編者按：本文來自微信公眾號城市進化論（ID:urban_evolution），作者：楊棄非，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權轉(zhuǎn)載，圖源：攝圖網(wǎng)。
樓市限購的“大棒”，開始落在更多沒那么出名的城市身上。
最近一個發(fā)布限購條款的是惠州。據(jù)惠州市住建局等6部門前幾天發(fā)布的《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，將“嚴格執(zhí)行新購住房三年限售政策，重點片區(qū)暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房，堅決遏制投機炒房”。
為什么是惠州？答案隱藏在上述通知對“重點片區(qū)”的定義當中——政策涉及的大亞灣經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、惠陽區(qū)，均是惠州的臨深片區(qū)。結(jié)合此前剛被調(diào)控的東莞，有媒體稱，在深圳調(diào)控政策的外溢之下，一個圍繞深圳的“臨深限購圈”已經(jīng)形成。
一種觀點認為，這是惠州難得被真正視為與深圳同進退的一項政策。在深莞惠一體化提出后的數(shù)年間，一邊是深莞合作的加速升溫，另一邊則是惠州在“三角”關系中的相對“隱形”。直到去年，在深圳的多年輻射下，東莞距離萬億城市僅一步之遙，惠州GDP僅4221.79億，兩市的經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)出明顯斷檔。
反過來，深惠關系的重構也可能為推進多年的“深圳東進”釋放一種新的信號——多方信息顯示，面對愈演愈烈的擴容呼聲，一系列新的政策或正為深圳事實上走向“軟性擴容”掃除障礙。
惠州樓市“隨深而動”
圖片來源：攝圖網(wǎng)
2016年，在“第三極崛起”的目標下，深圳“東進”戰(zhàn)略步入落地實施階段。1.6萬億的巨額投資在深圳掀起巨浪，位于深圳東側(cè)的惠州也同樣濺起不小水花。
當時，對應深圳解決土地限制的急迫，惠州層出不窮的新政策和新提法，讓深惠合作一時間顯得“熱鬧非凡”。
從惠州全市層面，將惠州產(chǎn)業(yè)更新?lián)Q代比作“海綿”吐故納新、發(fā)力吸收深圳外遷企業(yè)的“海綿行動”已然推進；
官方文件中，惠州提出要“牢牢把握‘深圳東進’之機，落實‘全面對標深圳’的戰(zhàn)略部署，吸引深圳先進制造業(yè)大規(guī)模地向我市轉(zhuǎn)移，形成‘搶灘效應’”……
在政協(xié)惠州市委員會的官網(wǎng)上，一則署名為市政協(xié)科教文衛(wèi)體委員會的文章更指出，惠州可以學習借鑒蘇州承接上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移先進經(jīng)驗，積極主動配合深圳東進戰(zhàn)略的實施，“主動接受輻射帶動，在先進理念、科學規(guī)劃、創(chuàng)新經(jīng)驗、改革思路、基礎設施等方面全面對接”。
而在惠州加速對接深圳后的一系列早期變化中，樓市的表現(xiàn)卻尤為惹眼。
2016年，在深圳東進政策發(fā)布當年，惠州商品房銷售面積就激增36.3%至1771.91萬平方米，銷售金額更是增長76.8%，達到1415億元。自那以后，惠州每年商品房銷售面積一直居高不下，到去年，該指標進一步增長至1838.14萬平方米的規(guī)模。
一組更直觀的數(shù)據(jù)是，2017年，在深圳新房的供應面積、成交面積等指標均創(chuàng)下近十年新低的同時，惠州供應量不僅超過深圳，甚至超過深圳、東莞、中山總和。有三方數(shù)據(jù)顯示，當年惠州購房者常駐城市中，有58.6%是深圳，惠州本地只有31.5%。
原本與深圳加速融合的愿景，成為惠州樓市隨深圳而動的背景。深圳的風吹草動，也引得惠州樓市出現(xiàn)“間歇性興奮”。
