編者按：本文來源創(chuàng)業(yè)邦專欄雷達財經(jīng)，作者孟帥，編輯深海，圖源圖蟲，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載。

8月2日，2021年《財富》世界500強排行榜發(fā)布，其中房地產(chǎn)行業(yè)上榜的共有8家企業(yè)，均為中國企業(yè)，分別是恒大、碧桂園、綠地控股、萬科、保利、融創(chuàng)、龍湖和華潤置地。

其中，恒大在世界500強榜單上一騎絕塵，全球排名122名，成為世界500強房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭老大。緊隨其后的是碧桂園，自2017年首次登上《財富》世界500強榜單，碧桂園五年里從未缺席，一路從467名攀升到139名，上升了328個位次。

盡管上榜《財富》世界500強，但8家房企年內(nèi)股價全部出現(xiàn)下跌，其中跌幅最大的為恒大，8家房企合計市值蒸發(fā)達4167.71億元，總市值為1.04萬億元。

而截至8月4日收盤，貴州茅臺市值為2.17萬億元，8家房企總市值僅相當(dāng)于0.48個茅臺。

上榜房企被國內(nèi)公司“包圓”，恒大營收位列第一

8月2日，2021年《財富》世界500強排行榜發(fā)布。今年的世界500強榜單，中國大陸（含香港）上榜公司數(shù)量連續(xù)第二年排在第一位，總數(shù)達135家，較上一年增加11家。若加上臺灣地區(qū)企業(yè)，中國共有143家公司上榜。今年，美國共有122家公司上榜，較上一年增加1家。

今年135家中國大陸（含香港）上榜企業(yè)平均利潤約35.4億美元，高于500家公司33億美元的平均利潤。同時，美國企業(yè)的平均利潤下降到51億美元。受新冠疫情影響，今年《財富》世界500強排行榜企業(yè)的營業(yè)收入約為31.7萬億美元，比去年下降5%。進入排行榜的門檻也從254億美元下降到240億美元。

榜單上的企業(yè)涵蓋金融、能源、汽車、IT、商業(yè)零售、房地產(chǎn)等多個行業(yè)，其中房地產(chǎn)行業(yè)上榜的共有8家企業(yè)，且均為國內(nèi)企業(yè)。

恒大較上一年上升30個名次，從152名攀升到122名，位列該榜單國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)榜首；碧桂園、綠地控股、萬科、保利等房企的排名較上一年也均有不同程度的上升，分別位列第139名、第142名、第160名、第174名；融創(chuàng)、龍湖、華潤置地上一年未在榜單出現(xiàn)，今年也都闖入榜單，分別獲得第364名、第456名、第470名的名次，其中融創(chuàng)2020年營收和利潤同比增長36.4%、37.1%，增幅最高。

而按照利潤排名，上榜世界500強的8家房企排名分別是萬科、融創(chuàng)、碧桂園、華潤置地、龍湖、綠地控股、保利和恒大。

三條紅線壓頂，上榜房企年內(nèi)市值蒸發(fā)超4000億

今年是歷來世界500強房地產(chǎn)企業(yè)上榜數(shù)量最多的一年，但成績亮眼的背后，房地產(chǎn)行業(yè)也在面臨新的難題。

由于疫情影響，2020年國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨不小的挑戰(zhàn)。隨著疫情的逐步控制，房企的運營管理逐步恢復(fù)并步入正軌，但自去年后半年開始，相關(guān)部門不斷出臺措施對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控，行業(yè)規(guī)模增速開始變緩，房企市值也在不多縮水，眾多房企正在面臨一場新的變革。

2020年8月，住建部、央行在京召開的房地產(chǎn)企業(yè)座談會指出，為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長，設(shè)置“三道紅線”。具體來講“三道紅線”分別是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1.0倍。根據(jù)房企“三道紅線”的觸線情況，將房企分為紅、橙、黃、綠四個檔位。

若三條紅線全部碰到，則為紅色檔，企業(yè)不得新增有息負(fù)債；若碰到兩條線，為橙色檔，企業(yè)負(fù)債年增速不得超過5%；若只碰到一條線，為黃色檔，企業(yè)負(fù)債年增速不得超過10%；若三條線均未碰到，則為綠色檔，企業(yè)負(fù)債年增速不得超過15%。

首批試點企業(yè)為參加座談會的12家企業(yè)，分別是碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城控股、中海地產(chǎn)、華僑城、綠地控股、華潤置地和陽光城。

