編者按：本文來自微信公眾號(hào) 進(jìn)擊波財(cái)經(jīng)（ID：jinbubo），作者：沈帥波，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載

剛過去的五一假期，不知道有多少朋友能外出旅游，我雖然出不去，但收到一位名叫小咖的粉絲，分享的景區(qū)開店案例。按照常識(shí)，我們會(huì)覺得景區(qū)店十分暴利，可以反復(fù)高價(jià)收割游客，但現(xiàn)實(shí)卻是，一不留神你就會(huì)成為開發(fā)商的韭菜。

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2021年6月，小咖在陜西某市新建的一個(gè) “連鎖景區(qū)”，開了家咖啡店，占地200平，這個(gè)景區(qū)有這么幾個(gè)特征：

特征1：當(dāng)?shù)厝嗽谶@里生活幾十年都沒有聽說過這個(gè)景區(qū)，突然有一天整個(gè)景區(qū)平地起；

特征2：這類景區(qū)的旁邊往往還有待售的樓盤，這種景區(qū)+樓盤的模式往往又命名為XX小鎮(zhèn)，而且空置率極高；

特征3：招商人員極為熱情；

特征4：走進(jìn)去你還會(huì)有一種“鋪”面而來的熟悉感。因?yàn)槟銜?huì)看到這邊有XX老酸奶、那邊有長(zhǎng)沙臭豆腐、這邊的首飾店門口有個(gè)大哥在“打鐵”、那邊有個(gè)大哥在烤旋風(fēng)土豆。還有各種擺滿了義烏小商品的攤販、土耳其冰淇淋、土耳其烤肉等。

如果你的店的選址剛好符合以上幾大特征，答應(yīng)我，頭都不要回，趕緊跑！

先不說當(dāng)下疫情反復(fù)，旅游業(yè)多久能恢復(fù)正常，首先這些所謂的XX小鎮(zhèn)是缺乏自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力的?？梢赃@么說：去過一個(gè)這種小鎮(zhèn)，你就去過了全國(guó)起碼一半的小鎮(zhèn)，里面的商品也基本是全國(guó)一致。

除此之外，現(xiàn)在年輕人休閑時(shí)間很少，你很難復(fù)刻出類似于烏鎮(zhèn)，這種能吸引全國(guó)游客的古鎮(zhèn)。大多數(shù)情況下，小鎮(zhèn)剛建起來時(shí)，人山人海，周邊縣市小年輕擠著過來。如果你沒有自己的特色，新鮮感過去之后，來過的人不會(huì)再來了，唯一有可能經(jīng)常光顧的人，就是吃飽了來消消食的大爺大媽。

小咖的景區(qū)咖啡店案例，正是如此。她在去年6月，選中了陜西某新建的“連鎖景區(qū)”開了家咖啡店，占地200平。

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小咖之所以在這里開這家咖啡店，是因?yàn)樗幸粋€(gè)創(chuàng)業(yè)夢(mèng)——她之前開過一次咖啡店，后來因?yàn)榉N種原因不做了。得知這個(gè)景區(qū)的開發(fā)，小咖就聯(lián)系了景區(qū)的開發(fā)商。開發(fā)商瘋狂給小咖畫餅：說我們要打造xx市旅游第一街，而且疫情也沒那么嚴(yán)重了，旅游業(yè)肯定東山再起、再創(chuàng)新高。

小咖也覺得景區(qū)這種地方自帶流量，而且自己又是有開店經(jīng)驗(yàn)的，之前咖啡店的設(shè)備也還在，投入成本應(yīng)該也不會(huì)很高，覺得自己應(yīng)該再試一把，財(cái)富自由指日可待。

于是小咖重整旗鼓，在開發(fā)商的悉心指導(dǎo)之下，小咖選中了這個(gè)還在開發(fā)中的景區(qū)的北門附近的一個(gè)鋪位。

這個(gè)景區(qū)一共有南北中三個(gè)門，每個(gè)門各有一個(gè)停車場(chǎng)。開發(fā)商告訴小咖說，北門以后就是整個(gè)街區(qū)的這個(gè)正門。以后什么游客啊大巴啊來了都會(huì)停在這個(gè)門，這里就是流量入口，由于還在建設(shè)期，小咖也分辨不出這幾個(gè)門有什么區(qū)別，就信了開發(fā)商的鬼話。而且他們還說覺得小咖的這個(gè)咖啡店是他們的優(yōu)質(zhì)商戶，決定給她免租金，取而代之的是物業(yè)費(fèi)，每平米每月8元，外加咖啡店每月營(yíng)業(yè)額10%的抽成。

小咖想了想覺得很劃算，于是欣然同意。到了簽合同的時(shí)候，對(duì)方拿出了五份六十多頁的正反面合同，小咖被這個(gè)合同整懵了，完全不知道從何下手看這個(gè)合同，開發(fā)商說這個(gè)合同沒有問題的，大家（其他商戶）簽的都是一樣的，中國(guó)人不騙中國(guó)人。小咖當(dāng)時(shí)沉浸在再次開店的喜悅里，就信了開發(fā)商的話，簽下了這份合同。

