編者按：本文來源創(chuàng)業(yè)邦專欄斑馬消費(fèi)，作者 楊柘。

每隔一段時(shí)間，潘石屹總能“幸運(yùn)”地占據(jù)媒體頭條，不是因?yàn)樗臄z影作品和木工活，而是，又要賣樓了。

10月30日，外界風(fēng)傳SOHO中國清倉式出售旗下8宗物業(yè)，公司股價(jià)盤中漲幅一度達(dá)到27.07%。在翌日披露的公告中，公司態(tài)度曖昧、模棱兩可。

當(dāng)這家明星企業(yè)賣樓漸成常態(tài)，這些年潘石屹立下的Flag，也都變成了笑談。

2012年之后，SOHO中國從“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)型為“開發(fā)-自持”，潘石屹也完成了從“地產(chǎn)大亨”到“包租公”的轉(zhuǎn)變。

7年過去，SOHO中國手里的物業(yè)資產(chǎn)幾經(jīng)甩賣后，最核心資產(chǎn)僅剩9處，公司營業(yè)收入從巔峰時(shí)期2012年的153.05億元，縮水至2018年的17.21億元。

走上這樣一條不可能回頭的路，潘石屹似乎已不在意公司和個(gè)人的業(yè)界地位，也不在意外界怎么看他。

2012年：轉(zhuǎn)做“包租公”

2012年，風(fēng)頭正勁的SOHO中國（00410.HK）在中國房地產(chǎn)企業(yè)群里，突然發(fā)送了一個(gè)近乎炸群的“動(dòng)態(tài)”。

當(dāng)年8月16日，潘石屹在香港宣布公司業(yè)務(wù)模式將從開發(fā)銷售型物業(yè)，轉(zhuǎn)型為自持型物業(yè)租賃。簡(jiǎn)單點(diǎn)理解，公司的收入將從建房賣房，變成自持物業(yè)收租。

當(dāng)時(shí)的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)開啟住房商品化以來最嚴(yán)樓市調(diào)控，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的監(jiān)管意識(shí)逐漸加強(qiáng)。

從上世紀(jì)90年代海南房地產(chǎn)泡沫的血雨腥風(fēng)里爬出來，潘石屹先知先覺異于常人。他選擇坐收租金，且很樂意、也很享受外界給自己按上的“包租公”的形象。

彼時(shí)，潘石屹對(duì)外高調(diào)道出企業(yè)轉(zhuǎn)型的緣由：“自持物業(yè)比持有人民幣更好?！?/p>

轉(zhuǎn)型帶來的直接影響是，隨著公司物業(yè)產(chǎn)品庫存去化殆盡，公司收入較輝煌期縮水嚴(yán)重。

至今，大家還能通過數(shù)據(jù)看到公司曾經(jīng)的高光時(shí)刻：2012年，公司營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)153.05億元，歸母凈利潤105.85億元。一度碾壓日后崛起的融創(chuàng)中國（01918.HK）和龍湖集團(tuán)（00960.HK）。

在這之后，曾經(jīng)的百強(qiáng)房企SOHO中國，逐漸從每年第三方機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)榜單中消失了。

不過，包租公還是“成功”了。

在2013年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，潘石屹微笑著通過視頻宣布——公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型“成功”了。

當(dāng)期，公司投資物業(yè)租金收入0.86億元，占比公司營業(yè)收入的3.47%；2014年上半年，公司實(shí)現(xiàn)租金收入1.64億元，同比增長(zhǎng)84%。

2015年，公司首席執(zhí)行官張欣回應(yīng)外界質(zhì)疑：當(dāng)年，公司現(xiàn)金及銀行存款共計(jì)90.12億元，凈負(fù)債率約為24%，租金收入同比大幅增長(zhǎng)148%，因此SOHO中國的轉(zhuǎn)型是成功的。

2014年：要把共享辦公盤上市

僅僅持有物業(yè)、收租金，這業(yè)務(wù)太不性感，更沒有故事可講，這顯然不是潘石屹的風(fēng)格。

2014年，潘石屹動(dòng)作頻頻，不僅造訪近在咫尺雷軍的小米公司，還攜妻子張欣遠(yuǎn)赴美國造訪Facebook和蘋果公司，甚至還現(xiàn)身當(dāng)年的烏鎮(zhèn)世界互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)。

