編者按：本文來(lái)源硅兔賽跑，作者Amelie，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載。
Winter Is Coming.
在疫情的持久籠罩下，租房這股冷風(fēng)比往年吹得更凜冽。
國(guó)內(nèi)蛋殼公寓資金鏈危機(jī)引起社會(huì)輿論嘩然。12月3日，廣州的蛋殼租戶鐘春源因?yàn)榉繓|強(qiáng)制驅(qū)趕，加上自身失業(yè)的困境，崩潰之中從18樓一躍而下選擇了輕生。
美國(guó)芝加哥，年近半百身患新冠病情的租戶Mormon，身體狀況差到需要待在醫(yī)院吸氧。她不僅丟掉了健康，工作也沒(méi)有了。除去治療費(fèi)用和日常生活開(kāi)銷，終于窮困到在11月交不起房租，被房東趕出了房子。
在中國(guó)，長(zhǎng)租公寓引發(fā)的租房糾紛日益發(fā)酵；
在美國(guó)，或許正面臨著有史以來(lái)最嚴(yán)重的租房危機(jī)。
但在資本市場(chǎng)，Airbnb的短租服務(wù)卻得到了股市的熱捧，12月10日上市當(dāng)天，股價(jià)開(kāi)盤一度飆升到146美金/股，市值超過(guò)了千億美金，相較上市之前的180億市值翻了5倍，這和之前市場(chǎng)的預(yù)期反差不是一點(diǎn)的大。
1、居家庇疫讓窮人更窮
但另一方面，沒(méi)有房產(chǎn)的普通人有的失業(yè)停薪艱難度日，有的流離失所舉步維艱。我們能強(qiáng)烈感知到的是，社會(huì)分化日益嚴(yán)重。
Twitter上一條熱門話題寫道：“我被驅(qū)逐了，我無(wú)家可歸?！睂戇@則推文的是名國(guó)會(huì)議員，而她所說(shuō)的“驅(qū)逐”，正成為美國(guó)媒體及社交平臺(tái)上的熱詞。
雖然早在9月份，美國(guó)疾病預(yù)防控制中心(CDC)就發(fā)布了“全國(guó)驅(qū)逐禁令(national eviction moratorium)”，其中明確，符合禁令條件的房屋租客可以在沒(méi)交房租的條件下，可以一直住到該禁令過(guò)期（禁令時(shí)效到12月31日），意在緩解房客的經(jīng)濟(jì)壓力和心理負(fù)擔(dān)，避免人群大量流動(dòng)和聚集，控制疫情的傳播擴(kuò)散。
禁令并非免除租金（那樣房東也不同意），其中說(shuō)明租客仍有支付租金的義務(wù)，且在禁令到期后或其他原因（除未欠房租之外的原因）仍可能被驅(qū)逐。
在馬賽諸塞州，部分年輕人不顧疫情期間的隔離法令，在州長(zhǎng)查理·貝克家門前集會(huì)游行，豎起牌子為違法驅(qū)逐出門的人討公道，希望執(zhí)法部門能嚴(yán)格執(zhí)行、尊重驅(qū)逐禁令。
2020年不到一個(gè)月時(shí)間了，隨之而來(lái)的是美國(guó)的4300萬(wàn)租戶將不再受到保護(hù)，如果房租禁令未得到更新或替換的話。
美國(guó)的“全國(guó)低收入住房聯(lián)盟”的資料更是揭示了一個(gè)近似無(wú)情現(xiàn)狀：到2021年，將有670萬(wàn)個(gè)家庭的1900萬(wàn)美國(guó)人會(huì)因交不起房租被趕出房子。
房子是租的，生活不是。蛋殼公寓這句宣傳語(yǔ)曾經(jīng)充滿了人情味，美國(guó)獨(dú)立宣言里也倡導(dǎo)“人皆生而平等”，終究都是美好愿景。
對(duì)于沒(méi)有房產(chǎn)的寒門低收入人群來(lái)說(shuō)，無(wú)論是不負(fù)責(zé)任的中介，還是外部肆虐的瘟疫，都讓這個(gè)冬天更加寒冷。
2、疫情引發(fā)的“多米諾骨牌效應(yīng)”
全球戰(zhàn)疫，付出的代價(jià)非常慘重，租房問(wèn)題只是冰山一角。
美國(guó)聯(lián)邦住房金融局（FHFA）預(yù)估，在疫情期間，“兩房”為保護(hù)租房者和借款人損失了60億美元。
其中由于貸款延期、貸款違約等，損失為40億美元，止贖延期損失為10億美元，服務(wù)商補(bǔ)償和其他延期費(fèi)用為10億美元。
（“兩房”：房利美和房地美，由美國(guó)國(guó)會(huì)立法設(shè)立的政府支助機(jī)構(gòu)，目的在于為住房抵押貸款市場(chǎng)提供穩(wěn)定而連續(xù)的支持，提高住房抵押貸款的可獲得性。）
據(jù)CNN報(bào)道，為了彌補(bǔ)虧損，12月1日起，“兩房”將對(duì)再融資抵押貸款收取一項(xiàng)名為“不利市場(chǎng)費(fèi)用”(adverse market fee）的新增款項(xiàng)，要求他們一次性支付貸款總額的0.5%作為額外費(fèi)用。預(yù)計(jì)放款人將把這筆費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁出去，房主可能會(huì)承擔(dān)到這筆費(fèi)用。