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幾個(gè)月的裝修時(shí)間很快過去。開業(yè)之后，小咖才發(fā)現(xiàn)，北門的所謂的停車場(chǎng)就是個(gè)臨時(shí)圈起來的大土坑。南門的停車場(chǎng)才是那種大型鋪磚的正規(guī)停車場(chǎng)。最重要的是小咖和她的的顧客交流才知道所有地圖導(dǎo)航軟件搜她們的那個(gè)旅游街區(qū)，默認(rèn)的目的地都是南門和南門的停車場(chǎng)。百分之九十的客人來都會(huì)把車停在南門然后進(jìn)去街區(qū)逛，又因?yàn)檫@條街是一條南北走向的街區(qū)，從南到北有一點(diǎn)五公里。大多數(shù)人逛一半走累了就折回停車場(chǎng)，很少很少很少有人能從南門進(jìn)來走到北門再走回南門去取車回家：這得走3公里。最后的結(jié)果就是剛開業(yè)那幾天南邊人山人海，北邊人跡罕至。

后來呢，小咖突然有一天收到了開發(fā)商的通知，說物業(yè)費(fèi)漲啦！這個(gè)時(shí)候小咖翻了翻合同才發(fā)現(xiàn)：可以說處處是坑。比如簽合同時(shí)候談的租金/物業(yè)費(fèi)只能保證四個(gè)月不變化，四個(gè)月后開發(fā)商方面有權(quán)利根據(jù)市場(chǎng)或者房屋價(jià)值等做出調(diào)整。甲方在合同期有權(quán)利因乙方的營(yíng)業(yè)額不達(dá)標(biāo)而終止合同，但是乙方的原因終止合同的話，開店保證金就要扣掉，等等諸如此類的霸王條款。

不僅是合同里的霸王條款，其他方面開發(fā)商操作拉滿：

比如說景區(qū)營(yíng)業(yè)一段時(shí)間之后生意不太好，客流量很低。開發(fā)商為了提升客流量，搞了一個(gè)活動(dòng)：在街區(qū)南門口放了一堆油，雞蛋，柚子等等，然后打上橫幅：免費(fèi)領(lǐng)！大家也知道免費(fèi)領(lǐng)對(duì)于一些比較閑的大爺大媽來說就是天大的誘惑，特別是雞蛋、油這種廚房硬通貨。那么怎么可以領(lǐng)呢：在街區(qū)南門給你一張紙，拿去北門蓋個(gè)章，再回來南門蓋個(gè)章，完了就可以領(lǐng)柚子領(lǐng)雞蛋了。這個(gè)活動(dòng)確實(shí)吸引了非常多的人來。但是，這些人對(duì)于商戶們完全就是無效流量，開發(fā)商想的可能是游客們來了在景區(qū)里面逛逛逛然后買買買，但是，實(shí)際卻是這些大爺大媽目標(biāo)明確，絕不會(huì)在中途停留一分一秒，仿佛唐玄奘不為女兒國(guó)國(guó)王美色所動(dòng)一心向佛：大爺大媽景區(qū)腳下過雞蛋心中留。

除此之外呢，前段時(shí)間小咖剛交完暖氣費(fèi)，小咖200平的店一共算出來一萬一千多的暖氣費(fèi)。她說她在北方活了二十多年第一次聽說暖氣費(fèi)是按立方算的，不是平方。我不是北方人，但是我問了公司幾位來自北方的小伙伴，他們表示也沒聽說過按立方收暖氣費(fèi)的。大家可以在評(píng)論區(qū)留下自己的經(jīng)驗(yàn)。

最絕的是什么呢，小咖她們整個(gè)街區(qū)有一百多家商戶，在這個(gè)街區(qū)剛開業(yè)的時(shí)候他們建了個(gè)群，但是這個(gè)群一直也沒人說話，直到前幾天，街區(qū)一個(gè)商戶的老板憋不住了，問是不是所有人的店生意都不好。這下子群里炸了鍋，幾乎所有人都在倒苦水。

后來有個(gè)大哥提議要不要大家聯(lián)合一下去找開發(fā)商說降一下房租，幫助大家挺過這段生意不好的時(shí)段，漸漸有很多人附和。就在這時(shí)候，這個(gè)群被解散了。

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說完開發(fā)商我們來說一下小咖的經(jīng)營(yíng)情況，小咖的店剛開業(yè)的一兩個(gè)月生意確實(shí)挺好，這個(gè)時(shí)候來的大多數(shù)是本地的一些年輕人，他們聽說這里開了一個(gè)xx旅游街，于是紛紛跑來湊熱鬧。

后來到了八月，陜西的疫情有一點(diǎn)抬頭，雖然不是很嚴(yán)重，但是對(duì)于餐飲業(yè)還是比較大的打擊，街區(qū)里好多餐飲老板看不到希望紛紛關(guān)店。街區(qū)大規(guī)模關(guān)店導(dǎo)致平時(shí)偶爾來逛的本地人也不來了，這就形成了惡性循環(huán)。久而久之，小咖感覺這條街都快涼透了。