在Facebook，潘石屹看到馬克·扎克伯格連個(gè)單獨(dú)辦公室都沒有，在微博上說Facebook辦公室像學(xué)校。參觀蘋果公司，在CEO庫克介紹的新辦公樓前，潘老板稱有一技術(shù)可以在國內(nèi)采用，開車到停車場(chǎng)時(shí)，蘋果手機(jī)馬上彈出能停車的最近的車位。

一個(gè)地產(chǎn)老板，頻繁與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)接觸，是為了什么？

直到當(dāng)年11月，潘石屹才對(duì)外宣布，公司已開始籌備房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，通過互聯(lián)網(wǎng)來改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)。

2015年2月，SOHO 3Q 共享辦公業(yè)務(wù)在北京正式啟動(dòng)，這被潘石屹看作是SOHO中國的第二次轉(zhuǎn)型。

本質(zhì)上，3Q業(yè)務(wù)模式和WeWork差不多。潘石屹是要依靠一站式O2O共享辦公空間，即3Q業(yè)務(wù)提升公司業(yè)績(jī)，要做國內(nèi)最大的辦公樓綜合服務(wù)商。

SOHO中國手中大量的自持物業(yè)，是推進(jìn)3Q業(yè)務(wù)的先天優(yōu)勢(shì)，用公司首席財(cái)務(wù)官倪葵陽的話來說，就是“左兜掏右兜，自己租給自己”。

2015年，共享經(jīng)濟(jì)元年，共享概念在住宿、交通、物流等方面受到大量資本垂青。觸“網(wǎng)”之后，潘石屹對(duì)外說，“公司正全面向一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)公司轉(zhuǎn)變”。

他曾對(duì)新華社記者大談互聯(lián)網(wǎng)思維，宣傳公司推出這個(gè)項(xiàng)目宗旨就是銷售、支付環(huán)節(jié)從線下轉(zhuǎn)向線上，樓盤布局及設(shè)施適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)化的工作方式。

2017年末，3Q 共享辦公業(yè)務(wù)已在運(yùn)營19個(gè)中心，工位1.7萬個(gè)，平均出租率87%。

之后，公司不再局限于在自持寫字樓里開展共享業(yè)務(wù)，開始從第三方開發(fā)商手里租賃辦公樓。

至2018年末，公司的共享辦公室業(yè)務(wù)范圍，已走出北京、上海，在中國7個(gè)城市擁有31個(gè)中心，工位超過3萬個(gè)。

潘石屹在多個(gè)場(chǎng)合提到，要將3Q項(xiàng)目在2019年分拆上市。

不過，這個(gè)3Q業(yè)務(wù)從創(chuàng)立至今沒有獲得多少利潤，在2018年股東大會(huì)上，甚至有股東直接懟上來，請(qǐng)求3Q項(xiàng)目別燒太多錢。公司則表示，2019年的計(jì)劃是讓3Q業(yè)務(wù)做得不虧損。

在2019年中報(bào)里，公司已沒有對(duì)3Q項(xiàng)目的描述了。

如今，公司的共享辦公業(yè)務(wù)，成為傳聞中的待售資產(chǎn)，分拆上市已鮮有提及。

2016年：買和賣很正常

擔(dān)綱SOHO中國二次轉(zhuǎn)型的3Q業(yè)務(wù)，沒有想象的那般美好，潘石屹早已騰出一只手來出售物業(yè)資產(chǎn)。

從2014年開始，公司在北京、上海兩地?fù)碛械奈飿I(yè)資產(chǎn)，被一個(gè)接一個(gè)從資產(chǎn)包里掏了出來。

2014年2月，公司將位于上海核心區(qū)域的靜安SOHO和海倫廣場(chǎng)，以52.32億元出售給金融街（000402.SZ）。這筆交易在1天之內(nèi)完成，是SOHO中國做買賣以來速度最快的一次交易。

緊接著在9月，公司將尚未開業(yè)的上海凌空SOHO 面積10.02萬平方米物業(yè)出售給攜程網(wǎng)（CTRP）全資附屬公司攜程上海，對(duì)價(jià)30.5億元。凌空SOHO余下的12.82萬平方米物業(yè)，則由公司自持投資。

2015年，潘石屹和郭廣昌曠日持久的外灘地王股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)終于謝幕，二人握手言和，SOHO中國將所持50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給復(fù)星，兩人在公眾面前既保住了顏面又各得所需。交易完成后，SOHO中國賬面上獲得45.85億元現(xiàn)金。

