口城鎮(zhèn)化率0.83個(gè)百分點(diǎn)的提高幅度，這是“十三五”以來兩個(gè)城鎮(zhèn)化率首次縮小差距。

根據(jù)“十四五”規(guī)劃提出的目標(biāo)，屆時(shí)中國常住人口城鎮(zhèn)化率要提高到65%。由此也可以預(yù)見，未來五年中國城鎮(zhèn)化率仍將處于快速增長區(qū)間。新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的推動(dòng)下，中國房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來結(jié)構(gòu)性的變化和新的機(jī)遇。在這樣的大環(huán)境下，碧桂園也繼續(xù)堅(jiān)持著對(duì)一二三四線城市的均衡布局。

第二，家庭小型化的趨勢也將給樓市帶來進(jìn)一步的影響。根據(jù)人口普查數(shù)據(jù)，我國家庭戶均人口從2000年的3.46人降至2020年的2.62人，對(duì)比而言，當(dāng)前美國的家庭戶均人口為2.6人，日本為1.9人。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展，家庭小型化也將是長期趨勢。對(duì)于開發(fā)商來說，戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的緊湊化進(jìn)程不可避免，增加小面積三房將是應(yīng)對(duì)家庭規(guī)模小型化的重要方式。

第三，人均住宅面積增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000-2019年中國城市人均住宅面積從20.3方增長至39.8方，而目前美國人均住宅面積達(dá)67方。如何繼續(xù)保障消費(fèi)者對(duì)住房越來越高品質(zhì)的需求，也是開發(fā)商必須要解決的問題。

上述三種社會(huì)、人口層面的變化趨勢顯著，將在各個(gè)層面影響到房地產(chǎn)企業(yè)的未來。

國金證券預(yù)測，城鎮(zhèn)化穩(wěn)步增長、家庭小型化和人均住宅面積增加衍生出的新市民，預(yù)計(jì)將產(chǎn)生8000萬套左右的商品住宅需求在8-10年釋放，這將成為房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的重要支撐。

而我們甚至可以預(yù)期未來會(huì)有更多維度的寬松政策出臺(tái)以重塑信心：“一城一策”將更加靈活應(yīng)用，房貸利率持續(xù)下調(diào)仍有空間，高能級(jí)城市認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)或有松動(dòng)，并對(duì)新市民購房提供更多便利，而三四線城市預(yù)計(jì)取消限購限售城市的范圍將擴(kuò)大，同時(shí)棚改貨幣化安置或?qū)⑼茝V。

不過，雖然地產(chǎn)行業(yè)有著需求打底，只依靠政策或是套利的老路已經(jīng)走不通了。穩(wěn)健房企克服周期波動(dòng)更多的是基于自身的實(shí)力和能力，也只有回歸經(jīng)營本質(zhì)的良性循環(huán)，才能在大風(fēng)大浪里走得更遠(yuǎn)。

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