編者按：本文來自微信公眾號一點財經(jīng)（id：yidiancaijing），作者|劉亞杰，編輯|嚴(yán)睿，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載，圖源：圖蟲。

問，萬科A集團董事會主席郁亮與蘋果公司（AAPL）已故創(chuàng)始人史蒂夫·喬布斯有何共同點？

答，他們都有很強的現(xiàn)實扭曲力場。

別笑，就是這么回事兒。

喬布斯自不必說，什么時候輪到郁亮有此評價？

“這次三年事業(yè)計劃書的制定，要把‘活下去’作為基本要求，我們的戰(zhàn)略圍繞‘活下去’而展開，這是最底線的戰(zhàn)略。”2019年9月，在萬科秋季例會上，郁亮神情凝重，語氣深沉。不知道的，還以為萬科營收1059.7億元，增長51.8%；凈利潤91.2億元，增長24.9%的業(yè)績是騙人的。

哪家上市公司，會在業(yè)績向上時，把“活下去”掛滿整個會場內(nèi)墻？郁亮的萬科就會。而且人們寧愿相信，后來賺了大錢的TOP30、TOP50們，每一家都活在生死線的邊緣。今天碧桂園（02007.HK）不死、明天融創(chuàng)中國（01918.HK）不亡，大家都挺好，哪有那么多生離死別。

把挺富足的日子說得像是走鋼索，郁亮做到了；反過來，還有現(xiàn)實扭曲力場嗎？

不久前，郁亮一番操作，管理架構(gòu)、業(yè)務(wù)片區(qū)、區(qū)總?cè)温毝加辛苏{(diào)整。這是一次沒有“削番”的調(diào)整。郁亮心平氣和，自信飛揚，其任職后最大的一次調(diào)整，看上去如此胸懷激雷卻面若平湖。

可是果真如此嗎？未必，萬科的危機在“腠理，不治將恐深”。

好看的業(yè)績報表遮蓋太多的潛在風(fēng)險，一些問題已經(jīng)有悖于郁亮的初衷。萬科需要改變，甚至是大刀闊斧的變革。只是那急迫性與危險性，被郁亮一場其樂融融的“分封”大會遮掩起來。

這次改變，郁亮施展的現(xiàn)實扭曲力場，很見功力。

“制造業(yè)”的萬科

用一句話歸納郁亮的境況：短期內(nèi)達成階段性目標(biāo)不成問題，中長期成長難度很大。

看數(shù)據(jù)，萬科的表現(xiàn)無懈可擊：2017-2020年萬科的合同銷售額與合同銷售面積一直維持穩(wěn)定增長的曲線，營收與凈利潤的表現(xiàn)同樣垂范整個地產(chǎn)行業(yè)。所有的經(jīng)營數(shù)據(jù)，萬科都能實現(xiàn)向上增長，這是實力的體現(xiàn)。

主業(yè)正常運營，帶來充裕的現(xiàn)金流，健康指標(biāo)持續(xù)向好是預(yù)料中事。年初，貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)還認(rèn)為萬科“三條紅線”會踩中一條（剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率71.7%、凈負(fù)債率18.9%、現(xiàn)金短債比2.27），4月下旬發(fā)布一季度報告時，萬科三項數(shù)據(jù)已降至健康水平（剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率69.5%、凈負(fù)債率15.5%、現(xiàn)金短債比2.72）。

回過頭來，再看萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝制定的2021年目標(biāo)與行動計劃——利潤增長、回歸綠檔、做好基本盤等六大OKR（Objectives and Key Results，目標(biāo)與關(guān)鍵結(jié)果法），并非很難的事情。部分目標(biāo)已經(jīng)實現(xiàn)，只要維持現(xiàn)狀不變，自然可以完成其他任務(wù)。

除了不缺錢，其他都缺一點，這才是最危險。

地產(chǎn)圈就是這樣。當(dāng)你能賺錢，而且很會賺錢的時候，很多問題都會被一葉障目；等到積重難返的時候，整個體系很可能轟然崩潰。

翻看一季度數(shù)據(jù)，萬科622.6億元的營收，同比增長為30.3%；不過12.9億元的歸母凈利潤，同比增長僅3.4%。收入的快速增長，卻無法在利潤端兌現(xiàn)。倒是萬科當(dāng)期營業(yè)成本達到495.56億元，驟增50.93%。

營收與成本兩翼齊飛，凈利潤似長江東流而去，著實尷尬。悲劇的是，這樣的日子，萬科已經(jīng)挨了很久。2017-2020年，論年復(fù)合增長率，萬科的營收為19.94%，凈利潤僅13.96%，營業(yè)成本為22.81%。

