編者按：本文系專欄作者投稿，作者美股研究社。

自如，蛋殼赴美上市的消息曝光以后，青客公寓也傳出上市消息。據(jù)悉，青客已經(jīng)提交招股書，即將赴美上市，融資約1億多美元。目前蛋殼公寓和自如雖然傳出上市消息，但尚未披露招股書，如果青客上市成功，將超過蛋殼公寓和自如成為長租公寓第一股。

目前長租公寓行業(yè)亂象叢生，眾多問題難以輕易解決，爆雷危機(jī)并未過去，選擇此時(shí)上市的原因就有待深究了。我們分析后認(rèn)為來自資本的壓力，長租市場規(guī)模的擴(kuò)大，融資的困難等或許都是推動(dòng)他們上市的原因之一。而且長租公寓這一行業(yè)情況較為特殊，與資本結(jié)合后更加復(fù)雜，想要弄清楚背后的原因并不容易，美股研究社將分析上市背后更加深層次的緣由。

長租公寓行業(yè)規(guī)?？焖贁U(kuò)張，融資艱難資本推動(dòng)品牌上市

這次長租公寓集體上市背后隱藏著眾多原因，其中最大的可能是市場和資本的推動(dòng)。隨著長租公寓行業(yè)的發(fā)展，部分中介租房，房東房租市場被長租公寓取代，使得長租公寓行業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，促使品牌方融資擴(kuò)大規(guī)模。而在資本寒冬之下，長租公寓融資艱難，背后的資本甚至也遇到了困難，因此上市成為品牌方融資最有效的手段之一。對(duì)于資本方來說，推動(dòng)其上市也成為了資金回流的最好方式之一。

（1）長租公寓市場規(guī)模擴(kuò)大，上市成融資最好手段

上市的一大原因是這一市場擴(kuò)大，企業(yè)需要更多的資金支持。根據(jù)前瞻估算，目前全國年租金收入約1.0萬億元，前瞻經(jīng)濟(jì)學(xué)人認(rèn)為專業(yè)租賃公司經(jīng)營管理的品牌公寓產(chǎn)品所占的市場份額將從目前的2%增長至2020年的5%，2025-2030年的10%，并最終達(dá)到50%?？梢婇L租公寓未來發(fā)展?jié)摿^大，而想要占據(jù)市場，品牌方需要更多的資金支持。

因?yàn)殚L租公寓這一行業(yè)，對(duì)于房源要求較高，而房源對(duì)于資金要求較高。若是能搶占先機(jī)，獲得資本加持，未來就能獲得更多房源。從而占據(jù)優(yōu)勢。

但是當(dāng)前長租公寓融資并不順利。天眼查數(shù)據(jù)表明，自如最近一輪融資是2019年6月，獲得5億美元融資，投資方包括騰訊投資和紅杉中國。蛋殼公寓最近一輪融資是2019年3月，獲得5億美元融資，投資方包括螞蟻金服。青客公寓最近一輪融資是2018年4月，投資方是摩根士丹利。

需要注意的是，雖然近年看似獲得了部分融資，但在資本寒冬的情況下，資本方難以持續(xù)投資。而長租公寓品牌需要持續(xù)資金投入來爭奪房源，擴(kuò)大規(guī)模。因此上市成為融資最好的選擇。

（2）寒冬之下，資本推動(dòng)品牌上市獲利

這次長租公寓品牌準(zhǔn)備上市的另一大原因則是資本的推動(dòng)。資本都是逐利的，但從當(dāng)前的市場情況來看，資本想要通過長租公寓運(yùn)營獲利的可能性較低。克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，長租公寓行業(yè)平均利潤水平僅在2%~4%，現(xiàn)金流回正周期至少需6年以上。而且以目前長租公寓的表現(xiàn)來看，未來一段時(shí)間內(nèi)這一情況難以改變。