租房各關(guān)聯(lián)方都未能幸免于難。不單是租房者將面臨被驅(qū)逐風(fēng)險(xiǎn)，貸款購(gòu)房者也面臨著未來(lái)房產(chǎn)被清債拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。危機(jī)期間，第三方大部分銀行都提供了貸款緩還期。但與租金類似，緩還不代表不還，緩還期到了之后，貸款者得連本帶利地還。對(duì)于很多貸款者來(lái)說(shuō)，并不是不愿意還貸，而是無(wú)力償還。
同時(shí)，更多的人選擇把更多的資金用于付租金、還房貸，社會(huì)流動(dòng)資金減少、消費(fèi)勢(shì)必乏力，社會(huì)經(jīng)濟(jì)難以復(fù)蘇，最終陷入惡性循環(huán)。
根據(jù)墨菲定律，如果事情有變壞的可能，不管這種可能性有多小，它總會(huì)發(fā)生。
國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租企業(yè)頻頻爆雷也是疫情引發(fā)的連鎖反應(yīng)。
因?yàn)橐咔椋杆俜糯罅诉@個(gè)行業(yè)的短板和弊病，大到蛋殼這種受資本追捧的明星上市公司，小到各路不知名的新型初創(chuàng)公司，一旦抗風(fēng)險(xiǎn)能力不濟(jì)，在流動(dòng)資金、運(yùn)營(yíng)管理上出現(xiàn)多重壓力，自身行業(yè)又站上輿論的風(fēng)口浪尖被多數(shù)人質(zhì)疑，很容易出現(xiàn)“半路夭折”的情況。
國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓作為房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新模式之一，由于門檻低，大量房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和創(chuàng)業(yè)者進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，行業(yè)從興起到壯大只用了短短幾年。
相較于美國(guó)成熟的住房租賃市場(chǎng)以及運(yùn)營(yíng)至今超過(guò)半個(gè)世紀(jì)的成功的企業(yè)而言，發(fā)展過(guò)于激進(jìn)。
蛋殼作為2020年登陸紐交所的第一支中概股，也有其高光時(shí)刻。彼時(shí)，他市值高達(dá)27億美元，用5年時(shí)間擁有了42萬(wàn)套房源，累計(jì)有近百萬(wàn)租戶。
作為長(zhǎng)租公寓行業(yè)里的明星公司，賬面現(xiàn)金幾乎只能支撐一年，加上疫情導(dǎo)致的租金和出租率下降，在靠燒錢續(xù)命的階段，VC們的錢燒完了只能去燒數(shù)以萬(wàn)計(jì)的租戶預(yù)付租金，撐到美國(guó)感恩節(jié)東窗事發(fā)也不足為奇了。
3、疫情下的長(zhǎng)租租房市場(chǎng)現(xiàn)狀
Airbnb在疫情最糟糕的月份里一度打算放棄上市計(jì)劃，他們不得已在資本市場(chǎng)籌集了10億美金，并獲得了另外10億美金的借貸，以扛過(guò)今年最為艱難的時(shí)刻。
疫情不結(jié)束，Airbnb即便是上市了，也還是在困境的泥濘中殘喘。不過(guò)隨著新冠疫苗面市的提上日程，這類房屋出租公司的發(fā)展依舊是華爾街分析師看好的行業(yè)。
而且一直以來(lái)，房屋出租行業(yè)，無(wú)論是長(zhǎng)租公寓，還是短租業(yè)務(wù)的新型創(chuàng)業(yè)公司，他們?cè)谙鄬?duì)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)里都有其直接明了的商業(yè)邏輯，這類公司也少有資金鏈斷裂爆雷的消息。
為何美國(guó)房屋出租運(yùn)營(yíng)模式被資本市場(chǎng)看好？
究其原因，不外乎：
房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下租房市場(chǎng)多元化，租戶選擇很多；
運(yùn)營(yíng)商始終以靠房租收益為主，自持物業(yè)重資產(chǎn)運(yùn)作，形成穩(wěn)健的長(zhǎng)期投資回報(bào)。
在美國(guó)，出租的房子有單獨(dú)住宅single family、聯(lián)排別墅townhouse、多單元住宅multi-family等。Multi-family即是國(guó)內(nèi)的那種“集中式長(zhǎng)租公寓”，集興建、改造、收購(gòu)或租賃整幢樓為一體的集中式房屋，將其作為公寓出租的模式。
長(zhǎng)租公寓模式發(fā)展了近半個(gè)世紀(jì)，各個(gè)階段上都相對(duì)成熟，商業(yè)邏輯簡(jiǎn)潔清晰。
