編者按：本文來(lái)自微信公眾號(hào)一點(diǎn)財(cái)經(jīng)（id：yidiancaijing），作者|劉亞杰，編輯|嚴(yán)睿，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載，圖源：圖蟲(chóng)。

問(wèn)，萬(wàn)科A集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮與蘋(píng)果公司（AAPL）已故創(chuàng)始人史蒂夫·喬布斯有何共同點(diǎn)？

答，他們都有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)扭曲力場(chǎng)。

別笑，就是這么回事兒。

喬布斯自不必說(shuō)，什么時(shí)候輪到郁亮有此評(píng)價(jià)？

“這次三年事業(yè)計(jì)劃書(shū)的制定，要把‘活下去’作為基本要求，我們的戰(zhàn)略圍繞‘活下去’而展開(kāi)，這是最底線的戰(zhàn)略?！?019年9月，在萬(wàn)科秋季例會(huì)上，郁亮神情凝重，語(yǔ)氣深沉。不知道的，還以為萬(wàn)科營(yíng)收1059.7億元，增長(zhǎng)51.8%；凈利潤(rùn)91.2億元，增長(zhǎng)24.9%的業(yè)績(jī)是騙人的。

哪家上市公司，會(huì)在業(yè)績(jī)向上時(shí)，把“活下去”掛滿整個(gè)會(huì)場(chǎng)內(nèi)墻？郁亮的萬(wàn)科就會(huì)。而且人們寧愿相信，后來(lái)賺了大錢(qián)的TOP30、TOP50們，每一家都活在生死線的邊緣。今天碧桂園（02007.HK）不死、明天融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）不亡，大家都挺好，哪有那么多生離死別。

把挺富足的日子說(shuō)得像是走鋼索，郁亮做到了；反過(guò)來(lái)，還有現(xiàn)實(shí)扭曲力場(chǎng)嗎？

不久前，郁亮一番操作，管理架構(gòu)、業(yè)務(wù)片區(qū)、區(qū)總?cè)温毝加辛苏{(diào)整。這是一次沒(méi)有“削番”的調(diào)整。郁亮心平氣和，自信飛揚(yáng)，其任職后最大的一次調(diào)整，看上去如此胸懷激雷卻面若平湖。

可是果真如此嗎？未必，萬(wàn)科的危機(jī)在“腠理，不治將恐深”。

好看的業(yè)績(jī)報(bào)表遮蓋太多的潛在風(fēng)險(xiǎn)，一些問(wèn)題已經(jīng)有悖于郁亮的初衷。萬(wàn)科需要改變，甚至是大刀闊斧的變革。只是那急迫性與危險(xiǎn)性，被郁亮一場(chǎng)其樂(lè)融融的“分封”大會(huì)遮掩起來(lái)。

這次改變，郁亮施展的現(xiàn)實(shí)扭曲力場(chǎng)，很見(jiàn)功力。

“制造業(yè)”的萬(wàn)科

用一句話歸納郁亮的境況：短期內(nèi)達(dá)成階段性目標(biāo)不成問(wèn)題，中長(zhǎng)期成長(zhǎng)難度很大。

看數(shù)據(jù)，萬(wàn)科的表現(xiàn)無(wú)懈可擊：2017-2020年萬(wàn)科的合同銷售額與合同銷售面積一直維持穩(wěn)定增長(zhǎng)的曲線，營(yíng)收與凈利潤(rùn)的表現(xiàn)同樣垂范整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)。所有的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，萬(wàn)科都能實(shí)現(xiàn)向上增長(zhǎng)，這是實(shí)力的體現(xiàn)。

主業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，帶來(lái)充裕的現(xiàn)金流，健康指標(biāo)持續(xù)向好是預(yù)料中事。年初，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還認(rèn)為萬(wàn)科“三條紅線”會(huì)踩中一條（剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率71.7%、凈負(fù)債率18.9%、現(xiàn)金短債比2.27），4月下旬發(fā)布一季度報(bào)告時(shí)，萬(wàn)科三項(xiàng)數(shù)據(jù)已降至健康水平（剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率69.5%、凈負(fù)債率15.5%、現(xiàn)金短債比2.72）。

回過(guò)頭來(lái)，再看萬(wàn)科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝制定的2021年目標(biāo)與行動(dòng)計(jì)劃——利潤(rùn)增長(zhǎng)、回歸綠檔、做好基本盤(pán)等六大OKR（Objectives and Key Results，目標(biāo)與關(guān)鍵結(jié)果法），并非很難的事情。部分目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，只要維持現(xiàn)狀不變，自然可以完成其他任務(wù)。