因此，資本需要通過其他方式獲利。在資本寒冬之下，想要通過其他方融資從而退出這一市場的機(jī)會(huì)較小。所以推動(dòng)長租公寓品牌上市成為了最好的變現(xiàn)手段。一旦長租公寓品牌成功上市，資本可以通過各種方式退出市場，從而實(shí)現(xiàn)資金回流，甚至增值。

商業(yè)模式模糊不清難以盈利，運(yùn)營艱難房東房客兩頭壓力大

著急上市也顯示了這一行業(yè)存在的問題頗大。目前這一行業(yè)主要存在兩大問題，一個(gè)是商業(yè)模式模糊不清，導(dǎo)致盈利艱難，據(jù)統(tǒng)計(jì)，這一行業(yè)幾乎沒有企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利。另一個(gè)則是運(yùn)營問題，長租公寓品牌作為中介，需要應(yīng)對(duì)來自房東和房客兩方面的壓力。而且由于長租公寓的行業(yè)問題，擴(kuò)張過程中也存在諸多問題，更別提來自有關(guān)部門的監(jiān)管。

（1）長租公寓盈利艱難，房源爭奪較為嚴(yán)重

盈利問題是長租公寓普遍面臨的問題。朗詩綠色集團(tuán)曾披露長租公寓業(yè)務(wù)在2017年、2018年分別虧損0.44億元和1.9億元。青客公寓招股文件顯示，2018財(cái)年凈收入8.9億元，虧損5億元；以2019年6月30日為止的9個(gè)月時(shí)間，凈收入9億元，虧損3.7億元。更有相關(guān)分析師認(rèn)為長租公寓整個(gè)行業(yè)都沒有企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利。

而盈利困難的原因主要是商業(yè)模式不清晰。目前長租公寓主要是從各處拿到房源，然后進(jìn)行規(guī)模化裝修，最后租出去。這樣容易導(dǎo)致兩個(gè)問題，一個(gè)是房源問題，自如透露擁有85萬間房，而排名第二的蛋殼僅有45萬間房，青客僅有16萬間房左右。由于競爭加劇，房價(jià)上漲等原因，房源價(jià)格不斷上漲，使得成本上漲。

另一個(gè)問題則是租出去時(shí)價(jià)格無法提的太高。畢竟租戶一般是剛畢業(yè)的年輕人，對(duì)于價(jià)格因素較為敏感。一旦某品牌提價(jià)容易導(dǎo)致用戶大量流失，而當(dāng)前仍然處于爭奪用戶時(shí)期，因此成本太高，營收太少，導(dǎo)致虧損嚴(yán)重。

（2）長租公寓經(jīng)營混亂，房東房客雙方壓力來襲

長租公寓存在的另一大問題則是經(jīng)營問題。與商業(yè)模式不同，經(jīng)營問題更涉及到日常運(yùn)營的方方面面。目前經(jīng)營問題主要集中在兩塊，一塊是對(duì)房東和房客，對(duì)于房東而言，由于市場壓力，許多長租品牌出現(xiàn)了租金過低，非法群租等問題。對(duì)于房客而言，則是裝修問題，維修問題，虛假宣傳問題。至今黑貓投訴上甲醛問題依然不斷。

另一塊則是由于長租公寓行業(yè)的特性導(dǎo)致擴(kuò)張艱難，成本過高。具體表現(xiàn)在不斷的擴(kuò)張和空置率上。青客公寓創(chuàng)始人兼CEO金光杰曾透露，3萬間-5萬間的規(guī)模，是公寓企業(yè)的生存底線。由于急速的擴(kuò)張帶來大量的裝修成本，數(shù)據(jù)表明青客公寓每租出一間房虧損3800元，如果空置率太高也會(huì)造成虧損。而且，在當(dāng)前的態(tài)勢下，不管是青客，還是蛋殼，自如都難以停下擴(kuò)張的腳步，畢竟市場需求不斷上漲，競爭壓力大。

（3）行業(yè)監(jiān)管逐漸加重，長租公寓品牌面臨危機(jī)