去年，坊間對特區(qū)成立40周年深圳擴容的猜測，讓惠州樓市再起波瀾。在“深八條”的疊加影響下，更多深圳客將眼光鎖定惠州——數(shù)據(jù)顯示，去年下半年，惠州的新房網(wǎng)簽量一舉創(chuàng)下超10萬套的近年新高。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾對媒體指出，惠州此次出臺政策對市場調(diào)控，在穩(wěn)定樓市的同時，也將倒逼其告別樓市依賴。
深圳向東之“惑”
惠州敏感的樓市只是深圳向東需要解決的問題之一。
事實上，自深圳新一輪“東進”政策出爐后，對深圳未來發(fā)展方向的討論就存在“拉扯”。特別是在大灣區(qū)一體化發(fā)展的要求下，環(huán)灣城市愈加出現(xiàn)一種向心發(fā)展的趨勢，深圳向東到底還有多大吸引力？
未能第一時間取得更大突破的深惠合作，再澆一盆冷水。
中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁此前曾分析，在對接深圳的過程中，惠州并沒有充分利用好毗鄰深圳這個優(yōu)勢，一度缺乏積極主動的姿態(tài)，甚至在面對一些來自深圳的機會時，還表現(xiàn)得扭捏和猶豫，錯失了很多良機。
去年，周邊城市掀起與深圳“建群”浪潮，擁有地利之便的惠州表現(xiàn)并不突出。在去年6月珠江口對岸的珠海、中山先后提出建設深珠合作示范區(qū)、深中跨江融合發(fā)展示范區(qū)后，關于深惠協(xié)調(diào)發(fā)展實驗區(qū)的設想才徐徐對外公開。緊隨其后，東莞又提出了范圍更大的“深莞深度融合發(fā)展示范區(qū)”，將深圳的視線再度拉回珠江口沿岸。
面對“如狼似虎”的環(huán)灣城市，慢進的惠州更容易陷入掉隊的風險。
同樣是去年7月，惠州市公安局發(fā)布“關于征求《惠州市戶口登記、遷移準入條件（試行）》（修訂稿）意見的通告”，提出將“全面取消居住和就業(yè)創(chuàng)業(yè)入戶限制”，并將人才入戶門檻標準放寬至“大中專以上學歷”和“初級等級以上專業(yè)職稱和技能等級”。
然而，關于落戶政策的調(diào)整遲遲沒有下文，有關深惠兩市將進一步增強人口流動的討論也漸漸變少。
交通聯(lián)系的障礙，同樣制約深惠合作的更快開展——在城際鐵路建設上，深汕鐵路惠州段由深圳承擔所涉及費用曾引起討論。與此相比，以廣州牽頭的城際鐵路則明確，將遵循“屬地負責”的大原則，各沿線城市將扛起各自區(qū)段內(nèi)出資責任和可持續(xù)經(jīng)營責任。
更難突破的是市域鐵路的建設瓶頸。
早在2016年，深圳市城市軌道交通14號線（惠州段）詳細規(guī)劃招標公告曾出現(xiàn)在惠州惠陽區(qū)政府官網(wǎng)上。同年更早些時間，時任惠州市委書記陳奕威曾提到，“惠州將通過溝通對接，請深圳把14號線延伸到惠州南站，然后再從惠城區(qū)修一條地鐵到惠州南站，實現(xiàn)整個地鐵跟深圳的對接。”
然而4年過去，地鐵對接并未順利推進。去年11月，在惠州民意直通車網(wǎng)頁上，對于“關于14號線惠州段推動進程問題”，惠州市發(fā)改局給予的回復是，“目前我市尚不具備地鐵建設條件，近期無法動工建設?！?/p>
最近，事情似乎出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機。在惠州年內(nèi)出臺的《惠州搶抓“雙區(qū)”建設重大機遇深度融入深圳都市圈的行動方案（2021—2023年）》中，再次出現(xiàn)“支持深圳將城市軌道交通延伸至臨深片區(qū)”的提法。
就在此次新政發(fā)布同一天，網(wǎng)上流傳一份名為“關于報送深圳軌道14號線東延至惠陽相關工作的請示”，再提及“深圳市建議將深圳14號線東延至惠陽段納入深圳軌道交通五期建設規(guī)劃上報”。城叔致電惠州市發(fā)改局，得到的回復是“無法核實網(wǎng)傳信息真實性”，而深圳軌道14號線延伸至惠陽工作“還在研究當中”。
“重返”大灣區(qū)門戶？
