最近一直聽身邊的妹子說“自如的房子去晚了就沒有，所以我一次性交了1整年的租金”。還有一個(gè)小伙伴說，自己在自如寓里住了兩年，什么懶毛病都慣出來了，有事兒只會(huì)找管家，她還說，“以后買房還有什么意義呀，不如一直住在公寓”。
按理來說，春節(jié)這個(gè)檔口并非租房旺季，為何北漂小伙伴都“扒著”自如不肯放手，這著實(shí)讓人好奇。于是小編查詢了自如在望京地區(qū)的兩款租房產(chǎn)品，分布式公寓“自如友家”與集中式公寓“自如寓”：
自如App上顯示的價(jià)格：望京自如寓的租金為6800元左右，而整租式自如友家產(chǎn)品為5500左右
而同等地段的其他平臺(tái)出租產(chǎn)品是這樣的：
從價(jià)格上來說，自如的整租式租房與市面上的社會(huì)租房差異性并不大；但妹子們一再強(qiáng)調(diào)，從裝修、家具、電器等的新舊程度來看，自如提供的產(chǎn)品在使用性上更好，并且還有管家服務(wù)，自如充當(dāng)“二房東”，可以解決“找房東辦事兒麻煩”這個(gè)痛點(diǎn)。
通過自如App，用戶可以實(shí)現(xiàn)在線找房，在線交租。也就是說，自如是“性價(jià)比”和“省心”抓住這群年輕人的？
看看自如宣布的數(shù)據(jù)：
自如宣布已擁有超過40萬的自如客和20萬房間；
其中7成租客年齡在20歲到30歲，并擁有本科學(xué)歷；
還有25%的自如客已經(jīng)結(jié)婚；
平均每分鐘有7位自如客通過自如App繳納房租；
平均1.3分鐘會(huì)租出一間房子，每5.3分鐘會(huì)收一套房子。
其實(shí)自如最早開發(fā)的是分布式租房產(chǎn)品“自如友家”，后來又開發(fā)了整棟式公寓“自如寓”和獨(dú)戶式公寓“自如整租”。
從自如友家到自如寓
2011年6月，自如事業(yè)部成立，這是自如的前身。自如將北京的出租房源進(jìn)行了整合，數(shù)據(jù)收錄，并針對(duì)不同房型進(jìn)行房屋改造，家具電器配給，從而推出了自如最早的分布式租房產(chǎn)品，“自如友家“。
對(duì)于業(yè)主方，自如的角色是物業(yè)增值與管理方，是”承租人“；對(duì)租客，自如則是提供標(biāo)準(zhǔn)化的公寓式租房服務(wù)，是”二房東“。
一般來說，自如會(huì)和房東簽訂協(xié)議，簽訂3-5年左右合約，然后集中進(jìn)行設(shè)計(jì)、改造，房東老舊的家具、電器一般都會(huì)被撤出，換上新的。自如提供打包服務(wù)，包括搬家服務(wù)、管家服務(wù)、雙周保潔、免費(fèi)維修等。在相同地段、差不多房型房源里，自如的報(bào)價(jià)要高于一般中介報(bào)價(jià)，但也是通過統(tǒng)一改造（裝修、家具）和管理，獲得一定程度溢價(jià)和服務(wù)費(fèi)。
熊林說，“一開始，我們就不想只解決那么幾個(gè)人的問題，而是能盡量解決多的，所以分布式是一個(gè)最快的切入方法。它的供應(yīng)量也大，需求也大，平均用1800元的價(jià)格解決一個(gè)住房需求。”
隨著用戶的成長，自如觀察到原來自如友家的很多“自如客”開始對(duì)住房有了更高要求，比如能不能租到一個(gè)帶衛(wèi)生間的主臥？能不能擁有獨(dú)立廚房？能不能滿足隨時(shí)健身的需求？
2012年10月，自如推出了首款公寓產(chǎn)品，將府公園自如寓，單間公寓均價(jià)5000元。截至目前，自如寓共在北京、上海兩地完成7處公寓開張。自如寓是自如友家的消費(fèi)升級(jí)產(chǎn)品，除了讓用戶擁有自己獨(dú)立房間與衛(wèi)生間之外，還配備了公共活動(dòng)空間、健身房、會(huì)議室；提供24小時(shí)安保、代收快遞、社群服務(wù)等。
自如CEO 熊林
熊林透露，有超過6成的自如寓用戶來自原來的自如友家。
不太快的自如寓
“從整棟拿房的租金成本來看，最賺錢的一定不是做青年公寓。”自如網(wǎng)CEO熊林說。以望京自如寓為例，“它最高盈利方式一定不是做成現(xiàn)在的戶型，而可能是做幾套四五十平米的CEO公寓，因?yàn)槟沁呎梦挥诳鐕颈容^集中的望京科技園一帶。”