除了不缺錢(qián)，其他都缺一點(diǎn)，這才是最危險(xiǎn)。

地產(chǎn)圈就是這樣。當(dāng)你能賺錢(qián)，而且很會(huì)賺錢(qián)的時(shí)候，很多問(wèn)題都會(huì)被一葉障目；等到積重難返的時(shí)候，整個(gè)體系很可能轟然崩潰。

翻看一季度數(shù)據(jù)，萬(wàn)科622.6億元的營(yíng)收，同比增長(zhǎng)為30.3%；不過(guò)12.9億元的歸母凈利潤(rùn)，同比增長(zhǎng)僅3.4%。收入的快速增長(zhǎng)，卻無(wú)法在利潤(rùn)端兌現(xiàn)。倒是萬(wàn)科當(dāng)期營(yíng)業(yè)成本達(dá)到495.56億元，驟增50.93%。

營(yíng)收與成本兩翼齊飛，凈利潤(rùn)似長(zhǎng)江東流而去，著實(shí)尷尬。悲劇的是，這樣的日子，萬(wàn)科已經(jīng)挨了很久。2017-2020年，論年復(fù)合增長(zhǎng)率，萬(wàn)科的營(yíng)收為19.94%，凈利潤(rùn)僅13.96%，營(yíng)業(yè)成本為22.81%。

陽(yáng)光城（000671.SZ）、富力地產(chǎn)（02777.HK）、融信中國(guó)（03301.HK）……太多企業(yè)以凈利潤(rùn)為代價(jià)，依靠“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”模式換取規(guī)模快速增長(zhǎng)；如今萬(wàn)科借實(shí)際行動(dòng)證明，不用“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”模式換取的增長(zhǎng)，同樣可以犧牲凈利潤(rùn)。

“住房將越來(lái)越像耐用消費(fèi)品，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將越來(lái)越像制造業(yè)。”在2020年線上業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)中，郁亮如此點(diǎn)評(píng)整個(gè)行業(yè)。盤(pán)子越來(lái)越大，收入越來(lái)越少，無(wú)論外形上萬(wàn)科長(zhǎng)成什么樣子，里子是越來(lái)越像制造業(yè)——車(chē)間里所有人都很忙，努力賺越來(lái)越少的錢(qián)。

像傳統(tǒng)制造業(yè)那樣，將命運(yùn)交給流水線的周轉(zhuǎn)，讓“計(jì)件算錢(qián)”成為建立員工三觀的底層代碼，機(jī)械性重復(fù)已經(jīng)做過(guò)成百上千次的動(dòng)作，會(huì)很順暢，卻很危險(xiǎn)。

或許覺(jué)察到“向制造業(yè)學(xué)習(xí)”的萬(wàn)科存在風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高，二級(jí)市場(chǎng)資金開(kāi)始從這座大堡壘出逃：年報(bào)公開(kāi)前后，萬(wàn)科股價(jià)就開(kāi)始沿著45度角向下傾斜，從近35元的高點(diǎn)一路降至眼下的24.05元多，降幅超過(guò)三成，市值蒸發(fā)超1000億元。

郁亮沒(méi)意識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性嗎？當(dāng)然不會(huì)。再看這次萬(wàn)科大調(diào)整，是不是有一些門(mén)道？

萬(wàn)科需要改變，而且越快越好。當(dāng)然，一切都要悄悄地發(fā)生，打槍地不要。

郁亮“賽馬”

“我們的出路在哪里？只有一條，踏踏實(shí)實(shí)向制造業(yè)學(xué)習(xí)，回歸實(shí)業(yè)屬性，通過(guò)我們的勞動(dòng)掙加工制造和服務(wù)的錢(qián)?！庇袅恋默F(xiàn)實(shí)扭曲力場(chǎng)再次生效，只是聽(tīng)著很別扭。

制造業(yè)全都是老實(shí)人，從事勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)一成不變的工作？才不是。空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)……這些傳統(tǒng)家電制造業(yè)廠商正忙著把AI芯片和網(wǎng)聯(lián)模塊嵌入產(chǎn)品中。誰(shuí)不想賺點(diǎn)未來(lái)的錢(qián)？曾經(jīng)的“青島海爾”都改名“海爾智家”（600690.HK）了，制造業(yè)也要升級(jí)，也要抬高利潤(rùn)空間。