投資階段，有投資商、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、房地產(chǎn)信托基金、地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金還有社?；鸬纫来芜M(jìn)場(chǎng)參與投資；經(jīng)營(yíng)階段，主要是整體持有，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)；管理階段，各類服務(wù)機(jī)構(gòu)在公寓運(yùn)營(yíng)管理方面有一個(gè)完整的生態(tài)體系。
出租公寓的所有者絕大部分是各類房地產(chǎn)公司，投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)一體化操作。
美國(guó)的長(zhǎng)租業(yè)務(wù)和金融業(yè)務(wù)密不可分，房地產(chǎn)信托基金（REITs）模式就是美國(guó)金融市場(chǎng)里的一股清流，慣常是以租金收入和房屋交易獲利，平均回報(bào)率在4%左右，與美國(guó)住房的平均租售比基本持平。
國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式
目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上真正支撐長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)模式是租金貸加資金池的模式。長(zhǎng)租房企業(yè)以租金貸一次收足若干月的房租形成資金池，再把租金貸證券化加杠桿，這就成了中國(guó)長(zhǎng)租房企業(yè)的續(xù)命湯。
比如蛋殼的運(yùn)營(yíng)模式，它用高價(jià)把房東的房源收來(lái)，再用低價(jià)租給租客，他們本質(zhì)上的目的并不是為了賺取短期利潤(rùn)，而是想要盡可能地壟斷市場(chǎng)。
為把杠桿做高，積累資金池，蛋殼把租約打包，變成一個(gè)證券產(chǎn)品，利用時(shí)間差把資金聚集到自己名下，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行、租戶和房東。
不知不覺(jué)間，長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式悄悄變了味道，從過(guò)去只是靠租賃房子賺錢，變成了嚴(yán)重依賴金融杠桿擴(kuò)充資金池來(lái)擴(kuò)張，越來(lái)越像一個(gè)變種的龐氏游戲了。
2019年底，國(guó)家6部委出臺(tái)了政策，要求租金貸收入占比不能超過(guò)租賃企業(yè)收入的3成，某種意義上也相當(dāng)于戳穿了那些想借長(zhǎng)租公寓玩資金池加杠桿的一些人的把戲。
于是從今年年初開(kāi)始陸續(xù)出現(xiàn)長(zhǎng)租企業(yè)資金鏈斷裂破產(chǎn)，地方政府也開(kāi)始警覺(jué)起來(lái)，紛紛加強(qiáng)了對(duì)租賃貸的監(jiān)管。
受疫情影響，長(zhǎng)租公寓入住率下滑，租金收入下降，長(zhǎng)租行業(yè)里大大小小的公司資金鏈一下子緊張起來(lái)，最終爆雷，租客少了，租金少了，這才玩不下去了。
房地產(chǎn)信托基金REITs模式在中國(guó)的落地比較難
美國(guó)長(zhǎng)租公寓里的企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理模式、業(yè)務(wù)線建立、融資模式等經(jīng)驗(yàn)值得國(guó)內(nèi)企業(yè)參考，但由于國(guó)內(nèi)公寓發(fā)展土壤不同，國(guó)情、金融市場(chǎng)，物業(yè)市場(chǎng)、消費(fèi)需求也不一樣，也沒(méi)法把美國(guó)企業(yè)各個(gè)方面經(jīng)驗(yàn)都照搬過(guò)來(lái)。
萬(wàn)科曾經(jīng)嘗試運(yùn)作美國(guó)這種房地產(chǎn)信托基金模式，發(fā)現(xiàn)因?yàn)橐欢€城市的租售比和稅收政策等問(wèn)題，根本行不通。萬(wàn)科這種大體量公司尚且如此，蛋殼這種定位科技創(chuàng)新類的創(chuàng)業(yè)型公司更難做到了。
于是長(zhǎng)租房企業(yè)只能把業(yè)務(wù)起點(diǎn)定位在“二房東”的輕資產(chǎn)運(yùn)作。這種模式下，“房租收益”變成了一手房租和二手房租之間的溢價(jià)了。
2017年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)政策開(kāi)始鼓勵(lì)REITs的自持底層資產(chǎn)，但相比于美國(guó)國(guó)內(nèi)的這個(gè)超低的租售比，目前看很難有發(fā)展的空間。