陽光城（000671.SZ）、富力地產(chǎn)（02777.HK）、融信中國（03301.HK）……太多企業(yè)以凈利潤為代價，依靠“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”模式換取規(guī)?？焖僭鲩L；如今萬科借實際行動證明，不用“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”模式換取的增長，同樣可以犧牲凈利潤。

“住房將越來越像耐用消費品，開發(fā)業(yè)務(wù)將越來越像制造業(yè)。”在2020年線上業(yè)績發(fā)布會中，郁亮如此點評整個行業(yè)。盤子越來越大，收入越來越少，無論外形上萬科長成什么樣子，里子是越來越像制造業(yè)——車間里所有人都很忙，努力賺越來越少的錢。

像傳統(tǒng)制造業(yè)那樣，將命運交給流水線的周轉(zhuǎn)，讓“計件算錢”成為建立員工三觀的底層代碼，機械性重復(fù)已經(jīng)做過成百上千次的動作，會很順暢，卻很危險。

或許覺察到“向制造業(yè)學(xué)習(xí)”的萬科存在風(fēng)險過高，二級市場資金開始從這座大堡壘出逃：年報公開前后，萬科股價就開始沿著45度角向下傾斜，從近35元的高點一路降至眼下的24.05元多，降幅超過三成，市值蒸發(fā)超1000億元。

郁亮沒意識到問題的嚴(yán)重性嗎？當(dāng)然不會。再看這次萬科大調(diào)整，是不是有一些門道？

萬科需要改變，而且越快越好。當(dāng)然，一切都要悄悄地發(fā)生，打槍地不要。

郁亮“賽馬”

“我們的出路在哪里？只有一條，踏踏實實向制造業(yè)學(xué)習(xí)，回歸實業(yè)屬性，通過我們的勞動掙加工制造和服務(wù)的錢?！庇袅恋默F(xiàn)實扭曲力場再次生效，只是聽著很別扭。

制造業(yè)全都是老實人，從事勞動密集型產(chǎn)業(yè)一成不變的工作？才不是。空調(diào)、冰箱、洗衣機……這些傳統(tǒng)家電制造業(yè)廠商正忙著把AI芯片和網(wǎng)聯(lián)模塊嵌入產(chǎn)品中。誰不想賺點未來的錢？曾經(jīng)的“青島海爾”都改名“海爾智家”（600690.HK）了，制造業(yè)也要升級，也要抬高利潤空間。

傳統(tǒng)的制造業(yè)在改變，地產(chǎn)行業(yè)怎能甘于內(nèi)卷，何況是行業(yè)老牌龍頭。不過讓郁亮駕著這條大船轉(zhuǎn)型，亦非想象中容易。

沒錯，增速上凈利潤低于營收，可是規(guī)模總在成長吧；22座重點城市“兩集中”出讓土地基本結(jié)束，萬科558.6億元拿地（萬科2020年度股東大會總裁、首席執(zhí)行官祝九勝公布）也算豪情萬丈吧；何況口袋里，萬科還有超過1.58億平方米（中達證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)）的國內(nèi)土地儲備。在萬科，你可以感受什么是“躺贏”。

既然可以“躺贏”，誰還在乎其他？

商業(yè)開發(fā)與運營方面，萬科在2016年8月收購印力集團，不過并未發(fā)生想象中的化學(xué)反應(yīng)，2020年累計開業(yè)面積達到989.8萬平方米，增幅達到53.7%；可是63.22億元的業(yè)務(wù)營收，增幅僅4.33%，甚至寄予厚望的印力42.22億元的營收，還收獲了1.62%的下滑。

至于物業(yè)管理，2020年在管面積已經(jīng)達到5.78億平方米（克爾瑞數(shù)據(jù)），行業(yè)無出其右，然而至今仍然沒有上市音訊。

參考“一點財經(jīng)”在《上市物業(yè)公司投資價值象限圖：誰是大泡沫，誰是潛力股？》中的觀點，萬科的物業(yè)板塊要好時代有好時代、要好爹有好爹，卻沒有邁出向前一步。

“我們一定會上市，但如果還是用物業(yè)的概念上，我覺得可能不一定合適?！闭垓v至今，萬科物業(yè)不過改了個“萬物云”的名字，萬物云CEO朱保全也在為不上市尋找理由。眼下，靠山和規(guī)模都不好兌現(xiàn)，不換概念怎么成。

到最后，這些業(yè)務(wù)板塊在溫水中“燉自己”，公司的陰晴雨雪，還是要看物業(yè)開發(fā)板塊的臉色。已經(jīng)卷成這樣，郁亮當(dāng)然亟需一場改變，于是拉開了架勢，開始一場內(nèi)部的“賽馬大會”。