來自有關(guān)部門的監(jiān)管或許將成為他們上市的一大阻礙。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)會(huì)同市市場監(jiān)督管理局等部門正式出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布本市住房租賃信息的通知》，對(duì)房源，傭金等作出了明確的規(guī)定。雖然這一規(guī)定在本質(zhì)上有利于整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展，但從前面的分析中我們看到這個(gè)行業(yè)亂象叢生，這次監(jiān)管或許不利于他們的上市。

各品牌紛紛發(fā)力建設(shè)社區(qū)文化，房源智能化改造或成趨勢

雖然當(dāng)前長租公寓存在諸多問題，但也在積極自救。在商業(yè)模式和運(yùn)營情況難以輕易改變的情況下，長租公寓開始發(fā)力社區(qū)文化建設(shè)和智能化。通過社區(qū)化運(yùn)作，或許能夠增加用戶的滿意度。通過智能化裝修，或許能減少房客的投訴，提升居住質(zhì)量。但這兩者都不容易，結(jié)果也難以一概而論。

（1）社區(qū)化運(yùn)作提升用戶滿意度，文化建設(shè)吸引用戶入駐

當(dāng)前長租公寓品牌的一大趨勢就是社區(qū)化運(yùn)作。通過舉辦各種活動(dòng)來增強(qiáng)用戶之間，用戶與品牌的聯(lián)系。據(jù)媒體報(bào)道，蛋殼公寓有“孵蛋節(jié)”活動(dòng)，就以“玩”、“吃”、“夢”、“宅”等環(huán)節(jié)串起了在年輕人生活中流行的“吃雞游戲”、“跳舞機(jī)”、“自拍”等生活內(nèi)容。而自如深圳總經(jīng)理郭偉介紹了集交友、聚會(huì)、福利、服務(wù)等生活方式于一體的“自如生活”， 升級(jí)后分為“同城生活”、“品質(zhì)生活”和“福利”三大板塊等等。

通過社區(qū)化運(yùn)作，各品牌試圖打造更加豐富的用戶生活，從而吸引更多的用戶入駐。但能否在現(xiàn)實(shí)生活中起到作用還有待考究，畢竟人們的大部分時(shí)間依然貢獻(xiàn)給工作和自我娛樂，能否接受這種社區(qū)活動(dòng)，或者說這種社區(qū)活動(dòng)能在多大程度上提升用戶的滿意度還未可知。

（2）長租公寓加快智能化建設(shè)， 提升公寓質(zhì)量減少投訴

目前各大長租公寓還在發(fā)力智能化，通過智能化減少存在的問題。據(jù)媒體報(bào)道，2018年12月25日，自如新產(chǎn)品線上發(fā)布會(huì)自如寓專場上線，用戶可通過線上頁面全方位了解自如首棟全智能公寓。而且自如深圳總經(jīng)理郭偉稱，深圳自如全面采用智能設(shè)備：智能網(wǎng)關(guān)、智能門鎖、智能開關(guān)，接下來還會(huì)繼續(xù)做智能窗簾、智能空調(diào)。蛋殼公寓也將逐步為旗下具備條件的房源安裝智能新風(fēng)設(shè)備等等。

智能化雖然能在一定程度上提高用戶的生活質(zhì)量，例如蛋殼的新風(fēng)系統(tǒng)能夠有效降低甲醛對(duì)人身體的傷害，但并不能治本。雖然能減少投訴量，但若以此來應(yīng)對(duì)甲醛，繼續(xù)提升擴(kuò)張速度，可能會(huì)起到反作用。而且這樣一來，成本上升，能否全面普及也是一大問題。

綜上所述，這次青客公寓赴美上市顯示出這一行業(yè)都在匆匆準(zhǔn)備上市。背后是市場和資本的雙重推動(dòng)，也反映了當(dāng)前長租公寓存在的一系列問題，例如當(dāng)前商業(yè)模式下難以盈利的問題，當(dāng)前經(jīng)營狀況下存在的擴(kuò)張問題等等。雖然長租公寓也在自救，但是想要擺脫目前的狀況并不容易，美股研究社將持續(xù)關(guān)注事件的后續(xù)發(fā)展。

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