傳統(tǒng)的制造業(yè)在改變，地產(chǎn)行業(yè)怎能甘于內(nèi)卷，何況是行業(yè)老牌龍頭。不過(guò)讓郁亮駕著這條大船轉(zhuǎn)型，亦非想象中容易。

沒(méi)錯(cuò)，增速上凈利潤(rùn)低于營(yíng)收，可是規(guī)?？傇诔砷L(zhǎng)吧；22座重點(diǎn)城市“兩集中”出讓土地基本結(jié)束，萬(wàn)科558.6億元拿地（萬(wàn)科2020年度股東大會(huì)總裁、首席執(zhí)行官祝九勝公布）也算豪情萬(wàn)丈吧；何況口袋里，萬(wàn)科還有超過(guò)1.58億平方米（中達(dá)證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）的國(guó)內(nèi)土地儲(chǔ)備。在萬(wàn)科，你可以感受什么是“躺贏”。

既然可以“躺贏”，誰(shuí)還在乎其他？

商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)方面，萬(wàn)科在2016年8月收購(gòu)印力集團(tuán)，不過(guò)并未發(fā)生想象中的化學(xué)反應(yīng)，2020年累計(jì)開(kāi)業(yè)面積達(dá)到989.8萬(wàn)平方米，增幅達(dá)到53.7%；可是63.22億元的業(yè)務(wù)營(yíng)收，增幅僅4.33%，甚至寄予厚望的印力42.22億元的營(yíng)收，還收獲了1.62%的下滑。

至于物業(yè)管理，2020年在管面積已經(jīng)達(dá)到5.78億平方米（克爾瑞數(shù)據(jù)），行業(yè)無(wú)出其右，然而至今仍然沒(méi)有上市音訊。

參考“一點(diǎn)財(cái)經(jīng)”在《上市物業(yè)公司投資價(jià)值象限圖：誰(shuí)是大泡沫，誰(shuí)是潛力股？》中的觀點(diǎn)，萬(wàn)科的物業(yè)板塊要好時(shí)代有好時(shí)代、要好爹有好爹，卻沒(méi)有邁出向前一步。

“我們一定會(huì)上市，但如果還是用物業(yè)的概念上，我覺(jué)得可能不一定合適。”折騰至今，萬(wàn)科物業(yè)不過(guò)改了個(gè)“萬(wàn)物云”的名字，萬(wàn)物云CEO朱保全也在為不上市尋找理由。眼下，靠山和規(guī)模都不好兌現(xiàn)，不換概念怎么成。

到最后，這些業(yè)務(wù)板塊在溫水中“燉自己”，公司的陰晴雨雪，還是要看物業(yè)開(kāi)發(fā)板塊的臉色。已經(jīng)卷成這樣，郁亮當(dāng)然亟需一場(chǎng)改變，于是拉開(kāi)了架勢(shì)，開(kāi)始一場(chǎng)內(nèi)部的“賽馬大會(huì)”。

這次人員調(diào)整，人們只看到王海武、劉肖、盧冰三人均得償所愿，其實(shí)更多的是郁亮對(duì)他們的期待。

王海武本不是追求安逸的人，主動(dòng)請(qǐng)纓從集團(tuán)到印力開(kāi)展工作；劉肖也要像當(dāng)年任職中西部區(qū)首，將墊底的業(yè)績(jī)抬升至全國(guó)第二時(shí)那樣，將溫水里煮著的印力叫醒；盧冰在天津積累的經(jīng)驗(yàn)，最好能夠拓展至北方大區(qū)，最好在上任后燒上新官的“三把火”，越快越好。

他們的身上赫然寫(xiě)著“鯰魚(yú)”兩個(gè)字。無(wú)論成敗，他們必須給現(xiàn)在的萬(wàn)科帶來(lái)全新面貌，給這場(chǎng)“賽馬大會(huì)”開(kāi)個(gè)好頭。萬(wàn)科需要地產(chǎn)，但不能只有地產(chǎn)，得有人改變這一切。再不動(dòng)手，怕是要栽跟頭。

讓一家市值超過(guò)2700億元的巨頭栽跟頭，誰(shuí)都承受不起，更何況是登上過(guò)珠峰的郁亮。

勝算

萬(wàn)科會(huì)栽跟頭嗎？

必須明確的是，郁亮需要解決的，是萬(wàn)科以怎樣的姿態(tài)迎接未來(lái)的問(wèn)題。處理的是潛在風(fēng)險(xiǎn)，未雨綢繆做一些重要卻不緊急的事情。