但是呢，小咖還是在堅(jiān)持，雖然每天營(yíng)業(yè)額只有一兩百，兩三百，但是好在沒有零蛋的時(shí)候。而且小咖的店里也沒有雇人，只有她自己在做，她就想著堅(jiān)持住，等疫情穩(wěn)定了，馬上就十一假期了，十一假期一定又是一個(gè)爆發(fā)點(diǎn)。

好不容易熬到十一假期，假期前小咖還準(zhǔn)備了相當(dāng)多的物料，咖啡豆，牛奶之類的，就怕到時(shí)候營(yíng)業(yè)額爆炸物料不夠用，結(jié)果到了十一假期，一共下了四天瓢潑大雨，從早下到晚不帶停的那種大雨，整個(gè)假期就好好營(yíng)業(yè)了三天，小咖的希望又落空了。

十一假期完了當(dāng)時(shí)街區(qū)就有好多商鋪撤店關(guān)門了，他們可能賠不起了。當(dāng)時(shí)小咖也猶豫了一下要不要及時(shí)止損，雖然她也在賠錢，但她一想到六七月份那一個(gè)半月確實(shí)賺錢了，就覺得現(xiàn)在賠錢可能是她運(yùn)氣不好（突如其來的疫情、秋季大暴雨），“倒霉事總會(huì)過去的”，而且店才開了幾個(gè)月就撤的話，她裝修都還沒掙回來呢。然后小咖就繼續(xù)堅(jiān)持，每天賣一兩百，偶爾掛零，這樣半死不活的吊著，因?yàn)樗龍?jiān)信到了圣誕元旦跨年的時(shí)候一定能翻身。

后面的事大家可能猜到了，十二月初，陜西疫情大爆發(fā)，小咖所在的市也也封城了，封了接近半個(gè)月，她的店從12月中旬關(guān)門一直到22年1月中旬。

但是，小咖仍然沒有放棄，她想著，總要觸底反彈吧。熬過這個(gè)寒冬，迎來春天，還是可以掙錢的。大年初一上午，小咖餃子都沒吃幾口就和她老公沖到店里開業(yè)了。進(jìn)去之后小咖傻掉了。當(dāng)時(shí)還不到中午十二點(diǎn)，街上人山人海，小咖上次見到這么多人還是在她剛開業(yè)的時(shí)候。當(dāng)時(shí)她就覺得，她要發(fā)財(cái)了，皇天不負(fù)有心人，終于——觸底反彈了。小咖沖進(jìn)店里開門、開機(jī)器、打掃衛(wèi)生、準(zhǔn)備物料一氣呵成。光速做完準(zhǔn)備工作后，她和她老公又傻了：街上人山人海，店里空無一人，壓根沒人進(jìn)店?；蛘呔褪悄欠N站門口望一眼然后問身邊的人：這是個(gè)干啥的店？ 然后就轉(zhuǎn)頭走了。

后來根據(jù)小咖的觀察，從初一到十五，雖然這十五天街區(qū)每天都是人擠人，一片爆炸繁榮的景象，但來逛的都是市區(qū)周邊鎮(zhèn)上的人，和周邊各縣城來的人，完全沒有消費(fèi)力的那種，毫不夸張的說，很多人甚至不知道咖啡是什么東西（小咖的原話）。本身小咖這個(gè)城市就沒什么咖啡氛圍和喝咖啡的習(xí)慣，周邊縣城的人都更不用說了。過年那段時(shí)間她們街區(qū)生意最好的是烤腸，炸串，旋風(fēng)土豆，蜜雪冰城。像小咖的咖啡店，還有大型飯館，火鍋店之類的，完全沒生意。

終于，小咖頓悟了：自己的家鄉(xiāng)對(duì)咖啡的接受度真的不高。

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目前呢，小咖的店還在堅(jiān)持著，營(yíng)業(yè)額飄忽不定，偶爾還會(huì)掛零。她們街區(qū)的很多店都關(guān)店走人了，但是前面說過開發(fā)商還是覺得小咖是他們的優(yōu)質(zhì)商戶，百般說服她不想讓她走人，說給她免物業(yè)費(fèi)一直到五月底，也有一方面原因是想讓她的店繼續(xù)開著給景區(qū)撐門面，希望她能和街區(qū)共渡難關(guān)。

開發(fā)商還說按照他們的預(yù)計(jì)，這條街區(qū)六十年可以盈利，是的你沒看錯(cuò)，是六十年。

其實(shí)小咖已經(jīng)想撤店了，但是，為了能要回押金，而且這兩個(gè)月又暫時(shí)不用再給開發(fā)商交錢，小咖也就咬著牙堅(jiān)持下去了。剛剛過去的五一假期，小咖五天營(yíng)業(yè)額一共1800塊。同時(shí)她還想拓寬自己的市場(chǎng)，進(jìn)了一千塊的鮮花擺在店門口賣（最后虧了五百塊）。

不知道疫情什么時(shí)候可以過去，也不知道旅游業(yè)什么時(shí)候可以枯木逢春，只希望小咖的店能夠早日回本，也希望旅游業(yè)能早日復(fù)蘇。

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