編者按：本文來自微信公眾號 進(jìn)擊波財經(jīng)（ID：jinbubo），作者：沈帥波，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載

剛過去的五一假期，不知道有多少朋友能外出旅游，我雖然出不去，但收到一位名叫小咖的粉絲，分享的景區(qū)開店案例。按照常識，我們會覺得景區(qū)店十分暴利，可以反復(fù)高價收割游客，但現(xiàn)實卻是，一不留神你就會成為開發(fā)商的韭菜。

1

2021年6月，小咖在陜西某市新建的一個 “連鎖景區(qū)”，開了家咖啡店，占地200平，這個景區(qū)有這么幾個特征：

特征1：當(dāng)?shù)厝嗽谶@里生活幾十年都沒有聽說過這個景區(qū)，突然有一天整個景區(qū)平地起；

特征2：這類景區(qū)的旁邊往往還有待售的樓盤，這種景區(qū)+樓盤的模式往往又命名為XX小鎮(zhèn)，而且空置率極高；

特征3：招商人員極為熱情；

特征4：走進(jìn)去你還會有一種“鋪”面而來的熟悉感。因為你會看到這邊有XX老酸奶、那邊有長沙臭豆腐、這邊的首飾店門口有個大哥在“打鐵”、那邊有個大哥在烤旋風(fēng)土豆。還有各種擺滿了義烏小商品的攤販、土耳其冰淇淋、土耳其烤肉等。

如果你的店的選址剛好符合以上幾大特征，答應(yīng)我，頭都不要回，趕緊跑！

先不說當(dāng)下疫情反復(fù)，旅游業(yè)多久能恢復(fù)正常，首先這些所謂的XX小鎮(zhèn)是缺乏自己的核心競爭力的?？梢赃@么說：去過一個這種小鎮(zhèn)，你就去過了全國起碼一半的小鎮(zhèn)，里面的商品也基本是全國一致。

除此之外，現(xiàn)在年輕人休閑時間很少，你很難復(fù)刻出類似于烏鎮(zhèn)，這種能吸引全國游客的古鎮(zhèn)。大多數(shù)情況下，小鎮(zhèn)剛建起來時，人山人海，周邊縣市小年輕擠著過來。如果你沒有自己的特色，新鮮感過去之后，來過的人不會再來了，唯一有可能經(jīng)常光顧的人，就是吃飽了來消消食的大爺大媽。

小咖的景區(qū)咖啡店案例，正是如此。她在去年6月，選中了陜西某新建的“連鎖景區(qū)”開了家咖啡店，占地200平。

2

小咖之所以在這里開這家咖啡店，是因為她有一個創(chuàng)業(yè)夢——她之前開過一次咖啡店，后來因為種種原因不做了。得知這個景區(qū)的開發(fā)，小咖就聯(lián)系了景區(qū)的開發(fā)商。開發(fā)商瘋狂給小咖畫餅：說我們要打造xx市旅游第一街，而且疫情也沒那么嚴(yán)重了，旅游業(yè)肯定東山再起、再創(chuàng)新高。

小咖也覺得景區(qū)這種地方自帶流量，而且自己又是有開店經(jīng)驗的，之前咖啡店的設(shè)備也還在，投入成本應(yīng)該也不會很高，覺得自己應(yīng)該再試一把，財富自由指日可待。

于是小咖重整旗鼓，在開發(fā)商的悉心指導(dǎo)之下，小咖選中了這個還在開發(fā)中的景區(qū)的北門附近的一個鋪位。

這個景區(qū)一共有南北中三個門，每個門各有一個停車場。開發(fā)商告訴小咖說，北門以后就是整個街區(qū)的這個正門。以后什么游客啊大巴啊來了都會停在這個門，這里就是流量入口，由于還在建設(shè)期，小咖也分辨不出這幾個門有什么區(qū)別，就信了開發(fā)商的鬼話。而且他們還說覺得小咖的這個咖啡店是他們的優(yōu)質(zhì)商戶，決定給她免租金，取而代之的是物業(yè)費(fèi)，每平米每月8元，外加咖啡店每月營業(yè)額10%的抽成。

小咖想了想覺得很劃算，于是欣然同意。到了簽合同的時候，對方拿出了五份六十多頁的正反面合同，小咖被這個合同整懵了，完全不知道從何下手看這個合同，開發(fā)商說這個合同沒有問題的，大家（其他商戶）簽的都是一樣的，中國人不騙中國人。小咖當(dāng)時沉浸在再次開店的喜悅里，就信了開發(fā)商的話，簽下了這份合同。