出售資產(chǎn)的節(jié)奏，在2016年似有進(jìn)一步加快的趨勢(shì)。

當(dāng)年6月26日，公司將虹口SOHO以35.73億，賣給吉寶置業(yè)中國旗下首峰資金管理與另一名聯(lián)合投資者；7月，SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)32.97億元出售給國華人壽；2017年6月，公司以35.73億元出售上海虹口SOHO；7月，啟動(dòng)光華路SOHO2、凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目整售。

“出貨”越來越多，中小投資者就越多猜疑，潘石屹曾經(jīng)安撫時(shí)稱，“做生意永遠(yuǎn)不變的規(guī)律就是低的時(shí)候進(jìn)貨，高的時(shí)候出貨。SOHO中國永遠(yuǎn)在遵循這樣一個(gè)原則。永遠(yuǎn)判斷什么時(shí)候是價(jià)位低的時(shí)候，什么時(shí)候是價(jià)位高的時(shí)候。”

“SOHO中國是北京、上海最大寫字樓開發(fā)商，擁有200萬平米在建和建成物業(yè)。開門做生意，買進(jìn)賣出很正常，大家千萬別過度解讀?！?潘石屹如此解釋。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，過去幾年，SOHO中國通過出售資產(chǎn)套現(xiàn)近300億元，公司再未買過一個(gè)項(xiàng)目或土地。

2017年：再也不賣了

在2017年連續(xù)出售兩宗物業(yè)資產(chǎn)后，潘石屹漸漸消停下來。

在2018年3月舉行的公司2017年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，潘石屹再一次明確表示未來不再出售資產(chǎn)。

彼時(shí)，在SOHO中國手里，最核心的物業(yè)資產(chǎn)只剩下位于北京、上海兩地共處，這些物業(yè)均位于城市核心地段。

潘石屹尤其對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目表示出愛不釋手，且永遠(yuǎn)不賣?！巴鉃㏒OHO是一個(gè)，位置太重要了；望京SOHO不能銷售，太漂亮了，我很喜歡?！?/p>

而最近風(fēng)的SOHO中國將出售的 “八大金剛”，這兩個(gè)項(xiàng)目就出現(xiàn)在其中。

所謂“八大金剛”，即是指位于北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大街、麗澤SOHO，以及位于上海的外灘SOHO、SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、古北SOHO和SOHO天山廣場(chǎng)項(xiàng)目。其中，麗澤SOHO目前還處于建設(shè)中。另外一處核心資產(chǎn)，是位于北京的銀河/朝陽門SOHO項(xiàng)目。

今年6月底，潘石屹在大戰(zhàn)“神棍局”后，召開非常正式的物業(yè)銷薦會(huì)，公開宣布今年計(jì)劃將部分在持物業(yè)推向大宗交易市場(chǎng)進(jìn)行銷售，共計(jì)涉及13個(gè)項(xiàng)目，資產(chǎn)總價(jià)值約78億元。

10月29日，公司宣布出售北京9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目配套的2583個(gè)地下停車位，買家慧泊停車以對(duì)價(jià)7.61億元照單全收。這筆交易給公司帶來2.53億元毛利潤，是公司去年年收入的14.7%。

被潘石屹寄予厚望的SOHO 3Q共享辦公業(yè)務(wù)，此前也在風(fēng)傳的出售清單之列。

10月30日，外媒曝出SOHO擬以約80億美元出售旗下“八大金剛”物業(yè)資產(chǎn)的消息。當(dāng)天公司股價(jià)大漲，截止當(dāng)天收盤，公司股價(jià)漲幅17.90%，報(bào)2.70港元，市值140億港元。

2019年中報(bào)顯示，公司非流動(dòng)資產(chǎn)共計(jì)636.6億元，與此次傳言擬出售權(quán)益總價(jià)80億美元幾乎持平。

翌日，公司公告稱，“會(huì)不時(shí)探討商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境及潛在交易機(jī)會(huì)?！蹦＠鈨煽傻膽B(tài)度，給外界留下了想象空間。

10來天之后，潘石屹就年滿56歲，對(duì)望京SOHO和外灘SOHO一往情深，“這兩個(gè)項(xiàng)目在，我就還是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商。”

可是，這對(duì)于潘石屹、張欣夫婦來說，已經(jīng)不重要了。

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