編者按：本文轉(zhuǎn)自棱鏡，作者孫春芳，編輯張慶寧，轉(zhuǎn)載請聯(lián)系原作者。

“快到年底了，我不想再挪窩了。”

馬遠2019年已經(jīng)跳過兩次槽了。年初，他從總部在北京的一家大型房企跳到了總部同在北京的一家閩系房企，干了不到半年，7月份，他離開北京，趕赴一家總部位于廣州的小型粵系房企就職。

“以前部門的領(lǐng)導(dǎo)告訴我，你在一家公司里干得再不開心，都得熬滿一年，不然你履歷不好看，下家對你會有看法，說你沒恒心。”馬遠說，這兩年地產(chǎn)圈頻繁跳槽已成常態(tài)，很多時候，跳得越頻繁，職級升得越高，薪水拿得越多。

正如泰禾集團董事長黃其森說的：地產(chǎn)圈最大的泡沫是人才泡沫。

“以前確實是越跳越好，但2019年下半年以來，不是這樣了，整個行業(yè)日子都不好過，各家房企都在壓縮人力成本，開始意識到企業(yè)要發(fā)展不能靠高薪職業(yè)經(jīng)理人，行業(yè)的浮躁之氣在慢慢沉降?！瘪R遠說，好日子一去不復(fù)返了。

一波地產(chǎn)高管離職潮

2019年年末，有一波地產(chǎn)高管的離職潮。

10月，正榮集團總裁王本龍離職；

11月，融信集團執(zhí)行總裁吳劍離職；

12月，張晉元從天潤置業(yè)總裁位置上離職后，加入金地商置任高級副總裁。

張晉元2019年跳槽兩次，4月，他從泰禾集團離職，5月加入天潤置業(yè)，不到半年，又跳到金地。

很多地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人有兩種跳槽選擇：要么在一個大公司擔任副手，要么在一個小公司擔任一把手。前者平臺好，但權(quán)限掣肘；后者平臺小，可任其揮斥方遒。

“很多經(jīng)理人在大公司業(yè)績干得好，覺得自己能力強，然后跳到小公司當老大，想干出一番天地。最后發(fā)現(xiàn)沒了大平臺，自己很難再出業(yè)績，只好回到大公司當副手?！瘪R遠說，張晉元是個很好的例子。

做為張晉元的前老板，黃其森對此更有感觸：“（地產(chǎn)）這一二十年發(fā)展太快了，更多的是中國經(jīng)濟發(fā)展的紅利，不是我們個人多能干多有本事，也不是靠明星職業(yè)經(jīng)理人干起來的?！?/p>

在這一波地產(chǎn)高管離職潮中，最受關(guān)注的是碧桂園前副總裁劉森峰。

10月，碧桂園江蘇區(qū)域總裁劉森峰離職，酒后他寫了一封《此去應(yīng)多羨，初心盡不違》的離職信，表示對老東家碧桂園和前老板楊國強、莫斌的感謝。

劉森峰發(fā)家于地產(chǎn)圈的跟投制度，即員工、高管可以投資入股相關(guān)的地產(chǎn)項目公司。

2012年，碧桂園推出成就共享機制，2014年碧桂園推出同心共享機制，將高管與公司的利益徹底綁定。

劉森峰把大部分身家投入到碧桂園位于江蘇句容的超級大盤——鳳凰城當中。該項目拿地時成本價不到1000元/平方米，2012年首次開盤，售價5500元/平方米，以后售價不斷上漲，最高時單價過萬。

鳳凰城一直開發(fā)了9年多時間。按照規(guī)劃，這個項目還能再賣上三四年。

作為主導(dǎo)鳳凰城開發(fā)的劉森峰，為此成為首個年收入過億的地產(chǎn)區(qū)域總。跟投機制對碧桂園的周轉(zhuǎn)率、利潤率等指標，產(chǎn)生了極大提升作用，銷售額過千億，過兩千億，直至過五千億，最終成為地產(chǎn)銷售榜上的老大。