疫情下的美國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀
到年末美國(guó)大選塵埃落定，美國(guó)在疫情下仍是一片狼藉。
受新冠疫情對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的不利影響，失業(yè)潮降低了租房需求，尤其是在價(jià)格偏高的沿海市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，舊金山成了受影響最大的城市。相比疫情之前的市場(chǎng)表現(xiàn)，不僅入住率大幅下降，租金也持續(xù)下滑。
但是隨著經(jīng)濟(jì)逐漸趨穩(wěn)，在就業(yè)狀況允許的情況下，遠(yuǎn)程辦公成為一種新的趨勢(shì)，租戶更愿意搬出昂貴的城市核心區(qū)，選擇離城市不遠(yuǎn)但性價(jià)比更高的地區(qū)租住。位于城市周邊、價(jià)格更低、性價(jià)比更高的城郊市場(chǎng)仍保持優(yōu)異的表現(xiàn)。
疫情鼓勵(lì)人們盡量待在家中，原先熱鬧大城市的夜生活已基本停止，各類公司雇主對(duì)在家辦公的政策變得寬松，因此對(duì)于部分租戶來(lái)說(shuō)，為了住在大城市長(zhǎng)租公寓而每月額外支付幾百美元性價(jià)比很低。
總體來(lái)說(shuō)，住房出租率陡然下降、部分租客要求減免租金或退租、防疫成本增加等多重因素疊加，導(dǎo)致了長(zhǎng)租公寓企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入大幅減少，現(xiàn)金流大多十分緊張。
美國(guó)相對(duì)成熟的投資市場(chǎng)上支持從金融市場(chǎng)以租約抵押來(lái)融資，在金融機(jī)構(gòu)和執(zhí)法部門的支持下也可以申請(qǐng)流動(dòng)資金，以緩解企業(yè)流動(dòng)資金壓力。
疫情當(dāng)下，租房群體面臨大部分無(wú)以為家的境地，另一方面來(lái)看，放眼全球，長(zhǎng)租公寓也有著巨大市場(chǎng)潛力，租賃市場(chǎng)仍是一片藍(lán)海，價(jià)值不言而喻。政策會(huì)一直在往好的方向修正，經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)日趨穩(wěn)定，可能在未來(lái)，租房市場(chǎng)能實(shí)現(xiàn)更進(jìn)一步的飛躍。
回歸到商業(yè)本質(zhì)，有所取舍，學(xué)會(huì)聚焦，需要管理者有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光和大智慧。不僅僅是租賃市場(chǎng)，任何一個(gè)行業(yè)，如果始終會(huì)繞著簡(jiǎn)單清晰的商業(yè)邏輯來(lái)運(yùn)作，回歸業(yè)務(wù)本質(zhì)、聚焦客戶市場(chǎng)、深耕運(yùn)營(yíng)管理、不盲目擴(kuò)張，時(shí)間一定會(huì)給予豐厚回報(bào)的。
國(guó)內(nèi)市場(chǎng)過(guò)去十年，長(zhǎng)租公寓在叫好聲中開(kāi)始，在爭(zhēng)論聲中發(fā)展，在懷疑聲中躊躇不前。
爆雷不會(huì)否決一個(gè)行業(yè)，這也是市場(chǎng)整頓、優(yōu)勝劣汰過(guò)程的一部分。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)要獲得進(jìn)一步發(fā)展，需要整個(gè)行業(yè)合理開(kāi)展租賃模式、建立完善的運(yùn)營(yíng)模式，同時(shí)有待更多消費(fèi)者改變自己的居住習(xí)慣、置業(yè)觀。
整個(gè)社會(huì)依舊在倡導(dǎo)主流的“大眾創(chuàng)新，萬(wàn)眾創(chuàng)業(yè)”。創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)固然重要，一旦過(guò)于激進(jìn)、過(guò)度冒險(xiǎn)，承擔(dān)最大損失的不是創(chuàng)業(yè)者和風(fēng)險(xiǎn)投資方們，而是普通大眾，是整個(gè)社會(huì)。如果一個(gè)行業(yè)不維護(hù)基層受眾的利益，與整個(gè)社會(huì)形成對(duì)立面，那又有什么前景可言。
尊重每一個(gè)普通人，也許才是長(zhǎng)租公寓的開(kāi)始。
新的一年快到了，也希望每一個(gè)認(rèn)真生活的普通人能擁有一個(gè)溫暖的住所。
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