這次人員調(diào)整，人們只看到王海武、劉肖、盧冰三人均得償所愿，其實更多的是郁亮對他們的期待。

王海武本不是追求安逸的人，主動請纓從集團到印力開展工作；劉肖也要像當(dāng)年任職中西部區(qū)首，將墊底的業(yè)績抬升至全國第二時那樣，將溫水里煮著的印力叫醒；盧冰在天津積累的經(jīng)驗，最好能夠拓展至北方大區(qū)，最好在上任后燒上新官的“三把火”，越快越好。

他們的身上赫然寫著“鯰魚”兩個字。無論成敗，他們必須給現(xiàn)在的萬科帶來全新面貌，給這場“賽馬大會”開個好頭。萬科需要地產(chǎn)，但不能只有地產(chǎn)，得有人改變這一切。再不動手，怕是要栽跟頭。

讓一家市值超過2700億元的巨頭栽跟頭，誰都承受不起，更何況是登上過珠峰的郁亮。

勝算

萬科會栽跟頭嗎？

必須明確的是，郁亮需要解決的，是萬科以怎樣的姿態(tài)迎接未來的問題。處理的是潛在風(fēng)險，未雨綢繆做一些重要卻不緊急的事情。

2020年，萬科合同銷售額為7041.5億元，論規(guī)模處于行業(yè)第一梯隊，在“恒碧融萬”（中國恒大（03333.HK）、碧桂園（02007.HK）、融創(chuàng)中國（01918.HK）、萬科A（000002.SZ）傳統(tǒng)格局中位列次席，與第二梯隊的規(guī)模差距拉大到2000億元。

至于競爭壓力，萬科也沒有太過緊張。第一梯隊不過四家企業(yè)，短期內(nèi)第二、三梯隊難有企業(yè)脫穎而出形成圍攻之勢，彼此間不會拉開差距；口袋里塞進1966億元現(xiàn)金，短債只有723億元，可謂瀟灑自如。

這份輕松愜意，“恒碧融”也是羨慕不已。

在《福布斯》發(fā)布的2021年度“全球上市公司2000強（ Global 2000）”榜單中，位居行業(yè)96位的萬科排名內(nèi)地房企首位。

況且在國內(nèi)，意識到需要調(diào)整組織架構(gòu)，準(zhǔn)備放水養(yǎng)魚，強化內(nèi)部活性，順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢的組織架構(gòu)調(diào)整，不過是進入2021年開始的事情。論拓寬賽道，豢養(yǎng)馬匹，萬科不落后于任何一家房企。

當(dāng)然，萬科還有一樣優(yōu)勢，就是郁亮。

2017年6月，從王石手中接過萬科帥印時，郁亮52歲，眼下不過55歲。與王石愛好登山與賽艇等體育運動相似，郁亮也喜歡登山，青睞長跑。更重要的相同點在于，二人非?？粗貙ζ髽I(yè)的控制力。

王石毋庸贅言，硬是拉著深圳地鐵，趕走了前來奪權(quán)的寶能“大佬”姚振華；郁亮不遑多讓，借著“事業(yè)合伙人”機制，通過股票捆綁與項目跟投的方式拴住了各業(yè)務(wù)單元高層。目標(biāo)只有一個，強化整體凝聚力與執(zhí)行力。

企業(yè)底子厚、轉(zhuǎn)型起步早、管理層穩(wěn)定，現(xiàn)在的萬科仍然很強大。

“我們不能像那些中國焦慮的家長一樣，用分?jǐn)?shù)限制孩子成長，他（萬科）如何更充分全面的發(fā)展最為關(guān)鍵。我們不會給他設(shè)置特別多的考核指標(biāo)，他現(xiàn)在健康生活、學(xué)習(xí)和工作，未來能承擔(dān)更大的事情?！?/p>

2020年業(yè)績發(fā)布會上，郁亮堅持不給萬科設(shè)限，勝算正源自于此。

結(jié)語

規(guī)模、營收、凈利潤，這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)每年都在增長；商業(yè)運營與物業(yè)管理本就是低利潤空間的生意，不會有人能比萬科做得更好。原本大家各自安逸，非要調(diào)整組織架構(gòu)，給企業(yè)運營注射“興奮劑”嗎？

其實還真有必要。

作為企業(yè)個體，萬科已經(jīng)足夠優(yōu)秀，可是作為行業(yè)龍頭，只有優(yōu)秀是不夠的。總有一些需要“帶頭大哥”做的事情：建立新的商業(yè)模式，尋找新的業(yè)績增長點，在鞏固突出優(yōu)勢的同時，推動行業(yè)向正確的方向發(fā)展，而不是原地內(nèi)卷。

現(xiàn)在到了萬科嘗試用現(xiàn)在的時間和能力，解決未來問題的時候。

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