劉森峰離職之后，曾向一家地產(chǎn)自媒體說，“碧桂園答應(yīng)我的所有的事情，都足額兌現(xiàn)了。當然，是在現(xiàn)行制度下的兌現(xiàn)，從股權(quán)收益到現(xiàn)金收益……老板用獎金不再能特別激勵我，只能用夢想與戰(zhàn)略能力?！?/p>

說這話時，劉森峰已經(jīng)加盟了一家叫實地地產(chǎn)的公司，公司的老板張量是富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長張力的兒子。

一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，“劉森峰離開碧桂園屬于高點套現(xiàn)，“實地地產(chǎn)正在申請赴港IPO，他大概率是有股權(quán)激勵。而且，他在實地地產(chǎn)是做總裁，比當區(qū)域總權(quán)限更大?！?/p>

一位上海房企審計總李典表示，劉森峰的離職在圈內(nèi)引發(fā)了不小的討論，一些職業(yè)經(jīng)理人在羨慕劉森峰之余也在感慨，緣于地產(chǎn)銷售環(huán)境變差，他們并未享受到這般跟投紅利。

“地產(chǎn)公司普遍在跟投制度中規(guī)定了比較復(fù)雜的分紅條件，比如項目銷售率90%以上分配部分利潤，銷售率100%分配全部利潤等，分配利潤還受到項目整體利潤率的影響。進入2019年，地產(chǎn)項目的銷售周期拉長，整體利潤率下滑，跟投回報周期隨之拉長，回報率相應(yīng)下滑?！鄙鲜龅禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析。

李典表示，“在日子好的時候，地拿對了，房價一直在漲，跟投一本萬利，日子不好時，地拿錯了，或者房子賣得不好，跟投回報自然下降，這是地產(chǎn)高管頻繁跳槽的深層次原因之一。”

誰站上食物鏈頂端

職業(yè)經(jīng)理人走馬燈一樣，地產(chǎn)公司銷售榜同樣“城頭變幻大王旗”，強者恒強、弱者越弱，踏錯周期的房企一失足成千古恨，排名呈高空墜落狀。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年1-11月，融創(chuàng)的權(quán)益銷售額3454億，超越萬科成為行業(yè)老三。而在2018年，融創(chuàng)全年權(quán)益銷售額為3263億，排在恒大、碧桂園、萬科和綠地之后。

“這是個意外”， 融創(chuàng)董事局主席孫宏斌笑稱，不太care排名先后：“因為融創(chuàng)的產(chǎn)品好，如果與同行比排名的話顯得不上檔次”。

排名上升的房企還有世茂地產(chǎn)。

《棱鏡》根據(jù)克爾瑞權(quán)益銷售數(shù)據(jù)，將2018年全年和2019年1-11的榜單做了對比。發(fā)現(xiàn)世茂從去年的第11名，進入今年的前10，名列第9，龍湖從去年第12升到今年第10。

一些房企跌得比較厲害，華夏幸福從去年第10跌到今年第15。

富力從第13跌到第16，正榮從第27跌到第32。

泰禾最慘，從去年第17跌到今年第40。

世茂的上升與泰禾的跌落恰成對照。

2019年以來，世茂從泰禾處收購了杭州泰禾蔣村項目、南昌茵夢湖項目、漳州泰禾項目等9個項目的部分股權(quán)，累計交易對價近100億元。

泰禾2019年沒在并購和公開市場上拿過一個項目、一塊土地。用泰禾副總裁全忠的話說，泰禾現(xiàn)在是在收回拳頭。

而世茂向泰禾提出的收購條件極為苛刻。

一位了解交易內(nèi)情的人士對《棱鏡》表示，世茂要求項目全由自己操盤，對項目銷售回款數(shù)目有具體要求，銷售回款要先還世茂前期的項目墊款，世茂同時派人進駐項目控制財務(wù)。