3

幾個月的裝修時間很快過去。開業(yè)之后，小咖才發(fā)現(xiàn)，北門的所謂的停車場就是個臨時圈起來的大土坑。南門的停車場才是那種大型鋪磚的正規(guī)停車場。最重要的是小咖和她的的顧客交流才知道所有地圖導(dǎo)航軟件搜她們的那個旅游街區(qū)，默認(rèn)的目的地都是南門和南門的停車場。百分之九十的客人來都會把車停在南門然后進(jìn)去街區(qū)逛，又因為這條街是一條南北走向的街區(qū)，從南到北有一點五公里。大多數(shù)人逛一半走累了就折回停車場，很少很少很少有人能從南門進(jìn)來走到北門再走回南門去取車回家：這得走3公里。最后的結(jié)果就是剛開業(yè)那幾天南邊人山人海，北邊人跡罕至。

后來呢，小咖突然有一天收到了開發(fā)商的通知，說物業(yè)費(fèi)漲啦！這個時候小咖翻了翻合同才發(fā)現(xiàn)：可以說處處是坑。比如簽合同時候談的租金/物業(yè)費(fèi)只能保證四個月不變化，四個月后開發(fā)商方面有權(quán)利根據(jù)市場或者房屋價值等做出調(diào)整。甲方在合同期有權(quán)利因乙方的營業(yè)額不達(dá)標(biāo)而終止合同，但是乙方的原因終止合同的話，開店保證金就要扣掉，等等諸如此類的霸王條款。

不僅是合同里的霸王條款，其他方面開發(fā)商操作拉滿：

比如說景區(qū)營業(yè)一段時間之后生意不太好，客流量很低。開發(fā)商為了提升客流量，搞了一個活動：在街區(qū)南門口放了一堆油，雞蛋，柚子等等，然后打上橫幅：免費(fèi)領(lǐng)！大家也知道免費(fèi)領(lǐng)對于一些比較閑的大爺大媽來說就是天大的誘惑，特別是雞蛋、油這種廚房硬通貨。那么怎么可以領(lǐng)呢：在街區(qū)南門給你一張紙，拿去北門蓋個章，再回來南門蓋個章，完了就可以領(lǐng)柚子領(lǐng)雞蛋了。這個活動確實吸引了非常多的人來。但是，這些人對于商戶們完全就是無效流量，開發(fā)商想的可能是游客們來了在景區(qū)里面逛逛逛然后買買買，但是，實際卻是這些大爺大媽目標(biāo)明確，絕不會在中途停留一分一秒，仿佛唐玄奘不為女兒國國王美色所動一心向佛：大爺大媽景區(qū)腳下過雞蛋心中留。

除此之外呢，前段時間小咖剛交完暖氣費(fèi)，小咖200平的店一共算出來一萬一千多的暖氣費(fèi)。她說她在北方活了二十多年第一次聽說暖氣費(fèi)是按立方算的，不是平方。我不是北方人，但是我問了公司幾位來自北方的小伙伴，他們表示也沒聽說過按立方收暖氣費(fèi)的。大家可以在評論區(qū)留下自己的經(jīng)驗。

最絕的是什么呢，小咖她們整個街區(qū)有一百多家商戶，在這個街區(qū)剛開業(yè)的時候他們建了個群，但是這個群一直也沒人說話，直到前幾天，街區(qū)一個商戶的老板憋不住了，問是不是所有人的店生意都不好。這下子群里炸了鍋，幾乎所有人都在倒苦水。

后來有個大哥提議要不要大家聯(lián)合一下去找開發(fā)商說降一下房租，幫助大家挺過這段生意不好的時段，漸漸有很多人附和。就在這時候，這個群被解散了。

4

說完開發(fā)商我們來說一下小咖的經(jīng)營情況，小咖的店剛開業(yè)的一兩個月生意確實挺好，這個時候來的大多數(shù)是本地的一些年輕人，他們聽說這里開了一個xx旅游街，于是紛紛跑來湊熱鬧。

后來到了八月，陜西的疫情有一點抬頭，雖然不是很嚴(yán)重，但是對于餐飲業(yè)還是比較大的打擊，街區(qū)里好多餐飲老板看不到希望紛紛關(guān)店。街區(qū)大規(guī)模關(guān)店導(dǎo)致平時偶爾來逛的本地人也不來了，這就形成了惡性循環(huán)。久而久之，小咖感覺這條街都快涼透了。

但是呢，小咖還是在堅持，雖然每天營業(yè)額只有一兩百，兩三百，但是好在沒有零蛋的時候。而且小咖的店里也沒有雇人，只有她自己在做，她就想著堅持住，等疫情穩(wěn)定了，馬上就十一假期了，十一假期一定又是一個爆發(fā)點。