從2012年第一家自如寓開張，自如已經(jīng)完成了7座整棟式公寓的布點(diǎn)，這個(gè)速度不能說太快。熊林評(píng)價(jià)說，“在今天這個(gè)行業(yè)里，如果真正要做一款有清晰定位的產(chǎn)品，它的速度是沒法飛起來的。”
自如做公寓的邏輯并非是“項(xiàng)目型的”，而是“產(chǎn)品型”。
所謂“項(xiàng)目型”公寓則是按照土地價(jià)值、地理位置等進(jìn)行估價(jià)，可以做成高檔公寓就做高檔公寓，可以做成經(jīng)濟(jì)公寓就做成經(jīng)濟(jì)公寓，一切以項(xiàng)目的盈利性為導(dǎo)向。
以望京自如寓為例，假設(shè)自如把它做成高檔公寓，涌現(xiàn)的盈利點(diǎn)就更多，例如就可以通過配置更好的家具、浴缸等獲得更高的溢價(jià)。
“如果用做項(xiàng)目的思維做公寓，也可以非常小而美，也可以賺到錢，但對(duì)自如而言，我們一開始就選擇服務(wù)20歲到35歲年輕人，滿足他們的住房需求，因此無法特別彈性化，”熊林說。
自如一直在做的事情是租房“標(biāo)準(zhǔn)化”
就望京自如寓一間5000元的單間為例，同等地段、含客廳的一室戶租價(jià)也要在在4000元到5000元不等。乍比之下，自如的公寓確實(shí)貴了好多，但由于要折算上各種附加值（運(yùn)營開銷、裝修、家具等），他們最終只能實(shí)現(xiàn)微盈。
過去，季琦的華住集團(tuán)已經(jīng)把經(jīng)濟(jì)型酒店做到了極致，12個(gè)人就可以經(jīng)營一個(gè)酒店；而熊林希望自己通過目前開張的7棟自如寓將運(yùn)營公寓這件事也標(biāo)準(zhǔn)化下來。
熊林說，在自如寓，只需3個(gè)員工就可以滿足日常運(yùn)營需求。
一般來說，連鎖酒店的日常運(yùn)營需要大量人力，因?yàn)榫频甑挠?jì)價(jià)方式是按照“單間房間、一晚價(jià)格”來計(jì)費(fèi)；而公寓面臨的情況是：租賃周期相對(duì)長，租客相對(duì)于穩(wěn)定，因此維護(hù)成本要少很多。
盡管需要的人少，但自如對(duì)于公寓管家的要求非常高，除了要在公寓租售期配合租客看房之外，還要充當(dāng)“消防隊(duì)員”角色，無論租客有什么緊急需求，他們都必須給出響應(yīng)，因此自如的管家都是24小時(shí)stand by。
此外，連鎖酒店還需要分出相對(duì)多的利潤來請(qǐng)OTA、旅行社幫助分銷，而公寓則不用支付這筆開銷。這也解釋了為什么如今公寓創(chuàng)業(yè)火了。熊林的建議是，“如果自己持有物業(yè)，改裝成公寓能以更小的投入帶出更穩(wěn)定的回報(bào)。”
“當(dāng)我們很清楚自己要服務(wù)什么樣的人群后，我們就可以把自己的產(chǎn)品給標(biāo)準(zhǔn)化下來，并對(duì)每一棟公寓提出運(yùn)營目標(biāo)和系統(tǒng)建設(shè)。”
都知道中國的住房是個(gè)大剛需市場，也是一個(gè)萬億市場，在這樣一個(gè)龐大的蛋糕面前，誰也沒有辦法獨(dú)吞。2015年，雷軍的兩把投資（YOU＋公寓和寓見公寓）燒出了所謂“公寓”風(fēng)口。一時(shí)間， 大家都覺得這錢有的賺，但就是太難賺了，因?yàn)樽鲋睜I很累，于是很多人開始想做平臺(tái)。
熊林說，如果你想做平臺(tái)，不妨先這么問問自己：
直營的鏈條做全了嗎？
是否真正駕馭了系統(tǒng)？
是否真正為住客解決了從入住到退租的整個(gè)流程？
對(duì)于加盟，自如的態(tài)度是謹(jǐn)慎的，因?yàn)樗麄儼l(fā)現(xiàn)，盲目的加盟只會(huì)讓自己更難做，甚至死的更快。
互聯(lián)網(wǎng)租賃、品牌公寓，是當(dāng)下所有新興行業(yè)里最“重”的一個(gè)領(lǐng)域，對(duì)于行業(yè)來說，盡管曾經(jīng)風(fēng)風(fēng)火火，但大致上還是處于非常早期的階段。熊林說，“考驗(yàn)所有從業(yè)者的地方并不在于怎么拿房，怎么改造，而是怎么去消化房源，保證一定的出租率，在這點(diǎn)問題上，無論是盲目的擴(kuò)張還是尋求加盟對(duì)于從業(yè)者而言都是致命的自殘”。