2020年，萬(wàn)科合同銷售額為7041.5億元，論規(guī)模處于行業(yè)第一梯隊(duì)，在“恒碧融萬(wàn)”（中國(guó)恒大（03333.HK）、碧桂園（02007.HK）、融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）、萬(wàn)科A（000002.SZ）傳統(tǒng)格局中位列次席，與第二梯隊(duì)的規(guī)模差距拉大到2000億元。

至于競(jìng)爭(zhēng)壓力，萬(wàn)科也沒(méi)有太過(guò)緊張。第一梯隊(duì)不過(guò)四家企業(yè)，短期內(nèi)第二、三梯隊(duì)難有企業(yè)脫穎而出形成圍攻之勢(shì)，彼此間不會(huì)拉開(kāi)差距；口袋里塞進(jìn)1966億元現(xiàn)金，短債只有723億元，可謂瀟灑自如。

這份輕松愜意，“恒碧融”也是羨慕不已。

在《福布斯》發(fā)布的2021年度“全球上市公司2000強(qiáng)（ Global 2000）”榜單中，位居行業(yè)96位的萬(wàn)科排名內(nèi)地房企首位。

況且在國(guó)內(nèi)，意識(shí)到需要調(diào)整組織架構(gòu)，準(zhǔn)備放水養(yǎng)魚(yú)，強(qiáng)化內(nèi)部活性，順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的組織架構(gòu)調(diào)整，不過(guò)是進(jìn)入2021年開(kāi)始的事情。論拓寬賽道，豢養(yǎng)馬匹，萬(wàn)科不落后于任何一家房企。

當(dāng)然，萬(wàn)科還有一樣優(yōu)勢(shì)，就是郁亮。

2017年6月，從王石手中接過(guò)萬(wàn)科帥印時(shí)，郁亮52歲，眼下不過(guò)55歲。與王石愛(ài)好登山與賽艇等體育運(yùn)動(dòng)相似，郁亮也喜歡登山，青睞長(zhǎng)跑。更重要的相同點(diǎn)在于，二人非常看重對(duì)企業(yè)的控制力。

王石毋庸贅言，硬是拉著深圳地鐵，趕走了前來(lái)奪權(quán)的寶能“大佬”姚振華；郁亮不遑多讓，借著“事業(yè)合伙人”機(jī)制，通過(guò)股票捆綁與項(xiàng)目跟投的方式拴住了各業(yè)務(wù)單元高層。目標(biāo)只有一個(gè)，強(qiáng)化整體凝聚力與執(zhí)行力。

企業(yè)底子厚、轉(zhuǎn)型起步早、管理層穩(wěn)定，現(xiàn)在的萬(wàn)科仍然很強(qiáng)大。

“我們不能像那些中國(guó)焦慮的家長(zhǎng)一樣，用分?jǐn)?shù)限制孩子成長(zhǎng)，他（萬(wàn)科）如何更充分全面的發(fā)展最為關(guān)鍵。我們不會(huì)給他設(shè)置特別多的考核指標(biāo)，他現(xiàn)在健康生活、學(xué)習(xí)和工作，未來(lái)能承擔(dān)更大的事情。”

2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，郁亮堅(jiān)持不給萬(wàn)科設(shè)限，勝算正源自于此。

結(jié)語(yǔ)

規(guī)模、營(yíng)收、凈利潤(rùn)，這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)每年都在增長(zhǎng)；商業(yè)運(yùn)營(yíng)與物業(yè)管理本就是低利潤(rùn)空間的生意，不會(huì)有人能比萬(wàn)科做得更好。原本大家各自安逸，非要調(diào)整組織架構(gòu)，給企業(yè)運(yùn)營(yíng)注射“興奮劑”嗎？

其實(shí)還真有必要。

作為企業(yè)個(gè)體，萬(wàn)科已經(jīng)足夠優(yōu)秀，可是作為行業(yè)龍頭，只有優(yōu)秀是不夠的。總有一些需要“帶頭大哥”做的事情：建立新的商業(yè)模式，尋找新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，在鞏固突出優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，推動(dòng)行業(yè)向正確的方向發(fā)展，而不是原地內(nèi)卷。

現(xiàn)在到了萬(wàn)科嘗試用現(xiàn)在的時(shí)間和能力，解決未來(lái)問(wèn)題的時(shí)候。

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