好不容易熬到十一假期，假期前小咖還準(zhǔn)備了相當(dāng)多的物料，咖啡豆，牛奶之類的，就怕到時候營業(yè)額爆炸物料不夠用，結(jié)果到了十一假期，一共下了四天瓢潑大雨，從早下到晚不帶停的那種大雨，整個假期就好好營業(yè)了三天，小咖的希望又落空了。

十一假期完了當(dāng)時街區(qū)就有好多商鋪撤店關(guān)門了，他們可能賠不起了。當(dāng)時小咖也猶豫了一下要不要及時止損，雖然她也在賠錢，但她一想到六七月份那一個半月確實賺錢了，就覺得現(xiàn)在賠錢可能是她運(yùn)氣不好（突如其來的疫情、秋季大暴雨），“倒霉事總會過去的”，而且店才開了幾個月就撤的話，她裝修都還沒掙回來呢。然后小咖就繼續(xù)堅持，每天賣一兩百，偶爾掛零，這樣半死不活的吊著，因為她堅信到了圣誕元旦跨年的時候一定能翻身。

后面的事大家可能猜到了，十二月初，陜西疫情大爆發(fā)，小咖所在的市也也封城了，封了接近半個月，她的店從12月中旬關(guān)門一直到22年1月中旬。

但是，小咖仍然沒有放棄，她想著，總要觸底反彈吧。熬過這個寒冬，迎來春天，還是可以掙錢的。大年初一上午，小咖餃子都沒吃幾口就和她老公沖到店里開業(yè)了。進(jìn)去之后小咖傻掉了。當(dāng)時還不到中午十二點，街上人山人海，小咖上次見到這么多人還是在她剛開業(yè)的時候。當(dāng)時她就覺得，她要發(fā)財了，皇天不負(fù)有心人，終于——觸底反彈了。小咖沖進(jìn)店里開門、開機(jī)器、打掃衛(wèi)生、準(zhǔn)備物料一氣呵成。光速做完準(zhǔn)備工作后，她和她老公又傻了：街上人山人海，店里空無一人，壓根沒人進(jìn)店?；蛘呔褪悄欠N站門口望一眼然后問身邊的人：這是個干啥的店？ 然后就轉(zhuǎn)頭走了。

后來根據(jù)小咖的觀察，從初一到十五，雖然這十五天街區(qū)每天都是人擠人，一片爆炸繁榮的景象，但來逛的都是市區(qū)周邊鎮(zhèn)上的人，和周邊各縣城來的人，完全沒有消費(fèi)力的那種，毫不夸張的說，很多人甚至不知道咖啡是什么東西（小咖的原話）。本身小咖這個城市就沒什么咖啡氛圍和喝咖啡的習(xí)慣，周邊縣城的人都更不用說了。過年那段時間她們街區(qū)生意最好的是烤腸，炸串，旋風(fēng)土豆，蜜雪冰城。像小咖的咖啡店，還有大型飯館，火鍋店之類的，完全沒生意。

終于，小咖頓悟了：自己的家鄉(xiāng)對咖啡的接受度真的不高。

5

目前呢，小咖的店還在堅持著，營業(yè)額飄忽不定，偶爾還會掛零。她們街區(qū)的很多店都關(guān)店走人了，但是前面說過開發(fā)商還是覺得小咖是他們的優(yōu)質(zhì)商戶，百般說服她不想讓她走人，說給她免物業(yè)費(fèi)一直到五月底，也有一方面原因是想讓她的店繼續(xù)開著給景區(qū)撐門面，希望她能和街區(qū)共渡難關(guān)。

開發(fā)商還說按照他們的預(yù)計，這條街區(qū)六十年可以盈利，是的你沒看錯，是六十年。

其實小咖已經(jīng)想撤店了，但是，為了能要回押金，而且這兩個月又暫時不用再給開發(fā)商交錢，小咖也就咬著牙堅持下去了。剛剛過去的五一假期，小咖五天營業(yè)額一共1800塊。同時她還想拓寬自己的市場，進(jìn)了一千塊的鮮花擺在店門口賣（最后虧了五百塊）。

不知道疫情什么時候可以過去，也不知道旅游業(yè)什么時候可以枯木逢春，只希望小咖的店能夠早日回本，也希望旅游業(yè)能早日復(fù)蘇。

本文為專欄作者授權(quán)創(chuàng)業(yè)邦發(fā)表，版權(quán)歸原作者所有。文章系作者個人觀點，不代表創(chuàng)業(yè)邦立場，轉(zhuǎn)載請聯(lián)系原作者。如有任何疑問，請聯(lián)系editor@cyzone.cn。