處于“離心”位置的惠州，還能否將深圳的注意力進一步向東拉動？
彌補交通短板仍是先手棋和基本盤。今年，惠州“豐”字形交通主框架的構想正在加速成型。據(jù)本地媒體報道，惠州將借此打造大灣區(qū)東部樞紐門戶。
事實上，早在兩年前，時任惠州市長劉吉就曾提到，惠州距廣深港均僅需半小時車程，與三大重要城市的地理相近讓惠州具有成為大灣區(qū)門戶樞紐的潛力。
中山大學嶺南經(jīng)濟學院教授林江曾發(fā)現(xiàn)，惠州過去提國際化并不多。在新的發(fā)展階段，惠州可以進一步走國際化道路，“不一定是要建設成為國際化城市，至少通過與香港深化合作，引入更多國際化元素，使惠州的產(chǎn)業(yè)國際化元素更加鮮明，更好地走向國際”。
而在一定程度上改變角色位置，也可能突破現(xiàn)有深惠合作的一些問題。
有人分析上?！案秽従印爆F(xiàn)象發(fā)現(xiàn)，上海的梯度轉(zhuǎn)移與傳統(tǒng)理解不同。盡管存在梯度轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象，但又超越一般梯度轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移不再是單向的轉(zhuǎn)出，而是雙向的互動。
一個例子是上海和合肥的互動。在2002年聯(lián)合利華關閉上海7個工廠的同時，生產(chǎn)體遷入合肥。合肥不僅只作為成本洼地的形象存在，借聯(lián)合利華的品牌效應，合肥擴大了外資引進規(guī)模。到2009年，聯(lián)合利華返回上海，在上海設立研發(fā)中心，不僅提升上海研發(fā)實力，又豐富了合肥生產(chǎn)體的產(chǎn)品線。
換句話說，上海的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移事實上帶來了共同發(fā)展的聯(lián)合體，其與周邊城市的關系并不是簡單不可逆的上下游關系。此前城叔在南通調(diào)研時，也發(fā)現(xiàn)長三角地區(qū)對“同質(zhì)化發(fā)展”并不是完全的否定態(tài)度。相反，在當?shù)卣Z境下，擁有一定程度的同構，并在細分領域上實現(xiàn)差異化，更能在市場層面形成合作關系。
對于惠州來說，比起單純承接，也更需要提升自身內(nèi)涵，尋求與深圳同一水平線對話的空間。
而在提升城市定位之外，尋求創(chuàng)新突破也是一個方向。如廣東社科院改革開放與現(xiàn)代化研究所的余欣就提出，在廣深港科技創(chuàng)新走廊“第一島鏈”的基礎上，惠州應發(fā)揮“第二島鏈”的作用，加快國家創(chuàng)新型城市建設。
對于惠州而言，創(chuàng)新能力不足已然構成限制。
在不久前發(fā)布的《廣東省制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展“十四五”規(guī)劃》中，對廣東21個城市培育發(fā)展20個戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)集群的區(qū)域布局重要程度進行了1～3星的星級標注。
其中，惠州無一集群評為3星，2星集群也只有前沿新材料、新能源和精密儀器設備三項，不僅不比廣深珠和佛莞五市，甚至總體來看也難以與珠江西岸的中山、江門匹敵。
但對于惠州而言，富余的發(fā)展空間仍舊帶來很大的想象空間。一組被經(jīng)常引用的數(shù)據(jù)是，惠州土地面積占整個大灣區(qū)的1/5，開發(fā)強度不到10%，有巨大的發(fā)展空間來服務大戰(zhàn)略。
能否在深惠合作上作出新文章，取決于惠州如何做好自身，真正有效將空間資源轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟發(fā)展要素。
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