2020年年末，相關(guān)部門對試點企業(yè)的范圍進行擴大，從12家擴大到30家，新增了華夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龍湖等房企。

“三道紅線”的高壓之下，許多增速較猛的企業(yè)不得不將業(yè)績放緩，轉(zhuǎn)而將控制負(fù)債規(guī)模視為主要目標(biāo)。與此同時，相關(guān)部門的調(diào)控還在不斷加碼。

2020年12月31日，人民銀行、銀保監(jiān)會為增強銀行業(yè)金融機構(gòu)抵御房地產(chǎn)市場波動的能力，防范金融體系對房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險，提高銀行業(yè)金融機構(gòu)穩(wěn)健性，決定建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。

今年6月30日，央行等監(jiān)管部門將商票數(shù)據(jù)納入監(jiān)控范圍，要求房企將商票數(shù)據(jù)隨“三道紅線”監(jiān)測數(shù)據(jù)每月上報。

7月22日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正在出席加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議中也指出，要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個關(guān)鍵，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理；要加快完善“穩(wěn)地價”工作機制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度；要持續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，切實管好中介等市場機構(gòu)，堅決查處市場亂象。

近日，據(jù)財聯(lián)社報道，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，又被監(jiān)管部門要求買地金額不得超過年度銷售額的40%，并且這項限制將不僅僅局限于房企在公開市場拿地，也包括企業(yè)通過收并購方式獲地的支出。

相關(guān)部門通過買地金額不得超過年度銷售額的40%的規(guī)定，限制房企瘋狂拿地，進而使得房企主動降杠桿，而不是一味擴張規(guī)模追求銷售額，從而規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)市場運營秩序。

此等管控之下，不少“拿地大戶”也一改往年的風(fēng)格，都從拿地榜單上退出。2021年，恒大、泰禾、富力等房企拿地數(shù)據(jù)急劇減少。但仍有不少企業(yè)與政策“背道而馳”，據(jù)克而瑞發(fā)布，2021年上半年共有13家重點房企的拿地銷售比超過了40%，卓越集團、越秀地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國、中駿集團、新希望地產(chǎn)等房企的拿地銷售比均超40%，不過這些房企大多屬于綠檔，多為央企、國企。

房地產(chǎn)行業(yè)前幾年的爆發(fā)式增長，十分依賴資金的高周轉(zhuǎn)擴張模式，政策之下，不少房企“暴雷”，協(xié)信遠創(chuàng)、中國泛海、泰禾、藍光發(fā)展等多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約的情況。

雖然上榜世界500強，但這8家龍頭房企的日子也不好過。

在“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”的發(fā)展戰(zhàn)略下，恒大2021年1月至6月實現(xiàn)合約銷售額3567.9億元，合約銷售面積4301.4萬平方米，累計銷售回款3211.9億元，截至6月末有息負(fù)債從去年最高時的8700多億元降至約5700億元。6月30日，恒大對外表示公司凈負(fù)債率已降至100%以下，實現(xiàn)一條“紅線”變綠。

恒大今年屢次卷入債務(wù)風(fēng)波，今年7月又因廣發(fā)銀行“逼債”一事鬧得沸沸揚揚。7月22日，恒大發(fā)布聲明表示雙方已和解，“長期以來，廣發(fā)銀行與恒大集團一直保持良好的業(yè)務(wù)合作關(guān)系。針對近期訴前財產(chǎn)保全民事裁定事宜，雙方經(jīng)過充分溝通已經(jīng)妥善解決?！?/p>

《財富》榜單顯示，2020年，碧桂園共實現(xiàn)670.8億美元營業(yè)收入，50.76億美元利潤，同比分別下降4.6%、11.3%。據(jù)財報顯示，截至2020年末，碧桂園剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為80.53%，較上年同期下降了約2.2%，但仍超出70%的標(biāo)準(zhǔn)，踩中“三道紅線”中的一道。

今年以來，8家上榜房企年內(nèi)股價均出現(xiàn)下跌，恒大、保利、融創(chuàng)、萬科A和碧桂園，跌幅均超過20%。

年初至今，8家房企合計市值蒸發(fā)超4000億，總市值已不到半個茅臺。

行業(yè)人士分析認(rèn)為，未來的房地產(chǎn)政策或?qū)⒊掷m(xù)收緊，主動降杠桿將成為踩線房企的首要任務(wù)之一，房企若不能控制好自身的負(fù)債規(guī)模，一旦融資受到阻礙，將直接影響到資金鏈的運轉(zhuǎn)。

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