并購讓世茂雄起，嘗到甜頭的世茂總裁許世壇表示，2019年70%以上的土儲都會來自并購。

臨近年底，世茂又接下一個大單，目前正在與福晟集團進行談判合作，通過收并購福晟集團部分股權(quán)，獲得更多土地儲備。

福晟與泰禾一樣流年不利。

2019年10月9日，福晟集團旗下的港股上市公司福晟國際（00627.HK）股價跌幅達到34.21%，第二天出現(xiàn)斷崖式下跌，收盤時跌幅達到62%，報收0.095港元/股。目前，福晟國際股價徘徊在0.1港元左右。同時，福晟集團旗下四家子公司股權(quán)被凍結(jié)。

2019年中報顯示，福晟集團資金鏈長期緊張，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流為-12.19億元，2018年同期則為-15.13億元。

在這場排名升降的游戲中，躲著一個“大魚吃小魚”的食物鏈邏輯，融創(chuàng)相比世茂，更像是站上食物鏈頂端的房企。

2019年至今，融創(chuàng)已經(jīng)拿下泛?？毓伞㈥柟?00、新湖中寶、李嘉誠在內(nèi)地的多個項目股權(quán)。臨近年底，融創(chuàng)斥資152.69億元，拿下環(huán)球世紀和時代環(huán)球兩個項目。

孫宏斌很享受并購帶來的快感，“融創(chuàng)8年并購花了2000億，這些并購項目換來的是2萬億的銷售額。即以融創(chuàng)收購的萬達13個文旅城項目為例，融創(chuàng)花了438億，這兩年就銷售了1600億，后期還能銷售更多?！?/p>

轟轟烈烈的反腐運動

與頭部房企的凌厲攻勢相比，此前激進拿地、高杠桿操盤的中小房企變得保守，但在2019年房企反腐潮中，卻懲治力度最大。

2019年中至今，泰禾、中梁、正榮、領(lǐng)地、復(fù)星旅游文化集團等多家企業(yè)曝出貪腐。

例如，正榮原南京區(qū)域總經(jīng)理萬延軍采取控制銷售的形式先占有房產(chǎn)，后違反國家限貸政策規(guī)定，采取欺瞞方式騙取貸款，購買7套正榮公司在南京開發(fā)的房產(chǎn)，獲利數(shù)千萬元。

中梁滬蘇區(qū)域總裁王衛(wèi)祥因個人受賄等問題失聯(lián)。

泰禾前南京城市總朱兵站則因在南京的兩個項目并購中有不當收益而涉案。

李典表示，地產(chǎn)行業(yè)紅火的時候，你好我好大家好，很多房企老板對一些區(qū)域高管的貓膩多少都知道，但采取了睜只眼閉只眼的態(tài)度，現(xiàn)在日子不好過了，管理要精細化，跑冒滴漏的情況必須堵住，能省一分錢是一分錢，以渡時艱。

房企反腐是企業(yè)控制內(nèi)部成本的手段之一。尤其是在當下，銷售形勢不容樂觀，對外融資越來越難。

中信銀行一位員工表示，銀行在房企貸款方面目前實行名單制，只給名單上的房企放貸。而名單上一般都是國企和頭部民企，大部分中小民營房企都不在單子上。

為此中小房企融資，越來越依靠海外發(fā)債。

中小房企如明發(fā)集團和當代置業(yè)發(fā)行的美元債，利率分別為15%和15.5%。中型房企泰禾和中梁發(fā)的美元債，利率在10%以上。

頭部房企的海外發(fā)債成本相對較低，融創(chuàng)的利率為7-8%。而龍湖的一筆美元債，利率竟低到3.875%。

融資又關(guān)乎拿地，但還是規(guī)模越大的房企越有優(yōu)勢。

大房企融資成本低，敢于拿高總價高單價的地塊。例如上海，土地出讓條件苛刻，一般只給當?shù)貒蠛皖^部房企。另外，房企通過文旅、產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)療等方式曲線拿地，政府一般又是優(yōu)先考慮國企和頭部房企。

在一個銷售總量不再上漲的年代，最流行的或許是社會達爾文主義。

（應(yīng)受訪者要求，馬遠、李典為化名）

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